原告：武某某，男，住黑龍江省佳木斯市郊區(qū)。
委托訴訟代理人：姜愛(ài)民，黑龍江中殿律師事務(wù)所律師。
被告佳木斯市某汽車快修店，住所地黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。
經(jīng)營(yíng)者：劉某，女，住黑龍江省佳木斯市前進(jìn)區(qū)。
委托訴訟代理人：隋某某，男，住黑龍江省佳木斯市向陽(yáng)區(qū)。

原告武某某與被告佳木斯市某汽車快修店租賃合同糾紛一案，本院立案受理后，依法由審判員郭璽良適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理，原告武某某的委托訴訟代理人姜愛(ài)民，被告劉某及其委托訴訟代理人隋某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告武某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、要求被告支付拖欠的房屋租金150000元，并支付違約金18000元（自2015年11月至合同履行期屆滿時(shí)止）；2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)及理由：2011年9月，原告與被告負(fù)責(zé)人劉某簽訂《房屋租賃合同》，雙方約定了租賃房屋的地點(diǎn)、用途，約定租賃期限從2011年11月1日至2016年11月1日，年租金150000元，于每年的11月1日前交清。同時(shí)還約定如被告拖欠租賃費(fèi)的違約金計(jì)算方法。合同簽訂后，原告按合同約定將租賃房屋交付被告，被告亦按約支付租賃費(fèi)。合同履行至2015年時(shí)，被告未按合同約定支付租賃費(fèi)至今，原告與被告協(xié)商未果，訴至法院?？紤]到雙方約定的違約金過(guò)高，原告僅要求被告支付18000元的違約金。依上述，請(qǐng)求支持原告的訴請(qǐng)。

本院認(rèn)為，成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。本案中，原、被告簽訂的房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制禁止性規(guī)定，應(yīng)為有效。原告作為出租方已按合同約定交付租賃房屋的義務(wù)，被告作為承租方應(yīng)按約履行給付房屋租賃費(fèi)的義務(wù)，被告未按約履行給付租賃費(fèi)，應(yīng)屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告按合同約定給付拖欠期間的房屋租賃費(fèi)，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。關(guān)于雙方合同約定的違約金，其數(shù)額超出法律規(guī)定，依法應(yīng)予調(diào)整，原告主動(dòng)降低違約金數(shù)額，要求被告支付違約金18000元，系在法律規(guī)定的合理范圍內(nèi)，本院予以支持。關(guān)于被告抗辯被告違約在先的主張，雖原告在租賃期內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓他人，但未影響承租人即被告的相關(guān)權(quán)益，亦不影響原、被告之間租賃合同的履行，原告轉(zhuǎn)讓租賃房屋的行為不違反法律規(guī)定，故對(duì)被告的該抗辯主張本院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百二十六條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條、第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

被告佳木斯市某汽車快修店（劉某）于判決生效五日內(nèi)給付原告武某某房屋租賃費(fèi)150000元及違約金18000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)1830元，由被告佳木斯市某汽車快修店負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　郭璽良

書記員：馬新宇