梁某某
李玉林（湖北希文律師事務(wù)所）
全金某
劉大清（湖北中科律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）梁某某。
委托代理人李玉林，湖北希文律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告（反訴原告）全金某。
委托代理人劉大清，湖北中科律師事務(wù)所律師，一般代理。
原告（反訴被告）梁某某訴被告（反訴原告）全金某房屋買賣合同糾紛一案，本院于2014年7月1日受理后，全金某于2014年7月14日提起反訴，本院決定進行合并審理，依法由審判員李正文適用簡易程序，于2014年7月22日公開開庭進行了審理。梁某某委托代理人李玉林、全金某委托代理人劉大清到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，全金某對梁某某提交的證據(jù)A1、A2、A4、A6無異議，該四份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對梁某某證據(jù)A3的真實性無異議，但對其證明內(nèi)容部分有異議，認(rèn)為合同載明的買賣標(biāo)的只是房屋，不含責(zé)任田畝，經(jīng)審查，全金某異議成立，故對該份證據(jù)的證明效力，本院部分予以確認(rèn)。對梁某某證據(jù)A5、A7有異議，認(rèn)為證人未出庭作證，無法質(zhì)證，經(jīng)審查，被調(diào)查證人雖未出庭作證，但均在筆錄上簽字、捺印，證據(jù)A5蓋有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)嚴(yán)店村村民委員會公章，且其所述事實與本案其他證據(jù)事實能相互印證，故對該二份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對梁某某證據(jù)A8的真實性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)，經(jīng)審查，本院認(rèn)為該證據(jù)真實合法有效，對該份證據(jù)證明效力，本院予以確認(rèn)。對梁某某證據(jù)A9的真實性有異議，并認(rèn)為公安機關(guān)無權(quán)制定不接納外市人口在本縣落戶的政策規(guī)定，經(jīng)審查，該份證據(jù)未加蓋公安機關(guān)的公章，被告的異議成立，故對該份證據(jù)的證明效力，本院不予確認(rèn)。
梁某某對全金某提交的證據(jù)B1、B3、B6無異議，該三份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對全金某證據(jù)B2的真實性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該房屋所有權(quán)人非全金某本人，故全金某對該房屋無處分權(quán)，經(jīng)審查，該組證據(jù)系本案所涉買賣房屋的所有權(quán)證和土地承包經(jīng)營證，雖然該證載明房屋所有權(quán)人系全金某父親全某乙，而非全金某本人，但能夠達到證明該房產(chǎn)與承包土地的真實性的目的，故對該份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對全金某證據(jù)B4有異議，認(rèn)為與本案無關(guān)，經(jīng)審查，該份證據(jù)系全金某與他人簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，全金某購買他人房屋，花費開支取得了相應(yīng)的價值物，稱其受到損失證據(jù)不足，且該買賣行為與梁某某無因果關(guān)系，故對該份證據(jù)所要達到的證明目的，本院不予確認(rèn)。對全金某證據(jù)B5，梁某某未發(fā)表質(zhì)證意見，經(jīng)審查，該組證據(jù)系證人全某甲和張某某的證言，且出庭予以作證，故對該證的證明效力，本院予以采信。
本院認(rèn)為，本案爭議的主要焦點是:梁某某與全金某所簽訂的房屋買賣合同是否有效。梁某某稱在簽訂合同時對方存在惡意串通行為，其證據(jù)不足，本院不予支持，該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條 ?的規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”及交易習(xí)慣，對房屋予以出售，那么該房屋及其所占用的土地即宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。同時根據(jù)《》第一百五十二條的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條 ?的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?的規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”及《中華人民共和國土地管理法》第十條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”。故該案房屋占用的宅基地為農(nóng)民集體所有，其他組織和個人無權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓處分，全金某對其宅基地只享有占有和使用的權(quán)利而無處分的權(quán)利。又根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 ?的規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是特定的農(nóng)村集體組織成員，非本集體經(jīng)濟組織成員不得申請取得或以買賣等其他方式變相取得，更不能取得兩處以上宅基地，梁某某非沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，其不能享有更不能同時享有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，所以，對該宅基地使用權(quán)，全金某無權(quán)轉(zhuǎn)讓，梁某某也無權(quán)取得，因此，梁某某與全金某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?的規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。故應(yīng)認(rèn)定梁某某與全金某簽訂的房屋買賣合同為無效合同。同時根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，故全金某因該房屋買賣合同所取得的62000元房款應(yīng)當(dāng)返還梁某某。
關(guān)于梁某某是否承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失及要求對方承擔(dān)損失的問題。因雙方簽訂的《房屋買賣合同書》屬無效合同，無效合同自始沒有法律效力，梁某某違約不是由于其主觀故意和由于其他原因，而是受法律禁止性規(guī)定不允許其繼續(xù)履行合同，就本案而言合同上載明的違約責(zé)任應(yīng)相應(yīng)無效，故梁某某不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；全金某稱因購買他人房屋造成了經(jīng)濟損失要求梁某某按合同約定賠償，而梁某某與全金某之間簽訂的房屋買賣合同并未履行完畢，該房屋并未交付，全金某購買他人房屋的行為與梁某某約定購買其房屋的行為沒有因果關(guān)系，且全金某購買他人房屋，花費開支取得了相應(yīng)的價值物，稱其受到了損失證據(jù)不足，加之雙方在簽訂房屋買賣合同時均存在過錯，故對全金某要求梁某某賠償損失的訴請，本院不予支持，對梁某某要求全金某賠償損失的訴請，本院也不予支持。
綜上，依照《》第一百四十七條、第、第，《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?、第十條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告（反訴被告）梁某某與被告（反訴原告）全金某于2013年10月15日簽訂的房屋買賣合同無效；
被告（反訴原告）全金某返還原告（反訴被告）購房款62000元；
三、駁回原告（反訴被告）梁某某其他訴訟請求；
四、駁回被告（反訴原告）全金某的反訴請求。
本訴案件受理費1400元，由梁某某負(fù)擔(dān)600元，全金某負(fù)擔(dān)800元；反訴案件受理費1300元，由全金某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門市中級人民法院。

本院認(rèn)為，本案爭議的主要焦點是:梁某某與全金某所簽訂的房屋買賣合同是否有效。梁某某稱在簽訂合同時對方存在惡意串通行為，其證據(jù)不足，本院不予支持，該合同系雙方當(dāng)事人真實意思表示，但根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條 ?的規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”及交易習(xí)慣，對房屋予以出售，那么該房屋及其所占用的土地即宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。同時根據(jù)《》第一百五十二條的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條 ?的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”，而《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?的規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”及《中華人民共和國土地管理法》第十條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理”。故該案房屋占用的宅基地為農(nóng)民集體所有，其他組織和個人無權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓處分，全金某對其宅基地只享有占有和使用的權(quán)利而無處分的權(quán)利。又根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 ?的規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是特定的農(nóng)村集體組織成員，非本集體經(jīng)濟組織成員不得申請取得或以買賣等其他方式變相取得，更不能取得兩處以上宅基地，梁某某非沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，其不能享有更不能同時享有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村集體經(jīng)濟組織成員所享有的權(quán)利，所以，對該宅基地使用權(quán)，全金某無權(quán)轉(zhuǎn)讓，梁某某也無權(quán)取得，因此，梁某某與全金某簽訂的房屋買賣合同違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項 ?的規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。故應(yīng)認(rèn)定梁某某與全金某簽訂的房屋買賣合同為無效合同。同時根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條 ?的規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，故全金某因該房屋買賣合同所取得的62000元房款應(yīng)當(dāng)返還梁某某。
關(guān)于梁某某是否承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失及要求對方承擔(dān)損失的問題。因雙方簽訂的《房屋買賣合同書》屬無效合同，無效合同自始沒有法律效力，梁某某違約不是由于其主觀故意和由于其他原因，而是受法律禁止性規(guī)定不允許其繼續(xù)履行合同，就本案而言合同上載明的違約責(zé)任應(yīng)相應(yīng)無效，故梁某某不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；全金某稱因購買他人房屋造成了經(jīng)濟損失要求梁某某按合同約定賠償，而梁某某與全金某之間簽訂的房屋買賣合同并未履行完畢，該房屋并未交付，全金某購買他人房屋的行為與梁某某約定購買其房屋的行為沒有因果關(guān)系，且全金某購買他人房屋，花費開支取得了相應(yīng)的價值物，稱其受到了損失證據(jù)不足，加之雙方在簽訂房屋買賣合同時均存在過錯，故對全金某要求梁某某賠償損失的訴請，本院不予支持，對梁某某要求全金某賠償損失的訴請，本院也不予支持。
綜上，依照《》第一百四十七條、第、第，《中華人民共和國土地管理法》第八條 ?、第十條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

原告（反訴被告）梁某某與被告（反訴原告）全金某于2013年10月15日簽訂的房屋買賣合同無效；
被告（反訴原告）全金某返還原告（反訴被告）購房款62000元；
三、駁回原告（反訴被告）梁某某其他訴訟請求；
四、駁回被告（反訴原告）全金某的反訴請求。
本訴案件受理費1400元，由梁某某負(fù)擔(dān)600元，全金某負(fù)擔(dān)800元；反訴案件受理費1300元，由全金某負(fù)擔(dān)。

審判長：李正文

書記員：洪劍