原告：武漢中天力商業(yè)管理有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)涇河農(nóng)場(chǎng)十字路北街14號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼證代碼55502393-5。
法定代表人：周勁波，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：葉偉，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被告：王國(guó)勝。

原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司訴被告王國(guó)勝房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法適用普通程序于2017年1月3日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司委托代理人葉偉到庭參加了訴訟，被告王國(guó)勝經(jīng)本院公告送達(dá)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由未到庭，按缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告立即支付拖欠租金175950元（從2014年6月1日起至2014年10月31日止）、違約金35190元（175950元×20%）、水費(fèi)1038元和電費(fèi)5928元，共計(jì)218106元；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：2011年12月20日，原、被告簽訂商鋪?zhàn)赓U合同一份，約定，原告將磁湖東北岸“磁湖新天地”樓號(hào)10棟商鋪（面積為690平方米）出租給被告，租賃期限從2011年12月20日起至2014年12月19日止，第一、二年的租金為45元/月/平方米，第三年租金為48元/月/平方米，商業(yè)管理費(fèi)固定為3元/月/平方米，租金每三個(gè)月支付一次，如被告拖欠租金和相關(guān)費(fèi)用的，每逾期一天，應(yīng)按應(yīng)付款總額的2%支付違約金，被告在十五日內(nèi)仍未足額交納的，視為被告根本違約，原告有權(quán)單方終止合同，并按違約責(zé)任處理。被告從2014年6月1日開(kāi)始拖欠租金未交納，至2014年10月31日，被告共欠原告租金175950元。原告多次向被告追討拖欠租金未果，原告遂訴至法院。
原告為證明其所主張的事實(shí)，向本院提供了以下證據(jù)：
證據(jù)一，《商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)》。證明原、被告之間的租賃合同關(guān)系。
證據(jù)二，網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。證明被告租金付至2014年5月份。
證據(jù)三，收據(jù)。證明原告為被告代交水、電費(fèi)的事實(shí)。
證據(jù)四，收據(jù)。證明被告已向原告交納保證金100000元。
證據(jù)五，債權(quán)債務(wù)確認(rèn)函。證明被告拖欠原告租金及水、電費(fèi)的事實(shí)。
經(jīng)審理查明，2011年12月20日，原、被告簽訂一份《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)》，合同約定：被告租賃商鋪位置為磁湖東北岸“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)，樓號(hào)10棟，共兩層，簽約面積為690平方米；商鋪僅用于被告用作經(jīng)營(yíng)養(yǎng)生類(lèi)“六度國(guó)際”品牌，如未經(jīng)同意擅自超越雙方約定的經(jīng)營(yíng)范圍，被告將承擔(dān)違約責(zé)任；租賃期限為3年，從2011年12月20日起至2014年12月19日止，自合同生效之日起，將合同約定之物業(yè)按現(xiàn)狀交給被告經(jīng)營(yíng)使用，并辦理租賃物交接手續(xù)；物業(yè)租賃費(fèi)起算日為2012年5月1日，從2011年12月20日起至2012年3月31日止免收租賃費(fèi)；如被告在正常履行合同義務(wù)的前提下，合同到期前90天，被告如要求續(xù)租，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式提出申請(qǐng)，在同等條件下，被告有優(yōu)先承租權(quán)，否則合同到期即終止，被告無(wú)條件退還租賃物；合同解除或租賃期屆滿后七日內(nèi)，被告應(yīng)將合同項(xiàng)下的租賃物連同不可拆卸裝修物及設(shè)施完整的無(wú)償移交給出租方，出租方無(wú)需為此向被告支付任何費(fèi)用，被告逾期未移交，留存在商鋪內(nèi)的物品視為其放棄該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，出租方有權(quán)處置被告留存在商鋪內(nèi)的全部物品并收回租賃物；合同簽訂三個(gè)工作日內(nèi)，被告向出租方交納履約保證金100000元，該履約保證金不計(jì)息，合同租期屆滿、被告在約定時(shí)間內(nèi)將租賃物全部返還給出租方后，出租方在七個(gè)工作日內(nèi)將履約保證金全額退還給被告，出租方返還履約保證金時(shí)，可以扣除被告應(yīng)付而未付的租金、水電費(fèi)、違約金、賠償金及其他費(fèi)用；租金和商業(yè)管理費(fèi)第一、二年的租金為45元/月/平方米，第三年租金為48元/月/平方米，商業(yè)管理費(fèi)固定為3元/月/平方米，租金按三個(gè)月交付，付款時(shí)間為每第三個(gè)月的第一個(gè)月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，應(yīng)按當(dāng)次應(yīng)付款總額的2%向出租方支付違約金，如在15日內(nèi)仍未足額交納應(yīng)付款的，則視為被告根本違約，出租方有權(quán)單方終止本合同，并對(duì)被告按違約責(zé)任處理；商鋪所發(fā)生的水、電、氣等費(fèi)用及相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)均由被告自行承擔(dān)，雙方還對(duì)其他租賃事項(xiàng)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按約將租賃物交付被告使用。2012年1月9日，被告向原告交納履約保證金100000元。被告從2014年6月份起開(kāi)始拖欠租金及商業(yè)管理費(fèi)未交納。截至原告起訴時(shí)止，被告共拖欠水費(fèi)1038元、電費(fèi)5928元（該水、電費(fèi)原告已代被告繳納），拖欠從2014年6月1日起至2014年10月31日止的租金175950元。
因黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司在履行雙方簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》過(guò)程中發(fā)生糾紛，黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司將武漢中天力商業(yè)管理有限公司起訴至黃石市中級(jí)人民法院，該案經(jīng)過(guò)一審和二審，湖北省高級(jí)人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二終字第00080號(hào)民事判決書(shū)，判決確認(rèn)了黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除，黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司收回了向武漢中天力商業(yè)管理有限公司移交的包括16棟建筑物（不包括“飛天白鷺”建筑約5000平方米）在內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并承繼了武漢中天力商業(yè)管理有限公司與本案被告之間租賃合同的權(quán)利義務(wù)。

本院認(rèn)為，原、被告于2011年12月20日簽訂的《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)》沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定，除違約金約定過(guò)高外應(yīng)屬合法有效。原、被告均應(yīng)按該合同約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。一、對(duì)于原、被告租賃合同關(guān)系的終止時(shí)間。根據(jù)合同約定，租賃期限為3年，從2011年12月20日起至2014年12月19日止，租金按三個(gè)月交付，付款時(shí)間為每第三個(gè)月的第一個(gè)月10日前，如在15日內(nèi)未足額交納應(yīng)付租金的，則視為被告根本違約，出租方有權(quán)單方終止本合同，并對(duì)被告按違約責(zé)任處理。而被告從2014年6月1日起便開(kāi)始未交納租金，故被告的行為已構(gòu)成違約，原告按約有權(quán)單方終止合同，但原告在向本院提起訴訟前并未向被告作出明確的提前終止合同的意思表示，因湖北省高級(jí)人民法院（2015）鄂民二終字第00080號(hào)民事判決書(shū)確認(rèn)了黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司與原告簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除，故黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司從2014年9月4日起承繼了原告與被告于2011年12月20日簽訂的《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪?zhàn)赓U合同書(shū)》的權(quán)利義務(wù)。因此，本案原、被告租賃合同關(guān)系應(yīng)于2014年9月3日終止。二、對(duì)于被告拖欠租金、水電費(fèi)的金額問(wèn)題。根據(jù)原告代繳水電費(fèi)的收據(jù)來(lái)看，原告已交納水費(fèi)1038元、電費(fèi)5928元，因該費(fèi)用原告已代被告繳納，故被告應(yīng)將該費(fèi)用支付給原告。另被告從2014年6月1日起便開(kāi)始拖欠租金未付，按原告主張的每月租金35190元（已包含商業(yè)管理費(fèi)）計(jì)算，被告應(yīng)支付從2014年6月1日起至合同終止時(shí)間2014年9月3日止的租金，對(duì)于原告主張的從2014年9月4日起至2014年10月31日止的租金，應(yīng)由黃石市城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)公司收取，故對(duì)于該部分訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。因此，被告應(yīng)支付的租金應(yīng)為35190元×3個(gè)月＋35190元÷30天×3天＝109089元。三、對(duì)于違約金的計(jì)算問(wèn)題。根據(jù)租賃合同約定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，應(yīng)按當(dāng)次應(yīng)付款總額的2%向出租方支付違約金。因雙方在租賃合同中未約定水電費(fèi)屬于違約責(zé)任的范圍，故被告拖欠的水電費(fèi)不應(yīng)計(jì)算違約金，而被告拖欠的租金應(yīng)計(jì)算違約金。雖然雙方合同約定的違約金過(guò)高，但原告主張的違約金35190元沒(méi)有超過(guò)法律規(guī)定，本院予以支持。對(duì)于履約保證金問(wèn)題，因被告已于2012年1月9日向原告交納履約保證金100000元，該履約保證金應(yīng)沖抵被告所欠款項(xiàng)，因此，被告應(yīng)支付給原告的款項(xiàng)總金額為：租金109089元＋水費(fèi)1038元＋電費(fèi)5928元＋違約金35190元－履約保證金100000元＝51245元。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙艞l，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王國(guó)勝與本判決生效后五日內(nèi)向原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司支付拖欠款項(xiàng)共計(jì)51245元。
二、駁回原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)4572元、公告費(fèi)600元（兩次），由原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)2286元，被告王國(guó)勝負(fù)擔(dān)2886元。
如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)人民幣4572元，款匯湖北省黃石市中級(jí)人民法院；帳號(hào)：17×××18；開(kāi)戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團(tuán)城山支行；地名：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

審　判　長(zhǎng)　　周雷剛 審　判　員　　劉青青 人民陪審員　　李喬喬

書(shū)記員：肖君