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桂某某、顧宏羚與上海新古北物業(yè)管理有限公司恢復(fù)原狀糾紛一審民事判決書(shū)

2021-06-09 塵埃 評(píng)論0

  原告:桂某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶(hù)籍地上海市松江區(qū)。
  原告:顧宏羚,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,戶(hù)籍地北京市。
  以上兩原告共同委托訴訟代理人:馬洪濤,京衡律師集團(tuán)上海事務(wù)所律師。
  以上兩原告共同委托訴訟代理人:孫夢(mèng)嫻,京衡律師集團(tuán)上海事務(wù)所律師。
  被告:上海新古北物業(yè)管理有限公司,住所地上海市青浦區(qū)。
  法定代表人:李奕,董事長(zhǎng)。
  委托訴訟代理人:姜沖,男。
  委托訴訟代理人:劉臻兒,上海翁理平律師事務(wù)所律師。
  第三人:上海古北(集團(tuán))有限公司,住所地上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋路XXX號(hào)XXX幢3003。
  法定代表人:凌曉潔,董事長(zhǎng)。
  委托訴訟代理人:王力豪,上海市方達(dá)律師事務(wù)所律師。
  委托訴訟代理人:陶俊,上海市方達(dá)律師事務(wù)所律師。
  第三人:吳文偉,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)榮華東道119弄6號(hào)901室。
  第三人:蔡劍影,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)瑪瑙路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
  第三人:吳興源,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住上海市長(zhǎng)寧區(qū)瑪瑙路XXX弄XXX號(hào)XXX室。
  以上三位第三人共同委托訴訟代理人:胡海云,上海市世基律師事務(wù)所律師。
  以上三位第三人共同委托訴訟代理人:陳霞,上海市世基律師事務(wù)所律師。
  原告桂某某、顧宏羚與被告上海新古北物業(yè)管理有限公司占有排除妨害糾紛一案,本院于2018年11月23日立案后,依法適用簡(jiǎn)易程序,于2018年12月17日組織進(jìn)行證據(jù)交換。因有不適宜適用簡(jiǎn)易程序的情形,裁定轉(zhuǎn)為普通程序,于2019年4月17日組織進(jìn)行證據(jù)交換。經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng),本院追加上海古北(集團(tuán))有限公司作為第三人參與訴訟,于10月28日組織進(jìn)行證據(jù)交換。為查明案件事實(shí),本院追加吳文偉、蔡劍影、吳興源作為第三人參與訴訟,于2019年12月12日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告桂某某、顧宏羚的共同委托訴訟代理人孫夢(mèng)嫻,被告上海新古北物業(yè)管理有限公司的委托訴訟代理人姜沖、劉臻兒,第三人上海古北(集團(tuán))有限公司的委托訴訟代理人王力豪、陶俊,第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源的共同委托訴訟代理人胡海云、陳霞到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原告桂某某、顧宏羚向本院提出訴訟請(qǐng)求:1.被告為兩原告房屋(上海市長(zhǎng)寧區(qū)榮華東道119弄6號(hào)102室)恢復(fù)原狀,返還給兩原告使用,并承擔(dān)恢復(fù)原狀產(chǎn)生的全部費(fèi)用;2.被告承擔(dān)占用該房屋期間的使用費(fèi)(按當(dāng)?shù)仄骄鲎鈨r(jià)格10,000元計(jì),從2018年8月1日開(kāi)始支付至實(shí)際返還房屋之日止);3.本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。審理中,兩原告最終確定變更訴訟請(qǐng)求為:1.被告為兩原告房屋排除妨害,將占用的部分和作為6號(hào)樓進(jìn)出大堂的部分返還給兩原告使用,并承擔(dān)恢復(fù)原狀的費(fèi)用;2.被告承擔(dān)房屋占用費(fèi)從2018年8月1日至2019年10月31日,按照月租金標(biāo)準(zhǔn)10,000元計(jì)算。事實(shí)和理由:2015年9月15日,兩原告簽署了上海市長(zhǎng)寧區(qū)榮華東道119弄6號(hào)102室房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉訟房屋)的買(mǎi)賣(mài)合同,并于2016年1月22日獲得了產(chǎn)權(quán)證明。購(gòu)入房屋時(shí),兩原告發(fā)現(xiàn)房屋被完全改建,用作公寓大堂及物業(yè)辦公室,兩原告經(jīng)與原業(yè)主、原物業(yè)協(xié)商決定,維持房屋原狀并由原物業(yè)另行安排使用區(qū)域給兩原告使用。2018年7月,被告入駐管理涉訟房屋。同期原物業(yè)與兩原告商定使用區(qū)域因政策原因拆除,造成兩原告無(wú)法繼續(xù)使用。兩原告多次與被告溝通要求恢復(fù)原狀,被告未回復(fù)。故涉訟。
  被告上海新古北物業(yè)管理有限公司辯稱(chēng),兩原告享有的物權(quán)存在爭(zhēng)議,兩原告購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)就是現(xiàn)狀,物業(yè)用房也延續(xù)至今。被告并非非法侵占。兩原告購(gòu)房時(shí)接受房屋現(xiàn)狀,享受了對(duì)價(jià)的利益,也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)拆除房屋的不利后果,故不同意兩原告訴訟請(qǐng)求。
  第三人上海古北(集團(tuán))有限公司述稱(chēng),第三人上海古北(集團(tuán))有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)古北集團(tuán)公司)是該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商,因酒店化管理需要,涉訟房屋所在樓號(hào)改變了電梯朝向,涉訟房屋一部分被改為大堂。2002年古北集團(tuán)公司將包括涉訟房屋在內(nèi)的4幢樓宇整體出售給第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源,當(dāng)時(shí)涉訟房屋已是現(xiàn)有狀態(tài),第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源是明知并接受的。第三人古北集團(tuán)公司認(rèn)為本案與其無(wú)關(guān),由法院依法裁判。
  第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源述稱(chēng),第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源按現(xiàn)有現(xiàn)狀從第三人古北集團(tuán)公司處購(gòu)買(mǎi)了包括涉訟房屋在內(nèi)的4幢房屋,并辦理了各套房屋的小產(chǎn)證,包括涉訟房屋的小產(chǎn)證。當(dāng)時(shí)涉訟房屋已是被改造為目前的現(xiàn)狀,一部分為大堂,一部分由物業(yè)公司使用。2014年、2015年左右,第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源陸續(xù)將房屋出售。2015年將涉訟房屋按現(xiàn)狀出售給兩原告。兩原告所述的其他區(qū)域,與買(mǎi)賣(mài)無(wú)關(guān)。第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源同意兩原告的訴訟請(qǐng)求。
  本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù),本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)于雙方無(wú)異議的證據(jù),上海市商品房出售合同、上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、竣工圖、照片及當(dāng)事人陳述,本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
  本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下:2002年6月14日,第三人古北集團(tuán)公司(甲方)與第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源(乙方)簽訂《上海市商品房出售合同》,約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)榮華東道119弄《巴黎花園》5、6、11、12幢,建筑面積15,814.37平方米和50個(gè)地下車(chē)位、719.7平方米地下室,總房?jī)r(jià)款119,161,277.95元。雙方同意辦理產(chǎn)證時(shí)每一套物業(yè)辦一個(gè)小產(chǎn)證,共計(jì)122套。
  2015年9月15日,第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源(甲方)與兩原告(乙方)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》,約定甲方向乙方轉(zhuǎn)讓涉訟房屋,建筑面積81.21平方米,轉(zhuǎn)讓價(jià)款5,800,000元。合同附件二中載明,設(shè)備:現(xiàn)狀交房;裝飾:面積分割按現(xiàn)狀交房。附件五中載明,租賃情況:現(xiàn)為美甲店。2016年1月22日,兩原告核準(zhǔn)登記為涉訟房屋產(chǎn)權(quán)人。
  2018年7月,涉訟房屋所在樓號(hào)北側(cè)、西側(cè)搭建物被拆除。
  后兩原告提起本案訴訟。
  經(jīng)法庭現(xiàn)場(chǎng)查看,涉訟房屋分為東西兩部分,東側(cè)為物業(yè)辦公室及衛(wèi)生間,西側(cè)為6號(hào)樓大堂,大堂由南面進(jìn)出,大堂北面與電梯間相連通。各方確認(rèn),該狀態(tài)自第三人古北集團(tuán)公司向第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源出售房屋時(shí)已存在。第三人古北集團(tuán)公司陳述,涉訟房屋所在小區(qū)未規(guī)劃物業(yè)用房。
  涉訟房屋所在樓層竣工圖的底層平面圖顯示,涉訟房屋所在6號(hào)樓進(jìn)出口及大堂位于大樓北側(cè)。
  審理中,關(guān)于兩原告所述其他使用區(qū)域的問(wèn)題,兩原告陳述,大樓朝北、朝西臨街原先搭建了商鋪,2018年7月已被拆除;兩原告通過(guò)物業(yè)公司取得租金收益,但收取租金的店鋪數(shù)量不清楚,具體收益的金額和期間不穩(wěn)定,兩原告也不清楚;現(xiàn)違章搭建已被拆除,涉訟房屋應(yīng)當(dāng)返還給兩原告。第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源陳述,原違章搭建是第三人古北集團(tuán)公司統(tǒng)一運(yùn)作,由古北租賃公司對(duì)外招租、出租,除去管理費(fèi)用等,由第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源收??;房屋出售給兩原告后,收益由兩原告收取,但具體幾間商鋪沒(méi)有統(tǒng)計(jì);違章搭建的收益與第三人與兩原告的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)關(guān),即使收取了,也不構(gòu)成物權(quán)消滅。
  經(jīng)各方當(dāng)事人同意,本院對(duì)涉訟房屋作為正常住宅物業(yè)2018年8月至今的市場(chǎng)租金價(jià)格進(jìn)行詢(xún)價(jià),詢(xún)價(jià)結(jié)果為月租金9,000元。原告認(rèn)可該詢(xún)價(jià)結(jié)果。被告對(duì)此不予認(rèn)可,認(rèn)為該價(jià)格系獨(dú)立成套物業(yè)租金價(jià)格,被告使用的只是一小部分,無(wú)法適用該價(jià)格;被告也不應(yīng)當(dāng)支付任何費(fèi)用。第三人古北集團(tuán)公司對(duì)市場(chǎng)租金情況不清楚,不發(fā)表意見(jiàn)。第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源認(rèn)可該詢(xún)價(jià)結(jié)果。
  本院認(rèn)為,雙方主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于,被告使用涉訟房屋東側(cè)部分是否構(gòu)成侵權(quán)。依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查看和各方陳述,涉訟房屋被分割為兩部分,東側(cè)由物業(yè)使用、西側(cè)為6號(hào)樓大堂。該狀態(tài)自第三人古北集團(tuán)公司出售給第三人吳文偉、蔡劍影、吳興源時(shí)已經(jīng)存在。物業(yè)辦公室使用至今已十余年,被告基于原物業(yè)公司使用狀態(tài)延續(xù)使用,難以認(rèn)定被告具有侵權(quán)的故意。6號(hào)樓大堂作為進(jìn)出通道,由小區(qū)業(yè)主共用,并非被告占用,小區(qū)業(yè)主購(gòu)入時(shí),無(wú)法知曉涉訟房屋的原始情況,按照現(xiàn)狀對(duì)大堂使用至今,也不具有侵權(quán)故意。兩原告在購(gòu)房時(shí)明知涉訟房屋原始狀態(tài)已改變,房屋不具備正常使用功能,但從未提出異議。涉訟房屋未實(shí)際交付給兩原告,其主張因違章建筑被拆除而導(dǎo)致的損害后果與被告行為之間并無(wú)因果關(guān)系。若兩原告主張其與原物業(yè)、兩原業(yè)主達(dá)成過(guò)協(xié)議,應(yīng)當(dāng)另尋合法救濟(jì)途徑解決。原告認(rèn)為被告構(gòu)成侵權(quán),要求排除妨害,被告返還房屋、承擔(dān)恢復(fù)費(fèi)用及使用費(fèi),缺乏事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。
  據(jù)此,依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條、第三十七條,《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》第六條第一款之規(guī)定,判決如下:
  駁回原告桂某某、顧宏羚全部訴訟請(qǐng)求。
  案件受理費(fèi)550元,由原告桂某某、顧宏羚負(fù)擔(dān)。
  如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
  

審判員:于??超

書(shū)記員:張??沁

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