武漢萬象商業(yè)管理有限公司
文剛（湖北誠明律師事務(wù)所）
陳詩琪（湖北誠明律師事務(wù)所）
陳德保
趙振（湖北謙順律師事務(wù)所）

原告:武漢萬象商業(yè)管理有限公司，住所地:武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號獅城名居附一樓。
法定代表人:李成喜，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:文剛、陳詩琪，湖北誠明律師事務(wù)所律師，一般授權(quán)。
被告:陳德保，男，1967年3月9日出生，漢族，住武漢市洪山區(qū)。
委托訴訟代理人:趙振，湖北謙順律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司（以下簡稱萬象公司）與被告陳德保房屋租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法適用簡易程序于2017年2月23日公開開庭進(jìn)行了審理，原告萬象公司的委托訴訟代理人文剛、陳詩琪，被告陳德保的委托訴訟代理人趙振到庭參加訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告向本院提出訴訟請求:1、請求判令解除原告與被告于2013年11月16日簽訂的《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》及2014年4月16日簽訂的《補充協(xié)議》；2、判令被告支付2016年12月1日至2016年12月25日的租金21384元、物業(yè)費7933元，合計29317元；3、判令被告支付違約金人民幣145361元；4、被告承擔(dān)本案訴訟費用。
事實與理由:原、被告于2013年11月16日簽訂《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》一份，原告萬象公司將位于武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號萬象生活廣場第貳層2048B商鋪出租給被告陳德保從事網(wǎng)吧經(jīng)營，租賃商鋪期限從2013年12月1日起至2018年11月30日止，原、被告雙方約定每月租金22000元，租賃期間的租賃費用從第三個租賃年度起遞增8%，物業(yè)管理費每月3520元，后原、被告雙方于2014年4月16日簽訂《補充協(xié)議》，將物業(yè)管理費從3520上漲到9520元。
被告于2016年12月7日向原告發(fā)出《退租通知》、《退場申請》，通知原告其將于12月25日退場。
被告未經(jīng)原告的書面同意擅自退租違反了合同的約定，應(yīng)向原告萬象公司承擔(dān)違約責(zé)任，并補繳2016年12月1日至12月25日期間的商鋪租金和物業(yè)管理費。
原告為維護自身權(quán)益，特向本院提起訴訟，要求判如所請。
被告辯稱:1、同意解除合同及補充協(xié)議；2、被告將房屋于2016年5月21日轉(zhuǎn)租給王軍，被告已不再實際經(jīng)營，且口頭告知了原告，轉(zhuǎn)租后房租及物業(yè)費也一直由王軍向原告繳納，原告未提出異議，原告實際承認(rèn)王軍租賃人身份，因此拖欠租金及管理費應(yīng)由王軍承擔(dān)；3、原告主張的違約金過高，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際損失判定，雙方實際履行了租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租后王軍也按時繳納房租及物業(yè)管理費，原告損失較小。
根據(jù)雙方租賃合同約定，被告中途退租，保證金77000元不予退還，原告損失已通過沒收保證金得以彌補；4、租金及物業(yè)費應(yīng)當(dāng)計算至2016年12月7日，即原告提出退場申請之日。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對當(dāng)事人無異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對有爭議的證據(jù)和事實，本院認(rèn)定如下:
1、原告萬象公司提供的證據(jù)四照片、證據(jù)五退場申請、退租申請、聲明、遺失證明，被告對其證明目的有異議，認(rèn)為被告雖違約，但租金、物業(yè)管理費應(yīng)計算至申請退租之日即2016年12月7日。
本院認(rèn)為被告提供的《退場申請》明確表示所有物品于2016年12月25日全部搬離，能證明被告實際占用租賃房屋至2016年12月25日。
2、被告陳德保提供的證據(jù)二《網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同》一份、證據(jù)三《說明同意書》一份。
原告萬象公司對其真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均有異議。
本院經(jīng)審查對其真實性予以認(rèn)可，上述證據(jù)證明被告于2016年5月21日將租賃房屋轉(zhuǎn)租給案外人王軍，且案外人王軍單方承諾一切事宜被告無責(zé)，不能證明轉(zhuǎn)租已經(jīng)通知原告且得到原告書面同意。
經(jīng)審理查明:2013年11月16日，原、被告雙方簽訂《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》一份，原告萬象公司將位于武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號萬象生活廣場第貳層2048B商鋪出租給被告陳德保從事網(wǎng)吧經(jīng)營，商鋪名稱為“中青網(wǎng)絡(luò)家園”；商鋪租賃期間為5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止；另約定租賃費用為每月租金22000元，每月物業(yè)管理費3520元，每月租賃費用合計為25520元……租賃期內(nèi)的租賃費用自第3個租賃年度起遞增8%，自后每1個租賃年度遞增8%，租賃年度為自租賃之日起，向后推算，滿12個月為一租賃年度。
為了保證全面履行合同，原、被告雙方在簽訂合同時約定由被告陳德保向原告萬象公司支付77000元的保證金，若被告陳德保未按約定進(jìn)場經(jīng)營或者中途退租以及私自轉(zhuǎn)讓，則保證金不予退還；若被告陳德保全面履行其按合同所承擔(dān)的義務(wù)則原告應(yīng)將合同保證金全數(shù)無息退還給被告……在租賃期間，若被告有違反合同約定情形時，原告有權(quán)解除合同并且被告需按照合同租賃期限內(nèi)總租金的10%向原告支付違約金。
2013年11月26日原告萬象公司與被告陳德保簽訂商鋪交付確認(rèn)單，商鋪正式由被告陳德保投入使用。
2014年4月16日被告陳德保與原告萬象公司簽訂《補充協(xié)議》一份，約定自2014年4月1日起每月物業(yè)管理費由3520元上漲為9520元。
被告繳納商鋪租金及物業(yè)管理費至2016年11月31日。
2016年12月7日被告陳德保向原告萬象公司提出退租通知和退場申請，申明所有物品將于2016年12月25日全部搬離，并聲明保證金單據(jù)遺失，由于提前退租，自愿放棄保證金。
另查明，2016年5月21日被告陳德保與案外人王軍簽訂《網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同》一份，將名為“智龍鑫時代”網(wǎng)吧以50萬的價格轉(zhuǎn)讓給案外人王軍，被告陳德保與案外人王軍于2016年12月7日簽訂《說明書同意書》一份，約定網(wǎng)吧轉(zhuǎn)租后，一切事宜與被告無關(guān)。
還查明，被告經(jīng)營的網(wǎng)吧，租賃期間名稱從“中青網(wǎng)絡(luò)家園”變更為“依時代網(wǎng)絡(luò)會所”，被告轉(zhuǎn)租給王軍的“智龍鑫時代”網(wǎng)吧營業(yè)地與“中青網(wǎng)絡(luò)家園”網(wǎng)吧營業(yè)地址均為武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號萬象生活廣場第貳層2048B商鋪。
上述事實有原、被告的陳述、原告提供的《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》、《萬象生活廣場二樓平面圖》、《補充協(xié)議》、商鋪交付確認(rèn)書、申請書、照片、退場申請，被告提供的、網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同、退租通知、退場申請、聲明等證據(jù)予以證實。
本案爭論的焦點是:1、租金和物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)計算至2016年12月7日還是2016年12月25日；2、被告陳德保是否違約、違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高、是否需要調(diào)整。
針對焦點一:本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》是當(dāng)事人的真實意思表示，為合法有效的合同，雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。
被告于2016年12月7日向原告發(fā)出退租通知與退場申請，明確表示所有物品于2016年12月25日全部搬離，即被告實際租賃商鋪至2016年12月25日，故被告應(yīng)向原告繳納自2016年12月1日至2016年12月25日拖欠的租金及物業(yè)管理費。
依照租賃合同核算，2016年12月份月租金為25660.8元，故拖欠的租金為21384元（25660.8元/30天×25天），物業(yè)管理費7933元（9520元/30天×25天），合計29317元。
對于被告主張拖欠的去也管理費及租金應(yīng)當(dāng)計算至2016年12月7日及應(yīng)當(dāng)由案外人王軍繳納的辯稱意見，根據(jù)合同的相對性，本院不予采納。
針對焦點二:本院認(rèn)為，被告陳德保未經(jīng)原告萬象公司的書面同意私自轉(zhuǎn)租、中途退租違反了合同的約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向原告萬象公司承擔(dān)違約責(zé)任。
原、被告雙方在合同中約定違約金為合同租賃期間內(nèi)總租金的10%，即145361元，原告主張的違約金加上沒收的履約保證金合計222361元，約為9個月商鋪租金；鑒于原告已經(jīng)沒收被告的履約保證金77000元，一定程度彌補其損失，故可以適當(dāng)減少或免除違約金；被告認(rèn)為合同約定違約金過高，請求法院予以調(diào)整，本院認(rèn)為，原告的損失主要是重新尋找租戶期間租金損失及半個月免租期的租金等，萬象生活廣場地處鬧市區(qū)，交通便利，重新尋找新租戶和免租期的租金，本院結(jié)合本案實際情況酌定為五個月租金，即128304元（25660.8元×5個月），結(jié)合被告繳納的履約保證金77000元，剩余損失為51304元。
故對原告主張的違約金本院支持51304元，對于原告主張的過高部分，本院不予支持。
原告主張解除《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》及《補充協(xié)議》的訴訟請求，因被告于2016年12月7日向原告發(fā)出退租通知，要求與原告解除合同，庭審中雙方對于解除合同無異議，故租賃合同及補充協(xié)議自通知到達(dá)對方時已經(jīng)解除。
對于原告要求法院判令解除合同的訴訟請求，因合同已經(jīng)解除，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第九十四條 ?、第九十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?、第二百二十七條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告陳德保于本判決生效后十日內(nèi)向原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司支付2016年12月1日至2016年12月25日的商鋪租金21384元，物業(yè)管理費7933元，合計29317元。
二、被告陳德保于本判決生效后十日內(nèi)向原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司支付違約金51304元。
三、駁回原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費減半后收取2247元，由被告陳德保負(fù)擔(dān)1124元，原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司自行負(fù)擔(dān)1123元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。
上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服本判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費用交納辦法》第十三條 ?第一款 ?第（二）項 ?的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費，款匯湖北省武漢市中級人民法院，賬戶戶名:湖北省武漢市中級人民法院；賬號:17×××67；開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行。
上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認(rèn)為被告提供的《退場申請》明確表示所有物品于2016年12月25日全部搬離，能證明被告實際占用租賃房屋至2016年12月25日。
2、被告陳德保提供的證據(jù)二《網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同》一份、證據(jù)三《說明同意書》一份。
原告萬象公司對其真實性、關(guān)聯(lián)性、合法性均有異議。
本院經(jīng)審查對其真實性予以認(rèn)可，上述證據(jù)證明被告于2016年5月21日將租賃房屋轉(zhuǎn)租給案外人王軍，且案外人王軍單方承諾一切事宜被告無責(zé)，不能證明轉(zhuǎn)租已經(jīng)通知原告且得到原告書面同意。
經(jīng)審理查明:2013年11月16日，原、被告雙方簽訂《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》一份，原告萬象公司將位于武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號萬象生活廣場第貳層2048B商鋪出租給被告陳德保從事網(wǎng)吧經(jīng)營，商鋪名稱為“中青網(wǎng)絡(luò)家園”；商鋪租賃期間為5年，自2013年12月1日起至2018年11月30日止；另約定租賃費用為每月租金22000元，每月物業(yè)管理費3520元，每月租賃費用合計為25520元……租賃期內(nèi)的租賃費用自第3個租賃年度起遞增8%，自后每1個租賃年度遞增8%，租賃年度為自租賃之日起，向后推算，滿12個月為一租賃年度。
為了保證全面履行合同，原、被告雙方在簽訂合同時約定由被告陳德保向原告萬象公司支付77000元的保證金，若被告陳德保未按約定進(jìn)場經(jīng)營或者中途退租以及私自轉(zhuǎn)讓，則保證金不予退還；若被告陳德保全面履行其按合同所承擔(dān)的義務(wù)則原告應(yīng)將合同保證金全數(shù)無息退還給被告……在租賃期間，若被告有違反合同約定情形時，原告有權(quán)解除合同并且被告需按照合同租賃期限內(nèi)總租金的10%向原告支付違約金。
2013年11月26日原告萬象公司與被告陳德保簽訂商鋪交付確認(rèn)單，商鋪正式由被告陳德保投入使用。
2014年4月16日被告陳德保與原告萬象公司簽訂《補充協(xié)議》一份，約定自2014年4月1日起每月物業(yè)管理費由3520元上漲為9520元。
被告繳納商鋪租金及物業(yè)管理費至2016年11月31日。
2016年12月7日被告陳德保向原告萬象公司提出退租通知和退場申請，申明所有物品將于2016年12月25日全部搬離，并聲明保證金單據(jù)遺失，由于提前退租，自愿放棄保證金。
另查明，2016年5月21日被告陳德保與案外人王軍簽訂《網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同》一份，將名為“智龍鑫時代”網(wǎng)吧以50萬的價格轉(zhuǎn)讓給案外人王軍，被告陳德保與案外人王軍于2016年12月7日簽訂《說明書同意書》一份，約定網(wǎng)吧轉(zhuǎn)租后，一切事宜與被告無關(guān)。
還查明，被告經(jīng)營的網(wǎng)吧，租賃期間名稱從“中青網(wǎng)絡(luò)家園”變更為“依時代網(wǎng)絡(luò)會所”，被告轉(zhuǎn)租給王軍的“智龍鑫時代”網(wǎng)吧營業(yè)地與“中青網(wǎng)絡(luò)家園”網(wǎng)吧營業(yè)地址均為武漢市洪山區(qū)珞獅南路451號萬象生活廣場第貳層2048B商鋪。
上述事實有原、被告的陳述、原告提供的《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》、《萬象生活廣場二樓平面圖》、《補充協(xié)議》、商鋪交付確認(rèn)書、申請書、照片、退場申請，被告提供的、網(wǎng)吧轉(zhuǎn)讓合同、退租通知、退場申請、聲明等證據(jù)予以證實。
本案爭論的焦點是:1、租金和物業(yè)管理費應(yīng)當(dāng)計算至2016年12月7日還是2016年12月25日；2、被告陳德保是否違約、違約金標(biāo)準(zhǔn)是否過高、是否需要調(diào)整。
針對焦點一:本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》是當(dāng)事人的真實意思表示，為合法有效的合同，雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。
被告于2016年12月7日向原告發(fā)出退租通知與退場申請，明確表示所有物品于2016年12月25日全部搬離，即被告實際租賃商鋪至2016年12月25日，故被告應(yīng)向原告繳納自2016年12月1日至2016年12月25日拖欠的租金及物業(yè)管理費。
依照租賃合同核算，2016年12月份月租金為25660.8元，故拖欠的租金為21384元（25660.8元/30天×25天），物業(yè)管理費7933元（9520元/30天×25天），合計29317元。
對于被告主張拖欠的去也管理費及租金應(yīng)當(dāng)計算至2016年12月7日及應(yīng)當(dāng)由案外人王軍繳納的辯稱意見，根據(jù)合同的相對性，本院不予采納。
針對焦點二:本院認(rèn)為，被告陳德保未經(jīng)原告萬象公司的書面同意私自轉(zhuǎn)租、中途退租違反了合同的約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向原告萬象公司承擔(dān)違約責(zé)任。
原、被告雙方在合同中約定違約金為合同租賃期間內(nèi)總租金的10%，即145361元，原告主張的違約金加上沒收的履約保證金合計222361元，約為9個月商鋪租金；鑒于原告已經(jīng)沒收被告的履約保證金77000元，一定程度彌補其損失，故可以適當(dāng)減少或免除違約金；被告認(rèn)為合同約定違約金過高，請求法院予以調(diào)整，本院認(rèn)為，原告的損失主要是重新尋找租戶期間租金損失及半個月免租期的租金等，萬象生活廣場地處鬧市區(qū)，交通便利，重新尋找新租戶和免租期的租金，本院結(jié)合本案實際情況酌定為五個月租金，即128304元（25660.8元×5個月），結(jié)合被告繳納的履約保證金77000元，剩余損失為51304元。
故對原告主張的違約金本院支持51304元，對于原告主張的過高部分，本院不予支持。
原告主張解除《萬象生活廣場物業(yè)租賃合同》及《補充協(xié)議》的訴訟請求，因被告于2016年12月7日向原告發(fā)出退租通知，要求與原告解除合同，庭審中雙方對于解除合同無異議，故租賃合同及補充協(xié)議自通知到達(dá)對方時已經(jīng)解除。
對于原告要求法院判令解除合同的訴訟請求，因合同已經(jīng)解除，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第九十四條 ?、第九十六條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十三條 ?、第一百一十四條 ?第二款 ?、第二百二十七條 ?，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?的規(guī)定，判決如下:
一、被告陳德保于本判決生效后十日內(nèi)向原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司支付2016年12月1日至2016年12月25日的商鋪租金21384元，物業(yè)管理費7933元，合計29317元。
二、被告陳德保于本判決生效后十日內(nèi)向原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司支付違約金51304元。
三、駁回原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案案件受理費減半后收取2247元，由被告陳德保負(fù)擔(dān)1124元，原告武漢萬象商業(yè)管理有限公司自行負(fù)擔(dān)1123元。

審判長：晉艷影

書記員：覃伏明