上訴人（原審被告、反訴原告）：武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)雄楚大街袁家墩還建小區(qū)內(nèi)（世紀(jì)名苑旁）。法定代表人：程立，該公司董事長(zhǎng)。委托訴訟代理人：李健，湖北忠三律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：武漢蕓帆孕嬰健康咨詢(xún)有限公司，住所地武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)湯遜湖北路560號(hào)保利十二橡樹(shù)莊園商業(yè)街B段1層S10室。法定代表人：?jiǎn)痰?，該公司總?jīng)理。委托訴訟代理人：徐遵俊，湖北立豐律師事務(wù)所律師。

大地鑫源公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法駁回蕓帆公司的全部訴訟請(qǐng)求，支持大地鑫源公司的全部反訴請(qǐng)求，本案一、二審全部訴訟費(fèi)用由蕓帆公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審判決認(rèn)定案涉《房屋租賃合同》和《附加協(xié)議》無(wú)效系認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的房屋訂立的租賃合同應(yīng)為有效。案涉《房屋租賃合同》下的房屋取得了相關(guān)主管部門(mén)建設(shè)的必要批準(zhǔn)手續(xù)，袁家墩產(chǎn)業(yè)樓作為城中村改造的還建樓，確系主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，房屋建成后沒(méi)有任何政府部門(mén)認(rèn)定該建筑為違章建筑，積極辦理相關(guān)手續(xù)，若認(rèn)定該合同無(wú)效將嚴(yán)重危及交易安全。2.蕓帆公司違法解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償大地鑫源公司因此受到的損失。大地鑫源公司實(shí)際委托了第三方按照《附加協(xié)議》約定對(duì)租賃物進(jìn)行了施工，對(duì)此部分費(fèi)用蕓帆公司應(yīng)予賠償?！斗课葑赓U合同》明確約定了先交租金后使用，蕓帆公司未交租應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。根據(jù)《房屋租賃合同》，對(duì)于蕓帆公司繳納的10萬(wàn)元押金，大地鑫源公司有權(quán)不予退還。蕓帆公司辯稱(chēng)，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。第一，大地鑫源公司無(wú)法解決規(guī)劃至今無(wú)法辦理的問(wèn)題，一審認(rèn)定租賃合同無(wú)效是準(zhǔn)確的。第二，即使合同有效，本案的違約是大地鑫源公司所致，因?yàn)橛腥膫€(gè)月的免租期，一審已查明大地鑫源公司未按約向蕓帆公司交付房屋。因此，無(wú)論合同有效或無(wú)效，一審判決結(jié)果正確。第三，大地鑫源公司反訴中未舉證證明蕓帆公司委托大地鑫源公司進(jìn)行了付款，也未舉證證明進(jìn)行了施工，因此大地鑫源公司的反訴請(qǐng)求不能成立。蕓帆公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)蕓帆公司與大地鑫源公司簽訂的《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》無(wú)效；2、判令大地鑫源公司向蕓帆公司返還房屋押金10萬(wàn)元；3、本訴案件訴訟費(fèi)由大地鑫源公司承擔(dān)。大地鑫源公司向一審法院提出反訴請(qǐng)求：1、判令蕓帆公司立即支付大地鑫源公司工程款244010.75元；2、判令大地鑫源公司不退還蕓帆公司支付的定金10萬(wàn)元；3、判令蕓帆公司支付大地鑫源公司違約金318336元；4、反訴案件受理費(fèi)由蕓帆公司承擔(dān)。一審法院查明，2013年10月11日，武漢市江宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)江宏公司）與武漢大地藝術(shù)設(shè)計(jì)裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大地公司）簽訂《袁家墩綜合樓租賃合同》1份，約定：江宏公司將位于武漢市洪山區(qū)雄楚大街袁家墩還建小區(qū)內(nèi)22層商用綜合樓（建筑面積約26401平方米，以武漢市房產(chǎn)局實(shí)測(cè)面積作為合同最終確定的租賃面積，以上面積不含地下車(chē)庫(kù)）出租給大地公司。2013年10月11日，大地公司與大地鑫源公司簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：1、大地公司將位于武漢市洪山區(qū)雄楚大街袁家墩還建小區(qū)內(nèi)22層商用綜合樓2201室（面積為500平方米）出租給大地鑫源公司。2、租賃期限為12年，截止2025年12月31日。自2013年11月1日起至2014年2月1日為裝修免租期（免租金期間大地鑫源公司承擔(dān)水電及其他相關(guān)的費(fèi)用），自2014年2月1日起租，截止2025年12月31日租期滿(mǎn)。2013年12月16日，大地鑫源公司（甲方）與蕓帆公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》1份，約定：1、甲方出租給乙方的房屋位于武漢市洪山區(qū)雄楚大街袁家墩還建小區(qū)內(nèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該物業(yè)），該物業(yè)為22層商用寫(xiě)字樓（江宏產(chǎn)業(yè)還建樓）。甲方作為該物業(yè)的實(shí)際出租人，享受和承擔(dān)本租賃合同所約定的權(quán)利和義務(wù)。本合同簽訂時(shí)，該物業(yè)的竣工驗(yàn)收備案手續(xù)尚未完成，相關(guān)手續(xù)正在辦理過(guò)程中，乙方實(shí)地察看了該物業(yè)，對(duì)該物業(yè)竣工驗(yàn)收備案的情況完全了解，愿意按現(xiàn)狀承租該物業(yè)。2、租賃該物業(yè)作為孕嬰會(huì)所使用，名稱(chēng)為武漢蕓帆孕嬰健康咨詢(xún)有限公司，并遵守國(guó)家和地方關(guān)于房屋使用和物業(yè)管理的規(guī)定。3、甲、乙方雙方商定該物業(yè)租賃期限為12年，至2025年12月31日截止。自2013年12月16日起至2014年3月31日為裝修免租期（免租金期間乙方承擔(dān)水電及其他相關(guān)的費(fèi)用），自2014年4月1日起租，截止2025年12月31日租期滿(mǎn)。4、乙方承租樓層為11樓，承租總面積為1326.40評(píng)分（米）；5、乙方同意于本合同簽訂時(shí)向甲方一次性支付16萬(wàn)元作為定金；租賃合同簽訂后如乙方要求解除本合同的定金不予退還，甲方起租前無(wú)故解除合同的，甲方雙倍返還定金；如乙方起租日前部履行本合同或解除本合同的，則定金不予返還。起租日后，定金轉(zhuǎn)化為押金，以保證本合同終止、解除時(shí)便于結(jié)清所欠租金、物業(yè)費(fèi)、其他雜費(fèi)、違約金、滯納金、賠償金等。該押金在甲方保管期間，乙方同意不計(jì)付利息。本合同到期或解除后，在扣除乙方應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)、租金、水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、其他雜費(fèi)、違約金、滯納金、賠償金等后由甲方將剩余押金無(wú)息返還給乙方。租金，按建筑面積每平方米每月40元計(jì)算，自2016年1月1日起開(kāi)始遞增，遞增率每年遞增3%。6、遵循“先交租金后使用”的原則，乙方按季（從合同簽訂日起每三個(gè)月為一計(jì)租季度）交納租金，首季租金為159168元，乙方應(yīng)從計(jì)租日（即2014年4月1日）起后應(yīng)于每個(gè)計(jì)租季度結(jié)束前7個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付下一季度租金，以此類(lèi)推。如乙方逾期繳納租金的，則從逾期之日起，按日加收當(dāng)期租金5%的滯納金；如逾期超過(guò)10個(gè)工作日的，甲方有權(quán)單方解除本租賃合同。甲、乙雙方約定免租期自2013年12月16日起至2014年3月31日止。免租期內(nèi)乙方不需向甲方交納租金，但需負(fù)責(zé)該物業(yè)因乙方裝修和經(jīng)營(yíng)行為所產(chǎn)生的的水、電、垃圾處理、物業(yè)管理費(fèi)等一切費(fèi)用（裝修期間物業(yè)費(fèi)按10元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收?。?。7、乙方接受甲方交付的物業(yè)時(shí)，如乙方對(duì)甲方交付的物業(yè)質(zhì)量等提出異議的，應(yīng)在收到甲方通知書(shū)后3日內(nèi)提出；3日內(nèi)未提出異議的，視為甲方交付的物業(yè)符合乙方的要求。8、租賃期內(nèi)，如乙方無(wú)故解除本合同的，乙方不可移走的設(shè)施、設(shè)備、裝修等，甲方均不予補(bǔ)償和賠償，且乙方除應(yīng)支付相當(dāng)于當(dāng)年6個(gè)月租金的違約金。2013年12月16日，大地鑫源公司（甲方）與蕓帆公司（乙方）簽訂《附加協(xié)議》1份，約定：1、甲方出租給乙方的房屋為毛坯房，室內(nèi)的隔墻和消防二次乙方需要另外向大地公司支付費(fèi)用。2、拆除原來(lái)走道墻體每平方米65元，包含垃圾外運(yùn)。3、加氣塊隔墻每平方米120元，包含墻體水泥粉刷。4、二次消防改造每平方米60元。消防改造后由大地公司負(fù)責(zé)連同酒店一起辦理二次消防驗(yàn)收手續(xù)，如因乙方二次裝修格局或飾面材料不符合消防要求的，由乙方自行承擔(dān)。5、乙方工地在春節(jié)前由大地公司負(fù)責(zé)施工的部分不計(jì)取物業(yè)費(fèi)。涉案《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》簽訂后的當(dāng)日，蕓帆公司向大地鑫源公司支付房屋定金10萬(wàn)元。大地鑫源公司未向蕓帆公司交付涉案租賃房屋。2014年4月10日，蕓帆公司向大地鑫源公司發(fā)送《工作聯(lián)系函》，其主要內(nèi)容：至本函發(fā)出之日，貴司仍然不能提供該物業(yè)的權(quán)屬證書(shū)、竣工驗(yàn)收手續(xù)、消防驗(yàn)收合格證明等必備法律文件。雙方簽訂的《房屋租賃合同》已無(wú)履行的必要?，F(xiàn)發(fā)函通知貴司，雙方不再履行該合同，請(qǐng)貴司于收到本函之日起10日內(nèi)退還我司已預(yù)交的押金10萬(wàn)元。2014年4月20日，大地鑫源公司向蕓帆公司回復(fù)《回函》，其主要內(nèi)容為：貴方（蕓帆公司）解除合同的理由是我公司（大地鑫源公司）不能提供物業(yè)權(quán)屬證明以及驗(yàn)收的合法資料。貴方所提出的合法資料我物業(yè)（公司）已經(jīng)具備，貴方從未向我方提出索要資料一事。貴公司如愿意繼續(xù)履行合同，按照合同約定補(bǔ)交應(yīng)交的房屋租金以及我方按照貴公司的要求所做基礎(chǔ)建設(shè)改造工程的欠款后，我公司按照物業(yè)法向貴公司提供貴方經(jīng)營(yíng)所需的相關(guān)資料。如貴公司堅(jiān)持解除租賃合同，請(qǐng)貴公司收到復(fù)函后7個(gè)工作日內(nèi)按合同支付違約金和所欠我公司的工程款。一審法院另查明，2014年7月10日，江宏公司出具《情況說(shuō)明》，表明大地鑫源公司有權(quán)管理、使用及對(duì)外出租“江宏產(chǎn)業(yè)還建樓”（又稱(chēng)“袁家墩產(chǎn)業(yè)樓”）。2005年7月29日，洪山區(qū)井崗山村村委會(huì)取得武漢市城市規(guī)劃管理局武規(guī)函［2005］37號(hào)《市規(guī)劃局關(guān)于〈井崗山村綜合改造規(guī)劃〉的批復(fù)》，該批復(fù)記載：《井崗山村綜合改造規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》）是井崗村綜合改造的依據(jù)，你村要嚴(yán)格按照《規(guī)劃》確定的用地布局及用地規(guī)模進(jìn)行建設(shè)。實(shí)施具體建設(shè)時(shí)應(yīng)依據(jù)《規(guī)劃》，按照有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)。2011年11月2日，武漢市洪山區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向江宏公司下發(fā)洪發(fā)改核［2011］31號(hào)《關(guān)于武漢江宏實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司新建袁家墩還建樓建設(shè)項(xiàng)目的核準(zhǔn)通知》。2013年4月25日，江宏公司取得武漢市人民政府武土批準(zhǔn)書(shū)［2013］第34號(hào)《武漢市建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)》，申報(bào)的項(xiàng)目用地被批準(zhǔn)作為國(guó)有建設(shè)用地。2013年8月8日，武漢市國(guó)土資源和規(guī)劃局《專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要》記載：B1還建用地正在辦理儲(chǔ)備要點(diǎn)，征地工作尚未啟動(dòng)；規(guī)劃方面未辦理“一書(shū)一證”。至一審?fù)忁q論終結(jié)時(shí)，“江宏產(chǎn)業(yè)還建樓”仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與出租人訂立的租賃合同無(wú)效。但一審辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。至庭審辯論終結(jié)時(shí)，“江宏產(chǎn)業(yè)還建樓”仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；大地鑫源公司提交的證據(jù)只能證明違法建設(shè)“江宏產(chǎn)業(yè)還建樓”后如何采取補(bǔ)救措施，不能證明“江宏產(chǎn)業(yè)還建樓”是經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的。大地鑫源公司與蕓帆公司簽訂的涉案《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》無(wú)效。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”之規(guī)定，大地鑫源公司應(yīng)返還蕓帆公司房屋押金（由定金轉(zhuǎn)化而來(lái)）10萬(wàn)元。綜上，蕓帆公司主張確認(rèn)涉案《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》無(wú)效；大地鑫源公司返還房屋押金10萬(wàn)元，均予以支持。大地鑫源公司主張其不予退還房屋押金10萬(wàn)元，不予支持。承擔(dān)違約金責(zé)任的前提是存在有效合同。涉案《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》無(wú)效，大地鑫源公司主張蕓帆公司承擔(dān)違約金責(zé)任，不予支持。大地鑫源公司未提交經(jīng)蕓帆公司認(rèn)可的隔墻及二次消防工程設(shè)計(jì)方案（圖紙），且其提交的《建筑裝飾施工工程承包合同》、《工程預(yù)算》以及照片不足以證明涉案租賃房屋內(nèi)的隔墻及二次消防工程已竣工，大地鑫源公司主張蕓帆公司按工程預(yù)算價(jià)賠償工程款損失，不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，判決：一、確認(rèn)武漢蕓帆孕嬰健康咨詢(xún)有限公司與武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司于2013年12月16日簽訂的《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》均無(wú)效；二、武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還武漢蕓帆孕嬰健康咨詢(xún)有限公司房屋押金10萬(wàn)元；三、駁回武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司的全部反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)2300元，由武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)減半收取5212元，由武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審理查明，一審判決認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。本院另查明，案涉房屋室內(nèi)隔墻和二次消防項(xiàng)目相關(guān)工程未竣工，大地鑫源公司亦未向大地公司實(shí)際付款。
上訴人武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大地鑫源公司）因與被上訴人武漢蕓帆孕嬰健康咨詢(xún)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)蕓帆公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服湖北省武漢市洪山區(qū)人民法院（2017）鄂0111民初4394號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2018年5月22日立案后，依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》是否無(wú)效，大地鑫源公司是否應(yīng)向蕓帆公司返還10萬(wàn)元定金，蕓帆公司是否應(yīng)向大地鑫源公司支付相應(yīng)違約金及工程款。最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。大地鑫源公司雖稱(chēng)案涉房屋已經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)，但武漢市城市規(guī)劃管理局武規(guī)函［2005］37號(hào)《市規(guī)劃局關(guān)于〈井崗山村綜合改造規(guī)劃〉的批復(fù)》記載：“……實(shí)施具體建設(shè)時(shí)應(yīng)依據(jù)《規(guī)劃》，按照有關(guān)規(guī)定辦理項(xiàng)目報(bào)建手續(xù)”，而至一審?fù)忁q論終結(jié)前大地鑫源公司仍未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未取得案涉房屋的規(guī)劃驗(yàn)收合格證明。因此，一審法院認(rèn)定案涉《房屋租賃合同》及《附加協(xié)議》無(wú)效是正確的。據(jù)此，一審判決大地鑫源公司應(yīng)向蕓帆公司返還房屋押金10萬(wàn)元，對(duì)大地鑫源公司主張蕓帆公司承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求不予支持并無(wú)不當(dāng)。關(guān)于蕓帆公司是否應(yīng)向大地鑫源公司支付室內(nèi)隔墻及二次消防工程款的問(wèn)題，因相關(guān)工程未竣工且大地鑫源公司并未向施工方付款，大地鑫源公司該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，一審不予支持亦無(wú)不當(dāng)。綜上，上訴人武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司的上訴理由不成立，其上訴請(qǐng)求本院均不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)7512元，由武漢大地鑫源物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　李斌成
審判員　　安林鋒
審判員　　駱朝輝

書(shū)記員：杜文