梁某某
李玉林（湖北希文律師事務(wù)所）
全金某
劉大清（湖北中科律師事務(wù)所）

原告（反訴被告）梁某某。
委托代理人李玉林，湖北希文律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。
被告（反訴原告）全金某。
委托代理人劉大清，湖北中科律師事務(wù)所律師，一般代理。
原告（反訴被告）梁某某訴被告（反訴原告）全金某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2014年7月1日受理后，全金某于2014年7月14日提起反訴，本院決定進(jìn)行合并審理，依法由審判員李正文適用簡(jiǎn)易程序，于2014年7月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。梁某某委托代理人李玉林、全金某委托代理人劉大清到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，全金某對(duì)梁某某提交的證據(jù)A1、A2、A4、A6無(wú)異議，該四份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對(duì)梁某某證據(jù)A3的真實(shí)性無(wú)異議，但對(duì)其證明內(nèi)容部分有異議，認(rèn)為合同載明的買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的只是房屋，不含責(zé)任田畝，經(jīng)審查，全金某異議成立，故對(duì)該份證據(jù)的證明效力，本院部分予以確認(rèn)。對(duì)梁某某證據(jù)A5、A7有異議，認(rèn)為證人未出庭作證，無(wú)法質(zhì)證，經(jīng)審查，被調(diào)查證人雖未出庭作證，但均在筆錄上簽字、捺印，證據(jù)A5蓋有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)嚴(yán)店村村民委員會(huì)公章，且其所述事實(shí)與本案其他證據(jù)事實(shí)能相互印證，故對(duì)該二份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對(duì)梁某某證據(jù)A8的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，經(jīng)審查，本院認(rèn)為該證據(jù)真實(shí)合法有效，對(duì)該份證據(jù)證明效力，本院予以確認(rèn)。對(duì)梁某某證據(jù)A9的真實(shí)性有異議，并認(rèn)為公安機(jī)關(guān)無(wú)權(quán)制定不接納外市人口在本縣落戶(hù)的政策規(guī)定，經(jīng)審查，該份證據(jù)未加蓋公安機(jī)關(guān)的公章，被告的異議成立，故對(duì)該份證據(jù)的證明效力，本院不予確認(rèn)。
梁某某對(duì)全金某提交的證據(jù)B1、B3、B6無(wú)異議，該三份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對(duì)全金某證據(jù)B2的真實(shí)性無(wú)異議，關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為該房屋所有權(quán)人非全金某本人，故全金某對(duì)該房屋無(wú)處分權(quán)，經(jīng)審查，該組證據(jù)系本案所涉買(mǎi)賣(mài)房屋的所有權(quán)證和土地承包經(jīng)營(yíng)證，雖然該證載明房屋所有權(quán)人系全金某父親全某乙，而非全金某本人，但能夠達(dá)到證明該房產(chǎn)與承包土地的真實(shí)性的目的，故對(duì)該份證據(jù)的證明效力，本院予以確認(rèn)。對(duì)全金某證據(jù)B4有異議，認(rèn)為與本案無(wú)關(guān)，經(jīng)審查，該份證據(jù)系全金某與他人簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，全金某購(gòu)買(mǎi)他人房屋，花費(fèi)開(kāi)支取得了相應(yīng)的價(jià)值物，稱(chēng)其受到損失證據(jù)不足，且該買(mǎi)賣(mài)行為與梁某某無(wú)因果關(guān)系，故對(duì)該份證據(jù)所要達(dá)到的證明目的，本院不予確認(rèn)。對(duì)全金某證據(jù)B5，梁某某未發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)，經(jīng)審查，該組證據(jù)系證人全某甲和張某某的證言，且出庭予以作證，故對(duì)該證的證明效力，本院予以采信。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是:梁某某與全金某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。梁某某稱(chēng)在簽訂合同時(shí)對(duì)方存在惡意串通行為，其證據(jù)不足，本院不予支持，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條 ?的規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”及交易習(xí)慣，對(duì)房屋予以出售，那么該房屋及其所占用的土地即宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。同時(shí)根據(jù)《》第一百五十二條的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條 ?的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 ?的規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”及《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”。故該案房屋占用的宅基地為農(nóng)民集體所有，其他組織和個(gè)人無(wú)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓處分，全金某對(duì)其宅基地只享有占有和使用的權(quán)利而無(wú)處分的權(quán)利。又根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?的規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是特定的農(nóng)村集體組織成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得申請(qǐng)取得或以買(mǎi)賣(mài)等其他方式變相取得，更不能取得兩處以上宅基地，梁某某非沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，其不能享有更不能同時(shí)享有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，所以，對(duì)該宅基地使用權(quán)，全金某無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)耗衬骋矡o(wú)權(quán)取得，因此，梁某某與全金某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?的規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。故應(yīng)認(rèn)定梁某某與全金某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，故全金某因該房屋買(mǎi)賣(mài)合同所取得的62000元房款應(yīng)當(dāng)返還梁某某。
關(guān)于梁某某是否承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失及要求對(duì)方承擔(dān)損失的問(wèn)題。因雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》屬無(wú)效合同，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力，梁某某違約不是由于其主觀故意和由于其他原因，而是受法律禁止性規(guī)定不允許其繼續(xù)履行合同，就本案而言合同上載明的違約責(zé)任應(yīng)相應(yīng)無(wú)效，故梁某某不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；全金某稱(chēng)因購(gòu)買(mǎi)他人房屋造成了經(jīng)濟(jì)損失要求梁某某按合同約定賠償，而梁某某與全金某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未履行完畢，該房屋并未交付，全金某購(gòu)買(mǎi)他人房屋的行為與梁某某約定購(gòu)買(mǎi)其房屋的行為沒(méi)有因果關(guān)系，且全金某購(gòu)買(mǎi)他人房屋，花費(fèi)開(kāi)支取得了相應(yīng)的價(jià)值物，稱(chēng)其受到了損失證據(jù)不足，加之雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)全金某要求梁某某賠償損失的訴請(qǐng)，本院不予支持，對(duì)梁某某要求全金某賠償損失的訴請(qǐng)，本院也不予支持。
綜上，依照《》第一百四十七條、第、第，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 ?、第十條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:
原告（反訴被告）梁某某與被告（反訴原告）全金某于2013年10月15日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；
被告（反訴原告）全金某返還原告（反訴被告）購(gòu)房款62000元；
三、駁回原告（反訴被告）梁某某其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告（反訴原告）全金某的反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)1400元，由梁某某負(fù)擔(dān)600元，全金某負(fù)擔(dān)800元；反訴案件受理費(fèi)1300元，由全金某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省荊門(mén)市中級(jí)人民法院。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)是:梁某某與全金某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效。梁某某稱(chēng)在簽訂合同時(shí)對(duì)方存在惡意串通行為，其證據(jù)不足，本院不予支持，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條 ?的規(guī)定:“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”及交易習(xí)慣，對(duì)房屋予以出售，那么該房屋及其所占用的土地即宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。同時(shí)根據(jù)《》第一百五十二條的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利”及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百五十三條 ?的規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定”，而《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 ?的規(guī)定:“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”及《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條 ?的規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理”。故該案房屋占用的宅基地為農(nóng)民集體所有，其他組織和個(gè)人無(wú)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓處分，全金某對(duì)其宅基地只享有占有和使用的權(quán)利而無(wú)處分的權(quán)利。又根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條 ?的規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地”，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體是特定的農(nóng)村集體組織成員，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得申請(qǐng)取得或以買(mǎi)賣(mài)等其他方式變相取得，更不能取得兩處以上宅基地，梁某某非沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，其不能享有更不能同時(shí)享有沙洋縣五里鋪鎮(zhèn)XX村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，所以，對(duì)該宅基地使用權(quán)，全金某無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)耗衬骋矡o(wú)權(quán)取得，因此，梁某某與全金某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?第一款 ?第（五）項(xiàng) ?的規(guī)定:違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。故應(yīng)認(rèn)定梁某某與全金某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)效合同。同時(shí)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條 ?的規(guī)定:“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還”，故全金某因該房屋買(mǎi)賣(mài)合同所取得的62000元房款應(yīng)當(dāng)返還梁某某。
關(guān)于梁某某是否承擔(dān)違約責(zé)任和賠償損失及要求對(duì)方承擔(dān)損失的問(wèn)題。因雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)》屬無(wú)效合同，無(wú)效合同自始沒(méi)有法律效力，梁某某違約不是由于其主觀故意和由于其他原因，而是受法律禁止性規(guī)定不允許其繼續(xù)履行合同，就本案而言合同上載明的違約責(zé)任應(yīng)相應(yīng)無(wú)效，故梁某某不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；全金某稱(chēng)因購(gòu)買(mǎi)他人房屋造成了經(jīng)濟(jì)損失要求梁某某按合同約定賠償，而梁某某與全金某之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同并未履行完畢，該房屋并未交付，全金某購(gòu)買(mǎi)他人房屋的行為與梁某某約定購(gòu)買(mǎi)其房屋的行為沒(méi)有因果關(guān)系，且全金某購(gòu)買(mǎi)他人房屋，花費(fèi)開(kāi)支取得了相應(yīng)的價(jià)值物，稱(chēng)其受到了損失證據(jù)不足，加之雙方在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)均存在過(guò)錯(cuò)，故對(duì)全金某要求梁某某賠償損失的訴請(qǐng)，本院不予支持，對(duì)梁某某要求全金某賠償損失的訴請(qǐng)，本院也不予支持。
綜上，依照《》第一百四十七條、第、第，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條 ?、第十條 ?、第六十二條 ?，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條 ?、第五十八條 ?，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條 ?第一款 ?之規(guī)定，判決如下:

原告（反訴被告）梁某某與被告（反訴原告）全金某于2013年10月15日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；
被告（反訴原告）全金某返還原告（反訴被告）購(gòu)房款62000元；
三、駁回原告（反訴被告）梁某某其他訴訟請(qǐng)求；
四、駁回被告（反訴原告）全金某的反訴請(qǐng)求。
本訴案件受理費(fèi)1400元，由梁某某負(fù)擔(dān)600元，全金某負(fù)擔(dān)800元；反訴案件受理費(fèi)1300元，由全金某負(fù)擔(dān)。

審判長(zhǎng)：李正文

書(shū)記員：洪劍