原告：梁某，女，****年**月**日出生，漢族，住三河市燕郊開發(fā)區(qū)。
委托訴訟代理人：吳進(jìn)春，
北京市東巖律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：郝艷麗，
北京市東巖律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律
師。
被告：
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地三河市燕郊燕順路西高爾夫球場(chǎng)南側(cè)。
法定代表人：王鳳濤，系總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：鄭愛紅，女，系公司員工。
委托訴訟代理人：楊虹霞，
河北喚民律師事務(wù)所律師。
原告梁某與被告

三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司侵權(quán)責(zé)任糾紛一案，本院于2018年11月5日立案后，依法適用簡(jiǎn)易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告梁某的委托訴訟代理人吳進(jìn)春、郝艷麗，被告
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司的委托訴訟代理人鄭愛紅、楊虹霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告梁某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令被告賠償原告已支付的維修空調(diào)室外機(jī)的費(fèi)用5500元，并對(duì)再次因雨水浸泡造成的損壞的空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行維修或更換，保證原告能夠正常使用；2.判令被告免除原告2016年至2018年度物業(yè)費(fèi)；3.判令被告賠償原告三年冬季租房費(fèi)用27000元；4.判令被告對(duì)原告房屋防水層及閣樓損壞的部分進(jìn)行維修，恢復(fù)原狀；5.判令被告對(duì)原告屋內(nèi)窗框損壞的部分進(jìn)行維修，恢復(fù)原狀；6.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：2011年，原告購(gòu)買了位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西和安花園公寓樓P01-8153號(hào)商品房。房屋購(gòu)買時(shí)自帶精裝修，包括室外冷暖空調(diào)主機(jī)兩臺(tái)、室內(nèi)出風(fēng)口六個(gè)。被告為了維修原告所住樓頂?shù)挠晁?，?015年秋天雇人將原有的樓房南側(cè)、東側(cè)的雨水槽直接砸掉，然后在上面刷了一層白灰了事。被告雇傭的人員在施工過程中，直接用鐵錘砸掉雨水槽及房頂鋼筋，施工人員的不當(dāng)行為嚴(yán)重?fù)p害了原告屋頂防水層，同時(shí)導(dǎo)致原告房子閣樓的屋頂出現(xiàn)一道裂縫，每逢下雨時(shí)閣樓屋頂就會(huì)出現(xiàn)滲漏。因原告居住在頂層，2016年至2018年連續(xù)三年夏天下雨時(shí)，水順著原告屋頂流到陽臺(tái)，導(dǎo)致陽臺(tái)上的空調(diào)室外機(jī)因雨水浸泡而損壞，每次修好后又被雨水浸泡而損壞，現(xiàn)仍處于損壞狀態(tài)。目前，原告已經(jīng)自行支付空調(diào)維修費(fèi)5500元。因空調(diào)無法使用，導(dǎo)致原告冬天在外租房居住。由于沒有雨水槽，雨水順外墻流下，將原告家中南面兩個(gè)木質(zhì)窗框浸泡，造成窗框嚴(yán)重?fù)p壞。原告多次找被告反應(yīng)要求解決，被告直至2018年10月1日才將雨水槽修好。但原告的損失已經(jīng)造成。被告作為物業(yè)公司，原告作為業(yè)主，原告繳納物業(yè)費(fèi)，被告有為原告提供服務(wù)的職責(zé)。原告認(rèn)為，被告雇傭的人員在履行職務(wù)過程中導(dǎo)致原告財(cái)產(chǎn)損害，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。請(qǐng)求法院查明事實(shí)，依法準(zhǔn)予原告所請(qǐng)。
被告
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司辯稱，一、涉案房屋于2002年建成，自帶精裝修，包括室外冷暖空調(diào)主機(jī)兩臺(tái)、室內(nèi)出風(fēng)口六個(gè)。原告于2010年12月13日從開發(fā)商處購(gòu)買了涉案房屋。交付房屋時(shí)，原告在《房屋驗(yàn)收記錄表》上自行書寫“閣樓南窗框掉皮”。2015年秋天，因涉案房屋的樓頂雨水槽有飄檐，因年久自然老化已出現(xiàn)隨時(shí)墜落的危險(xiǎn)，為避免高空墜物的危險(xiǎn)，被告根據(jù)包括原告在內(nèi)的2/3以上業(yè)主同意的維修方案，將該雨水槽敲掉后重新修葺雨水槽。二、原告要求被告賠償其已支付的維修空調(diào)室外機(jī)的費(fèi)用5500元，并對(duì)該空調(diào)室外機(jī)進(jìn)行維修或更換的訴訟請(qǐng)求明顯不合理，請(qǐng)求法院依法駁回。（一）家用空調(diào)器正常使用壽命多在8-10年，且空調(diào)室外機(jī)本身并不怕雨淋，原告在接收涉案房屋時(shí)，該空調(diào)已經(jīng)實(shí)際安裝使用了8年，直至2016年時(shí)，共實(shí)際使用14年之久，早已到更換淘汰的階段。該空調(diào)外機(jī)到底是因自然損耗導(dǎo)致不能使用、還是因雨水浸泡導(dǎo)致不能使用、還是在2016年前就已經(jīng)損壞，這些事實(shí)均無法確認(rèn)。假設(shè)該空調(diào)外機(jī)是自然損耗導(dǎo)致，或者在2016年前就早已損壞，則該損害后果與被告之間不存在因果關(guān)系；假設(shè)該空調(diào)外機(jī)因雨水浸泡導(dǎo)致不能使用，也應(yīng)該同時(shí)考慮責(zé)任分擔(dān)比例、空調(diào)外機(jī)的現(xiàn)存價(jià)值來綜合認(rèn)定。（二）涉案房屋所在的單元樓和隔壁單元樓是在同一時(shí)間進(jìn)行維修，僅有原告一家聲稱其空調(diào)外機(jī)被雨水浸泡導(dǎo)致不能使用。被告得到消息后，也第一時(shí)間特地到現(xiàn)場(chǎng)查看，沒有發(fā)現(xiàn)積水。應(yīng)原告的要求，被告一直在查找原因。2018年7月，原告發(fā)現(xiàn)該空調(diào)外機(jī)底座下的排水口內(nèi)有樹葉等物，而清理該排水口只能從原告屋內(nèi)的廚房窗戶探出去清理，包括被告在內(nèi)的第三方都無法到達(dá)該清理位置。假設(shè)該空調(diào)外機(jī)是被雨水浸泡導(dǎo)致?lián)p壞，也可能是原告沒有及時(shí)定期清理自家下水管道導(dǎo)致，原告對(duì)該空調(diào)外機(jī)的損壞應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任。（三）敲除老化的雨水槽，被告是尊重并執(zhí)行包括原告在內(nèi)的全體2/3以上業(yè)主通過的方案，并無過錯(cuò)。三、原告要求被告免除其2016年至2018年間3年的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不合法不合理，請(qǐng)求法院依法駁回。（一）原告將本案案由定為用人單位責(zé)任糾紛，綜合原告的起訴狀內(nèi)容看，本案實(shí)際上是物權(quán)保護(hù)糾紛項(xiàng)下的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛。原告要求免除其2016年至2018年間3年的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，實(shí)際解決的是一項(xiàng)合同糾紛的訴訟案件。被告認(rèn)為在同一案件中，兩種不同法律關(guān)系的訴訟請(qǐng)求不能同時(shí)存在，只能擇一處理。（二）被告在2016年至2018年的3年里，多次積極地電話聯(lián)系、上門面對(duì)面溝通，試圖幫助原告解決問題，化解矛盾，無奈雙方無法達(dá)成一致。導(dǎo)致被告拒交2016年至2018年的物業(yè)費(fèi)，被告并未放棄該項(xiàng)請(qǐng)求，被告認(rèn)為，原告要求免除其2016年至2018年間3年的物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求不合法不合理，請(qǐng)求法院依法駁回。四、原告要求被告賠償其三年冬季租房費(fèi)用的訴訟請(qǐng)求不合法不合理，請(qǐng)求法院駁回該項(xiàng)請(qǐng)求。原告在其起訴狀中陳述“因空調(diào)室外機(jī)損壞，使得原告家空調(diào)夏天無法制冷、冬天無法取暖，夏天使用電扇尚可勉強(qiáng)居住，冬季不得不另行租房”的說法完全不存在。涉案房屋內(nèi)有取暖設(shè)備，冬天采暖問題完全可以解決，不存在因無法取暖導(dǎo)致外出租房的必要性；且涉案房屋一直有人居住，實(shí)際上也不存在因無法取暖導(dǎo)致外出租房的問題。五、原告要求被告對(duì)其房屋的防水層及閣樓損壞的部分進(jìn)行維修，恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求不合法不合理，請(qǐng)求法院駁回該項(xiàng)請(qǐng)求。被告早已將樓頂防水層及閣樓頂部恢復(fù)完畢，不存在再次修復(fù)的問題。如果原告依舊認(rèn)為還需要再次對(duì)樓頂防水層及閣樓頂部進(jìn)行恢復(fù)，被告本著盡量滿足業(yè)主需求的服務(wù)宗旨，可以在不超過必要限度的范圍內(nèi)執(zhí)行。六、原告要求被告對(duì)其房?jī)?nèi)窗框損壞的部分進(jìn)行維修，恢復(fù)原狀的訴訟請(qǐng)求不合法不合理，請(qǐng)求法院駁回該項(xiàng)請(qǐng)求。（一）原告在其起訴狀中陳述涉案房屋的南面兩個(gè)木質(zhì)窗框被雨水浸泡后嚴(yán)重?fù)p壞。被告特地在同一樓內(nèi)的其他住戶處現(xiàn)場(chǎng)了解情況，每家的南面窗框因光照日曬和冷熱溫差導(dǎo)致木質(zhì)窗框掉皮現(xiàn)象普遍存在。（二）就涉案房屋的南面兩個(gè)木質(zhì)窗框而言，其從2002年建成自今，已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)16年之久，木質(zhì)窗框自身就隨著時(shí)間推移而自然老化掉皮。正如原告在2010年接收房屋時(shí)，其閣樓南窗框就存在掉皮的現(xiàn)象一樣，現(xiàn)在的南面兩個(gè)木質(zhì)窗框出現(xiàn)掉皮現(xiàn)象，也在自然合理損耗范圍內(nèi)。原告的損失與被告之間不存在因果關(guān)系。本著盡量滿足業(yè)主需求的服務(wù)宗旨，被告愿意將該兩個(gè)窗框掉皮部分進(jìn)行打磨，刷上清油的方式進(jìn)行簡(jiǎn)單修復(fù)。七、不同意承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)，請(qǐng)求法院查明事實(shí)，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：對(duì)于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭(zhēng)議的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。原告系位于三河市燕郊開發(fā)區(qū)燕順路西和安花園公寓樓P01-8153號(hào)房屋的所有人，其于2011年購(gòu)買。被告系此小區(qū)的物業(yè)公司，為原告提供物業(yè)服務(wù)。2015年秋天，涉案房屋的雨水槽被砸掉，直至2018年10月1日雨水槽被修好。因雨水槽不能正常使用，導(dǎo)致下雨時(shí)原告房屋外空調(diào)室外機(jī)被雨水浸泡損壞，原告為此花費(fèi)修空調(diào)費(fèi)用共計(jì)5500元。上述事實(shí)有雙方的陳述及房產(chǎn)證、照片、收條等為憑。

本院認(rèn)為，原告依法登記取得了三河市燕郊和安花園公寓P01-8153號(hào)房屋的所有權(quán)，所以按照法律規(guī)定，原告取得了該房屋的業(yè)主資格。被告作為原告居住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然與原告沒有簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但原告與被告發(fā)生糾紛前一直交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，被告接受了原告交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原告與被告形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，原告對(duì)被告享有按照行業(yè)規(guī)范所規(guī)定的物業(yè)服務(wù)。特別是被告對(duì)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共有部分設(shè)施有維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)的義務(wù)，在上述設(shè)施造成業(yè)主專有部分的損害時(shí)，業(yè)主有要求被告采取補(bǔ)救措施或賠償損失的權(quán)利。原告房屋之上的雨水槽屬于小區(qū)全體業(yè)主共有的公共設(shè)施，被告有維護(hù)、養(yǎng)護(hù)、管理和維修義務(wù)，在雨水槽漏水對(duì)原告房屋的專有部分或原告的其他財(cái)產(chǎn)可能造成損害時(shí)，被告有消除妨害的義務(wù)。然而，被告并沒有及時(shí)履行這個(gè)義務(wù)，而且在遲延履行自己的義務(wù)時(shí)，派人用簡(jiǎn)單的方法對(duì)雨水槽進(jìn)行鑿掉處理，將近三年未予修復(fù)，以至于雨水不能通過雨水槽排放，順外墻而下，對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)造成了一定的損失，對(duì)此，被告應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任和違約責(zé)任，對(duì)原告合理的損失進(jìn)行賠償。原告主張的空調(diào)外機(jī)因樓頂大量雨水流到空調(diào)外機(jī)的小陽臺(tái)（建筑上稱之為空調(diào)板），導(dǎo)致空調(diào)板位置存水，外機(jī)被水泡受損，有照片和維修票據(jù)證實(shí)，可以認(rèn)定；原告主張賠償5500元本院予以支持，但因空調(diào)室外機(jī)是否還能維修到正常使用無法確定，因此對(duì)原告要求維修到正常使用的請(qǐng)求本院不予支持，可待確定后另行解決。原告主張的修復(fù)閣樓樓頂漏水維修費(fèi)30000元，未向法院提供相關(guān)證據(jù)證明與被告的侵權(quán)行為有因果關(guān)系；因樓頂屬于共有部分，若因果關(guān)系不成立，應(yīng)通過動(dòng)用公共維修基金由被告負(fù)責(zé)修復(fù)，因此，原告此項(xiàng)訴求法庭在本案中不予支持。原告可在證據(jù)充分后，另行主張權(quán)利。原告主張賠償因雨水槽被砸掉后，雨水泡壞窗戶的維修費(fèi)用5000元，有照片為證，且符合日常生活經(jīng)驗(yàn)，本院予以支持。原告主張的租房費(fèi)27000元沒有證據(jù)支持，原告可在證據(jù)充分后，另行主張權(quán)利。原告請(qǐng)求減免2016年度至2018年度的物業(yè)費(fèi)32860.8元，理由是被告沒有提供相應(yīng)的服務(wù)。原告的該項(xiàng)請(qǐng)求有合理因素，但請(qǐng)求標(biāo)準(zhǔn)過高，本院考慮到被告并不是未提供服務(wù),而是提供的服務(wù)不到位，本院酌定減免兩年的物業(yè)費(fèi)21907.2元為宜。綜上所述，考慮到雙方的實(shí)際情況,被告的服務(wù)情形等因素，依據(jù)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第三十四條第一款、第十五條第一款第六項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司于本判決生效后三日內(nèi)賠償原告梁某空調(diào)維修費(fèi)5500元、門窗維修費(fèi)5000元，共計(jì)10500元；
二、免除原告梁某交納被告
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司2016年與2017年兩個(gè)年度的物業(yè)費(fèi)21907.2元；
三、駁回原告梁某的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)613元，減半收取計(jì)306.5元，由被告
三河市海珠物業(yè)服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后三日內(nèi)交納）。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級(jí)人民法院。

審判員 孫玉龍

書記員： 張?jiān)?/p>