原告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托訴訟代理人：孫勇堅(jiān)，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：章姍，上海邦信陽(yáng)中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海新起點(diǎn)實(shí)業(yè)有限公司，住所地上海市閔行區(qū)。
　　法定代表人：梁震華，董事長(zhǎng)。
　　委托訴訟代理人：成信榮，上海恒洋律師事務(wù)所律師。
　　第三人：上海凱陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司，注冊(cè)住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)定西路XXX號(hào)。
　　法定代表人：錢敏，總經(jīng)理。
　　原告梁某某訴被告上海新起點(diǎn)實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱新起點(diǎn)公司)、第三人上海凱陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱凱陽(yáng)公司)案外人執(zhí)行異某之訴一案，本院于2018年7月17日立案后，依法適用普通程序，組成合議庭于2018年11月8日公開開庭進(jìn)行了審理。原告梁某某的委托訴訟代理人孫勇堅(jiān)、章姍，被告新起點(diǎn)公司的委托訴訟代理人成信榮到庭參加訴訟，第三人凱陽(yáng)公司經(jīng)公告送達(dá)開庭傳票，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告梁某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.判令停止對(duì)位于上海市長(zhǎng)寧區(qū)定西路XXX號(hào)806室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)的執(zhí)行，具體包括撤銷拍賣，解除查封；2.訴訟費(fèi)用由被告及第三人承擔(dān)。事實(shí)和理由：本院因執(zhí)行被告與第三人借貸糾紛案查封系爭(zhēng)房屋，原告向本院提出異某申請(qǐng)被裁定駁回，因本院查封系爭(zhēng)房屋前，原告已與第三人簽訂了合法有效的買賣合同，合法占有了房屋，付清了全部購(gòu)房款，過(guò)戶登記未能完成并非原告過(guò)錯(cuò)所致，相關(guān)人民法院的生效判決亦判令第三人協(xié)助原告辦理過(guò)戶登記，原告符合最高院執(zhí)行異某復(fù)議規(guī)定第二十八條規(guī)定的可以支持其異某的情形，故訴至本院要求判如所請(qǐng)。
　　被告新起點(diǎn)公司辯稱，不同意原告的訴請(qǐng)，首先，本院因被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人查封拍賣系爭(zhēng)房屋是符合法律規(guī)定和程序要求的；其次，根據(jù)建設(shè)部等六部門于2006年7月11日發(fā)布的建住房〔2006〕171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》的相關(guān)規(guī)定，因原告是香港居民，不具備購(gòu)買系爭(zhēng)房屋的資格，故原告與第三人簽訂的系爭(zhēng)房屋買賣合同不屬合法有效合同，這也是原告未能取得系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記的最根本原因所在；再次，相關(guān)人民法院的生效判決的內(nèi)容是要求第三人協(xié)助原告辦理系爭(zhēng)房屋的過(guò)戶登記，但能否辦理取決于相關(guān)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，同時(shí)該判決駁回了原告要求確認(rèn)享有系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，即使沒(méi)有法院查封，房屋也無(wú)法過(guò)戶；最后，由于原告違反限購(gòu)規(guī)定，不符合最高院執(zhí)行異某復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，故要求駁回原告的上述訴請(qǐng)。
　　第三人凱陽(yáng)公司未作陳述。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：
　　1、本院在執(zhí)行(2008)普?qǐng)?zhí)字第3811號(hào)本案被告申請(qǐng)執(zhí)行本案第三人和上海福潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱福潤(rùn)公司)企業(yè)借貸糾紛案過(guò)程中，本案原告以本院查封系爭(zhēng)房屋前，其已與本案第三人簽訂系爭(zhēng)房屋的買賣合同，并已占有了房屋，付清了全部購(gòu)房款，當(dāng)其與本案第三人到相關(guān)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，被告知因其香港居民的身份及系爭(zhēng)房屋屬辦公樓性質(zhì)，故根據(jù)當(dāng)時(shí)新頒布的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中關(guān)于香港居民限購(gòu)的規(guī)定不能為其辦理，后其向上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院(以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)寧法院)起訴后，該院作出的生效判決亦判令本案第三人協(xié)助其辦理過(guò)戶登記，其是系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)人等為由，向本院提出案外人異某，要求本院停止對(duì)系爭(zhēng)房屋的執(zhí)行并解除查封。本院以(2018)滬0107執(zhí)異15號(hào)立案受理后，經(jīng)審查于2018年3月21日作出關(guān)于駁回異某請(qǐng)求的(2018)滬0107執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定，本案原告因不服該裁定訴至本院。
　　2、根據(jù)上述本院(2018)滬0107執(zhí)異15號(hào)案卷材料：本案原告在本院審查其案外人異某過(guò)程中已提交如下證據(jù)：(1)編號(hào)為凱售(合)第46號(hào)的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；(2)上海市長(zhǎng)寧區(qū)公證處作出的(2006)滬長(zhǎng)證經(jīng)字第11242號(hào)《公證書》；(3)2005年4月15日由本案第三人出具的金額為720000元、330000元(幣種為人民幣，下均同)發(fā)票二份、2006年11月27日、12月20日由本案第三人出具的金額為913580元、13440元發(fā)票二份；(4)本案原告與本案第三人于2006年4月20日簽訂的《協(xié)議書》；(5)查詢?nèi)諡?018年2月28日的記載系爭(zhēng)房屋信息的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》；(6)長(zhǎng)寧法院(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)案訴訟費(fèi)收據(jù)、該院作出的(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決書、(2009)長(zhǎng)執(zhí)字第229號(hào)民事裁定書。
　　3、根據(jù)上述本院(2018)滬0107執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定書中所載，本院在審查本案原告提出的案外人異某中已查明下列事實(shí)：
　　(1)本院在審理本案被告與本案第三人及上述福潤(rùn)公司企業(yè)借貸糾紛一案中，于2008年9月1日作出(2008)普民二(商)初字第972號(hào)民事調(diào)解書，該民事調(diào)解書規(guī)定，本案第三人與福潤(rùn)公司應(yīng)返還本案被告借款XXXXXXXX.75元，于2008年9月2日前支付XXXXXXX元，2008年9月30日前及2008年10月30日前各支付XXXXXXXX元，余款于2008年11月30日前付清；若有一期未能按時(shí)履行的，本案被告有權(quán)就余款一并申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。民事調(diào)解書生效后，因本案第三人與福潤(rùn)公司未履行義務(wù)，本案被告于2008年9月10日向本院申請(qǐng)執(zhí)行，本院以(2008)普?qǐng)?zhí)字第3811號(hào)立案，于2008年9月23日作出(2008)普?qǐng)?zhí)字第3809、3811號(hào)執(zhí)行裁定書，輪候查封本案第三人名下包括系爭(zhēng)房屋在內(nèi)的房地產(chǎn)，于2018年1月18日作出(2008)普?qǐng)?zhí)字第3809、3811號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定拍賣系爭(zhēng)房屋及上海市長(zhǎng)寧區(qū)定西路XXX號(hào)一層車道。
　　(2)根據(jù)2018年2月28日的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載，系爭(zhēng)房屋權(quán)利登記于2006年2月23日，權(quán)利人為本案第三人，房屋類型為辦公樓，本院因(2008)普?qǐng)?zhí)字第3809、3811號(hào)案于2008年9月23日輪候查封，現(xiàn)已轉(zhuǎn)為正式查封。
　　(3)本案原告與本案第三人于2006年12月18日簽訂編號(hào)為凱售(合)第46號(hào)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，該合同約定本案原告以XXXXXXX元的價(jià)格購(gòu)買本案第三人名下的系爭(zhēng)房屋。在簽訂該合同之前，本案原告于2005年4月15日已支付本案第三人上述購(gòu)房款XXXXXXX元，本案第三人已于2006年1月6日將系爭(zhēng)房屋交付本案原告，2006年11月27日、12月20日本案原告又分別支付本案第三人購(gòu)房款913580元、13440元。
　　(4)2008年8月19日，本案原告向長(zhǎng)寧法院提起訴訟，要求確認(rèn)系爭(zhēng)房屋所有權(quán)歸其所有，本案第三人協(xié)助其辦理系爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)，該院以(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)立案審理。該院經(jīng)審理認(rèn)為，本案原告知曉系爭(zhēng)房屋被司法查封的情況下，經(jīng)該院釋明后，仍表示要求本案第三人協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，此系本案原告行使自己的選擇權(quán)，該院不予干涉；另本案原告購(gòu)買的系爭(zhēng)房屋尚未依法予以登記，尚未取得該房屋產(chǎn)權(quán)，故該院對(duì)其要求系爭(zhēng)房屋所有權(quán)歸其所有的訴訟請(qǐng)求無(wú)法支持，遂于2008年11月13日作出(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決，判決本案第三人于判決生效之日起十五日內(nèi)協(xié)助本案原告辦理系爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)；駁回本案原告其余訴訟請(qǐng)求。
　　(5)2009年1月19日，本案原告依據(jù)上述民事判決書向長(zhǎng)寧法院申請(qǐng)執(zhí)行，該院以(2009)長(zhǎng)執(zhí)字第229號(hào)立案執(zhí)行，因系爭(zhēng)房屋被多個(gè)法院查封，本案原告向各法院提出執(zhí)行異某，且向該院提出延期執(zhí)行申請(qǐng)，該院于2009年3月24日作出(2009)長(zhǎng)執(zhí)字第229號(hào)民事裁定書，裁定該院作出的(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決書判定的本案第三人協(xié)助本案原告辦理系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)中止執(zhí)行。
　　(6)長(zhǎng)寧法院作出的(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決書于xxxx年xx月xx日出生效，本院因(2008)普?qǐng)?zhí)字第3809、3811號(hào)案輪候查封系爭(zhēng)房屋后于2016年5月27日轉(zhuǎn)為正式查封。
　　在本案審理過(guò)程中，本院根據(jù)原告的申請(qǐng)向長(zhǎng)寧法院調(diào)取了原告于2010年5月10日向該院反映情況的談話筆錄，根據(jù)該筆錄記載，原告要求該院恢復(fù)執(zhí)行上述(2009)長(zhǎng)執(zhí)字第229號(hào)案。經(jīng)質(zhì)證，原告認(rèn)為該份證據(jù)證明其一直在積極主張要求將系爭(zhēng)房屋過(guò)戶至其名下，未能過(guò)戶的原因不在原告。被告認(rèn)為系爭(zhēng)房屋未能過(guò)戶至原告名下的原因在于限購(gòu)及查封，與原告是否積極主張權(quán)利無(wú)關(guān)。
　　另查明，根據(jù)上述長(zhǎng)寧法院(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決書所載：“經(jīng)審理查明：2005年3月，原告及案外人梁某某與被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定被告將其位于本市長(zhǎng)寧區(qū)定西路XXX號(hào)8F房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出售給原告及梁某某(梁某某未在該合同上簽名)，出售價(jià)格為205萬(wàn)元(面積為137.6平方米)，2005年8月30日交房。2005年4月15日，原告支付被告房款105萬(wàn)元。2006年1月，被告將系爭(zhēng)房屋交付給原告。2006年4月20日，原、被告簽訂協(xié)議書，約定買賣合同約定的暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積(138.27平方米)有差異，被告應(yīng)向原告收取面積差價(jià)款9,982元；由于實(shí)際交房日期為2006年1月6日，被告應(yīng)支付逾期交房的違約金13,440元；同時(shí)，雙方將房屋的買賣金額調(diào)整為1,977,020元。2006年11月27日，原告向被告支付房款913,580元。2006年12月18日，原、被告簽訂房地產(chǎn)買賣合同，約定被告將本市長(zhǎng)寧區(qū)定西路XXX號(hào)806室房屋(即系爭(zhēng)房屋)出售給原告，出售價(jià)格為1,977,020元，2005年4月15日前支付105萬(wàn)元，2006年11月27日原告以支票形式支付被告房款913,580元，雙方并約定了其他相關(guān)條款。同年12月21日，原、被告雙方就該買賣合同進(jìn)行了公證。同年12月20日，原告支付被告13,440元。本院另查，系爭(zhēng)房屋目前仍登記在被告名下，因被告對(duì)外欠有債務(wù)，系爭(zhēng)房屋于2007年10月16日被上海市第一中級(jí)人民法院查封?！痹撆袥Q書中的“原告”即本案原告，“被告”即本案第三人。
　　再查明，原建設(shè)部等六部門于2006年7月11日發(fā)布的建住房〔2006〕171號(hào)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》中規(guī)定，港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑只能在境內(nèi)限購(gòu)生活需要的一定面積的自住商品房；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家外匯管理局于2010年11月4日發(fā)布的建房〔2010〕186號(hào)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房管理的通知》中規(guī)定，境外個(gè)人在境內(nèi)只能購(gòu)買一套用于自住的住房。
　　以上事實(shí)，由原告提供的相關(guān)證據(jù)材料、本院(2018)滬0107執(zhí)異15號(hào)執(zhí)行裁定書、長(zhǎng)寧法院(2008)長(zhǎng)民三(民)初字第1271號(hào)民事判決書、(2009)長(zhǎng)執(zhí)字第229號(hào)民事裁定書、本院調(diào)取的相關(guān)材料以及當(dāng)事人的庭審陳述為證。
　　本院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于原告所主張的系爭(zhēng)房屋的物權(quán)期待權(quán)是否能夠排除本院因被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人對(duì)該房屋的執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異某和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)的執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異某，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”該規(guī)定實(shí)質(zhì)在于保護(hù)無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)。在本案中，本院因執(zhí)行被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人一案查封登記在第三人名下的系爭(zhēng)房屋至今，雖然原告在本院查封系爭(zhēng)房屋前已與第三人簽訂買賣該房屋的合法有效合同，并已支付全部?jī)r(jià)款及實(shí)際占有該房屋的事實(shí)，已為相關(guān)人民法院的生效判決所確認(rèn)，本院在被告及第三人未能提供相反證據(jù)的情況下應(yīng)予認(rèn)定，但因原告系香港特別行政區(qū)居民，在其與第三人最終于2006年12月18日訂立系爭(zhēng)房屋買賣合同前，相關(guān)政府部門關(guān)于港澳臺(tái)地區(qū)居民限購(gòu)的政策已公布實(shí)施，原告在應(yīng)當(dāng)知道自己當(dāng)時(shí)已屬于限購(gòu)政策的限購(gòu)對(duì)象，并在辦理過(guò)戶登記時(shí)被明確告知因限購(gòu)不能辦理后又提起訴訟，且相關(guān)人民法院在審理中也已向其釋明選擇要求本案第三人繼續(xù)履行合同可能存在執(zhí)行不能風(fēng)險(xiǎn)的情況下，仍作出要求繼續(xù)履行的選擇，原告對(duì)系爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)至今未能過(guò)戶至其名下結(jié)果的發(fā)生是有過(guò)錯(cuò)的，故原告所主張的物權(quán)期待權(quán)，因不符合上述規(guī)定而不能排除本院因被告申請(qǐng)執(zhí)行第三人一案而對(duì)系爭(zhēng)房屋的執(zhí)行。
　　第三人經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，不影響案件的審理。
　　綜上所述，因原告不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，其要求排除本院對(duì)系爭(zhēng)房屋執(zhí)行的主張缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，故其訴訟請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十二條第一款第(二)項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
　　駁回原告梁某某的全部訴訟請(qǐng)求。
　　案件受理費(fèi)人民幣29200元，由原告梁某某負(fù)擔(dān)(原告梁某某已預(yù)付)。
　　如不服本判決，原告可以在判決書送達(dá)之日起三十日內(nèi)，被告可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。
　　
　　

審判員：吳靜娟

書記員：但振華