上訴人（原審原告）：武漢合縱科技發(fā)展有限公司，住所地武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號。
法定代表人：周利華，該公司總經(jīng)理。
委托代理人：陳宇，湖北勤宇律師事務所律師。
上訴人（原審被告）：武漢市武昌區(qū)比家好敬某某，住所地武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號。
負責人：胡翠華，該院院長。
委托代理人：劉偉，湖北聚力律師事務所律師。

上訴人武漢合縱科技發(fā)展有限公司（以下簡稱合縱公司）、上訴人武漢市武昌區(qū)比家好敬某某（以下簡稱比家好敬某某）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院（2013）鄂武昌民商初字第00421號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年2月27日公開開庭審理了本案，上訴人合縱公司的委托代理人陳宇，上訴人比家好敬某某負責人胡翠華及其委托代理人劉偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
2013年7月，合縱公司訴至一審法院，請求判令：1、比家好敬某某騰退并向合縱公司返還租賃房屋；2、比家好敬某某向合縱公司支付少付的房屋租金12680.60元（2012年全年少付租金8040元，2013年1月至3月少付租金4140.60元）；3、比家好敬某某自2013年4月1日起，按每月12546.90元的標準，向合縱公司支付房屋占有使用費，直至其全部騰退租賃房屋之日止；4、比家好敬某某向合縱公司支付違約金30112元（2013年的年租金150562.40元×20%）；5、比家好敬某某承擔本案訴訟費。
一審法院經(jīng)審理查明：坐落于武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號的房屋共7棟，第1棟、第3棟為1層混合結構，建筑面積分別為66.16㎡、106.26㎡，設計用途為辦公；第2棟為1層其他結構，建筑面積為64.25㎡，設計用途為辦公；第4棟、第7棟為2層混合結構，建筑面積分別為132.80㎡、131.91㎡，設計用途分別為其他、辦公；第5棟為4層混合結構，建筑面積為701.16㎡，設計用途為工、交、倉；第6棟為1層鋼混結構，建筑面積為249.89㎡，設計用途為商業(yè)服務。該房屋權屬于2003年10月8日登記至合縱公司名下，房屋所有權證編號武房權證昌字第200311358號。
合縱公司于2003年11月起與比家好敬某某建立房屋租賃關系，比家好敬某某承租坐落于武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號的第5棟房屋，用于經(jīng)營敬某某。2009年12月，經(jīng)雙方協(xié)商，合縱公司同意擴大出租面積，將第1-4棟、第6棟房屋一并出租給比家好敬某某使用。合縱公司留用第5棟房屋中的一間房屋和第7棟房屋。
2010年1月1日，合縱公司與比家好敬某某簽訂《房屋出租合同》，約定：合縱公司將坐落于武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號的房屋（見平面圖）出租給比家好敬某某，租賃期限自2010年1月1日至2011年12月31日，1-11月每月租金11000元，12月租金13000元，年租金134000元，比家好敬某某于起租當月1日起開始付月租金；比家好敬某某應交納押金11000元；合同期滿前1個月按合縱公司書面通知辦理續(xù)租或止租手續(xù)，不得借故拖延，違者視為違約；合同期滿如續(xù)租，按6%遞增租金；房屋裝修產(chǎn)權歸合縱公司所有；雙方必須認真履行上述條款，違者按年租金的20%支付違約金。
合同簽訂后，比家好敬某某向合縱公司交納了押金11000元。比家好敬某某對新增加的房屋進行了改造、裝修，隔斷為23間房間，并添置了有關設施設備。
合同到期后，合縱公司與比家好敬某某未續(xù)簽合同，比家好敬某某仍占有、使用該房屋，按照年租金134000元的標準向合縱公司交納了2012年1月1日至2013年3月31日的租金。
2013年3月25日，合縱公司委托湖北勤宇律師事務所向比家好敬某某發(fā)出《律師函》，要求解除租賃關系，要求其于2013年6月30日前騰退房屋，支付拖欠的租金12680.60元，要求在騰退之前，按照每月12546.90元的標準支付房屋使用費。2013年4月4日，比家好敬某某向合縱公司回函，認為原合同實際在繼續(xù)履行，并未終止，解除租賃關系必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，應通過協(xié)商簽訂新的一輪房屋租賃合同。2013年5月15日，合縱公司再次向比家好敬某某致函，要求其騰退未果。
一審庭審中，比家好敬某某不申請對房屋裝修價值進行鑒定。
2013年9月17日，經(jīng)合縱公司與比家好敬某某清點，雙方確認出租房屋中有以下由比家好敬某某添置的財產(chǎn)和設施：空調窗機10臺，空調分體機24臺，空調柜機3臺，電視機23臺，電腦2臺，監(jiān)控器1臺，冰箱3臺，冰柜2臺，功放器3臺，洗衣機6臺，熱水器17臺，微波爐2臺，消毒柜1臺，烘干機1臺，甩干機1臺，浴霸22臺，電開水壺2只，電燒水爐3臺，電扇29臺，排風扇2臺，電表60塊，應急燈9個，保險柜1只，防盜門4扇，鐵柜28個，木柜79個，窗戶27扇，扶手17根，門23扇，投影機1臺，清洗機2臺，碟機1臺，鐵床12張，木床69張，醫(yī)療床15張，坐便器14個，餐桌3張，休閑椅2把，餐椅10把，休閑凳12只，茶水桶1個，曬衣架2個，衛(wèi)生間門13扇，蒸飯車1臺，壓面機1臺，電子秤2臺，煤氣爐1只，發(fā)電機1臺，展示柜1臺，復印機1臺，點鈔機1臺，對講機1臺，不銹鋼架2個，不銹鋼水槽1個，煲湯爐1臺，文件柜2個，顯示器1臺，健身器1臺，錄像機2臺，滅蚊燈4個，沙發(fā)1套，機頂盒4個，取暖器10臺。截至2013年10月17日，有75名老人在比家好敬某某居住生活。據(jù)比家好敬某某提交的《代養(yǎng)人員入住協(xié)議書》記載：其中73份代養(yǎng)期限為長期，1份未約定期限，1份約定為至2018年7月14日止，代養(yǎng)人員交費方式均為每月30日前交納下月代養(yǎng)費。
一審法院認為：合縱公司與比家好敬某某于2010年1月1日簽訂的《房屋出租合同》合法有效，該合同于2011年12月31日到期，雙方未簽訂新的租賃合同，因此合縱公司與比家好敬某某之間租賃關系的性質、合縱公司是否有權解除合同、租金如何支付，是否應支付違約金系本案爭議的四焦點。
一、《房屋出租合同》到期后，比家好敬某某繼續(xù)使用租賃物，合縱公司未提出異議，并收取租金，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十六條“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期”的規(guī)定，原租賃合同繼續(xù)有效，合縱公司與比家好敬某某之間形成不定期租賃關系。
二、對于不定期租賃，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人”的規(guī)定，合縱公司可以隨時解除合同，在起訴前合縱公司已給予比家好敬某某一定的期限。比家好敬某某繼續(xù)占有、使用房屋沒有事實和法律依據(jù)?，F(xiàn)合縱公司要求比家好敬某某返還租賃物，符合法律規(guī)定，予以支持。訴爭房屋內可移動的財產(chǎn)，歸比家好敬某某所有，門、隔斷等不可移動的裝修物歸合縱公司所有。目前仍有較多老人繼續(xù)在訴爭房屋內居住、生活，因此比家好敬某某的騰退期限，可適當放寬。比家好敬某某在退出訴爭房屋的同時，應對在該房屋內居住、生活的老人合理安置。
三、合縱公司與比家好敬某某之間形成不定期租賃關系，原租賃合同繼續(xù)有效，因此比家好敬某某應按照原租賃合同的約定支付租金。比家好敬某某實際交納的租金低于約定的租金，應補足2012年1月1日至2013年3月31日少付的租金，2011年全年租金為134000元（11000元×11＋13000元×1），2012年全年租金應為142040元（13400元×1.06%），2013年全年租金應為150562.40元（142040元×1.06%），則2012年全年少付租金8040元（142040元-134000元），2013年每月租金為12546.90元［（150562.40-134000）÷12］，1-4月少付租金4140.60元［（150562.40-134000）÷12×3］，2012年1月1日至2013年3月31日少付租金共計12180.60元（8040元＋4140.60元）。
四、本案中合縱公司與比家好敬某某為租賃關系發(fā)生糾紛后一直在進行協(xié)商，因有近百名老人長期居住在訴爭房屋內，比家好敬某某如需搬遷，尋找適宜的房屋及進行裝修都需要較長的時間，鑒于敬某某的公益性質，對合縱公司提出要求比家好敬某某支付違約金的請求不予支持。
比家好敬某某自2003年即租用訴爭房屋中的第5棟房屋開辦敬某某，但一直未進行大規(guī)模的投資，至2009年年底才租用更多房屋并進行大規(guī)模的裝修，比家好敬某某雖無證據(jù)證明合縱公司承諾租賃期限為六年，但敬某某回收投資的周期長，比家好敬某某下決心投資改建必定有原因，且其可搬走的物品因拆裝產(chǎn)生的搬遷費用也很大，如比家好敬某某按期騰退、安置好代養(yǎng)人員后，合縱公司應支付補償費10萬元。如比家好敬某某未按期騰退、未安置好代養(yǎng)人員，則合縱公司無需支付比家好敬某某補償費。
綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》一百四十二條的規(guī)定，經(jīng)一審法院審判委員會討論決定，判決：一、武漢市武昌區(qū)比家好敬某某應于本判決生效之日起180日內騰退出坐落于武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號的房屋，并將該房屋移交給武漢合縱科技發(fā)展有限公司；二、坐落于武漢市武昌區(qū)黃鶴樓道3號的房屋內的空調窗機10臺，空調分體機24臺，空調柜機3臺，電視機23臺，電腦2臺，監(jiān)控器1臺，冰箱3臺，冰柜2臺，功放器3臺，洗衣機6臺，熱水器17臺，微波爐2臺，消毒柜1臺，烘干機1臺，甩干機1臺，浴霸22臺，電開水壺2只，電燒水爐3臺，電扇29臺，排風扇2臺，應急燈9個，保險柜1只，防盜門4扇，鐵柜28個，木柜79個，投影機1臺，清洗機2臺，碟機1臺，鐵床12張，木床69張，醫(yī)療床15張，餐桌3張，休閑椅2把，餐椅10把，休閑凳12只，茶水桶1個，曬衣架2個，蒸飯車1臺，壓面機1臺，電子秤2臺，煤氣爐1只，發(fā)電機1臺，展示柜1臺，復印機1臺，點鈔機1臺，對講機1臺，不銹鋼架2個，不銹鋼水槽1個，煲湯爐1臺，文件柜2個，顯示器1臺，健身器1臺，錄像機2臺，滅蚊燈4個，沙發(fā)1套，機頂盒4個，取暖器10臺，歸武漢市武昌區(qū)比家好敬某某所有；電表60只，窗戶27扇，扶手17個，門23扇，坐便器14個，衛(wèi)生間門13扇，及其他不可移動的裝修歸武漢合縱科技發(fā)展有限公司所有；三、武漢市武昌區(qū)比家好敬某某應于本判決生效之日起10日內向武漢合縱科技發(fā)展有限公司補足2012年1月1日至2013年3月31日少付的租金12180.60元；四、武漢市武昌區(qū)比家好敬某某應向武漢合縱科技發(fā)展有限公司支付房屋占有使用費（按每月12546.90元的標準，2013年4月1日至2013年12月31日期間的房屋占有使用費應于本判決生效之日起10日內支付，2014年1月1日至實際騰退房屋之日的房屋占有使用費，應于本判決生效之日起180日內向武漢合縱科技發(fā)展有限公司支付，武漢市武昌區(qū)比家好敬某某交納的房屋租賃押金11000元可沖抵房屋占有使用費）；五、在武漢市武昌區(qū)比家好敬某某按期騰退并安置好代養(yǎng)人員后10日內，武漢合縱科技發(fā)展有限公司應支付武漢市武昌區(qū)比家好敬某某補償費10萬元；六、駁回武漢合縱科技發(fā)展有限公司的其他訴訟請求。本案案件受理費1812元，減半收取906元，由武漢市武昌區(qū)比家好敬某某負擔（此款武漢合縱科技發(fā)展有限公司已墊付，武漢市武昌區(qū)比家好敬某某應隨上述款項一并給付武漢合縱科技發(fā)展有限公司）。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：合縱公司與比家好敬某某于2010年1月1日簽訂的《房屋出租合同》系雙方當事人的真實意思表示，未違反我國法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同有效。
2011年12月31日合同到期后，雙方未簽訂新的租賃合同，比家好敬某某繼續(xù)使用租賃物，合縱公司則收取租金，雙方間形成了不定期租賃關系。
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十二條的規(guī)定，一審認定比家好敬某某目前繼續(xù)占有、使用房屋沒有事實和法律依據(jù)正確。在充分考慮了雙方的實際情況后，一審給與比家好敬某某180天的騰退期，比家好敬某某足可合理安置在訴爭房屋內生活的老人，一審該項判決有事實和法律依據(jù)，本院予以維持。比家好敬某某上訴要求繼續(xù)履行不定期租賃合同，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。
比家好敬某某有一定的公益性質，且對房屋進行了投資改建，但其在案件審理中沒有對房屋裝修改建申請鑒定，一審酌情判決合縱公司應支付比家好敬某某補償費10萬元，不可移動的裝修物歸合縱公司所有，對合縱公司提出要求比家好敬某某支付違約金的請求不予支持正確，本院予以維持。
綜上，一審判決認定事實清楚、適用法律及實體處理正確。上訴人合縱公司、比家好敬某某的上訴理由均不能成立，其上訴請求本院均不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費人民幣1，812元，由上訴人武漢合縱科技發(fā)展有限公司、武漢市武昌區(qū)比家好敬某某各負擔人民幣906元。
本判決為終審判決。

審判長　　張立新 審判員　　黃　更 審判員　　張　紅

書記員：劉麗娟