武漢奧星源物業(yè)管理有限責(zé)任公司
賈守輝（湖北武珞律師事務(wù)所）
彭某
彭鋒

原告（反訴被告）:武漢奧星源物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地武漢市武昌區(qū)水果湖東一路19號。
法定代表人:涂星陽，董事長。
委托代理人:賈守輝，湖北武珞律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）:彭某。
委托代理人:彭鋒（彭某之父），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住址同上，公民身份號碼xxxx。
原告武漢奧星源物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱奧星源公司）訴被告彭某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2015年1月7日立案受理后，依法向被告彭某送達(dá)了起訴狀副本、舉證通知書、應(yīng)訴通知書及開庭傳票。本案適用簡易程序由審判員李紅獨任審判，被告彭某于2015年1月22日提出反訴，本院經(jīng)審查決定本訴與反訴合并審理，并于2015年2月4日公開開庭進(jìn)行了審理。原告奧星源公司的委托代理人賈守輝、被告彭某的委托代理人彭鋒到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告奧星源公司訴稱，被告系原告提供物業(yè)管理服務(wù)的廣苑大廈A座706室的業(yè)主。自2013年1月至2014年12月，彭某已拖欠原告的物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、地上泊車費1920元、2014年供暖季暖氣費2018.30元，共計8415元。經(jīng)原告多次催收無果，故訴至法院，請求判令:被告支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、地上泊車費1920元、暖氣費2018.30元，共計8415元，本案的訴訟費由被告承擔(dān)。
被告彭某辯稱:對拖欠原告的物業(yè)費，水費、地上泊車費的事實無異議。但原告在暖氣費收取上違反了物業(yè)法的規(guī)定，原告收暖氣費的行為只是代收行為，原告的供氣成本價為每平方米4.7元，而原告卻按每平方米16.50元收取，多收了被告8年的暖氣費，故被告拒絕繳納物業(yè)費等費用。如果原告能夠把多收取的暖氣費退給被告，被告愿意將物業(yè)費等費用補齊。
反訴原告彭某反訴稱:反訴被告進(jìn)駐廣苑大廈以來，服務(wù)一直不好。特別在暖氣費代收過程中，使用價格欺詐手段，非法牟取暴利8年多。8年來累計多收反訴原告暖氣費用11547.20元。根據(jù)物業(yè)費45條規(guī)定，物業(yè)公司不能在供電、供水、供暖、通信、電視的公用服務(wù)代收費上加任何手續(xù)費，因此反訴被告加收暖氣費無任何法律依據(jù)，為此反訴原告提起反訴，請求判令:反訴被告返還8年以來多收的反訴原告暖氣費11547.20元（現(xiàn)變更為11186.4元，供氣成本價為118000元÷23262㎡=5.07元），由反訴被告承擔(dān)反訴費用。
反訴被告奧星源公司辯稱，反訴原告所訴與事實不符，奧星源公司并未擅自加價，收費標(biāo)準(zhǔn)也嚴(yán)格按照湖北省政府辦公廳2003年1月13日會議紀(jì)要的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，該標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)廣苑大廈業(yè)主委員會確認(rèn)，同時奧星源公司與彭某之間并非單純的代收代繳關(guān)系，奧星源公司與湖北省水電暖供應(yīng)中心簽有綜合用戶供采暖協(xié)議，由奧星源向廣苑大廈的業(yè)主提供二次供暖，供暖中心不對廣苑大廈的業(yè)主單獨供暖，具體結(jié)算亦由公司與供暖中心結(jié)算，反訴原告要求反訴被告返還多收的暖氣費沒有事實和法律依據(jù)，故請求駁回反訴原告的反訴請求。
原告奧星源公司為支持其訴訟請求，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)1、原告與武漢市廣苑大廈業(yè)主委員會簽訂的《廣苑物業(yè)服務(wù)合同》，證明原、被告間存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系及雙方對物業(yè)費、暖氣費、停車費等費用約定了收費標(biāo)準(zhǔn)。
證據(jù)2、湖北省人民政府專題會議紀(jì)要，證明水果湖地區(qū)省直個人采暖用戶從2003年1月起按套內(nèi)建筑面積收費，收費標(biāo)準(zhǔn)為每平方米5元，非省直單位用房按套內(nèi)建筑面積每平方米15元收取。
證據(jù)3、2006年11月廣苑大廈業(yè)主委員會給各業(yè)主下發(fā)的緊急通知，證明原告在省政府的收費標(biāo)準(zhǔn)上加價1.5元（系二次供暖的水電費）的通知下達(dá)給各位業(yè)主。
證據(jù)4、廣苑大廈A706室彭某應(yīng)繳費用明細(xì)，證明被告拖欠物業(yè)費、暖氣費等費用共計8415元。
被告彭某對原告奧星源公司提交的證據(jù)真實性均無異議，但對采暖費按每平方米16.50元收取有異議，認(rèn)為應(yīng)按每平方米5.07元收費。
被告彭某針對本訴未向本院提交證據(jù)。
反訴原告彭某為支持其反訴訴訟請求，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)1、湖北省人民政府機關(guān)事務(wù)管路局水電暖供應(yīng)中心財務(wù)部2014年3月17日出具的證明，證明反訴被告于2006年和供暖中心簽訂供暖協(xié)議，約定每年采暖季的采暖費按11萬元包干，供暖面積為23262㎡。
證據(jù)2、武漢佳和物業(yè)管理有限公司向反訴原告出具的采暖費收據(jù)，證明反訴被告與省直供暖中心系代收代繳關(guān)系。
證據(jù)3、2006年至2011年反訴被告收取暖氣費的收據(jù)，證明奧星源公司從2006年起每年按照每平方米16.5元收取暖氣費，8年多收反訴原告暖氣費11186.4元。
反訴被告奧星源公司對證據(jù)1的內(nèi)容有異議，包干價實際應(yīng)為118000元，該證據(jù)證明了反訴被告與供暖中心是二次供暖關(guān)系，并不是代收代繳關(guān)系；對證據(jù)2的真實性沒有異議，該證據(jù)與本案爭議的焦點沒有關(guān)聯(lián)性；對證據(jù)3真實性無異議，但不能證明多收了暖氣費。
反訴被告奧星源公司為支持其訴訟主張，向本院提交以下證據(jù):
證據(jù)1、湖北省直機關(guān)供暖中心的情況說明，證明該中心與反訴被告是合同關(guān)系，不是代收代繳關(guān)系。
證據(jù)2、2006年11月反訴被告與湖北省人民政府機關(guān)事務(wù)局水電暖供應(yīng)中心簽訂《綜合用戶供采暖協(xié)議》，證明反訴被告與該中心系采、供暖關(guān)系，不是直接對業(yè)主，而是對反訴被告，且每年收取的采暖費為118000元。
反訴原告彭某對證據(jù)1真實性無異議，對證據(jù)2真實性認(rèn)為需核實，認(rèn)為該協(xié)議中的第6條收取方式屬個人部分由乙方代扣統(tǒng)交，進(jìn)一步證實反訴原告的觀點，反訴原告認(rèn)可采暖協(xié)議中每季采暖費為118000元，反訴請求就按118000元÷23262㎡來計算具體金額。
經(jīng)當(dāng)庭舉證、質(zhì)證，本院對上述證據(jù)結(jié)合法庭調(diào)查進(jìn)行綜合分析、判斷，本院查明如下事實:
自2005年10月起奧星源公司為廣苑大廈小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。彭某系該小區(qū)A座706室的業(yè)主。
2006年11月24日，奧星源公司作為采暖方（即乙方）與供暖方（即甲方）湖北省人民政府機關(guān)事務(wù)管理局水電暖供應(yīng)中心簽訂了《綜合用戶供采暖協(xié)議》，協(xié)議約定:甲方提供采暖熱水，系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)界定以投資方接供回水主控閥門為分界點；甲方為乙方系統(tǒng)運行提供技術(shù)服務(wù)，乙方負(fù)責(zé)自身產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的設(shè)施維護(hù)維修、運行管理及安全、保暖措施；甲方按規(guī)定向乙方收取采暖費，共計118000元（整棟樓的供暖面積為23262平方米），屬個人部分由乙方代扣統(tǒng)交、辦公部分統(tǒng)一支付。同日奧星源公司與武漢市廣苑大廈業(yè)主委員會聯(lián)合向各業(yè)主下發(fā)緊急通知，告知各業(yè)主采暖費從2006年起將在省政府的收費標(biāo)準(zhǔn)上加價1.5元（系二次供暖的水電費），即省直機關(guān)6.5元／平方米／季，非省直16.5元／平方米／季。
2008年12月18日奧星源公司與武漢市廣苑大廈業(yè)主委員會簽訂《廣苑大廈物業(yè)服務(wù)合同》，該合同載明:物業(yè)名稱廣苑大廈、房屋坐落位置武昌區(qū)東湖路88號、建筑面積39916.37平方米；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，奧星源公司提供公共物業(yè)管理服務(wù)；服務(wù)費用住宅物業(yè)1.2元／月／平方米，業(yè)主應(yīng)于每月五日前主動按時交納物業(yè)服務(wù)費用；采暖費收費標(biāo)準(zhǔn):按套內(nèi)建筑面積計費，省直機關(guān)（單位在水果湖區(qū)域內(nèi)）業(yè)主按6.5元／平方米，非省直機關(guān)業(yè)主按16.5元／平方米，業(yè)主應(yīng)于供暖方下達(dá)試壓試水通知之日起主動繳納當(dāng)季采暖費，地下室泊車收費，按車位使用人80元／月／個收?。缓贤谙逓?年，自2008年12月6日至2013年12月6日；合同期滿前的1個月，雙方應(yīng)就延遲本合同期限達(dá)成協(xié)議，未能達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，雙方合同隨即終止；雙方還對物業(yè)的經(jīng)營與管理、物業(yè)的使用與維修、違約責(zé)任等作出了約定。
彭某在2013年前均按時繳納物業(yè)費、每季的采暖費（按非省直機關(guān)業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)）等費用。自2013年1月以來，彭某因?qū)Σ膳M收費標(biāo)準(zhǔn)有異議，與奧星源公司協(xié)商未果，遂停止繳納物業(yè)服務(wù)費、水費、地上泊車費、采暖費，彭某共計拖欠奧星源公司物業(yè)服務(wù)費4254元（2013年1月1日至2014年12月31日）、水費222.70元（2013年1月1日至2014年7月30日）、泊車費1920元（2013年1月1日至2013月12月31日）、2014年采暖季的采暖費2018.30元（按16.5元／平方米計算），上述費用共計8415元。
本院認(rèn)為:奧星源公司與武漢市廣苑大廈業(yè)主委員會于2008年12月18日簽訂的《廣苑物業(yè)服務(wù)合同》，系雙方真實意思表示，應(yīng)為合法有效。該合同期限至2013年12月6日到期。合同到期后，雙方未續(xù)簽新的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會亦未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)入住廣苑大廈，但廣苑大廈全體業(yè)主一直在接受奧星源公司的服務(wù)，并按照2008年12月18日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，繳納物業(yè)費、采暖費等費用，故應(yīng)認(rèn)定奧星源公司與廣苑大廈業(yè)主委員會的合同關(guān)系仍在延續(xù)。奧星源公司作為物業(yè)服務(wù)的提供方，有權(quán)按照合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)的接受方彭某收取必要的物業(yè)服務(wù)費用。彭某作為該小區(qū)業(yè)主，在接受了奧星源公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費等費用。本案中彭某對拖欠奧星源公司物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、泊車費1920元的事實無異議，僅對采暖費的收取標(biāo)準(zhǔn)有異議，認(rèn)為奧星源公司多收取了采暖費。針對采暖費問題，彭某認(rèn)為廣苑大廈的暖氣供應(yīng)由湖北省直機關(guān)供暖中心提供，每年供暖費用118000元，由奧星源公司代收，按照整棟樓的供暖面積23262㎡，廣苑大廈的供氣成本為118000元÷23262㎡=5.07元，奧星源公司卻在代收過程中，暗箱操作、擅自加價，按每平方米16.50元收取了暖氣費，8年多收暖氣費共計11186.4元，奧星源公司拒絕退還多收款項，故對已發(fā)生的物業(yè)費、水費及泊車費也拒絕支付，奧星源公司則認(rèn)為其與湖北省直機關(guān)供暖中心并非代收代繳關(guān)系，根據(jù)湖北省人民政府關(guān)于水果湖地區(qū)采暖收費的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣苑大廈小區(qū)的實際，與廣苑大廈小區(qū)業(yè)主委員會共同確定了本小區(qū)的采暖收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定并遵照執(zhí)行，奧星源公司不存在擅自加價的事實，至于奧星源公司收取的每年采暖費總額和其向省直供暖中心實際結(jié)算的金額存在差異，屬另一法律關(guān)系，且并未損害小區(qū)業(yè)主的利益，且彭某系非省直機關(guān)工作人員，故不同意按每平方米5.07元對彭某收取采暖費。對此，本院認(rèn)為，首先雙方在物業(yè)服務(wù)合同中，對采暖費的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定，并經(jīng)廣苑大廈業(yè)主委員會的確認(rèn)，同時該約定不違反湖北省人民政府關(guān)于水果湖地區(qū)供暖收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，故雙方均應(yīng)遵守；其次，廣苑大廈小區(qū)并非湖北省直機關(guān)供暖中心直接供暖用戶，廣苑大廈小區(qū)的供暖僅接入該中心的一次水，奧星源公司需投入經(jīng)費進(jìn)行二次供暖，并且自行對設(shè)施進(jìn)行維護(hù)維修、對設(shè)備運行及安全進(jìn)行管理。因此彭某不應(yīng)要求按奧星源公司向供暖中心繳納的標(biāo)準(zhǔn)支付采暖費，更不應(yīng)以此為理由拒交物業(yè)費等費用，故本院對奧星源公司的本訴訴訟請求予以支持，對彭某的反訴訴訟請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第之規(guī)定，判決如下:
一、被告彭某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢奧星源物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、地上泊車費1920元、采暖費2018.30元，共計8415元。
二、駁回反訴原告彭某的反訴訴訟請求。
本案的本訴案件受理費50元，減半收取25元，由被告彭某負(fù)擔(dān)（此款原告奧星源公司已墊付，被告彭某在本判決生效之日起10日內(nèi)向原告奧星源公司支付）。本案反訴案件受理費22元，由反訴原告彭某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預(yù)交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費分戶；賬戶:07×××93；開戶行:武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定、調(diào)解書，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行。申請執(zhí)行的期間為二年。

本院認(rèn)為:奧星源公司與武漢市廣苑大廈業(yè)主委員會于2008年12月18日簽訂的《廣苑物業(yè)服務(wù)合同》，系雙方真實意思表示，應(yīng)為合法有效。該合同期限至2013年12月6日到期。合同到期后，雙方未續(xù)簽新的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會亦未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)入住廣苑大廈，但廣苑大廈全體業(yè)主一直在接受奧星源公司的服務(wù)，并按照2008年12月18日簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，繳納物業(yè)費、采暖費等費用，故應(yīng)認(rèn)定奧星源公司與廣苑大廈業(yè)主委員會的合同關(guān)系仍在延續(xù)。奧星源公司作為物業(yè)服務(wù)的提供方，有權(quán)按照合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)的接受方彭某收取必要的物業(yè)服務(wù)費用。彭某作為該小區(qū)業(yè)主，在接受了奧星源公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應(yīng)按時交納物業(yè)服務(wù)費等費用。本案中彭某對拖欠奧星源公司物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、泊車費1920元的事實無異議，僅對采暖費的收取標(biāo)準(zhǔn)有異議，認(rèn)為奧星源公司多收取了采暖費。針對采暖費問題，彭某認(rèn)為廣苑大廈的暖氣供應(yīng)由湖北省直機關(guān)供暖中心提供，每年供暖費用118000元，由奧星源公司代收，按照整棟樓的供暖面積23262㎡，廣苑大廈的供氣成本為118000元÷23262㎡=5.07元，奧星源公司卻在代收過程中，暗箱操作、擅自加價，按每平方米16.50元收取了暖氣費，8年多收暖氣費共計11186.4元，奧星源公司拒絕退還多收款項，故對已發(fā)生的物業(yè)費、水費及泊車費也拒絕支付，奧星源公司則認(rèn)為其與湖北省直機關(guān)供暖中心并非代收代繳關(guān)系，根據(jù)湖北省人民政府關(guān)于水果湖地區(qū)采暖收費的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣苑大廈小區(qū)的實際，與廣苑大廈小區(qū)業(yè)主委員會共同確定了本小區(qū)的采暖收費標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定并遵照執(zhí)行，奧星源公司不存在擅自加價的事實，至于奧星源公司收取的每年采暖費總額和其向省直供暖中心實際結(jié)算的金額存在差異，屬另一法律關(guān)系，且并未損害小區(qū)業(yè)主的利益，且彭某系非省直機關(guān)工作人員，故不同意按每平方米5.07元對彭某收取采暖費。對此，本院認(rèn)為，首先雙方在物業(yè)服務(wù)合同中，對采暖費的收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了約定，并經(jīng)廣苑大廈業(yè)主委員會的確認(rèn)，同時該約定不違反湖北省人民政府關(guān)于水果湖地區(qū)供暖收費標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，故雙方均應(yīng)遵守；其次，廣苑大廈小區(qū)并非湖北省直機關(guān)供暖中心直接供暖用戶，廣苑大廈小區(qū)的供暖僅接入該中心的一次水，奧星源公司需投入經(jīng)費進(jìn)行二次供暖，并且自行對設(shè)施進(jìn)行維護(hù)維修、對設(shè)備運行及安全進(jìn)行管理。因此彭某不應(yīng)要求按奧星源公司向供暖中心繳納的標(biāo)準(zhǔn)支付采暖費，更不應(yīng)以此為理由拒交物業(yè)費等費用，故本院對奧星源公司的本訴訴訟請求予以支持，對彭某的反訴訴訟請求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第之規(guī)定，判決如下:

一、被告彭某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢奧星源物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付物業(yè)服務(wù)費4254元、水費222.70元、地上泊車費1920元、采暖費2018.30元，共計8415元。
二、駁回反訴原告彭某的反訴訴訟請求。
本案的本訴案件受理費50元，減半收取25元，由被告彭某負(fù)擔(dān)（此款原告奧星源公司已墊付，被告彭某在本判決生效之日起10日內(nèi)向原告奧星源公司支付）。本案反訴案件受理費22元，由反訴原告彭某負(fù)擔(dān)。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：李紅

書記員：周西西