上訴人（原審原告）梁某。
委托代理人梁麗，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，系上訴人梁某之妹，特別授權(quán)代理。
委托代理人宋文權(quán)，湖北法之星律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)代理。
上訴人（原審被告）荊門(mén)雨某肉禽有限公司，住所地荊門(mén)市掇刀區(qū)虎牙關(guān)大道29號(hào)。組織機(jī)構(gòu)代碼70692698-0。
法定代表人羅祥生，該公司總經(jīng)理。
委托代理人李萬(wàn)海，湖北邦倫律師事務(wù)所律師，系一般代理。
被上訴人（原審被告）劉某某。
委托代理人羅永紅，湖北新天律師事務(wù)所律師，系一般代理。

上訴人梁某、上訴人荊門(mén)雨某肉禽有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雨某公司）因與被上訴人劉某某確認(rèn)合同無(wú)效及租賃合同糾紛一案，均不服荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00285號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2014年3月17日、2014年5月4日兩次公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人梁某的委托代理人梁麗、宋文權(quán)，上訴人雨某公司的委托代理人李萬(wàn)海，被上訴人劉某某的委托代理人羅永紅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明，2001年4月1日，梁某與雨某公司（原荊門(mén)雨某肉禽集團(tuán)有限公司）簽訂一份房屋租賃合同，約定雨某公司將位于荊門(mén)市長(zhǎng)寧大道16號(hào)一樓從北向南第6號(hào)門(mén)面房（面積31.44平方米）租賃給梁某經(jīng)營(yíng)，期限從簽訂合同之日起至2011年3月31日止，梁某簽訂合同時(shí)一次性交納十年租金57600元。梁某在租賃期間經(jīng)雨某公司備案可以轉(zhuǎn)租，違約方按租金總額的5％賠償對(duì)方違約金。合同簽訂后，梁某交納了租金，雨某公司亦按照約定將房屋交給梁某經(jīng)營(yíng)。
2002年2月11日，雨某公司與尹忠簽訂一份房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，約定雨某公司將荊門(mén)市長(zhǎng)寧大道16號(hào)一樓共11間門(mén)面房面積218.5平方米（含梁某租賃的一間）賣(mài)給尹忠，價(jià)格為4400元／平方米，合計(jì)961400元，簽訂合同之前雨某公司因改制安置職工，已將房屋經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃，租金為701400元，加上門(mén)前三包費(fèi)用20000元，兩項(xiàng)合計(jì)721400元，在尹忠應(yīng)付房款總額中扣減，實(shí)付240000元。簽訂合同時(shí)付100000元，交付房產(chǎn)證時(shí)付140000元，從2011年4月1日起尹忠取得房產(chǎn)的使用和處分權(quán)。合同簽訂后，尹忠向雨某公司付款100000元。2005年1月28日，尹忠將合同中約定的從北向南第9間門(mén)面房登記在自己名下，其余的登記為劉某某、王文軍。2007年8月16日，雨某公司與尹忠補(bǔ)充簽訂一份協(xié)議書(shū)，尹忠對(duì)11間門(mén)面房補(bǔ)交房款77000元。2011年6月，梁某等8人以雨某公司侵犯其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)向原審法院起訴，該院以非必要共同訴訟，不能合并審理，于同年12月駁回梁某等8人的起訴。2012年7月9日，梁某向原審法院起訴請(qǐng)求：1、依法確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；2、依法判決雨某公司賠償梁某損失446471.54元；3、由雨某公司和劉某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
同時(shí)查明，雨某公司將房屋出賣(mài)給尹忠時(shí)，未通知梁某在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。
另查明，1998年10月，原荊門(mén)市肉聯(lián)廠、荊門(mén)市禽蛋公司合并組建荊門(mén)雨某肉禽集團(tuán)有限公司，2002年3月20日，荊門(mén)雨某肉禽集團(tuán)有限公司變更為荊門(mén)雨某肉禽有限公司。尹忠購(gòu)買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)登記在原荊門(mén)市禽蛋公司名下。2002年2月11日，雨某公司與尹忠簽訂一份房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同后，雨某公司與劉某某又以原荊門(mén)市禽蛋公司的名義簽訂一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同備案在荊門(mén)市房管局，將簽訂時(shí)間打印為“2001年5月11日”。
原審法院認(rèn)為，關(guān)于本案的訴訟時(shí)效問(wèn)題。雨某公司、劉某某抗辯梁某提起的訴訟已超過(guò)訴訟時(shí)效，主要理由是房屋處理了多年，寫(xiě)入了企業(yè)改制方案，并通知到所有職工，梁某等人應(yīng)知道房屋已出賣(mài)的事實(shí)，而且尹忠等人也多次通知過(guò)承租人，因此，梁某提起的訴訟已超過(guò)訴訟時(shí)效。企業(yè)資產(chǎn)的處置寫(xiě)入了企業(yè)改制方案，并不等同履行對(duì)承租人的告知義務(wù)；尹忠等人多次通知過(guò)承租人，也不能代表出租人履行告知義務(wù)，雨某公司、劉某某所提證據(jù)不足以證明梁某等人必然知道房屋出賣(mài)的事實(shí)。因此，梁某等人在租賃期滿(mǎn)后向法院提起訴訟主張權(quán)利，并未超過(guò)訴訟時(shí)效。故雨某公司、劉某某的該抗辯理由不能成立，不予采納。
關(guān)于雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的問(wèn)題。梁某認(rèn)為雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要理由是，雨某公司隱瞞房屋出賣(mài)事實(shí)，以低價(jià)出賣(mài)房屋，屬惡意串通，損害了國(guó)家和承租人的利益，因此應(yīng)為無(wú)效。雨某公司認(rèn)為，當(dāng)時(shí)出賣(mài)房屋是處于企業(yè)改制的情況下，按當(dāng)時(shí)的政策以及上級(jí)管理部門(mén)的要求進(jìn)行的，出賣(mài)過(guò)程可能有瑕疵，這是與當(dāng)時(shí)特殊的歷史背景有關(guān)，不存在低價(jià)出賣(mài)房屋，惡意串通的情形，合同是否有效，由法院認(rèn)定。劉某某認(rèn)為，其是善意第三人，以合理價(jià)格受讓房屋，合同有效。原審法院認(rèn)為，一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條的規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。梁某主張了出租人賠償損失，其再主張出租人與第三人的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，應(yīng)不予支持；二、雨某公司出賣(mài)房屋時(shí)處于企業(yè)改制時(shí)期，處置資產(chǎn)的相關(guān)程序規(guī)定不完善，導(dǎo)致資產(chǎn)處置中出現(xiàn)一些問(wèn)題，應(yīng)與當(dāng)時(shí)的政策、環(huán)境有關(guān)，現(xiàn)該房屋已處置了10年之久，從維護(hù)交易的穩(wěn)定性出發(fā)，也不宜認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效；三、雨某公司是否低價(jià)出賣(mài)房屋，應(yīng)屬當(dāng)事人的有權(quán)處分自己的民事權(quán)利范圍。梁某主張雨某公司與劉某某惡意串通，缺乏證據(jù)證實(shí)。因此，對(duì)梁某認(rèn)為雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，不予支持。
關(guān)于梁某是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，雨某公司是否應(yīng)賠償梁某的經(jīng)濟(jì)損失以及損失應(yīng)如何計(jì)算的問(wèn)題。根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定，出租人出賣(mài)租賃房屋，應(yīng)在出賣(mài)前的合理期限通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。梁某與雨某公司協(xié)商一致簽訂長(zhǎng)期租賃合同后，梁某交納了租金，雨某公司交付了出租房屋，雙方建立了租賃關(guān)系。雨某公司在梁某租賃期限內(nèi)，將房屋出賣(mài)給尹忠、劉某某等人，沒(méi)有在合理期限內(nèi)通知承租人，侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故梁某請(qǐng)求雨某公司承擔(dān)賠償責(zé)任，予以支持；關(guān)于損失的數(shù)額，經(jīng)湖北大信金恒資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估為446471.54元，該評(píng)估采用成本法，即重置成本減去租金，再減去買(mǎi)價(jià)，構(gòu)成損失。原審法院認(rèn)為，該評(píng)估方法符合資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以采用，評(píng)估的重置成本價(jià)雖然符合市場(chǎng)行情，但結(jié)合房屋市場(chǎng)價(jià)格、購(gòu)買(mǎi)成本、租金以及本案的實(shí)際情況等綜合因素，應(yīng)予以適當(dāng)降低，酌定梁某的損失為147336元。雨某公司應(yīng)賠償梁某的損失147336元，對(duì)梁某的其他請(qǐng)求，不予支持。
關(guān)于劉某某抗辯梁某不具有訴訟主體資格的主張，因梁某是與雨某公司簽訂租賃合同的當(dāng)事人，出租方雨某公司也未否認(rèn)該事實(shí)，故劉某某主張的理由不能成立，不予采納。
綜上，梁某主張雨某公司出賣(mài)租賃房屋無(wú)效的請(qǐng)求，證據(jù)不足，不予支持。雨某公司在梁某租賃期限內(nèi)，將房屋出賣(mài)，沒(méi)有在合理期限內(nèi)通知承租人，侵害了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故雨某公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。梁某請(qǐng)求賠償?shù)膿p失金額過(guò)高，予以部分支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第二百三十條，《最高人民法院﹤關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋﹥》第二十一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、被告荊門(mén)雨某肉禽有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)賠償原告梁某的經(jīng)濟(jì)損失147336元。二、駁回原告梁某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)8097元，由原告梁某負(fù)擔(dān)5425元，被告荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)2672元。
本院經(jīng)審理查明：
一、根據(jù)雨某公司與劉某某提交的證據(jù)，查明以下事實(shí)：打印時(shí)間為2001年5月11日荊門(mén)市禽蛋公司分別與尹忠、王文軍、劉某某簽訂的三份《合同書(shū)》中，有時(shí)任雨某公司的法定代表人李德華的簽名確認(rèn)。2007年雨某公司與尹忠簽訂的《協(xié)議書(shū)》約定：1、尹忠與雨某公司認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋交易價(jià)格為4400元／平方米，與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格基本一致。2、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，雨某公司已收取的門(mén)面租金應(yīng)屬雨某公司所有，尹忠應(yīng)該支付雨某公司；在該合同簽訂日，尹忠一次性再支付雨某公司7.7萬(wàn)元（含門(mén)面租金及門(mén)前三包費(fèi)）。3、在收到尹忠的付款后，雨某公司不得因房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同再以任何方式找尹忠主張權(quán)利。
二、涉案11間房屋所占土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥土地。
三、尹忠共支付購(gòu)房款31.7萬(wàn)元，分別為2002年2月11日支付10萬(wàn)元，2004年1月5日支付6萬(wàn)元，2004年1月16日支付2萬(wàn)元，2004年4月15日支付5.5萬(wàn)元，2004年4月15日另支付5000元，2007年8月16日支付7.7萬(wàn)元。
四、雨某公司對(duì)荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（1997）東執(zhí)字第035-1號(hào)民事裁定、（1997）協(xié)第045-1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，未作為二審新的證據(jù)提交。涉案11間房屋的原所有權(quán)證并未被注銷(xiāo)。
五、湖北省荊門(mén)市禽蛋公司于2003年12月24日向原荊門(mén)市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理涉案11間房屋的房屋權(quán)屬登記。涉案11間房屋原房屋所有權(quán)證面積為270.19平方米。王文軍于2004年10月26日向原荊門(mén)市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理部分涉案房屋權(quán)屬登記，該申請(qǐng)書(shū)載明此部分涉案房屋建筑面積152.81平方米；尹忠于2004年10月26日向原荊門(mén)市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理部分涉案房屋權(quán)屬登記，該申請(qǐng)書(shū)載明此部分涉案房屋建筑面積13.32平方米；劉某某于2004年10月26日向原荊門(mén)市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)辦理部分涉案房屋權(quán)屬登記，該申請(qǐng)書(shū)載明此部分涉案房屋建筑面積24.4、94.32平方米。以上房屋所有權(quán)屬登記的經(jīng)辦人為朱正美，系王文軍之母。王文軍、尹忠、劉某某分別于2005年取得涉案11間房屋的房屋所有權(quán)證。上述11間涉案房屋所有權(quán)證載明建筑總面積為284.87平方米。
六、尹忠將《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的從北向南第9間門(mén)面房登記在自己名下，其余的房屋轉(zhuǎn)讓給了劉某某、王文軍，其中梁某所租賃房屋的所有權(quán)人登記為劉某某。
七、二審中，梁某明確訴請(qǐng)“確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”中，“房屋買(mǎi)賣(mài)合同”為2001年5月11日簽訂的在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的《合同書(shū)》。
其他事實(shí)與原審查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，本案訴爭(zhēng)房屋涉及三個(gè)合同：1、簽訂時(shí)間打印為“2001年5月11日”的荊門(mén)市禽蛋公司分別與尹忠、王文軍、劉某某簽訂的《合同書(shū)》，該合同書(shū)在房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；2、2002年雨某公司與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》；3、2007年雨某公司與尹忠簽訂的《協(xié)議書(shū)》。從《協(xié)議書(shū)》的內(nèi)容來(lái)看，該協(xié)議書(shū)以《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在，該《協(xié)議書(shū)》應(yīng)為《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的從合同。
本案中，各方當(dāng)事人均認(rèn)可雨某公司先與尹忠簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，后為辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，時(shí)任雨某公司的法定代表人李德華與尹忠、王文軍、劉某某分別簽訂《合同書(shū)》，蓋有荊門(mén)市禽蛋公司公章。結(jié)合《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》先簽訂的事實(shí)，本案《合同書(shū)》應(yīng)為雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
本案因承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)爭(zhēng)議引發(fā)訴訟，審理本案糾紛，首先應(yīng)解決《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效的問(wèn)題，合同效力問(wèn)題屬于人民法院主動(dòng)審查的范圍。
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：一、雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》是否有效，打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷(xiāo)的荊門(mén)市禽蛋公司名義與劉某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效；二、雨某公司是否應(yīng)賠償梁某損失147336元。
一、關(guān)于雨某公司于2002年與尹忠簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，以及打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以已注銷(xiāo)的荊門(mén)市禽蛋公司名義與劉某某簽訂的《合同書(shū)》是否有效的問(wèn)題。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)之規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。國(guó)務(wù)院1991年頒布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)占有單位有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：（一）資產(chǎn)拍賣(mài)、轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ǘ┢髽I(yè)兼并、出售、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng)；（三）與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人開(kāi)辦中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)；（四）企業(yè)清算；（五）依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情形?！痹撘?guī)定系防止國(guó)有資產(chǎn)流失的強(qiáng)制性規(guī)定，并因涉及社會(huì)公共利益，應(yīng)屬效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反上述規(guī)定未履行法定前置程序，擅自簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)導(dǎo)致合同無(wú)效。本案中，涉案房屋系國(guó)有資產(chǎn)，且雨某公司出賣(mài)前并未依法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，違反了行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定。從交易過(guò)程看，雨某公司及尹忠存在以下行為：1、2002年雨某公司明知涉案11間房屋原房屋所有權(quán)證建筑面積為270.19平方米，卻以218.5平方米的面積進(jìn)行交易，出賣(mài)房屋。2、2007年雨某公司明知涉案11間房屋所有權(quán)證建筑面積已變更為284.87平方米的情況下，仍隱瞞國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)，與尹忠簽訂《協(xié)議書(shū)》，未按實(shí)際面積收取房款。3、尹忠在明知或應(yīng)知涉案11間房屋屬于國(guó)有資產(chǎn)，在沒(méi)有履行《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的報(bào)批和評(píng)估手續(xù)的情況下，以與涉案11間房屋原登記建筑面積嚴(yán)重縮減的房屋面積作為買(mǎi)賣(mài)房屋面積，按雙方未經(jīng)評(píng)估的約定價(jià)格計(jì)算，少支付房款至少為227436元，不能認(rèn)定為善意受讓人。4、因合同的主要內(nèi)容至少應(yīng)包括合同當(dāng)事人的名稱(chēng)、標(biāo)的和數(shù)量，合同當(dāng)事人應(yīng)對(duì)上述主要條款盡到謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。房屋建筑面積屬于合同標(biāo)的的范疇，尹忠應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案11間房屋所有權(quán)證進(jìn)行審查，其未盡到審查義務(wù)。且尹忠在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米應(yīng)當(dāng)知曉，卻故意未補(bǔ)繳房款，亦不能認(rèn)定為善意受讓人。因此，雨某公司與尹忠的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
尹忠購(gòu)買(mǎi)雨某公司的涉案11間房屋后，將部分房屋轉(zhuǎn)讓給劉某某，應(yīng)視為尹忠與雨某公司的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給劉某某。2001年5月11日雨某公司以已注銷(xiāo)的荊門(mén)市禽蛋公司名義與劉某某簽訂的《合同書(shū)》，本案爭(zhēng)議房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體發(fā)生變更，即《合同書(shū)》中買(mǎi)賣(mài)雙方為雨某公司與劉某某，故《合同書(shū)》亦違反《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。再者，劉某某在2004年辦理涉案房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)時(shí)，朱正美作為其代理人經(jīng)辦登記事項(xiàng)，朱正美知曉涉案11間房屋的面積變更為284.87平方米的事實(shí)，亦應(yīng)視為劉某某知曉，故不能視為善意受讓人。雨某公司與劉某某的上述行為侵犯了國(guó)有企業(yè)的合法利益。
《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》符合《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的無(wú)效情形，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。因《協(xié)議書(shū)》為《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》的從合同，故《協(xié)議書(shū)》亦無(wú)效。對(duì)梁某要求確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日雨某公司以荊門(mén)市禽蛋公司名義與劉某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效的上訴請(qǐng)求予以支持。原審判決不支持梁某請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的訴訟請(qǐng)求，屬適用法律不當(dāng)，應(yīng)予糾正。
關(guān)于雨某公司的上訴請(qǐng)求應(yīng)否支持的問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第184條之規(guī)定，在第二審程序中，原審原告增加獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求或原審被告提出反訴的，第二審人民法院可以根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則就新增加的訴訟請(qǐng)求或反訴進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，告知當(dāng)事人另行起訴。因雨某公司系原審被告，在原審訴訟中未提起反訴，其在二審中提出的“確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”系獨(dú)立的反訴請(qǐng)求，故對(duì)雨某公司的該項(xiàng)訴請(qǐng)，本院不予支持。
關(guān)于劉某某抗辯稱(chēng)，在原審法院審理過(guò)程中，梁某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的訴訟請(qǐng)求，故原審法院不應(yīng)對(duì)該訴請(qǐng)進(jìn)行審理的問(wèn)題。經(jīng)查閱原審?fù)徆P錄，并當(dāng)庭詢(xún)問(wèn)當(dāng)事人，2013年9月25日原審第一次庭審中，梁某特別授權(quán)的訴訟代理人當(dāng)庭撤回了“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的訴請(qǐng)。2013年11月12日原審第二次庭審中，梁某以其特別授權(quán)訴訟代理人未經(jīng)其同意為由，要求恢復(fù)“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的訴請(qǐng)。《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國(guó)民事訴訟法﹥?nèi)舾蓡?wèn)題的意見(jiàn)》第156條規(guī)定“在案件受理后，法庭辯論結(jié)束前，原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理的，人民法院應(yīng)當(dāng)合并審理。”梁某要求恢復(fù)其“請(qǐng)求確認(rèn)雨某公司與劉某某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效”的訴請(qǐng)?jiān)诜ㄍマq論終結(jié)前，故原審法院對(duì)該項(xiàng)訴請(qǐng)進(jìn)行審理并無(wú)不當(dāng)。
二、關(guān)于雨某公司是否應(yīng)賠償梁某損失147336元的問(wèn)題。
《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！绷耗吃V請(qǐng)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)以《合同書(shū)》及《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》有效為前提，現(xiàn)此兩份合同無(wú)效，訴爭(zhēng)房屋不發(fā)生買(mǎi)賣(mài)的法律后果，未侵害承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故其要求雨某公司賠償損失的訴訟請(qǐng)求不能成立。其關(guān)于賠償損失數(shù)額過(guò)低的上訴請(qǐng)求亦不能成立，本院不予支持。
綜上，原判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律不當(dāng)，處理錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第二百三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條，國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》第三條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條之規(guī)定，經(jīng)合議庭評(píng)議，并報(bào)請(qǐng)本院審判委員會(huì)討論決定，判決如下：

一、撤銷(xiāo)荊門(mén)市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00285號(hào)民事判決；
二、確認(rèn)打印時(shí)間為2001年5月11日荊門(mén)市雨某肉禽有限公司以已注銷(xiāo)的荊門(mén)市禽蛋公司名義與劉某某簽訂的《合同書(shū)》無(wú)效。
三、駁回梁某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審案件受理費(fèi)8097元，由梁某負(fù)擔(dān)7997元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)50元，劉某某負(fù)擔(dān)50元；二審案件受理費(fèi)16194元，由梁某負(fù)擔(dān)8047元，荊門(mén)雨某肉禽有限公司負(fù)擔(dān)8047元，劉某某負(fù)擔(dān)100元。
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　楊紅艷 審　判　員　　董菁菁 代理審判員　　王　冉

書(shū)記員：曾靖