武漢尚善房地產經紀有限公司
閻斌（湖北得偉君尚律師事務所）
湖北玉某海潤置業(yè)有限公司
王鋒
黎少云（湖北泰元律師事務所）

原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司
法定代表人張聯濤，公司董事長。
委托代理人閻斌，湖北得偉君尚律師事務所律師。
被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司
法定代表人黎桂林，公司經理。
委托代理人王鋒，男。
委托代理人黎少云，湖北泰元律師事務所律師。
原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司與被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司商品房委托代理銷售合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司及其代理人、被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司及其代理人到庭參加訴訟，本案現已審理終結。

本院認為，被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司對證據8無異議，應予認定；對證據1、2、5、6真實性無異議，對證明的目的認識、理解不一致，上述證據可予采信；證據3應按實際套數結算，溢價分成金部分與合同約定不一致，不予采信；對其他證據的真實性、計算依據與計算方式不予認可，不予采信。
被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司為了證明自己的主張，提供了如下證據:
1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼，證明反訴人的主體資格。
2、房地產代理營銷合同書一份，證明目的:（1）、雙方間的權利和義務；（2）、反訴被告武漢尚善房地產經紀有限公司提起傭金的依據；（3）、對違約定金的分成比例；（4）、對底薪的約定；（5）、溢價的分成比例；（6）、約定的是可銷售房源；（7）、只有在開盤前兩個月我公司簽字的底價表才能作為計算溢價分成的依據。
3、通城縣土管局用地通知書、通城縣規(guī)劃局規(guī)劃許可證、開工許可證、工商局商品房銷售許可證。證明1號樓尚未報建，不是可銷房源。
4、財務報表一套。證明我公司已支付原告人民幣281876元，其中傭金184209元，底薪97667元。
5、施工日志一份。證明首棟樓盤（4號樓）封頂之日為2014年5月1日。
6、原告武漢尚善房地產經紀有限公司起訴狀1份。證明原告武漢尚善房地產經紀有限公司沒有解除合同；原告2014年8月27日單方退場，自己解除合同。
原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司質證認為，對證據1、4無異議。證據2真實性無異議，對證明的目的（6）、（7）無異議，合同上沒稱是可售房源，只是推測；二個月前與前二個月理解不一樣。對證據3，銷售在前，辦證在后。證據5要提供原件。證據6，證明的目的有異議，被告的實際行為已解除了合同。
本院認為，對被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司提供的證據1、4原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司無異議，予以認定。對證據2、6的真實性無異議，對證明的目的提出異議，應予采信。對證據3提出辦證與銷售的時間上那個在前、后提出異議，對證據的真實性無異議，應予采信。對證據5復印件經核對可作證據使用，應予采信。
根據原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司、被告（反訴原告）湖北海潤署業(yè)有限公司舉證，質證可認定如下事實:
2012年11月15日，原告武漢尚善房地產經紀有限公司（反訴被告，以下簡稱原告尚善經紀公司）與被告湖北海潤置業(yè)有限公司（反訴原告，以下簡稱被告海潤置業(yè)公司）簽訂《房地產營銷代理合同》，合同約定:被告海潤置業(yè)公司委托原告尚善經紀公司代理銷售被告開發(fā)的海潤.玉秀苑，總建筑面積約6萬平方米；項目分二期開發(fā)，銷售任務按開發(fā)周期分期確定，原告在本項目首棟樓盤封頂之日起18個月內完成第一期總銷售量，即可售房源的85％，其第一期銷售任務即告完成；原告尚善經紀公司完成銷售任務后，剩余房屋及第二期的銷售工作可由其繼續(xù)完成，被告海潤置業(yè)公司依照本合同約定的標準支付報酬。報酬及支付方式:原告海潤置業(yè)公司按規(guī)定時間內完成第一期總銷售量的85％按照7‰計提，超過銷售量85％以上的部分按照8‰的比例支付傭金，在規(guī)定時間內未完成85％視為未完成銷售任務，超過銷售量的50％未達到85％按照6‰計算，未達到銷售量的50％的按照5‰計算。溢價分成金提取比例:原告海潤經紀公司完成合同銷售價格高于銷售底價的部分為溢價，溢價部分被告海潤置業(yè)公司提取80％、原告尚善經紀公司提取20％，溢價分成金與每月的傭金一并結算，經雙方協商商定，住宅均價第一銷售年度（2012年11月2013年11月）定為2800元／平方米，今后根據市場行情原告海潤置業(yè)公司、被告海潤置業(yè)公司在每年度的11月中旬協商一次銷售均價，原告尚善經紀公司根據以上均價，在開盤二個月之前參考單套物業(yè)的用途、位置、樓層、朝向等編制出單套物業(yè)的底價單價表，由被告海潤置業(yè)公司簽字認同，作為雙方計算溢價分成金的依據。違約金和定金的分成:因客戶違約沒收的定金或獲得的違約金，由原告尚善經紀公司、被告海潤置業(yè)公司五五分成，與當月傭金一并結算，如確要返還的，由原告尚善經紀公司、被告海潤置業(yè)公司協商書面同意。支付方式:原告尚善經紀公司在與買受人簽訂《商品房買賣合同》并由買受人支付首期房款后，視為其對該房屋的銷售工作完成，即有權獲得本合同所規(guī)定的傭金和溢價分成金，原告尚善經紀公司在項目結束的時候一次性開具稅票，非原告尚善經紀公司原因，被告海潤置業(yè)公司未按合同規(guī)定向原告尚善經紀公司支付銷售傭金、售樓部人員底薪和溢價分成金，逾期一月以上的，原告尚善經紀公司有權停止銷售工作，累計二個月未足額支付傭金、售樓人員底薪及溢價分成的，視為被告海潤置業(yè)公司提前解除合同。被告海潤置業(yè)公司負責一名銷售主管每月1800元的底薪和售樓人員每月1200元底薪，不作為傭金或溢價分成金的組成部分，且不作為原告尚善經紀公司應繳費的組成部分。任何一方提前解除合同，要向對方支付10萬元的違約金。合同簽訂后，原告尚善經紀公司于2013年1月派出銷售人員到被告海潤置業(yè)公司處從事銷售工作，同年2月15日，由原告尚善經紀公司制訂1、2、3、4號樓底價銷售表，經被告海潤置業(yè)公司簽字同意。原告尚善經紀公司根據銷售情況，向被告海潤置業(yè)公司提供《海潤.玉秀苑2013年11月份傭金結算表》、《海潤.玉秀苑2013年12月份傭金及溢價分成金結算表》、《海潤.玉秀苑2014年1月份統計報表》和《海潤.玉秀2014年2、3、4、5、6、7月份銷售回款統計報表》，原告尚善公司銷售2、3、4號樓共計118套。在銷售期間，與客戶簽訂認購協議書5份，收取客戶房屋訂金80000元。被告海潤置業(yè)公司已向原告尚善經紀公司支付人幣281876元，其中傭金184209元，底薪97667元。2014年8月21日，原告尚善公司向被告海潤置業(yè)公司郵寄律師函稱:1、“貴司（被告）累計2月未足額支付溢價分成金的，視為提前解除合同”的約定，貴司已提前解除合同，尚善經紀公司將在8月27日撤場。2、請貴司收到本函后當日（最遲第二日）派專人與尚善經紀公司辦理交接事宜，不派員接收，由此產生的一切后果自行承擔。3、三日內付清尚善經紀公司全部應付款項合計507680元。2014年8月27日，原告尚善經紀公司在被告海潤置業(yè)公司無人到場的情況下，自動退場。2014年9月3日，原告尚善經紀公司訴至本院，請求判令上述訴訟請求。
另查明，原告尚善經紀公司撤離設立在被告海潤置業(yè)公司的銷售現場前，被告海潤置業(yè)公司已有可銷售房源282套。
本院認為，原告尚善經紀公司與被告海潤置業(yè)公司所簽訂的商品房委托銷售合同，未違反國家政策、法律規(guī)定，應予保護。在合同履行過程中，將未經職能部門批準承建的1號樓納入平均底價計算，降低了2、3、4號樓的底價，顯失公平，制訂的價格表無效，應按合同約定均價計算。原告尚善經紀公司在銷售傭金、溢價分成金、客戶違約沒收的定金存在爭議的情況下，沒有采取協商方式，在被告海潤置業(yè)公司沒有派員到場辦理交接手續(xù)的情況下自動撤場，造成銷售資料滅失，其行為有違商業(yè)道德習慣。被告海潤置業(yè)公司因管理缺失，收到律師函件后未能及時送達，造成售房客戶和原告尚善經紀公司誤解。本案中，被告湖北玉某海潤置業(yè)有限公司未能履行合同約定“累計二個月未足額支付傭金、售樓人員底薪及溢價分成金”應負違約責任。原告尚善公司撤場前，被告海潤置業(yè)公司已有可售房源282套，原告尚善經紀公司銷售118套，占可售房源不到50％，應按5‰計付銷售傭金211408.1元（銷售總額42281630元×5‰）。溢價分成金應按合同約定每平方2800計算（銷售總額42281630÷已銷售面積15219.79平方＝2778.07）?？蛻暨`約沒收定金80000萬，按原、被告約定各得40000元。原告尚善經紀公司撤場時，因未到當月工資發(fā)放時間，被告海潤置業(yè)公司應支付售樓人員撤場當月底薪3979元。原告尚善經紀公司訴請被告海潤置業(yè)公司支付違約金10萬元的訴訟請求應予支持。被告海潤置業(yè)公司請求判令原告尚善經紀公司賠償違約金、名譽損失費各10萬元，因無違約事實和計算依據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:
（一）、駁回被告湖北海潤置業(yè)有限公司請求原告武漢尚善房地產經紀有限公司支付違約金10萬元、賠償名譽損失費10萬元的訴訟請求。
（二）、被告湖北玉某海潤置業(yè)有限公司應支付原告武漢尚善房地產經紀有限公司違約金10萬元，沒收客戶違約金分成款4萬元，銷售傭金211408.1元（已支付184209元），售樓人員底薪3979元，共計171178.1元。在本判決發(fā)生法律效力后三十日內付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案收取案件受理費9400元，反訴費4300元，共13700元；由原告武漢尚善房地產經紀有限公司承擔4400元，被告湖北海潤置業(yè)有限公司承擔9300元。
如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀及副本共三份，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院，并向咸寧市中級人民法院預交上訴案件受理費13700元（開戶銀行:中國農業(yè)銀行咸寧溫泉支行，帳號:17-680501040008389-222，戶名:湖北省咸寧市中級人民法院，用途:訴訟費）。在上訴期滿次日起七日內仍未交納的，按自動撤回上訴處理。
本判決書生效后，當事人必須履行，一方拒絕履行的，對方當事人可以在規(guī)定履行期間的最后一日起計算，2年內向本院書面申請執(zhí)行，否則，按自動放棄執(zhí)行申請權處理。

本院認為，被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司對證據8無異議，應予認定；對證據1、2、5、6真實性無異議，對證明的目的認識、理解不一致，上述證據可予采信；證據3應按實際套數結算，溢價分成金部分與合同約定不一致，不予采信；對其他證據的真實性、計算依據與計算方式不予認可，不予采信。
被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司為了證明自己的主張，提供了如下證據:
1、營業(yè)執(zhí)照、組織機構代碼，證明反訴人的主體資格。
2、房地產代理營銷合同書一份，證明目的:（1）、雙方間的權利和義務；（2）、反訴被告武漢尚善房地產經紀有限公司提起傭金的依據；（3）、對違約定金的分成比例；（4）、對底薪的約定；（5）、溢價的分成比例；（6）、約定的是可銷售房源；（7）、只有在開盤前兩個月我公司簽字的底價表才能作為計算溢價分成的依據。
3、通城縣土管局用地通知書、通城縣規(guī)劃局規(guī)劃許可證、開工許可證、工商局商品房銷售許可證。證明1號樓尚未報建，不是可銷房源。
4、財務報表一套。證明我公司已支付原告人民幣281876元，其中傭金184209元，底薪97667元。
5、施工日志一份。證明首棟樓盤（4號樓）封頂之日為2014年5月1日。
6、原告武漢尚善房地產經紀有限公司起訴狀1份。證明原告武漢尚善房地產經紀有限公司沒有解除合同；原告2014年8月27日單方退場，自己解除合同。
原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司質證認為，對證據1、4無異議。證據2真實性無異議，對證明的目的（6）、（7）無異議，合同上沒稱是可售房源，只是推測；二個月前與前二個月理解不一樣。對證據3，銷售在前，辦證在后。證據5要提供原件。證據6，證明的目的有異議，被告的實際行為已解除了合同。
本院認為，對被告（反訴原告）湖北玉某海潤置業(yè)有限公司提供的證據1、4原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司無異議，予以認定。對證據2、6的真實性無異議，對證明的目的提出異議，應予采信。對證據3提出辦證與銷售的時間上那個在前、后提出異議，對證據的真實性無異議，應予采信。對證據5復印件經核對可作證據使用，應予采信。
根據原告（反訴被告）武漢尚善房地產經紀有限公司、被告（反訴原告）湖北海潤署業(yè)有限公司舉證，質證可認定如下事實:
2012年11月15日，原告武漢尚善房地產經紀有限公司（反訴被告，以下簡稱原告尚善經紀公司）與被告湖北海潤置業(yè)有限公司（反訴原告，以下簡稱被告海潤置業(yè)公司）簽訂《房地產營銷代理合同》，合同約定:被告海潤置業(yè)公司委托原告尚善經紀公司代理銷售被告開發(fā)的海潤.玉秀苑，總建筑面積約6萬平方米；項目分二期開發(fā)，銷售任務按開發(fā)周期分期確定，原告在本項目首棟樓盤封頂之日起18個月內完成第一期總銷售量，即可售房源的85％，其第一期銷售任務即告完成；原告尚善經紀公司完成銷售任務后，剩余房屋及第二期的銷售工作可由其繼續(xù)完成，被告海潤置業(yè)公司依照本合同約定的標準支付報酬。報酬及支付方式:原告海潤置業(yè)公司按規(guī)定時間內完成第一期總銷售量的85％按照7‰計提，超過銷售量85％以上的部分按照8‰的比例支付傭金，在規(guī)定時間內未完成85％視為未完成銷售任務，超過銷售量的50％未達到85％按照6‰計算，未達到銷售量的50％的按照5‰計算。溢價分成金提取比例:原告海潤經紀公司完成合同銷售價格高于銷售底價的部分為溢價，溢價部分被告海潤置業(yè)公司提取80％、原告尚善經紀公司提取20％，溢價分成金與每月的傭金一并結算，經雙方協商商定，住宅均價第一銷售年度（2012年11月2013年11月）定為2800元／平方米，今后根據市場行情原告海潤置業(yè)公司、被告海潤置業(yè)公司在每年度的11月中旬協商一次銷售均價，原告尚善經紀公司根據以上均價，在開盤二個月之前參考單套物業(yè)的用途、位置、樓層、朝向等編制出單套物業(yè)的底價單價表，由被告海潤置業(yè)公司簽字認同，作為雙方計算溢價分成金的依據。違約金和定金的分成:因客戶違約沒收的定金或獲得的違約金，由原告尚善經紀公司、被告海潤置業(yè)公司五五分成，與當月傭金一并結算，如確要返還的，由原告尚善經紀公司、被告海潤置業(yè)公司協商書面同意。支付方式:原告尚善經紀公司在與買受人簽訂《商品房買賣合同》并由買受人支付首期房款后，視為其對該房屋的銷售工作完成，即有權獲得本合同所規(guī)定的傭金和溢價分成金，原告尚善經紀公司在項目結束的時候一次性開具稅票，非原告尚善經紀公司原因，被告海潤置業(yè)公司未按合同規(guī)定向原告尚善經紀公司支付銷售傭金、售樓部人員底薪和溢價分成金，逾期一月以上的，原告尚善經紀公司有權停止銷售工作，累計二個月未足額支付傭金、售樓人員底薪及溢價分成的，視為被告海潤置業(yè)公司提前解除合同。被告海潤置業(yè)公司負責一名銷售主管每月1800元的底薪和售樓人員每月1200元底薪，不作為傭金或溢價分成金的組成部分，且不作為原告尚善經紀公司應繳費的組成部分。任何一方提前解除合同，要向對方支付10萬元的違約金。合同簽訂后，原告尚善經紀公司于2013年1月派出銷售人員到被告海潤置業(yè)公司處從事銷售工作，同年2月15日，由原告尚善經紀公司制訂1、2、3、4號樓底價銷售表，經被告海潤置業(yè)公司簽字同意。原告尚善經紀公司根據銷售情況，向被告海潤置業(yè)公司提供《海潤.玉秀苑2013年11月份傭金結算表》、《海潤.玉秀苑2013年12月份傭金及溢價分成金結算表》、《海潤.玉秀苑2014年1月份統計報表》和《海潤.玉秀2014年2、3、4、5、6、7月份銷售回款統計報表》，原告尚善公司銷售2、3、4號樓共計118套。在銷售期間，與客戶簽訂認購協議書5份，收取客戶房屋訂金80000元。被告海潤置業(yè)公司已向原告尚善經紀公司支付人幣281876元，其中傭金184209元，底薪97667元。2014年8月21日，原告尚善公司向被告海潤置業(yè)公司郵寄律師函稱:1、“貴司（被告）累計2月未足額支付溢價分成金的，視為提前解除合同”的約定，貴司已提前解除合同，尚善經紀公司將在8月27日撤場。2、請貴司收到本函后當日（最遲第二日）派專人與尚善經紀公司辦理交接事宜，不派員接收，由此產生的一切后果自行承擔。3、三日內付清尚善經紀公司全部應付款項合計507680元。2014年8月27日，原告尚善經紀公司在被告海潤置業(yè)公司無人到場的情況下，自動退場。2014年9月3日，原告尚善經紀公司訴至本院，請求判令上述訴訟請求。
另查明，原告尚善經紀公司撤離設立在被告海潤置業(yè)公司的銷售現場前，被告海潤置業(yè)公司已有可銷售房源282套。
本院認為，原告尚善經紀公司與被告海潤置業(yè)公司所簽訂的商品房委托銷售合同，未違反國家政策、法律規(guī)定，應予保護。在合同履行過程中，將未經職能部門批準承建的1號樓納入平均底價計算，降低了2、3、4號樓的底價，顯失公平，制訂的價格表無效，應按合同約定均價計算。原告尚善經紀公司在銷售傭金、溢價分成金、客戶違約沒收的定金存在爭議的情況下，沒有采取協商方式，在被告海潤置業(yè)公司沒有派員到場辦理交接手續(xù)的情況下自動撤場，造成銷售資料滅失，其行為有違商業(yè)道德習慣。被告海潤置業(yè)公司因管理缺失，收到律師函件后未能及時送達，造成售房客戶和原告尚善經紀公司誤解。本案中，被告湖北玉某海潤置業(yè)有限公司未能履行合同約定“累計二個月未足額支付傭金、售樓人員底薪及溢價分成金”應負違約責任。原告尚善公司撤場前，被告海潤置業(yè)公司已有可售房源282套，原告尚善經紀公司銷售118套，占可售房源不到50％，應按5‰計付銷售傭金211408.1元（銷售總額42281630元×5‰）。溢價分成金應按合同約定每平方2800計算（銷售總額42281630÷已銷售面積15219.79平方＝2778.07）?？蛻暨`約沒收定金80000萬，按原、被告約定各得40000元。原告尚善經紀公司撤場時，因未到當月工資發(fā)放時間，被告海潤置業(yè)公司應支付售樓人員撤場當月底薪3979元。原告尚善經紀公司訴請被告海潤置業(yè)公司支付違約金10萬元的訴訟請求應予支持。被告海潤置業(yè)公司請求判令原告尚善經紀公司賠償違約金、名譽損失費各10萬元，因無違約事實和計算依據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?之規(guī)定，判決如下:

（一）、駁回被告湖北海潤置業(yè)有限公司請求原告武漢尚善房地產經紀有限公司支付違約金10萬元、賠償名譽損失費10萬元的訴訟請求。
（二）、被告湖北玉某海潤置業(yè)有限公司應支付原告武漢尚善房地產經紀有限公司違約金10萬元，沒收客戶違約金分成款4萬元，銷售傭金211408.1元（已支付184209元），售樓人員底薪3979元，共計171178.1元。在本判決發(fā)生法律效力后三十日內付清。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案收取案件受理費9400元，反訴費4300元，共13700元；由原告武漢尚善房地產經紀有限公司承擔4400元，被告湖北海潤置業(yè)有限公司承擔9300元。

審判長：陳左孟
審判員：徐峰凌
審判員：曾世希

書記員：婁飛霞