武漢麗島物業(yè)管理有限公司
萬維都（湖北喻家律師事務(wù)所）
李駿（湖北喻家律師事務(wù)所）
楊某某

原告:武漢麗島物業(yè)管理有限公司，住所地武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園內(nèi)。
法定代表人:陳同舉，董事長。
委托代理人:萬維都、李駿，湖北喻家律師事務(wù)所律師。
被告:楊某某。
原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司（以下簡稱麗島物業(yè)公司）訴被告楊某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2014年7月22日立案受理，依法向被告楊某某送達(dá)了起訴狀副本、舉證通知書、應(yīng)訴通知書及開庭傳票。本案適用簡易程序由審判員李紅獨(dú)任審判，于2014年9月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告麗島物業(yè)公司的委托代理人李駿、被告楊某某到庭參加了訴訟。本院在審理過程中，雙方當(dāng)事人均同意在本院主持下進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解期間不計(jì)算在審限內(nèi)。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

2009年12月12日麗島物業(yè)公司與楊某某簽訂錦繡江南二期（1組團(tuán)）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議1份，該合同載明:物業(yè)名稱錦繡江南二期、房屋坐落位置10棟1單元103號(hào)房、建筑面積134.48平方米。麗島物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù):1、對房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理與維護(hù)；2、結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》并書面告知對方；3、制止違反物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為；4、建立健全物業(yè)服務(wù)檔案資料；5、依協(xié)議向楊某某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。楊某某的權(quán)利義務(wù):1、監(jiān)督麗島物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向物業(yè)公司提出意見和建議；2、遵守物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》；3、依本協(xié)議向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。同時(shí)該協(xié)議對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容如房屋共用部位、共用設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、車輛停放與交通秩序、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一、二層按建筑面積以每月每平方米1.1元收?。⑦`約責(zé)任（擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，楊某某有權(quán)要求麗島公司清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金，楊某某不按本協(xié)議的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間支付有關(guān)費(fèi)用，麗島物業(yè)公司有權(quán)要求楊某某補(bǔ)交，并從逾期之日起每天按應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之五支付違約金）等作出了約定。協(xié)議簽訂后，楊某某繳納了2010年1月至6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同日楊某某收房入住，同時(shí)在交房驗(yàn)收表上對房屋存在的問題，麗島物業(yè)公司進(jìn)行了記錄，主要內(nèi)容為:西邊小陽臺(tái)門變形，鎖無法完全鎖上、部分窗戶推拉不靈活等。之后楊某某為西邊小陽臺(tái)門變形問題多次向開發(fā)商及麗島物業(yè)公司反映情況，麗島物業(yè)公司上門維修多次，均未修好，至今該門存在的問題未得到解決。為此楊某某自2010年7月起一直未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，截止至2014年4月30日楊某某共計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)6805元（每月147.928元X46個(gè)月）。麗島物業(yè)公司進(jìn)行了催收。楊某某認(rèn)為麗島物業(yè)公司的前任物業(yè)部主任已對其承諾，減免3年物業(yè)費(fèi)并更換小陽臺(tái)門，但至今不兌現(xiàn)，相反將其起訴，故不同意麗島物業(yè)公司的訴請。麗島物業(yè)公司對西邊陽臺(tái)門存在質(zhì)量問題予以認(rèn)可，并表示已為楊某某多次修理，對前任領(lǐng)導(dǎo)是否承諾一事不清楚，但認(rèn)為陽臺(tái)門質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)更換。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方未能協(xié)商一致。
另查明，錦繡江南二期小區(qū)內(nèi)時(shí)有閑雜人員出入、2014年1月、2月、3月東亭派出所先后接到居民的數(shù)起報(bào)案，案件性質(zhì)均為入室盜竊。
本院認(rèn)為，麗島物業(yè)公司與楊某某簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，亦不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。麗島物業(yè)公司與楊某某之間形成了前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。麗島物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供方，有權(quán)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)的接受方楊某某收取必要的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。楊某某作為該小區(qū)業(yè)主，在接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)后，本應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但其陽臺(tái)門在交房時(shí)就存在質(zhì)量問題，雖該問題屬開發(fā)商解決的問題，麗島物業(yè)公司代表開發(fā)商收房后，也多次進(jìn)行維修，但在問題未解決的情況下，并未積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)該問題，致使一個(gè)陽臺(tái)門問題多年得不到解決，麗島物業(yè)公司在服務(wù)及管理上確存在一定瑕疵，故楊某某給付物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，本院酌情予以適當(dāng)減免。但楊某某以更換西邊的陽臺(tái)門并賠償加裝陽臺(tái)窗戶的費(fèi)用，再行繳納物業(yè)費(fèi)的理由，不能成為其拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。有關(guān)陽臺(tái)門的質(zhì)量問題，可另行向開發(fā)商主張權(quán)利。關(guān)于違約金問題，由于麗島物業(yè)公司未能完全按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，楊某某未繳納物業(yè)費(fèi)系行使抗辯權(quán)，故麗島物業(yè)公司主張的違約金，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百二十條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告楊某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司支付自2010年7月至2014年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)4764元；
二、駁回原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)12元，被告楊某某負(fù)擔(dān)13元（此款原告麗島物業(yè)公司已墊付，被告楊某某在給付上述款項(xiàng)時(shí)，一并付給原告）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶武漢市法院訴訟費(fèi)分戶；帳戶:07×××93；開戶行:武漢市民航東路分理處，行號(hào):832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

2009年12月12日麗島物業(yè)公司與楊某某簽訂錦繡江南二期（1組團(tuán)）前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議1份，該合同載明:物業(yè)名稱錦繡江南二期、房屋坐落位置10棟1單元103號(hào)房、建筑面積134.48平方米。麗島物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù):1、對房屋共用部分、共用設(shè)施設(shè)備、公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交通、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理與維護(hù)；2、結(jié)合實(shí)際情況，制定物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》并書面告知對方；3、制止違反物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為；4、建立健全物業(yè)服務(wù)檔案資料；5、依協(xié)議向楊某某收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。楊某某的權(quán)利義務(wù):1、監(jiān)督麗島物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向物業(yè)公司提出意見和建議；2、遵守物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》；3、依本協(xié)議向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等。同時(shí)該協(xié)議對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容如房屋共用部位、共用設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理、環(huán)境衛(wèi)生、車輛停放與交通秩序、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一、二層按建筑面積以每月每平方米1.1元收取）、違約責(zé)任（擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，楊某某有權(quán)要求麗島公司清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金，楊某某不按本協(xié)議的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間支付有關(guān)費(fèi)用，麗島物業(yè)公司有權(quán)要求楊某某補(bǔ)交，并從逾期之日起每天按應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之五支付違約金）等作出了約定。協(xié)議簽訂后，楊某某繳納了2010年1月至6月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同日楊某某收房入住，同時(shí)在交房驗(yàn)收表上對房屋存在的問題，麗島物業(yè)公司進(jìn)行了記錄，主要內(nèi)容為:西邊小陽臺(tái)門變形，鎖無法完全鎖上、部分窗戶推拉不靈活等。之后楊某某為西邊小陽臺(tái)門變形問題多次向開發(fā)商及麗島物業(yè)公司反映情況，麗島物業(yè)公司上門維修多次，均未修好，至今該門存在的問題未得到解決。為此楊某某自2010年7月起一直未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，截止至2014年4月30日楊某某共計(jì)欠繳物業(yè)費(fèi)6805元（每月147.928元X46個(gè)月）。麗島物業(yè)公司進(jìn)行了催收。楊某某認(rèn)為麗島物業(yè)公司的前任物業(yè)部主任已對其承諾，減免3年物業(yè)費(fèi)并更換小陽臺(tái)門，但至今不兌現(xiàn)，相反將其起訴，故不同意麗島物業(yè)公司的訴請。麗島物業(yè)公司對西邊陽臺(tái)門存在質(zhì)量問題予以認(rèn)可，并表示已為楊某某多次修理，對前任領(lǐng)導(dǎo)是否承諾一事不清楚，但認(rèn)為陽臺(tái)門質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)更換。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方未能協(xié)商一致。
另查明，錦繡江南二期小區(qū)內(nèi)時(shí)有閑雜人員出入、2014年1月、2月、3月東亭派出所先后接到居民的數(shù)起報(bào)案，案件性質(zhì)均為入室盜竊。
本院認(rèn)為，麗島物業(yè)公司與楊某某簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，亦不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。麗島物業(yè)公司與楊某某之間形成了前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。麗島物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供方，有權(quán)按照合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)的接受方楊某某收取必要的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。楊某某作為該小區(qū)業(yè)主，在接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)后，本應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但其陽臺(tái)門在交房時(shí)就存在質(zhì)量問題，雖該問題屬開發(fā)商解決的問題，麗島物業(yè)公司代表開發(fā)商收房后，也多次進(jìn)行維修，但在問題未解決的情況下，并未積極與開發(fā)商協(xié)調(diào)該問題，致使一個(gè)陽臺(tái)門問題多年得不到解決，麗島物業(yè)公司在服務(wù)及管理上確存在一定瑕疵，故楊某某給付物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，本院酌情予以適當(dāng)減免。但楊某某以更換西邊的陽臺(tái)門并賠償加裝陽臺(tái)窗戶的費(fèi)用，再行繳納物業(yè)費(fèi)的理由，不能成為其拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。有關(guān)陽臺(tái)門的質(zhì)量問題，可另行向開發(fā)商主張權(quán)利。關(guān)于違約金問題，由于麗島物業(yè)公司未能完全按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，楊某某未繳納物業(yè)費(fèi)系行使抗辯權(quán)，故麗島物業(yè)公司主張的違約金，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?第一款 ?、第六十條 ?第一款 ?、第一百零七條 ?、第一百二十條 ?的規(guī)定，判決如下:

一、被告楊某某于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司支付自2010年7月至2014年4月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)4764元；
二、駁回原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
本案案件受理費(fèi)50元，減半收取25元，由原告武漢麗島物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)12元，被告楊某某負(fù)擔(dān)13元（此款原告麗島物業(yè)公司已墊付，被告楊某某在給付上述款項(xiàng)時(shí)，一并付給原告）。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

審判長：李紅

書記員：項(xiàng)久清