原告武漢信易科技咨詢有限公司，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟1層。
法定代表人張少烽，經(jīng)理。
委托代理人汪秉寰（一般授權(quán)代理），湖北江浩律師事務(wù)所律師。
委托代理人毛江浩（一般授權(quán)代理），湖北江浩律師事務(wù)所律師。
被告武漢市紅某服裝廠，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)中山大道天德里13號。
法定代表人肖環(huán)明，廠長。
委托代理人鄧慶樂（特別授權(quán)代理），湖北獬志律師事務(wù)所律師。
委托代理人吳臘生（特別授權(quán)代理），系該廠工會主席。
被告李某。
被告姜林，系武漢市江岸區(qū)閣萬千服裝店業(yè)主。
委托代理人吳榮（一般授權(quán)代理），系該服裝店員工。
第三人武漢市江岸區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)服務(wù)中心，住所地湖北省武漢市中山大道1094號。
法定代表人戴宏瑛，系該單位主任。
委托代理人蔡九生（特別授權(quán)代理），系該單位副主任。
第三人武漢市花橋商場，住所地湖北省武漢市江岸區(qū)惠濟路21號。
法定代表人呂枝菁。
第三人佛山市金俊發(fā)展有限公司，住所地廣東省佛山市順德區(qū)樂從鎮(zhèn)樂從社區(qū)居民委員會佛山新城裕和路142號金海文化創(chuàng)意中心2101號之二。
法定代表人張杏芝。

原告武漢信易科技咨詢有限公司訴被告武漢市紅某服裝廠、李某、姜林物權(quán)保護糾紛一案，本院于2014年2月13日立案受理后，依法適用普通程序組成由審判員程春擔任審判長、人民陪審員王強、杜松參加的合議庭于2014年7月17日公開開庭進行了審理。因本案審理結(jié)果與武漢市江岸區(qū)商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)服務(wù)中心、武漢市花橋商場、佛山市金俊發(fā)展有限公司有法律上的利害關(guān)系，本院依法追加其為本案第三人參與訴訟。因被告武漢市花橋商場、被告佛山市金俊發(fā)展有限公司無法直接送達或郵寄送達，本院依法以公告方式向其送達了應(yīng)訴通知書、起訴狀副本、舉證通知書及開庭傳票。本院依法組成由審判員程春擔任審判長、人民陪審員王強、周紅參加的合議庭于2015年7月16日再次公開開庭進行了審理。原告武漢信易科技咨詢有限公司委托代理人毛江浩、汪秉寰、武漢市紅某服裝廠委托代理人鄧慶樂、吳臘生、被告李某、被告姜林的委托代理人吳榮均到庭參加了訴訟。因案情復(fù)雜，經(jīng)本院院長批準延長審限六個月，報請武漢市中級人民法院批準延長審理期限三個月。當事人申請調(diào)解，扣除審理期限30日。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明，位于武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟兩層共1196.54平方米的房屋系上世紀八十年代江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定為籌建花橋商場在該片區(qū)拆遷后統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)用房，被告紅某服裝廠原有的92.6平方米的門市部房屋也在上述拆遷范圍之內(nèi)。1986年4月15日，江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦、被告紅某服裝廠、市民政局、房管所等單位專門就花橋門市部拆遷還建問題召開會議，達成如下意見：紅某服裝廠花橋門市部的還建地址，維持原有位置不變，面積不少于93平方米，以經(jīng)營為主，合理布局；新建商業(yè)用房產(chǎn)權(quán)屬江岸區(qū)商委所有，紅某服裝廠享有承租使用權(quán)。1987年2月20日，被告紅某服裝廠與花橋商場簽訂《協(xié)議書》，約定被告紅某服裝廠以其上述拆遷還建的房屋即位于武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟1層的92.6平方米的房屋作為干股入股花橋商場。但雙方上述投資協(xié)議并未完全履行。在江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦的協(xié)調(diào)下，雙方為此于1993年4月1日再次簽訂《協(xié)議書》，達成如下解決方案：一、花橋商場將商場左側(cè)門面（22.6平方米）已于1989年6月交紅某服裝廠使用，右側(cè)門面（32平方米＋15.55平方米）及后所有用房共149.86平方米歸紅某服裝廠使用，以抵還紅某服裝廠92.6平方米面積。二、原紅某12名職工，原則上應(yīng)返回原單位，但花橋商場考慮到紅某服裝廠各種因素。按原協(xié)議在冊名單同意留一半回一半，其具體名單由紅某服裝廠擬定，花橋商場商定。三、花橋商場所償還使用面積在不違反國家政策法令的前提下，由商場在近期內(nèi)辦好移交手續(xù)。四、紅某服裝廠的使用面積應(yīng)向江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦辦理承租合約。五、雙方法人代簽字后即刻生效，一切遺留問題就此了結(jié)。江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦作為產(chǎn)權(quán)協(xié)調(diào)人在該《協(xié)議書》上蓋章確認。協(xié)議簽訂后，被告紅某服裝廠與江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦簽訂了《商業(yè)網(wǎng)點房屋承租合同》，雙方約定：自1981年以來，用7%商業(yè)網(wǎng)點集資款新建的商業(yè)網(wǎng)點，其交給商業(yè)部門經(jīng)營的網(wǎng)點房屋，其產(chǎn)權(quán)屬我辦所有，實行統(tǒng)一管理，江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦將134.31平方米交給紅某服裝廠承租使用，本合同有效期為1993年4月至1998年4月。隨后，被告紅某服裝廠便將其從江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦承租的毛坯狀態(tài)的門面房屋即上述《協(xié)議書》中所稱右側(cè)門面中的32平方米轉(zhuǎn)租給被告李某，被告李某將該房屋隔成兩間后分別進行擴建，其中右側(cè)一間原有面積為21.24平方米（長5.9米，寬3.6米）門面房屋，現(xiàn)由被告姜林從被告李某處以每月5，600元的租金承租經(jīng)營一家名為閣萬的服裝店，即本案爭議房屋；另一間原有面積為14.16平方米（長5.9米，寬2.4米）的門面房屋現(xiàn)由王軍民從被告李某處以每月7，600元的租金承租經(jīng)營一家名為愛無季的服裝店，該房屋已由原告信易科技公司另案訴訟，要求被告紅某服裝廠、被告李某及王軍民騰退，即2014鄂江岸民商初字第00996號案件標的物。被告李某自1993年開始向被告紅某服裝廠承租上述房屋至今，期間，雙方連續(xù)簽訂了展期租賃合同。上述兩間門面均無獨立門牌號碼，現(xiàn)被告李某依據(jù)其與被告紅某服裝廠最后一次簽訂的租賃合同約定每月向被告紅某服裝廠繳納租金6，500元，合同到期日為2016年10月30日。
2001年1月12日，順德市金俊發(fā)展有限公司通過并購從花橋商場處取得了包括本案爭議房屋在內(nèi)的武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟兩層共1196.54平方米的相關(guān)權(quán)利。2002年12月8日，國務(wù)院同意廣東省調(diào)整佛山市行政區(qū)劃，其中，撤銷縣級順德市，設(shè)立佛山市順德區(qū)。順德市金俊發(fā)展有限公司也由此更名為佛山市金俊發(fā)展有限公司。2011年2月28日，原告信易科技公司從佛山市金俊發(fā)展有限公司處購得、并于2011年3月將該房屋的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證過戶至其名下。
另查明，被告紅某服裝廠系改制、困難企業(yè)，門面租金收入系其主要收入來源，收入主要用于為尚未退休職工繳納各項保險以及繳納各項稅費。截止2015年7月，該廠尚未退休人員10人，其中，周鋒、嚴崇光尚需繳納社保1個月、祁國祥5個月、吳臘生18個月、任大旺25個月、熊玉坤26個月、王福民29個月、胡漢清50個月、杜勝52個月、胡漢華92個月，被告紅某服裝廠現(xiàn)需為上述職工每人每月交納基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、生育保險等共計1，072.06元。被告紅某服裝廠使用該房屋期間未向任何一方繳納租金。

本院認為，所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。本案中，原告信易科技公司從案外人佛山市金俊發(fā)展有限公司處購得包括本案爭議房屋（面積為21.24平方米）在內(nèi)的武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟1層房屋，并辦理房屋所有權(quán)證，系該房屋合法所有權(quán)人，享有該房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利，現(xiàn)該房屋由被告紅某服裝廠出租給被告李某，被告李某又將該房屋轉(zhuǎn)租給被告姜林使用，上述出租、轉(zhuǎn)租行為均未經(jīng)原告信易科技公司同意或追認，故對原告信易科技公司以三被告無權(quán)占有該房屋為由要求其騰退的訴訟請求，本院予以支持。被告紅某服裝廠通過原地拆遷還建92.6平方米房屋入股花橋商場，后花橋商場又用包括本案爭議房屋在內(nèi)的149.86平方米房屋抵還被告紅某服裝廠入股的房屋，被告紅某服裝廠也為此與江岸區(qū)商委網(wǎng)點辦簽訂承租合同，享有并實際使用該房屋至今。期間，本案爭議房屋產(chǎn)權(quán)歷經(jīng)變更，被告紅某服裝廠以其對上述情況不知情以及自己基于歷史原因?qū)嶋H占有使用該房屋為由否認原告信易科技公司的所有權(quán)，于法無據(jù)，對上述抗辯意見，本院不予支持。被告紅某服裝廠認為花橋商場侵害了其對本案爭議房屋合法享有的使用權(quán)，系另一法律關(guān)系，本案不予一并審理。被告李某、被告姜林以其對于本案爭議房屋系合法承租為由拒絕騰退，與本院查明的事實不符，且于法無據(jù)，對該抗辯意見，本院不予支持。被告李某主張其對本案爭議房屋的擴建部分享有權(quán)益，但該擴建系其自行搭建，并未辦理合法手續(xù)，故對該擴建部分的權(quán)屬，本案中不予一并審理。被告紅某服裝廠基于歷史原因自1993年開始即實際占有、使用包括本案爭議房屋在內(nèi)的兩個門面至今，而上述門面一直由被告李某、被告姜林等商戶承租經(jīng)營，原告信易科技公司從佛山市金俊發(fā)展有限公司處購買該門面，對該門面的實際使用情況應(yīng)有所了解，但其對該交易未盡審慎的注意義務(wù)，購買房屋也未與出售方進行交付，故對其要求被告支付房屋占用費的訴訟請求，本院不予支持。被告紅某服裝廠承租并實際使用本案爭議房屋多年，未進行產(chǎn)權(quán)確認系歷史遺留問題，雖然原告信易科技公司在被告紅某服裝廠不知情的情況下對本案爭議房屋進行買賣，客觀上可能造成被告紅某服裝廠對該房屋的使用權(quán)及相關(guān)權(quán)益受到一定影響的損害后果，但該后果系多方主體、多種原因等綜合因素導致的。原告信易科技公司購買該房屋時未充分審查該房屋因歷史遺留問題造成的權(quán)利瑕疵，對購買該房屋未完成交付的風險應(yīng)自行承擔，雖其對該房屋享有法定所有權(quán)，但在存有歷史遺留的占有、使用權(quán)益未得到解決的情況下，應(yīng)對妥善處理該糾紛承擔相應(yīng)的責任。被告紅某服裝廠出租該房屋的租金收入是安置尚未退休職工、繳付社保費用的主要來源，涉及到被告紅某服裝廠多名員工的切身利益。原告信易科技公司僅憑其持有該房屋的房屋所有權(quán)證就要求被告紅某服裝廠從其基于歷史遺留原因享有使用權(quán)并實際占有使用多年的房屋中騰退，悖于情理，有失公平，因此，原告信易科技公司應(yīng)對被告紅某服裝廠騰退該房屋造成的損失據(jù)實給予適當補償。對此，原告信易科技公司也表示愿意對被告紅某服裝廠進行適當補償以解決其尚未退休職工的社保問題。關(guān)于補償?shù)臄?shù)額問題，本院認為，據(jù)實補償應(yīng)以保障被告紅某服裝廠現(xiàn)有尚未退休職工得到妥善安置為目的，同時應(yīng)以被告紅某服裝廠出租爭議房屋所得收益為限，即其不能因訴訟獲得高于租金收入的額外收益。據(jù)此，本院根據(jù)本案案情，綜合考慮被告紅某服裝廠為尚未退休職工繳納的社保數(shù)額、繳納年限以及被告紅某服裝廠出租給被告李某的兩間門面的租金收入等因素確定補償數(shù)額為：當被告紅某服裝廠每月為尚未退休職工繳納的社保總額高于每月租金收入6，500元時，按照每月6，500元計算，隨著尚未退休人數(shù)遞減，當被告紅某服裝廠每月為尚未退休職工繳納的社?？傤~低于每月租金收入6，500元時，按實際繳納社保數(shù)額計算，綜上，本院酌定原告信易科技公司共應(yīng)向被告紅某服裝廠補償340，461.96元，按照本案爭議房屋面積21.24平方米占雙方爭議房屋總面積35.4平方米（14.16＋21.24）的比例，本案中，原告信易科技公司應(yīng)向被告紅某服裝廠支付補償款204，277.18元。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、三十九條之規(guī)定，判決如下：

一、被告武漢市紅某服裝廠、被告李某、被告姜林于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于武漢市江岸區(qū)勞動街惠濟路21號2棟1層閣萬服裝店門面房屋（面積21.24米，寬3.6米×長5.9米）騰退后交付給原告武漢信易科技咨詢有限公司；
二、原告武漢信易科技咨詢有限公司于被告武漢市紅某服裝廠、被告李某、被告姜林按照本判決第一項騰退上述房屋當日一次性向被告武漢市紅某服裝廠支付補償款204，277.18元；
三、駁回原告武漢信易科技咨詢有限公司其他訴訟請求。
案件受理費2，849元由被告武漢市紅某服裝廠、被告李某、被告姜林共同負擔80元，由原告武漢信易科技咨詢有限公司負擔2，769元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。

審　判　長　程　春 人民陪審員　王　強 人民陪審員　周　紅

書記員：宋瓊韜