武漢利人物業(yè)管理有限公司
陳霞
劉鑫（湖南天潤人合律師事務(wù)所）
劉某

原告:武漢利人物業(yè)管理有限公司。住所地:武漢市硚口區(qū)營房南村6棟3門2號。
法定代表人:王文，該公司總經(jīng)理。
委托代理人:陳霞，該公司員工。
委托代理人:劉鑫，湖南天潤人合律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)代理。
被告:劉某。
上列當(dāng)事人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法由審判員劉躍昌適用小額訴訟程序于2016年3月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢利人物業(yè)管理有限公司訴請:1、請求法院判令被告支付2013年9月23日至2015年3月22日的物業(yè)管理服務(wù)費1，660.6元及違約金24.9元共計1，685.5；2、被告承擔(dān)本案訴訟費。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本案相關(guān)情況
雙方有爭議的事項為第一項、第三項、第五項、第六項、第十四項、第十五項，其他事項雙方無爭議。
一、物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同的時間:2013年9月23日、2014年3月23日。
二、物業(yè)公司管理的小區(qū)位置和名稱:武漢市漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)燎原村賽博園小區(qū)。
三、物業(yè)管理合同約定的管理期限:2013年9月23日至2015年3月22日。
四、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn):小高層住宅1樓按建筑面積每月每平方米0.9元收取，2-11樓按建筑面積每月每平方米1.1元收取。
五、物業(yè)管理合同約定的物業(yè)管理費的繳納日期:業(yè)主按年交納物業(yè)管理服務(wù)費，每次交費時間為每年1月。
六、物業(yè)管理合同約定的拖欠物業(yè)管理費違約金標(biāo)準(zhǔn):業(yè)主未按時足額交納物業(yè)管理服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。
七、物業(yè)管理公司的資質(zhì):貳級。
八、被告房產(chǎn)位置:武漢市漢陽區(qū)永豐鄉(xiāng)燎原村賽博園小區(qū)4棟1單元1103室。
九、被告房產(chǎn)用途:住宅。
十、被告房產(chǎn)建筑面積:83.87平方米。
十一、被告每月應(yīng)繳納物業(yè)管理數(shù)額:92.26元。
十二、被告拖欠物業(yè)管理費期間:2013年9月23日至2015年3月22日共18個月。
十三、被告拖欠物業(yè)管理費數(shù)額:1，660.62元。
十四、被告拖欠物業(yè)管理費違約金計算方法:原告武漢利人物業(yè)管理有限公司主張按0.0005×360天÷12個月×被告欠費金額1，660.6元計算。
十五、需要說明的其他事項:被告劉某辯稱原告進(jìn)入小區(qū)是非法的，并未與被告簽訂合同，被告并未享受原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，并且原告在物業(yè)管理服務(wù)方面存在問題:1、小區(qū)綠化損壞原告沒有維護(hù)；2、原告沒有對小區(qū)電梯進(jìn)行維護(hù)；3、小區(qū)二次供水箱沒有做到三個月定期清洗一次；4、小區(qū)監(jiān)控攝像頭被原告全部拿走；5、被告房屋在2010年發(fā)現(xiàn)外墻漏水滲入房屋內(nèi)，之前的物業(yè)公司聯(lián)系開發(fā)商維修沒有修好，原告也沒有處理。
判決結(jié)果
本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?的規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，故被告關(guān)于沒有與原告簽訂合同，不支付物業(yè)管理服務(wù)費的抗辯理由本院不予采納，被告作為業(yè)主應(yīng)履行支付物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)。被告關(guān)于小區(qū)綠化損壞原告沒有維護(hù)以及小區(qū)監(jiān)控攝像頭被原告拿走未舉證證明，該抗辯理由本院亦不予采納。被告關(guān)于房屋存在漏水問題的抗辯理由，因房屋存在質(zhì)量問題與本案并非同一法律關(guān)系，且原告已提交證據(jù)證明其已與小區(qū)開發(fā)商聯(lián)系維修，故被告該抗辯理由本院不予采納。被告提出的原告沒有對電梯進(jìn)行維修維護(hù)及沒有對小區(qū)二次供水箱定期清洗消毒的抗辯理由，因?qū)π^(qū)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修管理是物業(yè)公司的應(yīng)盡義務(wù)，且相應(yīng)的維修維護(hù)記錄在原告處保存，原告在庭審后提交一份2014年5月15日的賽博園小區(qū)二次供水《檢測檢驗報告》復(fù)印件，但并未舉證其對小區(qū)二次供水設(shè)施進(jìn)行了定期清洗消毒，即使原告提交的該檢測報告屬實，亦不符合《武漢市城市居民住宅二次供水管理辦法》中規(guī)定的對小區(qū)二次供水儲水設(shè)施半年進(jìn)行一次清洗消毒的要求；另在原告提交的與電梯維保公司的《工作聯(lián)系函》中載明，電梯維保公司已將電梯運行故障情況提供給原告，但原告并未提交相應(yīng)的維修記錄，故原告提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)對被告應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費進(jìn)行減免，本院酌定被告按所欠物業(yè)管理服務(wù)費的90%向原告交納物業(yè)管理服務(wù)費，即1，494.54元（1，660.6元×90%）。因原告未按物業(yè)服務(wù)合同約定全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，故對原告主張的違約金本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條 ?、第一百一十一條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告劉某支付原告武漢利人物業(yè)管理有限公司2013年9月23日至2015年3月22日物業(yè)管理服務(wù)費1，494.54元，該款于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)付清；
二、駁回原告武漢利人物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，適用小額訴訟程序減半收取25元（該款原告已預(yù)交），由被告劉某負(fù)擔(dān)，被告劉某將該款于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)直接支付給原告。
本判決為終審判決。

本院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?的規(guī)定，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力，故被告關(guān)于沒有與原告簽訂合同，不支付物業(yè)管理服務(wù)費的抗辯理由本院不予采納，被告作為業(yè)主應(yīng)履行支付物業(yè)管理服務(wù)費的義務(wù)。被告關(guān)于小區(qū)綠化損壞原告沒有維護(hù)以及小區(qū)監(jiān)控攝像頭被原告拿走未舉證證明，該抗辯理由本院亦不予采納。被告關(guān)于房屋存在漏水問題的抗辯理由，因房屋存在質(zhì)量問題與本案并非同一法律關(guān)系，且原告已提交證據(jù)證明其已與小區(qū)開發(fā)商聯(lián)系維修，故被告該抗辯理由本院不予采納。被告提出的原告沒有對電梯進(jìn)行維修維護(hù)及沒有對小區(qū)二次供水箱定期清洗消毒的抗辯理由，因?qū)π^(qū)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修管理是物業(yè)公司的應(yīng)盡義務(wù)，且相應(yīng)的維修維護(hù)記錄在原告處保存，原告在庭審后提交一份2014年5月15日的賽博園小區(qū)二次供水《檢測檢驗報告》復(fù)印件，但并未舉證其對小區(qū)二次供水設(shè)施進(jìn)行了定期清洗消毒，即使原告提交的該檢測報告屬實，亦不符合《武漢市城市居民住宅二次供水管理辦法》中規(guī)定的對小區(qū)二次供水儲水設(shè)施半年進(jìn)行一次清洗消毒的要求；另在原告提交的與電梯維保公司的《工作聯(lián)系函》中載明，電梯維保公司已將電梯運行故障情況提供給原告，但原告并未提交相應(yīng)的維修記錄，故原告提供的物業(yè)管理服務(wù)存在瑕疵，應(yīng)對被告應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費進(jìn)行減免，本院酌定被告按所欠物業(yè)管理服務(wù)費的90%向原告交納物業(yè)管理服務(wù)費，即1，494.54元（1，660.6元×90%）。因原告未按物業(yè)服務(wù)合同約定全面履行物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)，故對原告主張的違約金本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零九條 ?、第一百一十一條 ?、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 ?、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?、第一百六十二條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告劉某支付原告武漢利人物業(yè)管理有限公司2013年9月23日至2015年3月22日物業(yè)管理服務(wù)費1，494.54元，該款于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)付清；
二、駁回原告武漢利人物業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費50元，適用小額訴訟程序減半收取25元（該款原告已預(yù)交），由被告劉某負(fù)擔(dān)，被告劉某將該款于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)直接支付給原告。

審判長：劉躍昌

書記員：石奇