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武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司與曹清華物業(yè)服務(wù)合同糾紛一審民事判決書

2021-06-09 塵埃 評論0

原告:武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司,住所地:武漢市漢南區(qū)漢南大道1259號。機(jī)構(gòu)代碼:91420113555043135M。法定代表人:何年華,該公司執(zhí)行董事。委托訴訟代理人:樊丹,湖北泓峰律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人:李利秋,女,1970年6月7日出生,漢族,住武漢市江漢區(qū),系武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司員工。被告:曹清華,男,1979年3月28日出生,漢族,戶籍所在地湖北省,現(xiàn)住武漢市漢南區(qū),委托代理人:宋黃連,女,1982年9月5日出生,住址同上,系曹清華之妻。

原告武漢御景物業(yè)訴稱,原告武漢御景物業(yè)系從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè),被告曹清華系御景華府業(yè)主,原告受建設(shè)單位委托對御景華府提供物業(yè)服務(wù)。原被告雙方于2012年12月28日簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,約定:被告房屋的建筑面積為87.71平方米,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取方式及期限(協(xié)議第四條)為:被告于開發(fā)商公布入伙之日起開始向原告繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。被告應(yīng)在入伙之日向原預(yù)繳6個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),之后按半年繳納,繳納費(fèi)用時(shí)間為:每半年第一個(gè)月的10日前。高層物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平米1.35元。違約責(zé)任(協(xié)議第十一條)為:被告違反協(xié)議,不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間繳納有關(guān)費(fèi)用的,原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五繳納違約金。被告于2013年1月1日入伙,但被告僅繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至2013年12月31日。自2014年1月1日起被告未按約定繳納物業(yè)費(fèi),截止2017年7月,被告應(yīng)交2014年1月1日至2017年12月31日的物業(yè)費(fèi)人民幣5683.61元,經(jīng)原告多次催繳,被告拒絕履行付款義務(wù)。為此,原告訴至法院。請求判令:一、被告立即償還欠繳2014年1月1日至2017年12月31日的物業(yè)管理費(fèi)人民幣5683.61元(87.71平方米×1.35元×48個(gè)月);二、被告支付逾期違約金1767.96元(按每日萬分之五計(jì)算至2017年6月30日);三、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。原告為支持其訴訟請求,向法庭提交如下證據(jù):1、御景華府《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,擬證明原、被告間服務(wù)協(xié)議及雙方的權(quán)利義務(wù);2、2014年至2017年催繳通知書及張貼照片、催款律師函及送達(dá)的照片,擬證明原告多次催收管理費(fèi)的事實(shí);3、監(jiān)審證,擬證明原告收取管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)。被告曹清華辯稱,原告武漢御景物業(yè)的管理服務(wù)質(zhì)量極差,主要表現(xiàn)在:1、未對公共設(shè)施、草坪綠植、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生、物業(yè)綜合管理等盡到維護(hù)保養(yǎng)義務(wù);2、未公布、公示物業(yè)服務(wù)年度計(jì)劃、物業(yè)服務(wù)資金收支情況;3、委托合同約定的期限為5年,《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》開2015年5月業(yè)主委員會(huì)成立后已自行終止,業(yè)主與原告沒有簽訂《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,雙方無物業(yè)服務(wù)合同約定的法律關(guān)系,物業(yè)公司沒有依據(jù)收取物業(yè)管理費(fèi),且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也沒有依據(jù);4、在入住裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋滲水,物業(yè)公司沒有及時(shí)處理,后來處理也不滿意;5、原告以被告沒有交物業(yè)費(fèi)而扣押其辦理房產(chǎn)證的相關(guān)材料等。被告認(rèn)為原告作為物業(yè)管理服務(wù)主體,在保安、保潔及保綠等方面存在服務(wù)不及時(shí)不到位的重大問題,可待原告達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)后,被告才會(huì)繳納物業(yè)費(fèi)。被告向法庭出示其家中滲水照片。當(dāng)事人在訴訟中向法庭提交的證據(jù),經(jīng)庭審質(zhì)證,被告對原告提交證據(jù)1無異議,其證據(jù)效力本院依法予以確認(rèn)。對證據(jù)2中的繳費(fèi)通知單的照片有異議,認(rèn)為有作假嫌疑,但無據(jù)證實(shí),本院認(rèn)為,原告提交證據(jù)2中的其他證據(jù)可證實(shí)原告多次催收物業(yè)費(fèi)的事實(shí),對該組證據(jù)效力本院依法予以采信;對證據(jù)3監(jiān)審證有異議,認(rèn)為沒有年檢,本院認(rèn)為監(jiān)審證雖然沒有年審,但雙方依《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》被告在接受服務(wù)時(shí),監(jiān)審證在有效期內(nèi),且《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》對服務(wù)價(jià)格已作了明確約定,結(jié)合證據(jù)1和3可以確認(rèn)收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),對該證據(jù)效力本院予以采信。原告對被告向法庭出示的家中滲水一系列照片的真實(shí)性不持異議,但對其關(guān)聯(lián)性及證明目的有異議,原告認(rèn)為被告提交的照片只能證明瞬間的狀態(tài),不能全面、客觀證明原告的整個(gè)服務(wù)過程及狀態(tài)。本院認(rèn)為原告對被告提交證據(jù)的質(zhì)證意見是客觀的,但該證據(jù)可證明原告服務(wù)確實(shí)存在被告所列情形,故該證據(jù)效力依法予以采信。經(jīng)審理查明,被告曹清華系御景華府3棟1單元1003室業(yè)主,房屋建筑面積為87.71平方米,原告對御景華府提供物業(yè)服務(wù)。2012年12月28日,原告與被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》,約定原告對御景華府實(shí)行前期物業(yè)管理,被告按建筑面積87.71平方米以1.35元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)。若被告未按約定時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi),原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天萬分之五繳納滯納金。被告入伙后,繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至2013年12月31日。被告以原告存在服務(wù)管理瑕疵為由,自2014年1月1日起被告未按約定繳納物業(yè)費(fèi),截止2017年7月,被告應(yīng)交2014年1月1日至2017年12月31日物業(yè)管理費(fèi)人民幣5683.61元。本案在審理過程中,經(jīng)本院主持調(diào)解,原告表示其因被告未按約定繳納物業(yè)費(fèi)而扣押被告辦理房產(chǎn)證的相關(guān)材料是錯(cuò)誤的,并主動(dòng)將該材料全部退還給被告。在案件的審進(jìn)過程中還安排人員上門給被告滲水房屋進(jìn)行維修。但因被告要求原告減少物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)過高,雙方?jīng)]有達(dá)成調(diào)解協(xié)議。后原告表示在服務(wù)過程中難免存在一些瑕疵,愿意放棄對被告追償違約金的訴求。
原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡稱武漢御景物業(yè))訴被告曹清華物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2017年8月23日立案后,依法適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告武漢御景物業(yè)的委托訴訟代理人樊丹、被告曹清華的委托代理人宋黃連到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為,依據(jù)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十五條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿,業(yè)主大會(huì)沒作出選聘或者續(xù)聘決定之前,原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。原告在約定期滿后仍為被告提供了物業(yè)管理服務(wù),有權(quán)向被告主張收繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告作為業(yè)主,接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)按約支付相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。故原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司與被告曹清華簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》合法有效,原告要求被告繳納物業(yè)管理費(fèi)的訴求本院予以支持。被告認(rèn)為原告沒有按《協(xié)議》約定的權(quán)利義務(wù)全面履行其應(yīng)盡義務(wù),沒有達(dá)到協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)管理質(zhì)量,存在辯稱中諸多情形,因此,原告應(yīng)當(dāng)改進(jìn)服務(wù)態(tài)度,提升服務(wù)質(zhì)量,待達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),再繳納物業(yè)費(fèi)的辯稱意見不能成立,本院不予支持。原告在履行物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí),在保潔、保綠、保安等方面的服務(wù)管理瑕疵,應(yīng)當(dāng)及時(shí)改進(jìn)和完善。在案件審理過程中,原告為緩解原、被告間的關(guān)系,尋求長期和諧共處的良好環(huán)境,同時(shí)對服務(wù)管理存在瑕疵的客觀認(rèn)識,自愿放棄要求被告支付違約金的訴訟請求,系當(dāng)事人對自己實(shí)體權(quán)力的處分,符合法律規(guī)定,本院予以支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第三條之規(guī)定,判決如下:

被告曹清華于本判決生效后十日內(nèi)支付原告武漢萬濟(jì)御景物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理費(fèi)5683.61元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)50元,減半收取25元,由被告曹清華負(fù)擔(dān)。如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí),根據(jù)不服判決的上訴請求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用繳納辦法》第十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定,預(yù)交上訴案件受理費(fèi),款匯武漢市中級人民法院。收款單位全稱:湖北省武漢市中級人民法院;賬號:17×××67;開戶行:農(nóng)行武漢民航東路支行。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的,按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員  丁新紅

書記員:沙瑩

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