原告（反訴被告）：武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司。
法定代表人：杜平，執(zhí)行董事。
委托代理人：楊春、胡晶晶，湖北謙順律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）：李明潔。
委托代理人：馬小兵，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。

原告武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司（以下簡稱天某公司）訴被告李明潔合同糾紛一案，本院于2014年10月14日受理后，被告李明潔提出反訴，本院依法由審判員周琪適用簡易程序于2014年12月19日、2015年1月22日公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告（反訴被告）天某公司的委托代理人楊春、胡晶晶，被告（反訴原告）李明潔及其委托代理人馬小兵到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，天某公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《營運(yùn)及物業(yè)管理合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效。關(guān)于本案合同解除的時(shí)間如何確定的焦點(diǎn)問題；天某公司認(rèn)為合同解除的時(shí)間應(yīng)是其于2014年8月15日向李明潔發(fā)出《合同解除告知函》之日，但李明潔表示未收到上述《合同解除告知函》，而天某公司無證據(jù)證明李明潔收到上述《合同解除告知函》，即天某公司無證據(jù)證明《合同解除告知函》到達(dá)李明潔，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除?！钡囊?guī)定，本案不能確認(rèn)2014年8月15日為合同解除的時(shí)間；李明潔認(rèn)為合同解除的時(shí)間應(yīng)是天某公司對其承租的商鋪停電之日，即2014年5月28日；本院認(rèn)為，李明潔并無直接證據(jù)證明天某公司于2014年5月28日對其承租的商鋪停電，雙方在合同中也未約定因商鋪停電李明潔有權(quán)解除合同，且停電也不符合《中華人民共和國合同法》第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！币?guī)定的法定解除合同的條件，故本案不能確認(rèn)2014年5月28日為合同解除的時(shí)間；本院認(rèn)為，因房屋租賃糾紛，惠蘇公司工作人員于2014年8月22日欲撬開李明潔商鋪，阻擾李明潔承租使其不能實(shí)現(xiàn)合同目的，該日應(yīng)視為本案合同解除的時(shí)間。合同解除之前，李明潔應(yīng)當(dāng)按照合同約定向天某公司支付物業(yè)管理費(fèi)；庭審查明，李明潔按照合同約定向天某公司支付2013年10月1日至2013年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)13776元（每月4592元），李明潔尚欠天某公司2014年1月1日至2014年8月21日的物業(yè)管理費(fèi)，即7個(gè)月×4592元＋4592元÷31天×21天=35255元。天某公司主張李明潔向其支付2014年1月1日至2014年8月15日的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)34348.16元的訴訟請求，未超出上述范圍，本院予以支持?！稜I運(yùn)及物業(yè)管理合同》約定“李明潔逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，從逾期之日起按照遲延應(yīng)付費(fèi)用金額每日千分之五計(jì)算逾期付款違約金”，該約定的違約金過高，可予以適當(dāng)減少，本院確定違約金以李明潔逾期付款金額為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算。因《營運(yùn)及物業(yè)管理合同》未約定商鋪裝修保證金的收取、退還等，李明潔反訴主張?zhí)炷彻鞠蚱渫诉€商鋪裝修保證金3000元的訴訟請求，本院予以支持；因李明潔尚欠天某公司物業(yè)管理費(fèi)35255元，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十九條“當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵銷，……?！钡囊?guī)定，天某公司辯稱李明潔交納的商鋪裝修保證金3000元抵扣其應(yīng)支付的物業(yè)管理費(fèi)的觀點(diǎn)，本院予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第九十九條、第一百零七條、第一百一十四條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十條之規(guī)定，判決如下：

一、武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司與李明潔于2013年8月15日簽訂的《營運(yùn)及物業(yè)管理合同》解除。
二、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司支付2014年1月1日起至2014年8月15日止的物業(yè)管理費(fèi)34348.16元；扣除李明潔向武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司交納的商鋪裝修保證金3000元，李明潔還應(yīng)向武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司支付31348.16元。
三、李明潔于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性向武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司支付逾期付款違約金（違約金以13776元為基數(shù)，按照中國人民銀行規(guī)定的同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的四倍計(jì)算自2014年3月16日起至本判決書確定的給付之日時(shí)止）。
四、駁回原告武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司的其他訴訟請求。
本案本訴案件受理費(fèi)減半收取726元，由原告武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司負(fù)擔(dān)300元、由被告李明潔負(fù)擔(dān)426元（此款原告武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司已墊付，由被告李明潔于本判決生效后五日內(nèi)徑行給付原告武漢中南天某時(shí)尚廣場有限公司）。本案反訴案件受理費(fèi)25元，由反訴原告李明潔負(fù)擔(dān)。
被告李明潔如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)按照《訴訟費(fèi)用交納辦法》（國務(wù)院令第481號）的規(guī)定預(yù)交案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶--市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號：832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。
發(fā)生法律效力的民事判決、裁定，當(dāng)事人必須履行。一方拒絕履行的，對方當(dāng)事人可以向人民法院申請執(zhí)行，申請執(zhí)行的期間為二年。

審判員　周　琪

書記員：項(xiàng)麗娜