原告：梅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住咸寧市咸安區(qū)，原告：梅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，委托訴訟代理人：潘盼盼，湖北順風律師事務所律師。被告：羅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：龔光榮，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，被告：洪先科，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，崇陽縣人，住崇陽縣，委托訴訟代理人：汪良君，湖北順風律師事務所律師。

原告梅某某、梅某某向本院提出訴訟請求：1、判令三被告立即支付房地產轉讓款32萬元，并從2014年6月6日起，開始按日萬分之五支付逾期違約金至付清之日止；2、本案的訴訟費由被告負擔。事實與理由：2013年9月6日，原告梅某某經原告梅某某授權，以原告梅某某（甲方）的名義，將自己和同胞之妹梅某某的房產土地一并轉讓給三被告（乙方），并簽訂了《房地產權轉讓合同書》。合同主要內容：甲方的房屋位于崇陽縣天城鎮(zhèn)××三組××、××號共有房屋、土地一并轉讓給乙方，轉讓價款為人民幣108萬元。余款付清時間最遲不超過2014年6月6日。如乙方未按本合同約定給付轉讓價款，每逾期一天，按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金。合同簽訂后，兩原告隨即就將房屋騰出并交付給了被告，被告卻不能按期向原告支付房地產轉讓款，經原告多次催討，最后一次付款時間為2016年1月21日，累計共付款76萬元。至今，三被告仍欠原告轉讓款32萬元。被告的行為致使原告合同目的不能實現(xiàn)。綜上，原告已經按照合同全面履行了約定的義務，被告至今不支付合同余下的款項，已經構成嚴重違約。原告在多次催告無果的情況下，現(xiàn)按照合同約定要求被告承擔逾期付款的違約責任。原告為維護自己的合法權益，特依照《合同法》的相關規(guī)定，請貴院依法審判。被告羅某某、龔光榮、洪先科辯稱，一、被答辯人為達訴訟目的，不惜扭曲、捏造事實，顯屬不當。2013年9月答辯人因土地開發(fā)需要，以人民幣108萬元的價格受讓了被答辯人位于天城鎮(zhèn)××、××號的房地產。雙方經協(xié)商一致簽訂了《房地產權轉讓合同》，該合同第四條約定“甲方在乙方指定的期限（但不得少于7日）內自行搬出房地物件”?？墒?，在答辯人付款76萬元（合同約定付款60萬元原告即騰退交付房屋，現(xiàn)已超過合同約定16萬元）并多次要求交付房屋后，被答辯人仍以未付清房款而拒絕騰退房屋，且至今還在占有、出租。但被答辯人無視客觀事實，坐享出租的租金不算，還捏造所謂“合同簽訂后，兩原告隨即就將房屋騰出并交付給了被告”，試問房屋誰在管理？租金誰在收？二、被答辯人未遵守合同約定，造成答辯人不能如期拆除房屋。合同第二條約定，“本合同生效之日給付2戶共30萬元，房屋拆除開工前一天給付2戶共計30萬元，余款共計2戶48萬元在房屋拆除完畢之日起三個月內一次性付清”。答辯人付款共計76萬元，超過約定的應付款數額16萬元，按照合同約定被答辯人應騰退房屋并交付答辯人拆除，但被答辯人至今拒絕騰退，造成答辯人不能如期拆除房屋；三、由于被答辯人未能按約騰退、交付房屋，答辯人提出拒絕支付剩余房款的抗辯合情、合理、合法。根據《中華人民共和國合同法》第六十七條“當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求”之規(guī)定，答辯人未能支付剩余房款，是行使合同履行的抗辯，依法不構成違約；四、鑒于被答辯人在答辯人按約支付房屋轉讓款后，仍然拒絕提供身份證協(xié)助答辯人申報改建，導致答辯人未能成功辦理房屋改造和報建審批手續(xù)，致使答辯人房屋開發(fā)項目不能實現(xiàn)，合同目的落空?！吨腥A人民共和國物權法》第九條“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。據此，答辯人要申請報建審批，只有依法登記取得房地產的物權，方可申報。雖然答辯人和被答辯人簽訂了房地產權轉讓合同，但只說明合同成立。要實際取得該不動產的物權，當日需要辦理不動產的物權變更登記。未經登記，不發(fā)生物權變動的效力。自然答辯人就無法申請房屋改造，更不能拆除。被答辯人明知答辯人受讓的房地產并不是自己居住，而是用于整體開發(fā)，但被答辯人卻置雙方約定而不顧，無理拒絕提供身份證，造成答辯人在規(guī)定期間內因不能提供被答辯人的身份證而報建受阻。因延誤申報，錯失項目的審批良機，使整個開發(fā)項目被人為擱置達三年之久，給答辯人增添了巨大的經濟損失和社會壓力。鑒于當前政府尚未對舊房改造和城建規(guī)劃發(fā)布相關政策，國土和房屋建設行政機關對房屋改造建設項目還沒有啟動立項，造成合同目的難以實現(xiàn)；五、被答辯人未能按期騰退、交付房屋，且所轉讓的土地使用權范圍亦與實際不符，已經構成違約，應當依法承擔違約責任?！斗康禺a權轉讓合同書》第一條約定，所轉讓的房屋范圍為東至龔光甫房，西至丁曉文房外墻60公分處；可實際事實是被答辯人西側與丁曉文房之間的長1.16米、寬約2.5米的空地，是堯棟良等住戶預留進出的公共通道，并不屬于被答辯人獨有，故實際轉讓范圍比合同約定的小，其轉讓價款當然應據實減少。鑒于被答辯人未能按期騰退房屋、交付房屋，根據雙方簽訂的《房地產權轉讓合同書》第五條第3款“如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內未能完成房屋拆除事項，則違約方需向對方支付違約金30萬元，并守約方有權解除本合同”之規(guī)定，被答辯人未能按期騰出房屋，顯然構成違約，依法應當承擔支付違約金30萬元的責任。綜上，由于被答辯人違約，致使答辯人不能實現(xiàn)合同目的，并造成巨大的經濟損失，答辯人請求法院依法駁回原告的訴訟請求。當事人圍繞訴訟請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。被告對原告提供的證據3有異議，合同的真實性無異議，但不能證明被告未按合同履行的事實。原告對被告提供的如下證據持有異議：證據1的真實性無異議，合同約定標的物所在的位置、面積及界限，合同中明確約定界限詳見國有土地使用權證書，并以該證書中的界限為準；付款方式，第一筆房屋款，合同生效之日應付30萬且已付30萬；房屋拆除開工之前再付款30萬，因被告從來沒有和原告說過這件事，之后陸續(xù)付款46萬，尚欠32萬，房屋的兩個證書已經交給了被告；證據2中證人的證言不真實，證人和原告說過，但是原告從來沒有同意過，本案中房屋沒有交付，是因為被告沒有要求房屋交付，房屋在沒有交付之前，是否有人居住與被告無關。相反，證據證實被告是違約方，合同約定房屋拆除完畢最遲不超過2014年3月6日，但是被告至今沒有和原告說拆除房屋，被告沒有在約定期限內拆除是違約行為，合同約定沒有在約定期限內完成房屋拆除事項，違約方需向對方支付違約金30萬，且守約方有權解除本合同，原告保留主張解除合同的權利。證人的證言是孤證，證人應該出庭接受詢問。對當事人無異議的證據，本院予以確認并在卷佐證。雙方當事人爭議的焦點是：被告羅某某、龔光榮、洪先科未按期付清余款，原告未交付房屋，是否均構成違約。原告梅某某、梅某某認為，按照雙方合同約定，房屋及土地轉讓款為人民幣108萬元，余款付清時間最遲不超過2014年6月6日，如乙方未按本合同約定給付轉讓價款，每逾期一天，按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金。但截至2016年元月21日止，被告累計付款76萬元，至今尚欠轉讓款32萬，其行為構成違約，依法應當支付欠款并承擔違約責任。被告辯稱，由于原告未按合同約定騰退交付房屋，被告有權拒絕支付剩余房款，依照合同法第六十七條規(guī)定，被告未支付剩余房款，是行使合同履行順序抗辯權，依法不構成違約。并且原告未按合同約定騰退，交付房屋，且轉讓的土地使用范圍與實際不符，已經構成違約，依法應當承擔違約責任。對被告的抗辯，原告承認至今未騰退交付轉讓房屋給被告是事實，但原因是被告未按合同約定通知原告騰房交付房屋，也未付清房款。本院認為，雖然雙方在合同中未明確互負債務的履行順序，但根據合同的內容、性質和目的可以推知：首先，被告必須自2013年9月6日付款30萬元，房屋拆除開工前一天再付款30萬元后方可通知原告騰退交付房屋給被告拆除；其次，由原告在被告通知指定的期限內（但不得少于七日）騰退交付房屋以供被告拆除，而被告又必須在2014年3月6日前將房屋拆除完畢，最遲不超過2014年3月6日，如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內未能完成房屋拆除事項，則違約方需向對方支付違約金30萬元，并守約方有權解除本合同；最后，在2014年6月6日前付清余款48萬元。如乙方未按本合同約定給付轉讓價款，每逾期一天，按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金；如逾期付款超過15日，甲方有權隨時解除本合同，同時乙方按應付款金額的30%支付違約金。經本院庭審理查明合同的履行情況：截至2016年1月21日，被告陸續(xù)共向原告支付房款76萬元（被告拒不提供具體的付款時間和金額），尚欠價款32萬元；原告至今未將轉讓房屋交付被告占有和拆除。由此可知，被告未按合同約定的時間交付第二批價款30萬元，應當承擔逾期付款的違約責任，但當其付款達到房屋交付款項60萬元時，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋權利。如果原告不按被告通知要求騰退交付房屋，則構成違約。雖然被告向本院提交了原告至今未向被告交付房屋的證據，原告也予以承認，但被告未提供證據證明其在2016年1月21日后已向原告發(fā)出騰退房屋的通知而原告在被告指定的期限內拒不交付房屋的違約事實。因此，被告以未支付余款是因原告未先履行交付房屋義務而行使債務履行順序抗辯權的理由不成立。因合同約定的履行最后期限早已屆滿，雙方也同意繼續(xù)履行合同，原告要求被告按合同約定支付轉讓余款32萬元并自合同約定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金的主張，符合合同約定和法律規(guī)定，本院予以支持。根據當事人自認的事實及以上依法確認的證據，本院認定以下案件事實：2013年9月6日，因被告羅某某、龔光榮、洪先科三人合伙開發(fā)房地產業(yè)務需要，原告梅某某經原告梅某某授權，以原告梅某某（甲方）的名義，將自己和同胞之妹梅某某的房產土地一并轉讓給三被告（乙方），并簽訂了《房地產權轉讓合同書》。合同內容：第一條，標的物所在位置、面積和四至界限。1、本合同約定的標的物即房屋（含水、電戶）及土地位于崇陽縣天城鎮(zhèn)××三組××號，梅某某房屋和土地及46A號梅某某房屋和土地。房屋占地面積204平方米，為二層平方，其四至界限為東至龔光甫房，西至丁曉文房外墻60公分處；南至和美佳園B棟3米公共通道外；北至饒姓圍墻為界（詳見崇土國（98）字第020700號國有土地使用權證書和崇土國（98）字第020690號國有土地使用權證書，并以該證書內容為準）；2、甲方二人對該標的物享有相應的合法產權，權屬明確，界限清晰；3、甲方共同將該標的物就目前現(xiàn)狀有償轉讓與乙方，經乙方審慎查看后同意受讓。第二條：轉讓價款、給付方式和期限。1、本合同約定的標的物轉讓價款（指凈價）為人民幣108萬元；2、上述價款由乙方分期支付甲方：（1）、本合同生效之日給付2戶共付30萬元；（2）、房屋拆除開工前一天給付2戶共付30萬元；（3）、余款共計2戶48萬元在房屋拆除完畢之日起三個月內一次性付清。房屋拆除完畢時間最遲不超過2014年3月6日，余款付清時間最遲不超過2014年6月6日。第三條：標的物交與使用的時間。房屋拆除開工之日，甲方將本合同約定的標的物交與乙方使用。第四條：（一）、甲方的權利義務。1、甲方有權取得本合同第二條約定的價款，甲方取得該價款后，其內部如何分配，與乙方無關。2、參與協(xié)調乙方因建筑行為引起的鄰里糾紛；3、轉讓價款全部付清后，應乙方要求，積極協(xié)助其辦理房地產權登記或者變更手續(xù)，稅費由乙方負擔；4、本協(xié)議生效之日，甲方將其持有的上述土地使用權證書和原件、組購地協(xié)議及原城建許可證一并交乙方保管；5、甲方在乙方制定的期限（但不得少于7日）內自行搬出房內物件。（二）乙方的權利義務。1、乙方應按照本合同約定給付甲方轉讓價款；2、乙方有權在上述土地上建筑房屋，組織施工，但應當符合城建規(guī)劃和土管部門的要求，遵循有關規(guī)定，合理利用土地；3、本合同生效之日起六個月內，乙方負責拆除房屋，清理舊料廢渣；4、乙方應當進行安全文明施工（含拆房），如發(fā)生安全生產事故，概由乙方負責；5、在甲方騰出房屋后至房屋被拆除前，房屋由乙方進行日常管理，該房屋毀損風險及房屋造成他人損害的責任，由乙方承擔。第五條：違約責任。1、因標的物的權屬引起爭議或糾紛，由甲方負責處理，如造成乙方損失，應承擔賠償責任。賠償的數額依損失的具體情況，由甲、乙雙方協(xié)商確定或者由人民法院判決；2、乙方未按本合同約定給付轉讓價款，每逾期一天，按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金；如逾期付款超過15日，甲方有權隨時解除本合同，同時乙方按應付款金額的30%支付違約金；3、如甲方未按期騰出房屋，或者乙方在規(guī)定期限內未能完成房屋拆除事項，則違約方需向對方支付違約金30萬元，并守約方有權解除本合同。第六條：生效條件。本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。第七條：其它。1、因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發(fā)生爭議時，甲、乙雙方友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方均有權向崇陽縣人民法院提起訴訟；2、本合同未盡事宜，可經雙方協(xié)商一致簽訂補充協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具有同等效力；3、本協(xié)議一式兩份，由甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。合同簽訂后，兩原告將轉讓房屋的相關證件交付給了被告。爾后，被告因房地產市場行情變化等原因，從未按合同約定的期限向原告支付房地產轉讓款，也未通知原告交付房屋供被告拆除。經原告多次催討，截至2016年1月21日，被告累計共付款76萬元，尚欠原告轉讓款32萬元。原告為此起訴來院，要求被告支付欠款并承擔逾期付款違約金的違約責任。被告辯稱，由于原告未按合同約定騰退交付房屋，被告有權拒絕支付剩余房款，為此請求法院駁回原告的訴訟請求。
原告梅某某、梅某某與被告羅某某、龔光榮、洪先科房屋買賣合同糾紛一案，本院于2017年9月25日立案后，依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告梅某某及原告梅某某、梅某某共同委托訴訟代理人潘盼盼、被告羅某某、龔光榮、洪先科共同委托訴訟代理人汪良君到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。

綜上，本院認為，原、被告間簽訂的房屋買賣合同，是當事人真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，是有效合同，應受法律保護。當事人應當按照合同的約定全面履行自己的義務。被告遲延履行先付款義務，是違約行為，應當承擔逾期付款的違約責任。但當違約方履行合同達到合同約定的房屋交付條件時，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋的權利，但必須履行提前通知原告騰退房屋并且指定不少于七日期限的協(xié)助義務。被告雖然主張原告至今未交付房屋構成違約，但未提供相應的證據證明被告方履行了通知義務，依法應當承擔舉證不能的責任。因此，被告以“原告未先按合同約定騰退交付房屋，被告有權拒絕支付剩余房款”的先履行抗辯主張不成立；原告要求被告按合同約定支付轉讓余款32萬元并自合同約定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按應付金額的日萬分之五支付甲方違約金的主張，于法有據，應予支持。因被告未提起反訴請求原告騰退交付房屋，被告可依法另行主張權利。根據《中華人民共和國合同法》第六十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百五十九條、第一百六十一條之規(guī)定，判決如下：

由被告羅某某、龔光榮、洪先科連帶支付原告梅某某、梅某某房地產轉讓余款32萬元，并自2014年6月6日起至付清之日止按應付金額的日萬分之五支付違約金。以上內容，限本判決生效后七個工作日內履行。案件受理費3050元，由被告羅某某、龔光榮、洪先科負擔。被告如未按本判決指定的期間內履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人或者代表人的人數提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級人民法院。

審判員　　戴繼池

書記員：丁韜