被告：黑龍江世財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市松北區(qū)萬寶鎮(zhèn)萬寶大街232號。
法定代表人：孫民龍，職務(wù)董事長。
委托訴訟代理人：張磊，黑龍江美盛泰富律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王有東，黑龍江美盛泰富律師事務(wù)所律師。

栗某栗某與被告黑龍江世財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱世財公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2018年4月2日立案后，依法適用普通程序，于2018年5月31日公開開庭進(jìn)行了審理。栗某栗某及其委托訴訟代理人賈連紅、被告世財公司委托訴訟代理人張磊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
栗某向本院提出訴訟請求：一、確認(rèn)栗某與世財公司簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；二、判令世財公司立即交付位于哈爾濱市松北區(qū)××房屋并辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。事實和理由：栗某與世財公司于2008年7月26日簽訂《××花園內(nèi)部認(rèn)購書》，約定世財公司將其開發(fā)的××號使用面積82.28平方米、建筑面積119.69平方米房屋出賣給栗某，價格為448922元。世財公司于當(dāng)日為栗某開具了收款收據(jù)。認(rèn)購書第三條第二款規(guī)定，世財公司應(yīng)于2008年10月31日前將房屋交付使用，但世財公司以各種理由拒絕交付房屋和辦理進(jìn)戶手續(xù)，故栗某訴至法院。本案訴爭房產(chǎn)系世財公司出售給案外人盛達(dá)公司（水暖項目施工方），盛達(dá)公司又將該房屋轉(zhuǎn)讓給案外人胡××（盛達(dá)公司水暖實際施工人）以支付水暖工程款。胡××經(jīng)張言介紹從栗某處購買水暖材料，因胡××無錢支付材料款，經(jīng)盛達(dá)公司、胡××、栗某與中間人張××協(xié)商，盛達(dá)公司、胡××與栗某于2008年7月26日簽訂購買水暖材料協(xié)議，約定胡××以本案爭議房屋的收款收據(jù)和認(rèn)購書作價448922元作為購買栗某買水暖器材的材料款，當(dāng)時收據(jù)及認(rèn)購書名頭寫的是盛達(dá)公司（胡××）。因栗某擔(dān)心簽訂完協(xié)議不給錢，盛達(dá)公司、胡××及栗某于簽訂協(xié)議當(dāng)日經(jīng)協(xié)商同意一起到世財公司去辦理更名過戶手續(xù)，將收據(jù)和認(rèn)購書均改為栗某的名字。世財公司同意此做法也認(rèn)可雙方約定數(shù)額，并將收據(jù)及認(rèn)購書從盛達(dá)公司（胡××）更名為栗某。當(dāng)時系期房不允許簽訂商品房買賣合同，栗某此后要求世財公司簽訂商品房買賣合同及交付房屋，世財公司未予同意。栗某現(xiàn)不清楚爭議房屋使用狀況，建成后曾去看過，但因世財公司不同意交房也未能進(jìn)入，但據(jù)世財公司稱由胡××實際占用。栗某認(rèn)為，一、盛達(dá)公司胡××將房款交給世財公司之后又將房屋轉(zhuǎn)讓給栗某，在栗某與世財公司協(xié)議及收據(jù)上明確列明收款人為世財公司、付款人為栗某，系通過兩次交易轉(zhuǎn)換確認(rèn)了收款方系世財公司；且其與世財公司簽訂內(nèi)部認(rèn)購書時，栗某即取得了房屋的相關(guān)權(quán)利，協(xié)議中明確約定了房屋的價格、付款方式、交付房屋時間以及其他相關(guān)的權(quán)利義務(wù)，故根據(jù)最高人民法院商品房買賣合同司法解釋第五條及商品房管理辦法第十六條規(guī)定，雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購書約定了商品房買賣的主要內(nèi)容且開發(fā)商實際收取了購房款，應(yīng)視為商品房買賣合同，即便不是，栗某亦有權(quán)依據(jù)內(nèi)部認(rèn)購書第二條主張權(quán)利。二、世財公司作為有資質(zhì)的開發(fā)商以書面的形式與栗某簽訂了書面認(rèn)購書及相關(guān)的更名手續(xù)，雙方合同關(guān)系從簽訂合同之日即成立，其與案外人有何糾紛與栗某無關(guān)，世財公司應(yīng)另行起訴或決算。三、盛達(dá)公司、胡××與栗某的糾紛已經(jīng)二審法院終審判決，確認(rèn)盛達(dá)公司、胡××春與本案爭議房沒有任何關(guān)系，自栗某與世財公司簽訂內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議之日起法律關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了變更，由栗某與胡××之間的以物抵債行為轉(zhuǎn)變?yōu)槔跄撑c世財公司的商品房買賣合同關(guān)系，栗某只能向世財公司主張權(quán)利，與胡××無關(guān)。
世財公司辯稱，不同意栗某的訴訟請求。一、雙方之間沒有訂立房屋買賣合同的基礎(chǔ)，世財公司與盛達(dá)公司曾商議以房抵工程欠款，但當(dāng)時工程并未竣工，雙方商議的以物抵債系指若將來工程驗收后不能以金錢給付，將房產(chǎn)抵給對方的一種償債方式，系附條件合同，而后經(jīng)公司核算，實際是多支付了工程款。以物抵債屬于實踐性合同，其成立必須滿足四個條件，一其需有原債的關(guān)系存在，二必須有雙方當(dāng)事人代物清償?shù)暮弦?，三他人給付與原定給付不同，四需債權(quán)人受領(lǐng)他人給付，而本案中世財公司與盛達(dá)公司未經(jīng)最后結(jié)算，是否存在債務(wù)，尚待查明，抵帳房也未交于盛達(dá)公司，以物抵債不成立。因此，房屋買賣合同也不成立。二、栗某所提供的認(rèn)購書，不能認(rèn)定為房屋買賣合同，雙方簽訂的認(rèn)購書，并非雙方真實意思表示，栗某實際上是從胡××處購買該房屋，世財公司出于方便更名便與栗某簽訂了認(rèn)購書并辦理了收據(jù)更名，雙方至今不存在真實的交易。認(rèn)購書的性質(zhì)是為了將來訂立商品房買賣合同而簽訂的協(xié)議，是獨立的合同，屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，也就是說一旦締結(jié)認(rèn)購協(xié)議，雙方會有的義務(wù)是在將來某個時間為達(dá)成買賣合同而進(jìn)行磋商，并非一定要訂立商品房買賣合同，從本案看來，雙方最終并非達(dá)成一致。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的規(guī)定第五條以及商品房銷售管理辦法第16條規(guī)定，該認(rèn)購書主要內(nèi)容并不包括該16條里面6到13項的內(nèi)容，該份協(xié)議書的內(nèi)容并不完整，且世財公司也未收到涉案房產(chǎn)任何房款，依法律規(guī)定不應(yīng)認(rèn)定栗某、世財公司之間存在商品房買賣關(guān)系。三、世財公司對涉案房產(chǎn)沒有交付的能力，涉案房產(chǎn)已被胡××實際占有，請求駁回栗某的訴訟請求。盛達(dá)公司是世財公司涉案工程水暖項目施工方，胡××的事情世財公司不太清楚，世財公司也沒有準(zhǔn)備讓任何人居住涉案房屋，但是胡××強行居住了，世財公司不清楚胡××是什么時候居住的。該工程是2010年施工完畢的，但是一直沒有驗收，因為施工方盛達(dá)公司已經(jīng)不在了。世財公司與盛達(dá)公司沒有進(jìn)行最后結(jié)算，但世財公司內(nèi)部核算后工程款是給多了。世財公司未曾就多付工程款主張過權(quán)利或提起訴訟，未為胡××辦理進(jìn)戶手續(xù)，未與栗某簽訂正式的商品房買賣合同。
當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對于當(dāng)事人雙方?jīng)]有爭議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷予以佐證。對于當(dāng)事人有爭議的證據(jù)，本院確認(rèn)如下：栗某舉示的證據(jù)1、2，真實、合法，與本案有關(guān)，本院予以采信。栗某舉示的證據(jù)3，能夠證明胡××曾訴至法院要求栗某、王玉文返還購房結(jié)算票據(jù)及世財濱江音樂花園內(nèi)部認(rèn)購書的案件審理情況，但無法證明其他待證問題，本院予以部分采信。
本院認(rèn)定事實如下：2007年11月10日，世財公司為案外人胡××出具購房結(jié)算票據(jù)一份，交款單位為胡××，金額為448922元，樓號為××室。2008年7月26日，此房更名至栗某名下，世財公司與栗某簽訂《××花園內(nèi)部認(rèn)購書》，約定栗某認(rèn)購位于哈爾濱市松北區(qū)××號房屋，建筑面積119.69平方米（以市有關(guān)部門測量報告和產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)）；認(rèn)購價448922元須于2008年7月26日前付清；該房屋于2008年10月31日前交付使用。同日，世財公司為栗某出具《黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)》，寫明交款單位為栗某、金額為448922元，交款事項為“××號海倫市盛達(dá)建筑有限責(zé)任公司（胡××更名）”。2010年5月25日，胡××訴至法院，要求王玉文、栗某返還其購房結(jié)算票據(jù)及世財濱江音樂花園內(nèi)部認(rèn)購書，經(jīng)大慶市龍鳳區(qū)人民法院判決駁回胡××的訴訟請求，后經(jīng)大慶市中級人民法院維持原判?，F(xiàn)世財公司未為栗某辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)，未交付房屋。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力,受法律保護，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，栗某與世財公司于2008年7月26日簽訂的《××花園內(nèi)部認(rèn)購書》對當(dāng)事人名稱、房屋具體位置、面積、房價、付款方式、付款時間及交房時間均作出了明確約定，具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且世財公司已為栗某出具《黑龍江省單位往來資金結(jié)算票據(jù)》，能夠認(rèn)定世財公司已按照雙方認(rèn)購書約定收受了全部購房款，故該認(rèn)購書應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同，對栗某要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議有效的訴訟請求，本院予以支持。世財公司應(yīng)依約于2008年10月31日將該房屋交付栗某，其至今未予交付應(yīng)系違約，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，對栗某要求世財公司為其辦理案涉房屋進(jìn)戶手續(xù)并交付房屋的訴訟請求，本院予以支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，判決如下：

一、栗某與黑龍江世財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
二、黑龍江世財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)將位于××號房屋交付栗某，并為其辦理房屋進(jìn)戶手續(xù)。
案件受理費8034元（栗某已預(yù)付），由黑龍江世財房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省哈爾濱市中級人民法院。

審判長 馬寧
人民陪審員 陳釗
人民陪審員 趙文全

書記員： 高佳媛