原告：武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司，住所地：武漢市漢南區(qū)漢南大道1259號。機(jī)構(gòu)代碼：91420113555043135M。法定代表人：何年華，該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人：樊丹，湖北泓峰律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：李利秋，女，1970年6月7日出生，漢族，住武漢市江漢區(qū)，系武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司員工。被告：王新學(xué)，男，1970年7月20日出生，漢族，戶籍所在地武漢市漢南區(qū)?，F(xiàn)住武漢市漢南區(qū)，

原告武漢御景物業(yè)訴稱，原告系從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，被告王新學(xué)系御景華府業(yè)主，原告受建設(shè)單位委托對御景華府提供物業(yè)服務(wù)。原、被告雙方于2011年5月簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定：被告房屋的建筑面積為133.22平方米，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取方式及期限（協(xié)議第四條）為：被告于開發(fā)商公布入伙之日起開始向原告繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。被告應(yīng)在入伙之日向原告預(yù)繳6個月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，之后按半年繳納，交納費(fèi)用時間為：每半年第一個月的10日前。高層物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平米1.35元。違約責(zé)任（協(xié)議第十一條）為：被告違反協(xié)議，不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間繳納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五繳納違約金。被告于2011年7月1日入伙，但被告僅繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至2013年6月30日。自2013年7月1日起被告未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，截止2017年7月，被告應(yīng)交2013年7月1日至2017年12月31日物業(yè)費(fèi)人民幣9711.74元，經(jīng)原告多次催繳，被告拒絕履行付款義務(wù)。原告訴至法院，請求判令：一、被告立即償還欠繳2013年7月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)人民幣9711.74元（133.22平方米×1.35元×54個月）；二、被告支付逾期違約金3457.38元（按每日萬分之五計算至2017年6月30日）；三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告為支持其訴訟請求，向法庭提交如下證據(jù)：1、御景華府前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，擬證明原、被告間服務(wù)協(xié)議及雙方的權(quán)利義務(wù)；2、2013年至2017年催繳通知書及張貼照片、催款律師函及送達(dá)的照片，擬證明原告多次催收管理費(fèi)的事實(shí)；3、監(jiān)審證，擬證明原告收取管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。被告王新華辯稱，原告武漢御景物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量極差，主要表現(xiàn)在：1、未對公共設(shè)施、草坪綠植、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)綜合管理等盡到維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)；2、未公布、公示物業(yè)服務(wù)年度計劃、物業(yè)服務(wù)資金收支情況；3、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》自2015年5月業(yè)主委員會成立后自行終止，業(yè)主與原告沒有簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，雙方無物業(yè)服務(wù)合同約定的法律關(guān)系，物業(yè)公司沒有收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也沒有依據(jù)；4、在入住裝修時發(fā)現(xiàn)房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，臥室、衛(wèi)生間窗戶關(guān)閉不嚴(yán)，漏風(fēng)嚴(yán)重，以及陽臺頂部水泥層脫落，臥室墻壁滲水，多次找物業(yè)公司均沒有及時處理，致使房屋質(zhì)量過質(zhì)保期。被告認(rèn)為原告作為物業(yè)管理服務(wù)主體，在保安、保潔及保綠等方面存在服務(wù)不及時不到位的重大問題，可待原告達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)后，被告才會繳納物業(yè)費(fèi)。被告王新學(xué)向法庭出示如下證據(jù)：1、家中窗戶、墻面滲水及小區(qū)內(nèi)雜草、垃圾、亂牽電線、公共設(shè)施失修、小區(qū)保安值班時聊天等反映小區(qū)臟亂差的一系列照片；2、2011年5月至2013年6月30日交物業(yè)管理費(fèi)的收據(jù)、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。當(dāng)事人在訴訟中向法庭提交的證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)1的真實(shí)性沒有異議，但認(rèn)為其不能作為物業(yè)公司對業(yè)主進(jìn)行服務(wù)并收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)；對證據(jù)2中的繳費(fèi)通知單的照片有異議，認(rèn)為有作假嫌疑，但無據(jù)證實(shí)。本院認(rèn)為，原告提交證據(jù)2中的其他證據(jù)可證實(shí)原告多次催收物業(yè)費(fèi)的事實(shí)，該組證據(jù)效力予以采信；對證據(jù)3監(jiān)審證有異議，認(rèn)為沒有年檢。本院認(rèn)為監(jiān)審證雖然沒有年審，但雙方依《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》被告接受原告服務(wù)時，監(jiān)審證在有效期內(nèi)，且《前期服物業(yè)服務(wù)協(xié)議》對服務(wù)價格已作了明確約定，故結(jié)合證據(jù)1和3可以確認(rèn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收職標(biāo)準(zhǔn)，故證據(jù)1、3的效力本院予以采信。原告對被告提交的證據(jù)1的真實(shí)性不持異議，但對其關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議，認(rèn)為被告提交的照片只能證明小區(qū)內(nèi)瞬間靜止的狀態(tài)，不能證明小區(qū)長期的狀態(tài)。本院認(rèn)為，原告對被告提交證據(jù)1的質(zhì)證意見是客觀的，但該證據(jù)可證明原告服務(wù)確實(shí)存在被告所列的情形，故該組證據(jù)效力依法予以采信。對于被告提交的證據(jù)2中的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收款收據(jù)與本案無關(guān)，其證據(jù)效力本院不予采信；被告提交的證據(jù)2中的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》與原告提交的證據(jù)1是一致，其證據(jù)效力本院予以采信。經(jīng)審理查明，被告王新學(xué)系御景華府2棟3單元701室業(yè)主，房屋建筑面積為133.22平方米，原告對御景華府提供物業(yè)服務(wù)。2011年5月，原告與被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定原告對御景華府實(shí)行前期物業(yè)管理，被告按建筑面積133.22平方米以1.35元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。若被告未按約定時間和標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五繳納滯納金。被告入伙后，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至2013年6月30日。因原告在提供物業(yè)管理服務(wù)時，在保潔、保安、保綠等方面存在的服務(wù)管理瑕疵，被告以此為由，自2013年7月1日起被告未按約定繳納物業(yè)費(fèi)，截止到2017年7月，被告應(yīng)交2013年7月1日至2017年12月31日物業(yè)管理費(fèi)人民幣9711.74元。在本案審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，因被告要求原告減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)過高，雙方?jīng)]有達(dá)成調(diào)解協(xié)議。后原告表示在服務(wù)過程中難免存在一些瑕疵，愿意放棄對被告追償違約金的訴求。
原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡稱武漢御景物業(yè)）訴被告王新學(xué)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2017年8月23日立案后，依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢御景物業(yè)的委托訴訟代理人樊丹、被告王新學(xué)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條第三款之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒作出選聘或者續(xù)聘決定之前，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。原告在約定期滿后仍為被告提供了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)向被告主張收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告作為業(yè)主，接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按約支付相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。故原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司與被告王新學(xué)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效，原告要求被告王新學(xué)繳納物業(yè)管理費(fèi)的訴求本院予以支持。被告認(rèn)為原告沒有按《協(xié)議》約定的權(quán)利義務(wù)全面履行其應(yīng)盡義務(wù)，沒有達(dá)到協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量，存在辯稱中諸多情形，因此，原告應(yīng)當(dāng)改進(jìn)服務(wù)態(tài)度，提升服務(wù)質(zhì)量，待達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時，再繳納物業(yè)費(fèi)的辯稱意見不能成立，本院不予支持。原告在履行物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時，在保潔、保綠、保安等方面的服務(wù)管理瑕疵，應(yīng)當(dāng)及時改進(jìn)和完善。在案件審理過程中，原告為緩解原、被告之間的關(guān)系，尋求長期和諧共處的良好環(huán)境，同時對服務(wù)管理存在瑕疵的客觀認(rèn)識，自愿放棄要求被告支付違約金的訴訟請求，系當(dāng)事人對自己實(shí)體權(quán)力的處分，符合法律規(guī)定，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第三條之規(guī)定，判決如下：

被告王新學(xué)于本判決生效后十日內(nèi)支付原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理費(fèi)9711.74元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)130元，減半收取65元，由被告王新學(xué)負(fù)擔(dān)。如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時，根據(jù)不服判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱：湖北省武漢市中級人民法院；賬號：17×××67；開戶行：農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　丁新紅

書記員：沙瑩