原告：武漢利某熱處理有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)龍王工業(yè)園龍王四路。
法定代表人：萬傳水，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：代威，武漢市蔡甸區(qū)城關(guān)法律服務(wù)所法律工作者，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：武漢譽華泰塑業(yè)有限公司，住所地武漢市蔡甸區(qū)沌口小區(qū)龍王工業(yè)園龍鳳路3號。
法定代表人：陶雯芬，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉軍偉，湖北文赤壁律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

原告武漢利某熱處理有限公司（以下簡稱利某公司）與被告武漢譽華泰塑業(yè)有限公司（以下簡稱譽華泰公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年6月13日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告利某公司的訴訟代理人代威、被告譽華泰公司的訴訟代理人劉軍偉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告利某公司向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即支付原告租金388608元；2、支付原告為其代繳的2016年4月至5月的電費計人民幣31362元；3、本案案件受理費由被告負(fù)擔(dān)。事實和理由：2013年8月1日，原告與被告譽華泰公司簽訂了租賃合同1份，約定將原告所有的位于某工業(yè)園原告公司院內(nèi)面積為1447平方米的廠房出租給被告使用，租賃期限為合同簽訂之日至2015年7月31日，被告按年度交納租金，先承租后使用，每年5月1日前交納下一年度租金。合同期滿后，被告仍按合同約定繼續(xù)租賃原告的廠房經(jīng)營，另租賃了辦公室、宿舍、廚房、門衛(wèi)等處辦公使用。因被告遲遲未交納年度租金，原告于2015年8月26日向被告送達(dá)了租金催繳通知書，要求其支付租金586608元，被告在通知書上蓋章對費用進(jìn)行了認(rèn)可，但要求緩期支付。后原告多次催要，被告于2016年5月3日向原告出具了1份承諾書，此后僅支付20萬元，余款388608元至今未付。
原告利某公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
1、《租賃合同》1份，以證明原被告間租賃合同關(guān)系的事實。
2、《房屋租金催繳通知單》1份，以證明被告拖欠原告2015年8月1日至2016年7月31日間租金586608元的事實。
3、收據(jù)2份、電費發(fā)票2份及中國工商銀行業(yè)務(wù)回單1份，以證明原告于2016年5月17日代被告交納電費31909.5元的事實。
4、承諾書和抵押設(shè)備清單一份，證明原告對被告的所有設(shè)備享有優(yōu)先受償權(quán)的事實。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下：2013年8月1日，原告利某公司與被告譽華泰公司簽訂了《租賃合同》1份，約定：將原告位于某工業(yè)園原告公司院內(nèi)面積為1447平方米的加工車間出租給被告生產(chǎn)經(jīng)營，期限為2013年8月1日起至2015年7月31日止，合同期滿相同條件下被告有權(quán)優(yōu)先承租。租金為每年312552元，按年度交納，先承租后使用，每年度提前三個月即5月1日前應(yīng)交納下一年度租金。房屋租賃期間的水、電、通訊等費用由承租方承擔(dān)，交付方式和時間按收費單位相關(guān)規(guī)定自行辦理。另合同還約定了房屋改造、合同終止、違約責(zé)任等相關(guān)事項。合同簽訂后，原告即將符合條件的廠房交付被告使用，被告交納了租金。2015年8月，合同期滿后，被告繼續(xù)租賃原告的廠房經(jīng)營，另租賃了辦公室、宿舍、廚房、門衛(wèi)等處辦公使用，雙方未續(xù)簽合同。因被告未提前交納租金，原告于2015年8月26日向被告送達(dá)了租金催繳通知書，注明被告應(yīng)提前3個月交納2015年8月1日至2016年7月31日間租賃費（含廠房、辦公室、宿舍、廚房、門衛(wèi)及其他）共計586608元，被告在通知書上蓋章認(rèn)可，但要求緩期支付。此款經(jīng)原告多次催要，被告支付原告20萬元。本案在審理中，被告支付原告租金21400元。
還查明，被告譽華泰公司經(jīng)營過程中，因需資金周轉(zhuǎn)，和公司法定代表人陶雯芬及其夫余某某共同向原告借款20萬元，借款期滿后，原告催要借款及廠房租金時，被告及陶雯芬、余某某于2016年5月3日共同出具承諾書1份，承諾：譽華泰公司前期向利某公司所借款項及租房租金，到2016年6月底前還款90%，計劃2016年5月10日前還款10萬元，5月31日前還款28萬元，6月30日前還至總額的90%，逾期未還，將所有設(shè)備抵押給利某公司。但雙方未簽訂抵押合同，亦未核實抵押物名稱數(shù)量等。2015年6月初，譽華泰公司停止經(jīng)營，原告追索債權(quán)無果，訴至本院。原告與被告及陶雯芬、余某某間借貸糾紛另案處理。審理中，原告以被告承諾將設(shè)備抵押為由，增加請求處置抵押設(shè)備優(yōu)先受償。

本院認(rèn)為，原告利某公司與被告譽華泰公司間簽訂的《租賃合同》合法有效，約定租賃期滿后雙方未續(xù)簽合同，但被告繼續(xù)承租原告廠房使用，原告亦未提出異議，雙方仍依《租賃合同》履行權(quán)利義務(wù)，并對應(yīng)交納的租金進(jìn)行了確認(rèn)，原租賃合同繼續(xù)有效，原告主張被告支付租賃費的事實清楚，證據(jù)確鑿，本院予以支持。被告欠原告租賃費386608元，扣減在審理中支付的21400元，余款365208元應(yīng)由被告支付原告。原告依被告承諾書主張對被告設(shè)備行使抵押權(quán)，因承諾書未注明抵押設(shè)備詳細(xì)清單，視為對抵押物約定不明，對該主張因證據(jù)不足，本院不予支持。原告要求被告支付電費31362元，因未提交有效證據(jù)證明該款系代被告墊付，本院不予支持。被告提出其于2016年6月初因原告阻止停止生產(chǎn)，而雙方約定租金計算至7月31日止，故應(yīng)減少6、7二個月租金，因被告未提交相關(guān)證據(jù)證明其停止生產(chǎn)因原告阻止引起，亦未提出中止租賃關(guān)系，被告主張減少租金缺乏有效證據(jù)，本院不予支持。另被告認(rèn)為原告提起訴訟時，其承諾的還款期未滿，應(yīng)駁回原告訴請。因被告首先未按承諾履約，且雙方在承諾書中對還款約定不明確，導(dǎo)致無法確認(rèn)租賃費在分期還款中的金額，加之被告承諾的還款期限屆滿，原告主張被告履行支付義務(wù)不違背法律規(guī)定，故對被告要求駁回原告訴請之辯解，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款，《中華人民共和國合同法》第二百二十六條、第二百三十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢譽華泰塑業(yè)有限公司于本判決書生效之次日起五日內(nèi)支付原告武漢利某熱處理有限公司租賃費人民幣365208元。
二、駁回原告武漢利某熱處理有限公司其他訴訟請求。
如果未按判決指定的期間履行給付金錢的義務(wù)，應(yīng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費減半收取3785元，由原告武漢利某熱處理有限公司負(fù)擔(dān)478元，被告武漢譽華泰塑業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)3307元（原告已墊付，執(zhí)行中由被告連同執(zhí)行款一并支付原告）。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條第一款第（一）項的規(guī)定，預(yù)交案件受理費，款匯武漢市中級人民法院。戶名：湖北省武漢市中級人民法院；帳號：17079501040003967；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　吳惠玲

書記員：朱佩武