武漢嘉信物業(yè)管理有限公司
焦亞龍
劉鑫（湖南天潤(rùn)人合律師事務(wù)所）
陳家琪

原告（反訴被告）武漢嘉信物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市青山區(qū)和平大道943號(hào)武鋼賓館院內(nèi)。
法定代表人李鋼，系該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人焦亞龍，該公司職工（特別授權(quán)代理）。
委托代理人劉鑫，湖南天潤(rùn)人合律師事務(wù)所律師（一般代理）。
被告（反訴原告）陳家琪，無(wú)職業(yè)。
原告武漢嘉信物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉信物業(yè)公司”）訴被告陳家琪物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年2月3日立案受理后，被告陳家琪于2016年3月15日向本院對(duì)原告嘉信物業(yè)公司提起反訴。本案依法由代理審判員程紅丹適用小額訴訟程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了合并審理。原告（反訴被告）嘉信物業(yè)公司的委托代理人焦亞龍，被告（反訴原告）陳家琪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:陳家琪是否為適格被告；陳家琪是否向嘉信物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金；嘉信物業(yè)公司是否賠償陳家琪的損失。
一、關(guān)于陳家琪是否為適格被告的問(wèn)題。依照相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！杜R江港灣物業(yè)管理委托合同》、《臨江港灣物業(yè)管理服務(wù)合同》系武漢市青山區(qū)臨江港灣業(yè)主委員會(huì)與嘉信物業(yè)公司簽訂的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。因此，該兩份物業(yè)服務(wù)合同對(duì)陳家琪具有約束力，陳家琪為適格被告。陳家琪關(guān)于其并非合同當(dāng)事人的抗辯，本院不予采信。
二、關(guān)于陳家琪是否向嘉信物業(yè)公司交付物業(yè)費(fèi)及違約金的問(wèn)題。嘉信物業(yè)公司與武漢市青山區(qū)臨江港灣業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力，嘉信物業(yè)公司與陳家琪雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。雖然嘉信物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，但在服務(wù)過(guò)程中未嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的義務(wù)，存在一定的瑕疵。因此，根據(jù)嘉信物業(yè)公司提供的服務(wù)，本院酌情為陳家琪減少繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的30%，即陳家琪應(yīng)向嘉信物業(yè)公司交納2011年9月1日至2015年9月的物業(yè)費(fèi)2，969元（88.37平方米×1元／平方米×48個(gè)月×70%）。故嘉信物業(yè)公司請(qǐng)求判令陳家琪支付物業(yè)管理費(fèi)4，241元的訴訟請(qǐng)求，對(duì)其中的2，969元，本院予以支持。陳家琪關(guān)于不交納物業(yè)管理費(fèi)的抗辯，本院不予采信。
由于嘉信物業(yè)公司在履行合同中存在瑕疵，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，陳家琪無(wú)需向嘉信物業(yè)公司支付違約金。故嘉信物業(yè)公司請(qǐng)求判令陳家琪支付違約金63元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。陳家琪關(guān)于不支付違約金的抗辯，本院予以采信。
三、關(guān)于嘉信物業(yè)公司是否向陳家琪賠償損失及修復(fù)飄窗漏水的問(wèn)題。合同中，關(guān)于嘉信物業(yè)公司的委托管理服務(wù)事項(xiàng)中，不包括飄窗滲漏水的整改；嘉信物業(yè)公司就陳家琪飄窗滲漏水問(wèn)題進(jìn)行了登記，并向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行了反映，嘉信物業(yè)公司盡到了通知義務(wù)；陳家琪未提交證據(jù)證明其損失的計(jì)算依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其損失未進(jìn)行鑒定亦無(wú)政府主管部門的鑒定；飄窗滲漏水屬于房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。故陳家琪請(qǐng)求判令嘉信物業(yè)公司修復(fù)飄窗并賠償損失7，000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。嘉信物業(yè)公司對(duì)此的抗辯，本院予以采信。依照合同的約定:“因房屋建筑質(zhì)量等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任并作善后處理”，陳家琪可就飄窗漏水問(wèn)題另行主張權(quán)利。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第三條 ?、第六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條 ?第（五）項(xiàng) ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百六十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、陳家琪于本判決生效之日起10日內(nèi)向武漢嘉信物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)費(fèi)2，969元；
二、駁回武漢嘉信物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回陳家琪的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的履行期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)25元，反訴案件受理費(fèi)25元，由陳家琪負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:陳家琪是否為適格被告；陳家琪是否向嘉信物業(yè)公司支付物業(yè)費(fèi)及違約金；嘉信物業(yè)公司是否賠償陳家琪的損失。
一、關(guān)于陳家琪是否為適格被告的問(wèn)題。依照相關(guān)法律規(guī)定，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力；業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。《臨江港灣物業(yè)管理委托合同》、《臨江港灣物業(yè)管理服務(wù)合同》系武漢市青山區(qū)臨江港灣業(yè)主委員會(huì)與嘉信物業(yè)公司簽訂的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。因此，該兩份物業(yè)服務(wù)合同對(duì)陳家琪具有約束力，陳家琪為適格被告。陳家琪關(guān)于其并非合同當(dāng)事人的抗辯，本院不予采信。
二、關(guān)于陳家琪是否向嘉信物業(yè)公司交付物業(yè)費(fèi)及違約金的問(wèn)題。嘉信物業(yè)公司與武漢市青山區(qū)臨江港灣業(yè)主委員會(huì)簽訂的合同，系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，合法有效，對(duì)業(yè)主具有約束力，嘉信物業(yè)公司與陳家琪雙方均應(yīng)按合同約定履行各自的義務(wù)。雖然嘉信物業(yè)公司對(duì)小區(qū)進(jìn)行了物業(yè)服務(wù)，但在服務(wù)過(guò)程中未嚴(yán)格按照合同的約定履行自己的義務(wù)，存在一定的瑕疵。因此，根據(jù)嘉信物業(yè)公司提供的服務(wù)，本院酌情為陳家琪減少繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的30%，即陳家琪應(yīng)向嘉信物業(yè)公司交納2011年9月1日至2015年9月的物業(yè)費(fèi)2，969元（88.37平方米×1元／平方米×48個(gè)月×70%）。故嘉信物業(yè)公司請(qǐng)求判令陳家琪支付物業(yè)管理費(fèi)4，241元的訴訟請(qǐng)求，對(duì)其中的2，969元，本院予以支持。陳家琪關(guān)于不交納物業(yè)管理費(fèi)的抗辯，本院不予采信。
由于嘉信物業(yè)公司在履行合同中存在瑕疵，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，陳家琪無(wú)需向嘉信物業(yè)公司支付違約金。故嘉信物業(yè)公司請(qǐng)求判令陳家琪支付違約金63元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。陳家琪關(guān)于不支付違約金的抗辯，本院予以采信。
三、關(guān)于嘉信物業(yè)公司是否向陳家琪賠償損失及修復(fù)飄窗漏水的問(wèn)題。合同中，關(guān)于嘉信物業(yè)公司的委托管理服務(wù)事項(xiàng)中，不包括飄窗滲漏水的整改；嘉信物業(yè)公司就陳家琪飄窗滲漏水問(wèn)題進(jìn)行了登記，并向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行了反映，嘉信物業(yè)公司盡到了通知義務(wù)；陳家琪未提交證據(jù)證明其損失的計(jì)算依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其損失未進(jìn)行鑒定亦無(wú)政府主管部門的鑒定；飄窗滲漏水屬于房屋建筑質(zhì)量問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任。故陳家琪請(qǐng)求判令嘉信物業(yè)公司修復(fù)飄窗并賠償損失7，000元的訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。嘉信物業(yè)公司對(duì)此的抗辯，本院予以采信。依照合同的約定:“因房屋建筑質(zhì)量等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)責(zé)任并作善后處理”，陳家琪可就飄窗漏水問(wèn)題另行主張權(quán)利。
據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條 ?、第一百零七條 ?，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條 ?、第三條 ?、第六條 ?、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條 ?第（五）項(xiàng) ?及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百六十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、陳家琪于本判決生效之日起10日內(nèi)向武漢嘉信物業(yè)管理有限公司支付物業(yè)費(fèi)2，969元；
二、駁回武漢嘉信物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求；
三、駁回陳家琪的反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的履行期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案減半收取的案件受理費(fèi)25元，反訴案件受理費(fèi)25元，由陳家琪負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：程紅丹

書記員：劉濤