原告：武漢中天力商業(yè)管理有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)涇河農(nóng)場十字路北街14號，組織機構(gòu)代碼證代碼55502393-5。
法定代表人：周勁波，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：葉偉，湖北鳴伸律師事務所律師。
被告：王某。

原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司訴被告王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法適用普通程序于2017年1月3日公開開庭進行了審理。原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司委托代理人葉偉到庭參加了訴訟，被告王某經(jīng)本院公告送達傳票傳喚無正當理由未到庭，按缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求：1、判令被告立即支付拖欠租金520103元（從2014年3月1日起至2014年10月31日止）、違約金104020元（520103元×20%）、水費13666元，共計637789元；2、由被告承擔本案訴訟費用。事實與理由：2011年11月23日，原、被告簽訂商鋪租賃合同一份，約定，原告將磁湖東北岸“磁湖新天地”樓號13棟商鋪（面積為2186.8平方米）出租給被告，租賃期限從2011年11月23日起至2014年11月23日止，第一、二年的租金為42元/月/平方米，第三年租金為47元/月/平方米，商業(yè)管理費固定為3元/月/平方米，租金每三個月支付一次，如被告拖欠租金和相關費用的，每逾期一天，應按應付款總額的2%支付違約金，被告在十五日內(nèi)仍未足額交納的，視為被告根本違約，原告有權單方終止合同，并按違約責任處理。被告從2014年3月1日開始拖欠租金未交納，至2014年10月31日，被告共欠原告租金520103元。原告多次向被告追討拖欠租金未果，原告遂訴至法院。
原告為證明其所主張的事實，向本院提供了以下證據(jù)：
證據(jù)一，《商鋪租賃合同書》。證明原、被告之間的租賃合同關系。
證據(jù)二，租金收據(jù)。證明被告欠租的事實。
證據(jù)三，水費收據(jù)。證明原告為被告代交水費的事實。
證據(jù)四，保證金收據(jù)。證明被告已向原告交納保證金300000元。
證據(jù)五，債權債務確認函。證明被告拖欠原告租金及水、電費的事實。
經(jīng)審理查明，2011年11月23日，原、被告簽訂一份《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪租賃合同書》，合同約定：被告租賃商鋪位置為磁湖東北岸“磁湖新天地”園區(qū)內(nèi)，樓號13棟，共兩層，簽約面積為2186.8平方米；商鋪僅用于被告用作經(jīng)營會所“繽紛年代”品牌，如未經(jīng)同意擅自超越雙方約定的經(jīng)營范圍，被告將承擔違約責任；租賃期限為3年，從2011年11月23日起至2014年11月22日止，自合同生效之日起，將合同約定之物業(yè)按現(xiàn)狀交給被告經(jīng)營使用，并辦理租賃物交接手續(xù)；物業(yè)租賃費起算日為2012年4月1日，從2011年11月23日起至2012年3月31日止免收租賃費；如被告在正常履行合同義務的前提下，合同到期前90天，被告如要求續(xù)租，應當以書面方式提出申請，在同等條件下，被告有優(yōu)先承租權，否則合同到期即終止，被告無條件退還租賃物；合同解除或租賃期屆滿后七日內(nèi)，被告應將合同項下的租賃物連同不可拆卸裝修物及設施完整的無償移交給出租方，出租方無需為此向被告支付任何費用，被告逾期未移交，留存在商鋪內(nèi)的物品視為其放棄該財產(chǎn)所有權，出租方有權處置被告留存在商鋪內(nèi)的全部物品并收回租賃物；被告分別于2011年11月24日前和2011年12月2日前向出租方交納履約保證金100000元和200000元，該履約保證金不計息，合同租期屆滿、被告在約定時間內(nèi)將租賃物全部返還給出租方后，出租方在七個工作日內(nèi)將履約保證金全額退還給被告，出租方返還履約保證金時，可以扣除被告應付而未付的租金、水電費、違約金、賠償金及其他費用；租金和商業(yè)管理費第一、二年的租金為42元/月/平方米，第三年租金為47元/月/平方米，商業(yè)管理費固定為3元/月/平方米，租金按三個月交付，付款時間為每第三個月的第一個月10日前，如被告拖欠租金的，每逾期一天，應按當次應付款總額的2%向出租方支付違約金，如在15日內(nèi)仍未足額交納應付款的，則視為被告根本違約，出租方有權單方終止本合同，并對被告按違約責任處理；商鋪所發(fā)生的水、電、氣等費用及相關經(jīng)營稅費均由被告自行承擔，雙方還對其他租賃事項進行了約定。合同簽訂后，原告按約將租賃物交付被告使用。2011年11月24日，被告向原告交納履約保證金100000元，2012年1月6日，被告向原告交納履約保證金200000元。被告從2014年3月份起開始拖欠租金及商業(yè)管理費未交納。截至原告起訴時止，被告共拖欠水費13666元（該水費原告已代被告繳納），拖欠從2014年3月1日起至2014年10月31日止的租金520103元。
因黃石市城市建設投資開發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司在履行雙方簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》過程中發(fā)生糾紛，黃石市城市建設投資開發(fā)公司將武漢中天力商業(yè)管理有限公司起訴至黃石市中級人民法院，該案經(jīng)過一審和二審，湖北省高級人民法院于2015年9月21日作出了（2015）鄂民二終字第00080號民事判決書，判決確認了黃石市城市建設投資開發(fā)公司與武漢中天力商業(yè)管理有限公司簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除，黃石市城市建設投資開發(fā)公司收回了向武漢中天力商業(yè)管理有限公司移交的包括16棟建筑物（不包括“飛天白鷺”建筑約5000平方米）在內(nèi)的園區(qū)經(jīng)營權，并承繼了武漢中天力商業(yè)管理有限公司與本案被告之間租賃合同的權利義務。

本院認為，原、被告于2011年11月23日簽訂的《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪租賃合同書》沒有違反法律、行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定，除違約金約定過高外應屬合法有效。原、被告均應按該合同約定行使權利和履行義務。一、對于原、被告租賃合同關系的終止時間。根據(jù)合同約定，租賃期限為3年，從2011年11月23日起至2014年11月22日止，租金按三個月交付，付款時間為每第三個月的第一個月10日前，如在15日內(nèi)未足額交納應付租金的，則視為被告根本違約，出租方有權單方終止本合同，并對被告按違約責任處理。而被告從2014年3月1日起便開始未足額交納租金，故被告的行為已構(gòu)成違約，原告按約有權單方終止合同，但原告在向本院提起訴訟前并未向被告作出明確的提前終止合同的意思表示，因湖北省高級人民法院（2015）鄂民二終字第00080號民事判決書確認了黃石市城市建設投資開發(fā)公司與原告簽訂的《委托經(jīng)營管理及物業(yè)租賃合同》已于2014年9月3日解除，故黃石市城市建設投資開發(fā)公司從2014年9月4日起承繼了原告與被告于2011年11月23日簽訂的《黃石磁湖新天地園區(qū)商鋪租賃合同書》的權利義務。因此，本案原、被告租賃合同關系應于2014年9月3日終止。二、對于被告拖欠租金、水費的金額問題。根據(jù)原告代繳水電費的收據(jù)來看，原告已交納水費13666元，因該費用原告已代被告繳納，故被告應將該費用支付給原告。另被告從2014年3月1日起便開始拖欠租金，按原告主張的每月租金109340元（已包含商業(yè)管理費）計算，被告應支付從2014年3月1日起至合同終止時間2014年9月3日止的租金，對于原告主張的從2014年9月4日起至2014年10月31日止的租金，應由黃石市城市建設投資開發(fā)公司收取，故對于該部分訴訟請求，本院不予支持。因此，被告應支付的租金應為520103元－（109340元＋109340元÷30天×27天）＝312357元。三、對于違約金的計算問題。根據(jù)租賃合同約定，如被告拖欠租金的，每逾期一天，應按當次應付款總額的2%向出租方支付違約金。因雙方在租賃合同中未約定水費屬于違約責任的范圍，故被告拖欠的水費不應計算違約金，而被告拖欠的租金應計算違約金。雖然雙方合同約定的違約金過高，但原告主張的違約金104020元沒有超過法律規(guī)定，本院予以支持。對于履約保證金問題，因被告已向原告交納履約保證金300000元，該履約保證金應沖抵被告所欠款項，因此，被告應支付給原告的款項總金額為：租金312357元＋水費13666元＋違約金104020元－履約保證金300000元＝130043元。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十三條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告王某與本判決生效后五日內(nèi)向原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司支付拖欠款項共計130043元。
二、駁回原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費10177元、公告費600元（兩次），由原告武漢中天力商業(yè)管理有限公司負擔7544元，被告王某負擔3233元。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃石市中級人民法院。（上訴人應在提交上訴狀時，預交上訴案件受理費人民幣10177元，款匯湖北省黃石市中級人民法院；帳號：17×××18；開戶銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司黃石分行團城山支行；地名：湖北省黃石市。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預交上訴費用的，按自動撤回上訴處理。）

審　判　長　　周雷剛 審　判　員　　劉青青 人民陪審員　　李喬喬

書記員：肖君