上訴人（原審被告、反訴原告）：柴某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，高中文化，住邢臺(tái)縣。
委托訴訟代理人：王子潔，河北領(lǐng)航律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王媛媛，河北領(lǐng)航律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：賈長(zhǎng)生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個(gè)體工商戶(hù)，高中文化，住邢臺(tái)市橋西區(qū)鋼鐵北路縣。
委托訴訟代理人：霍振芳，河北凱華律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李海英，河北凱華律師事務(wù)所律師。

上訴人柴某某因與被上訴人賈長(zhǎng)生房屋租賃合同糾紛一案，不服河北省邢臺(tái)縣人民法院（2016）冀0521民初1284號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年3月21日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人柴某某及其委托訴訟代理人王子潔、王媛媛，被上訴人賈長(zhǎng)生及其委托訴訟代理人霍振芳、李海英到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
柴某某上訴請(qǐng)求：一、撤銷(xiāo)一審判決，依法改判支持上訴人的一審反訴請(qǐng)求。二、本案訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。上訴理由：一、一審判決對(duì)部分事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。1、被上訴人一審主張上訴人仍然拖欠其租金19萬(wàn)元不是事實(shí)，上訴人作為承租人已經(jīng)將房屋租金付至2016年2月27日，剩余租金應(yīng)為8.7801萬(wàn)元。2011年7月23日，上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》，2015年因所租房屋門(mén)前熱力工程施工致道路不通，上訴人多次與被上訴人協(xié)商減少租金未果。所以按照雙方約定，上訴人將租金支付至2016年2月27日。2、由于被上訴人預(yù)期違約在先，并且第三人董建軍明確向上訴人表示租賃物后院是其所有，導(dǎo)致上訴人無(wú)法繼續(xù)使用房屋，故上訴人有權(quán)拒絕向被上訴人支付剩余租金。依據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》第一條約定，甲方(被上訴人)有位于邢臺(tái)市××大街××南××村邊××樓××（××地下室），總建筑面積約1800平方米及后院和門(mén)前廣場(chǎng)，租給乙方(上訴人)使用。依據(jù)該約定，被上訴人已經(jīng)把后院租給上訴人，上訴人就對(duì)后院享有使用權(quán)。被上訴人在未經(jīng)上訴人同意的情況下允許第三人董建軍建造房屋，妨害上訴人使用和收益。董建軍亦明確表示其為后院的所有權(quán)人，不允許被上訴人繼續(xù)使用，或者即使使用也要向其支付每月1萬(wàn)元租金。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十八條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或不支付租金?！惫驶诒簧显V人和第三人的行為，上訴人有權(quán)拒絕支付剩余租金。《房屋租賃合同》第四條約定，甲方(被上訴人)房屋配有水電設(shè)施，下水道按好。但事實(shí)上房屋并沒(méi)有安裝好上述設(shè)施就交給上訴人使用，上訴人承租時(shí)，還是毛坯房?！斗课葑赓U合同》履行過(guò)程中，由于邢臺(tái)銀行有承租被上訴人房屋的意向，被上訴人想毀約又沒(méi)有正當(dāng)理由。被上訴人妻子多次去上訴人經(jīng)營(yíng)的飯店打鬧，不僅使上訴人不能正常經(jīng)營(yíng)，還造成不良影響。被上訴人妻子還私自把承租房屋的供水閥門(mén)上鎖，導(dǎo)致上訴人無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。被上訴人為盡快把沒(méi)有到期的房屋出租給邢臺(tái)銀行，于2016年8月份強(qiáng)行對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，在該房屋門(mén)口建起一座樓梯。被上訴人作為出租方，不履行出租義務(wù)，私自違約，導(dǎo)致合同履行不能?；诒簧显V人的上述預(yù)先違約行為，上訴人有權(quán)暫不支付租金。同時(shí)，上訴人也因被上訴人的上述違約行為遭受經(jīng)濟(jì)損失多達(dá)55萬(wàn)元。一審判決對(duì)上述事實(shí)沒(méi)有正確認(rèn)定，依法應(yīng)予改判。二、一審判決適用法律錯(cuò)誤。上訴人一審提出反訴請(qǐng)求：判令被上訴人給付上訴人在承租房屋裝修、添建物折價(jià)補(bǔ)償30萬(wàn)元。上訴人該項(xiàng)請(qǐng)求指向的對(duì)象不僅包含裝修費(fèi)，還有添建物的物權(quán)和已形成附合的裝飾裝修物。雙方雖然在租賃合同中約定，協(xié)議期內(nèi)乙方(上訴人)向房屋投入一切費(fèi)用甲方(被上訴人)不承擔(dān)。但是該項(xiàng)約定只是針對(duì)裝修費(fèi)用，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物雙方并沒(méi)有約定。一審判決對(duì)該項(xiàng)反訴請(qǐng)求沒(méi)有準(zhǔn)確區(qū)分，籠統(tǒng)地援用雙方合同約定作出判決，導(dǎo)致事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。”上訴人承租被上訴人房屋是為經(jīng)營(yíng)飯店獲得收益，被上訴人卻在合同履行期間屢次預(yù)期違約，導(dǎo)致上訴人無(wú)法按照租賃合同目的正常經(jīng)營(yíng)酒店，自然有權(quán)拒絕支付租金。上訴人前期經(jīng)過(guò)被上訴人同意，花費(fèi)240萬(wàn)元巨額裝修款對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，現(xiàn)在已經(jīng)形成有附合的裝飾裝修物。故上訴人反訴請(qǐng)求被上訴人對(duì)承租房屋的裝修、添建物折價(jià)補(bǔ)償30萬(wàn)元應(yīng)予支持。
賈長(zhǎng)生辯稱(chēng)，一、一審判決認(rèn)定上訴人尚欠19萬(wàn)元租金正確，但認(rèn)定上訴人不違約，不判令上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因違約給被上訴人造成的經(jīng)濟(jì)損失明顯錯(cuò)誤。對(duì)此被上訴人雖未上訴，但相信法院應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)法，改判上訴人承擔(dān)因違約給被上訴人造成的經(jīng)濟(jì)損失。雙方簽訂的租賃合同明確約定，房租交付的時(shí)間是在當(dāng)年的開(kāi)始。上訴人租賃期最后一年的房租，應(yīng)在2015年9月30日前繳納。上訴人不按合同規(guī)定期限交納房租，一審法院認(rèn)定不違約，于理于法無(wú)據(jù)。二、上訴人的上訴理由均不能成立，其上訴請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。1、上訴人稱(chēng)剩余實(shí)際租金為8.7801萬(wàn)元沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，沒(méi)有證據(jù)證明。雙方簽訂的《房屋租賃合同》明確約定房租為每年28萬(wàn)元整，每年9月1日前一次性交清。被上訴人認(rèn)可上訴人最后一年的租金交了9萬(wàn)元，尚欠19萬(wàn)元。上訴人主張尚余8.7801萬(wàn)元，卻不能提交其已經(jīng)交納19.2199萬(wàn)元租金的任何證據(jù)，故上訴人的主張依法不能成立。上訴人稱(chēng)2015年所租房屋門(mén)前熱力工程施工致道路不通，熱力工程施工是事實(shí)，但并非在租賃房屋門(mén)前。實(shí)際施工在邢和公路南側(cè)一邊，北側(cè)公路即租賃房屋門(mén)前一直暢通無(wú)阻，在租賃期內(nèi)上訴人根本不存在和被上訴人協(xié)商減租一事。2、上訴人的妹妹柴君英已經(jīng)證明上訴人自2012年就開(kāi)始拖欠房租，上訴人的行為已經(jīng)構(gòu)成違約，并且連續(xù)違約至今。雙方租賃合同約定的后院，上訴人一直使用至今，不存在上訴人違約的事實(shí)。董建軍的房屋是建在其自己的土地上，在本案租賃合同之前即存在。且并不在雙方約定的后院之內(nèi)，這一事實(shí)上訴人是認(rèn)可的。否則，上訴人不會(huì)每年給付董建軍一萬(wàn)元租金。且在董建軍的平房上，加蓋彩鋼板簡(jiǎn)易房并連續(xù)使用至今。上訴人對(duì)租賃物一直正常使用、收益，故《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十八條在本案不適用。上訴人申請(qǐng)的證人出庭己經(jīng)證明被上訴人的房屋有水電設(shè)施、下水道，至于上訴人擅自改建設(shè)施，與被上訴人無(wú)關(guān)。上訴人因拖欠物業(yè)公司水費(fèi)被物業(yè)公司停水，上訴人把此責(zé)任推到被上訴人頭上。上訴人在停水后將物業(yè)公司上的鎖剪掉，迫使物業(yè)公司向法院起訴，上訴人所稱(chēng)的經(jīng)濟(jì)損失并不存在。三、上訴人在合同終止時(shí)，仍強(qiáng)行占有房屋不騰退，是侵權(quán)行為，被上訴人保留法律賦予的合法權(quán)利。1、上訴人承租房屋開(kāi)飯店，必要的裝修裝潢，在不損害房屋主體情況下是其權(quán)利，也是雙方合同約定的權(quán)利。但上訴人將裝潢中做的門(mén)面造型，吧臺(tái)收款臺(tái)稱(chēng)是添建物，讓被上訴人承擔(dān)費(fèi)用毫無(wú)道理。2、雙方合同應(yīng)在2016年9月底終止，因上訴人違約，被上訴人便提前告知上訴人合同到期后不再續(xù)約。但上訴人在合同終止后多次干擾被上訴人對(duì)房屋的正常使用，存在侵權(quán)行為。綜上，二審法院應(yīng)當(dāng)查明事實(shí)，依法判決駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持一審判決。
賈長(zhǎng)生向一審法院起訴請(qǐng)求：一、要求柴某某支付租金19萬(wàn)元及逾期付款違約金。二、要求柴某某立即騰退所租的房屋。三、訴訟費(fèi)用由柴某某承擔(dān)。
柴某某向一審法院反訴請(qǐng)求：一、判令賈長(zhǎng)生給付柴某某飯費(fèi)0.2萬(wàn)元、電費(fèi)1.1萬(wàn)元。二、判令賈長(zhǎng)生給付因其違約行為造成柴某某的經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元。三、判令賈長(zhǎng)生賠償柴某某停水停業(yè)損失50萬(wàn)元。四、判令賈長(zhǎng)生給付柴某某在承租房屋上的裝修、添建物折價(jià)補(bǔ)償款30萬(wàn)元。五、本案本訴與反訴產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用由賈長(zhǎng)生承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年7月23日，原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生與被告（反訴原告）柴某某簽訂《房屋租賃合同》，約定賈長(zhǎng)生將其自有五層樓一座租賃給柴某某使用，租賃期間為2011年10月1日至2016年10月1日，房屋租賃費(fèi)為每年28萬(wàn)元。柴某某已交齊前四年房租，2016年度租期內(nèi)房租未向賈長(zhǎng)生全部交齊，現(xiàn)柴某某仍有部分物品放置在租賃房屋內(nèi)未予騰清。另查明，賈長(zhǎng)生尚欠柴某某飯費(fèi)880元未支付。一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人對(duì)自己的訴訟主張應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)，沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果?，F(xiàn)賈長(zhǎng)生請(qǐng)求柴某某支付房屋租金19萬(wàn)元，柴某某答辯主張已將房租交至2016年2月27日，現(xiàn)僅欠房租8.7801萬(wàn)元，但又未提供相應(yīng)的證據(jù)加以證明，故對(duì)賈長(zhǎng)生請(qǐng)求柴某某支付房屋租金19萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求予以支持，對(duì)柴某某的答辯主張不予支持；對(duì)于賈長(zhǎng)生請(qǐng)求柴某某支付逾期付款違約金的訴訟請(qǐng)求，因原、被告雙方約定租金交納時(shí)間為每年9月1日前，且柴某某已向賈長(zhǎng)生交納部分房租。賈長(zhǎng)生起訴時(shí)，雙方簽訂的《房屋租賃合同》到期不足一個(gè)月。在此期間，雙方在租金及續(xù)租問(wèn)題上進(jìn)行協(xié)商，故而不能就此認(rèn)定系柴某某違約。因此，對(duì)賈長(zhǎng)生該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。因雙方簽訂的《房屋租賃合同》現(xiàn)已到期，雙方未對(duì)房屋續(xù)租達(dá)成合意，故柴某某應(yīng)當(dāng)及時(shí)騰退所租房屋。對(duì)于柴某某反訴請(qǐng)求賈長(zhǎng)生支付飯費(fèi)0.2萬(wàn)元、電費(fèi)1.1萬(wàn)元，在柴某某提交的飯費(fèi)掛賬單中，賈長(zhǎng)生認(rèn)可其中880元飯費(fèi)掛賬，對(duì)其余掛賬單均不予認(rèn)可。柴某某也未能提供其他證據(jù)佐證除賈長(zhǎng)生認(rèn)可的880元掛賬單以外其余部分掛賬單均為賈長(zhǎng)生本人簽署或由其授權(quán)他人簽署，故賈長(zhǎng)生應(yīng)支付柴某某飯費(fèi)880元，對(duì)其余部分飯費(fèi)的主張不予支持。對(duì)于電費(fèi)部分，柴某某未提供相應(yīng)證據(jù)證明，對(duì)該部分請(qǐng)求不予支持；柴某某反訴請(qǐng)求賈長(zhǎng)生給付經(jīng)濟(jì)損失5萬(wàn)元，因其未提供相應(yīng)的證據(jù)證明該部分損失，對(duì)此不予支持；對(duì)柴某某反訴請(qǐng)求賈長(zhǎng)生賠償其停水停業(yè)經(jīng)濟(jì)損失50萬(wàn)元，出庭的證人證言不能明確認(rèn)定柴某某停水停業(yè)是由賈長(zhǎng)生或與其有關(guān)的人員實(shí)際造成，其提供的錄音證據(jù)不明確錄音雙方的真實(shí)身份信息，信息內(nèi)容不能充分證實(shí)系因賈長(zhǎng)生的侵權(quán)行為造成柴某某經(jīng)濟(jì)損失。除證人證言和錄音外，柴某某不能提供其他證據(jù)證明其停水停業(yè)是由賈長(zhǎng)生造成，上述證據(jù)不足以認(rèn)定柴某某的反訴請(qǐng)求成立，故對(duì)柴某某的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，不予支持；對(duì)柴某某要求賈長(zhǎng)生對(duì)其在租賃房屋上的裝修、添建物折價(jià)補(bǔ)償30萬(wàn)的反訴請(qǐng)求，雙方已在《房屋租賃合同》中約定賈長(zhǎng)生不承擔(dān)柴某某對(duì)租賃房屋的一切投入，柴某某對(duì)租賃物進(jìn)行裝修、添建是為滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)飯店的需要，柴某某的主張沒(méi)有依據(jù)，故對(duì)其該項(xiàng)反訴請(qǐng)求不予支持。綜上所述，柴某某應(yīng)當(dāng)按照租賃合同的約定支付賈長(zhǎng)生房租并應(yīng)及時(shí)騰退所租房屋。賈長(zhǎng)生應(yīng)當(dāng)給付其所欠柴某某飯費(fèi)880元。對(duì)雙方其他訴訟請(qǐng)求，不予支持。經(jīng)調(diào)解無(wú)效，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十九條、第二百二十六條、第二百三十五條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定，判決：一、被告（反訴原告）柴某某于判決生效之日起7日內(nèi)給付原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生房租190000元。二、被告（反訴原告）柴某某于判決生效之日起15日內(nèi)騰清并返還所租原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生的房屋。三、原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生于判決生效之日起3日內(nèi)給付被告（反訴原告）柴某某飯費(fèi)880元。四、駁回原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生其他訴訟請(qǐng)求。五、駁回被告（反訴原告）柴某某其他反訴請(qǐng)求。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人二審爭(zhēng)議的事實(shí)，本院認(rèn)定如下：一、柴某某二審提交證據(jù)一：被上訴人交房時(shí)的照片。證明被上訴人出租房屋時(shí)水電、下水道等都沒(méi)有建好，前門(mén)廣場(chǎng)坑洼不平，不能使用。交付的房屋只是毛坯房，上訴人為此投入240萬(wàn)元整修后才能使用。證據(jù)二：2011年8月16日董建軍私自建設(shè)小房的照片。證明租賃合同簽訂后，被上訴人未經(jīng)上訴人同意，允許董建軍在后院建設(shè)小房。且董建軍主張后院是其所有，并據(jù)此向上訴人索要每年1萬(wàn)元的租賃費(fèi)。證據(jù)三：2016年8月份被上訴人私自建造樓梯的照片。證明被上訴人為更好將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給銀行，私自建造樓梯的預(yù)期違約行為。證據(jù)四：被上訴人向一審法院提交的起訴狀。證明被上訴人于2016年9月3日在租賃合同履行期內(nèi)預(yù)期違約對(duì)上訴人提起訴訟，致使租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行。證據(jù)五：邢臺(tái)縣公安局南石門(mén)派出所出具的證明、出警記錄以及飯店被毀壞的照片。證明租賃合同應(yīng)在2016年10月1日到期，但2016年9月4日被上訴人就到上訴人酒店鬧事，將飯店多處予以毀壞，并且拒絕繼續(xù)履行租賃合同。證據(jù)一至五是對(duì)被上訴人預(yù)期違約行為的列舉。證據(jù)六：水費(fèi)收據(jù)八張。證明上訴人一直是以?xún)扇齻€(gè)月為周期向物業(yè)交納水費(fèi)，按照慣例，上訴人應(yīng)在2016年5月或6月份向物業(yè)公司交納當(dāng)年3月和4月份的水費(fèi)。上訴人在2016年5月31日前一直未拖欠物業(yè)水費(fèi)，被上訴人稱(chēng)物業(yè)公司因上訴人欠繳水費(fèi)而停水的說(shuō)法與事實(shí)不符。證據(jù)七：上訴人向鄰居博航煙酒門(mén)市購(gòu)買(mǎi)用水的收據(jù)。賈長(zhǎng)生對(duì)柴某某提交的上述證據(jù)質(zhì)證稱(chēng)，以上證據(jù)均屬逾期提交，且證明內(nèi)容與租賃合同基本事實(shí)沒(méi)有多大關(guān)聯(lián)。對(duì)證據(jù)一：被上訴人交房時(shí)的照片。該照片是2011年7月25日拍攝，是尚未租賃前的房屋現(xiàn)狀。合同約定的租賃時(shí)間是2011年10月1日，該照片不是交房時(shí)的現(xiàn)狀，與本案無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)二：2011年8月16日董建軍私自建設(shè)小房的照片。照片拍攝于2011年8月16日，租賃合同尚未履行，董建軍所建的小房與出租后院空地沒(méi)有關(guān)系。對(duì)證據(jù)三：2016年8月份被上訴人私自建造樓梯的照片。該照片不顯示拍攝時(shí)間，不能證明是在租賃期發(fā)生。對(duì)證據(jù)四：被上訴人向一審法院提交的起訴狀。對(duì)該證據(jù)沒(méi)有異議，由于租賃合同約定是在每年9月1日前交付下年房費(fèi)，對(duì)方存在違約，被上訴人隨時(shí)可以訴訟并解除租賃合同。對(duì)證據(jù)五：邢臺(tái)縣公安局南石門(mén)派出所出具的證明、出警記錄以及飯店被毀壞的照片。該派出所出具的證明中沒(méi)有2016年9月4日?qǐng)?bào)案記錄，該證明不真實(shí)。在租賃到期后，被上訴人如何處分房屋與上訴人無(wú)關(guān)。對(duì)證據(jù)六：水費(fèi)收據(jù)八張。真實(shí)性無(wú)異議，水費(fèi)只交到2016年2月份，可以說(shuō)明上訴人拖欠水費(fèi)是其自己造成的。對(duì)證據(jù)七：上訴人向鄰居博航煙酒門(mén)市購(gòu)買(mǎi)用水的收據(jù)。對(duì)收據(jù)的真實(shí)性無(wú)法認(rèn)定。因賈長(zhǎng)生對(duì)柴某某提交的上述證據(jù)一、二、四、五、六的真實(shí)性無(wú)異議，對(duì)證明的目的有異議。本院對(duì)上述證據(jù)載明的事實(shí)予以認(rèn)定。對(duì)證據(jù)三，因照片不反映拍攝時(shí)間，賈長(zhǎng)生亦不認(rèn)可。對(duì)其證明目的不予認(rèn)定。但照片反映的樓梯確實(shí)已存在，本院予以認(rèn)定。對(duì)證據(jù)七，賈長(zhǎng)生對(duì)其真實(shí)性無(wú)法認(rèn)定。結(jié)合租賃房屋存在停水的事實(shí)，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定。二、柴某某二審申請(qǐng)證人1：宋某（時(shí)任酒店總經(jīng)理）出庭證明：關(guān)于西部肥牛的欠條，只要掛在賈長(zhǎng)生賬上的，都是賈長(zhǎng)生親自給其打電話(huà)，才把賬掛在賈長(zhǎng)生賬上。關(guān)于停水，2016年5月31日上午9時(shí)，其在二樓陽(yáng)臺(tái)晾衣服，看到房東王巧菊帶著兩個(gè)中年男子，拿著鎖子和小梯子，將后院水井打開(kāi)，王巧菊下去將水管用鎖頭鎖住，然后停水。關(guān)于西部肥牛后面的電表箱，2013年3月份的一天上午其去插卡充電時(shí)，發(fā)現(xiàn)主線上接了兩根線，并裝個(gè)電表。其問(wèn)賈長(zhǎng)生，賈長(zhǎng)生說(shuō)是給其父親接的。具體什么時(shí)間接的其不清楚，后來(lái)其也沒(méi)問(wèn)。證人2：馬某出庭證明：2011年7月份西部肥牛飯店與賈長(zhǎng)生簽完合同后，后院沒(méi)有小房，小房是在裝修期間董建軍建的。證人3：孫某（系柴某某妹夫）出庭證明：西部肥牛飯店后面的小房，在裝修前還沒(méi)有，裝修是在2011年7月份。證人4：薛某（時(shí)任酒店廚師）出庭證明：2016年5月1日左右西部肥牛飯店停水，停水后，領(lǐng)導(dǎo)讓去隔壁鄰居那借水。柴某某對(duì)上述四位證人證言質(zhì)證稱(chēng)，對(duì)四位證人證言的真實(shí)性、關(guān)某、客觀性均無(wú)異議。賈長(zhǎng)生對(duì)上述四位證人證言質(zhì)證稱(chēng)，對(duì)上述四位證人證言的真實(shí)性、關(guān)某、客觀性均有異議。四位證人均與上訴人有直接的利害關(guān)系，其所做對(duì)上訴人有利的證言依法不能采信。證人宋某稱(chēng)其有勞動(dòng)合同，但是不能提供，對(duì)宋某的身份有異議。2016年6月5日被上訴人簽字的880元的掛賬單說(shuō)明飯店當(dāng)時(shí)仍在營(yíng)業(yè)，證人陳述5月31日已停業(yè)不真實(shí)。對(duì)于掛賬單，當(dāng)時(shí)只是電話(huà)通知被上訴人。之后并沒(méi)有被上訴人簽字認(rèn)可，證言不符合事實(shí)。證人馬某稱(chēng)一直在飯店打工，但沒(méi)有具體崗位，其也不知何時(shí)飯店停業(yè)。其明明與上訴人系同村，卻不予認(rèn)可，證言不具有真實(shí)性。馬某、宋某與上訴人系雇傭關(guān)系，具有利害關(guān)系，其證言不應(yīng)采信。證人孫某與上訴人系親屬關(guān)系，不予認(rèn)可。裝修合同記載包工包料，孫某稱(chēng)其負(fù)責(zé)買(mǎi)東西，裝修何時(shí)結(jié)束不清楚，不能反映案件的真實(shí)性。孫某稱(chēng)對(duì)在后院所建小房沒(méi)有問(wèn)過(guò)或制止過(guò)，更能說(shuō)明董建軍在其自己空地上建房與租賃合同中約定的后院沒(méi)有重疊，沒(méi)有爭(zhēng)議。證人薛某不知停水原因，不能證明被上訴人存在違約行為。柴某某申請(qǐng)的四位證人出庭主要證明賈長(zhǎng)生名下掛帳單、西部肥牛酒店停水、后院小房以及私接電表等，賈長(zhǎng)生對(duì)該四位證人證言均存異議。因四位證人均與柴某某有一定的利害關(guān)系，證言證明力較低，本院結(jié)合其他證據(jù)對(duì)上述待證事實(shí)予以認(rèn)定。三、賈長(zhǎng)生二審提交盧某、許法軍、張某、許盤(pán)風(fēng)四人書(shū)寫(xiě)的證明各一份。主要證明房屋租賃前做水電工程、樓前后地面硬化、安裝門(mén)窗玻璃和樓梯的費(fèi)用均是由被上訴人支付的，租賃房屋已經(jīng)具備通水、通電等基本條件。柴某某對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性有異議，認(rèn)為該組證據(jù)均是孤證。未明確寫(xiě)明被裝修的標(biāo)的確屬上訴人租賃的房屋，沒(méi)有依據(jù)民間交易習(xí)慣書(shū)寫(xiě)的收據(jù)證明，沒(méi)有相應(yīng)的收款收條證明，沒(méi)有金錢(qián)給付的證明，與本案沒(méi)有任何關(guān)某。許法軍、許盤(pán)風(fēng)不能出庭作證，對(duì)該兩人證言的真實(shí)性、關(guān)某、客觀性均不予認(rèn)可。因賈長(zhǎng)生提交的上述證明，柴某某均有異議。許法軍、許盤(pán)風(fēng)未出庭作證，本院對(duì)其證明的事實(shí)不予認(rèn)定。盧某、張某出庭作證，對(duì)其證明與當(dāng)庭證言一并作出認(rèn)定。賈長(zhǎng)生二審申請(qǐng)證人1：張某出庭證明：2011年幾月份記不清了，其在運(yùn)河西小區(qū)東邊的西部肥牛四層干電氣走線、布管，是賈長(zhǎng)生讓其干的。證人2：盧某（系賈長(zhǎng)生妹夫）出庭證明：西部肥牛樓上主體上下水是其2011年4、5月份左右，應(yīng)賈長(zhǎng)生要求安裝的，樓前的地面硬化是其做的。賈長(zhǎng)生對(duì)盧某、張某的證言沒(méi)有異議。柴某某對(duì)盧某、張某的證言質(zhì)證稱(chēng)，證人張某對(duì)整個(gè)工程的起止時(shí)間、用工材料都不清楚，其無(wú)法將具體的工程款支付時(shí)間向法庭示明。該證人所說(shuō)工程款是8000元，結(jié)合證人所述的工程內(nèi)容，能夠證實(shí)被上訴人即使對(duì)租賃房屋進(jìn)行過(guò)整修，也只是簡(jiǎn)單的加工，能夠證實(shí)上訴人主張的接收到的房屋是毛坯房。證人所述其主要負(fù)責(zé)一至四層的工程，后院緊挨著主樓，證人在主樓施工不可能看不到后院，其當(dāng)庭陳述對(duì)后院情況一無(wú)所知，刻意回避，隱瞞事實(shí)。該證人陳述其將工程交工后，賈長(zhǎng)生將房屋出租，但不清楚出租給了上訴人，所以該證人無(wú)法證實(shí)其是在被上訴人與上訴人簽訂租賃合同之前進(jìn)行的裝修。證人盧某當(dāng)庭向法庭明確后院并無(wú)小房，該證人證言與被上訴人主張相矛盾，與上訴人主張一致，并與上訴人提供的證據(jù)和照片相互印證。以上兩個(gè)證人均證明租賃房屋為毛坯房，而且也不能證明租賃房屋在實(shí)際交付給上訴人時(shí)可以實(shí)際使用。張某、盧某出庭作證，符合證據(jù)要求。本院結(jié)合其他證據(jù)對(duì)上述待證事實(shí)予以認(rèn)定。本院于2017年5月5日對(duì)租賃房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，并拍攝照片20張，柴某某、賈長(zhǎng)生對(duì)該20張照片均無(wú)異議。二審中，柴某某當(dāng)庭陳述租賃房屋添建物的情況，包括：1、一至四樓改水所用的下水管道；2、一至四樓電線安裝以及室內(nèi)1800平方米的專(zhuān)用電線；3、墊平硬化前門(mén)廣場(chǎng)過(guò)道共計(jì)340余平方米使用的水泥土方；4、構(gòu)建230余平方米鋼架結(jié)構(gòu)二層彩鋼小樓所使用的彩鋼板、防火材料、保暖材料、油漆、鋼材等；5、一樓電動(dòng)門(mén)、玻璃門(mén)窗、二樓兩個(gè)玻璃房間、一至四樓共計(jì)17個(gè)房間的門(mén)窗口以及5個(gè)衛(wèi)生間的門(mén)窗口及所用的青鋼龍骨石膏板所做的隔斷墻、水泥板、木材、磚等所有材料。以上添建物因無(wú)法拆除挪動(dòng)重新使用，現(xiàn)折價(jià)30萬(wàn)元。賈長(zhǎng)生對(duì)此辯稱(chēng)，第1、2、3項(xiàng)的真實(shí)性不認(rèn)可，依據(jù)合同，即便有也是柴某某承擔(dān)責(zé)任，租賃期滿(mǎn)還要完好的交給被上訴人。第4項(xiàng)是建在董建軍的小房上，是上訴人與董建軍的租賃關(guān)系，與本案無(wú)關(guān)。第5項(xiàng)系裝修范圍，不是添建，五個(gè)衛(wèi)生間是建在董建軍的小房上，與本案無(wú)關(guān)。二審期間，柴某某補(bǔ)充上訴請(qǐng)求稱(chēng)在二審上訴期間，被上訴人將上訴人租賃房屋的財(cái)物故意毀損破壞，損失30-40萬(wàn)元。請(qǐng)二審法院依法鑒定評(píng)估，實(shí)際損失由被上訴人承擔(dān)。因賈長(zhǎng)生不同意對(duì)柴某某二審增加的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理，本院對(duì)該請(qǐng)求不予審理。本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案系房屋租賃合同糾紛。雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)之一：房屋租金、掛帳單及電費(fèi)的認(rèn)定。1、關(guān)于租金的問(wèn)題。雙方租賃合同約定每年9月1日前一次性交納租金（28萬(wàn)元），賈長(zhǎng)生自認(rèn)柴某某以債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄋ饲凤堎M(fèi)賬單）的方式抵頂9萬(wàn)元。柴某某作為承租人，應(yīng)對(duì)剩余19萬(wàn)元租金是否支付承擔(dān)舉證責(zé)任。柴某某未舉證證明其支付過(guò)該19萬(wàn)元租金，但主張其僅欠付租金8.7801萬(wàn)元，亦沒(méi)有提交證據(jù)證明，故一審法院判令柴某某予以支付租金19萬(wàn)元并無(wú)不當(dāng)。2、關(guān)于掛帳單的問(wèn)題。時(shí)任飯店總經(jīng)理宋某出庭證明凡是掛在賈長(zhǎng)生名下的帳單，均是其與賈長(zhǎng)生電話(huà)確認(rèn)后掛在賈長(zhǎng)生名下。鑒于賈長(zhǎng)生是飯店房屋的所有權(quán)人，宋某的證言合乎日常情理。因柴某某提交的掛在賈長(zhǎng)生名下的掛帳單均沒(méi)有賈長(zhǎng)生簽字進(jìn)一步確認(rèn)，在賈長(zhǎng)生不認(rèn)可上述掛帳單，亦沒(méi)有其他證據(jù)佐證的情況下，本院對(duì)該掛帳單是否屬實(shí)無(wú)法作出認(rèn)定。柴某某可待證據(jù)充分后，另行主張。3、關(guān)于電費(fèi)的問(wèn)題。柴某某主張賈長(zhǎng)生從租賃房屋私接電線，產(chǎn)生電費(fèi)1.1萬(wàn)元。依據(jù)相關(guān)證據(jù)，可以證實(shí)有電線、電表從租賃房屋接出。但該電表產(chǎn)生的電費(fèi)數(shù)額，沒(méi)有證據(jù)證明，且該用電人也并非賈長(zhǎng)生，故本案不予處理。
雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)之二：雙方是否存在違約行為及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。關(guān)于違約的問(wèn)題。柴某某主張賈長(zhǎng)生違反約定，未能提供合同約定的后院。雙方合同約定有后院，但對(duì)后院的四至、面積沒(méi)有明確約定，以致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。柴某某提供的照片可以證明第三人董建軍的小房系2011年8月份建設(shè)，但不能提交證據(jù)證明其就該小房的問(wèn)題與董建軍存在爭(zhēng)議。合同履行期間，柴某某亦未就該后院（小房）的問(wèn)題向賈長(zhǎng)生主張權(quán)利或要求減少租金。結(jié)合柴某某另向董建軍交納租金的事實(shí)，本院對(duì)柴某某的上述主張不予采信。柴某某、賈長(zhǎng)生簽訂的租賃合同于2016年10月1日期限屆滿(mǎn)，2016年9月5日賈長(zhǎng)生起訴至一審法院要求柴某某支付欠繳的租金，騰退房屋。根據(jù)上述柴某某欠繳租金的事實(shí)，賈長(zhǎng)生訴請(qǐng)法院主張權(quán)利，不能認(rèn)定該行為系違約行為。柴某某主張賈長(zhǎng)生私自停水構(gòu)成違約，相關(guān)證據(jù)可以證明租賃房屋2016年6月前后有過(guò)停水且至今水表已被拆除的事實(shí)。柴某某提交的水費(fèi)收據(jù)證明其水費(fèi)交至2016年2月份，結(jié)合物業(yè)公司出具的證明，可以證實(shí)因柴某某欠繳水費(fèi)，物業(yè)公司鎖閉閥門(mén)至最后拆除水表的事實(shí)。因雙方合同履行期限將至，賈長(zhǎng)生在租賃房屋門(mén)口東側(cè)建有樓梯，但不能證明該樓梯的建設(shè)和存在構(gòu)成合同違約。柴某某主張?jiān)诤贤男衅陂g，賈長(zhǎng)生存在家人到飯店無(wú)理取鬧、私自停水、強(qiáng)建樓梯的預(yù)期違約行為。因該預(yù)期違約行為，故其欠付的8.7801萬(wàn)元租金不應(yīng)支付。因柴某某欠繳租金，賈長(zhǎng)生采取私力救濟(jì)。其方式雖有不妥之處，但未構(gòu)成違約。故柴某某主張不予支付租金及反訴請(qǐng)求賈長(zhǎng)生支付違約金5萬(wàn)元、賠償停業(yè)損失50萬(wàn)元的事實(shí)依據(jù)不足，本院不予支持。
雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之三：租賃房屋的裝修裝飾物應(yīng)如何處理。雙方租賃合同約定，租賃期間的一切投入均由柴某某負(fù)責(zé)。故不論房屋出租時(shí)是否為毛坯房，柴某某租賃期間為經(jīng)營(yíng)租賃房屋所投入的支出均應(yīng)由自己承擔(dān)。雙方合同未約定租賃期限屆滿(mǎn)時(shí)，裝飾裝修物的處理問(wèn)題。按照公平原則，柴某某租賃期間未與租賃房屋形成附合的添建物歸柴某某所有。已形成附合的裝飾裝修，雙方未能達(dá)成協(xié)議。因現(xiàn)有證據(jù)不能認(rèn)定系賈長(zhǎng)生違約造成合同未到期不能履行，故不能認(rèn)定應(yīng)由賈長(zhǎng)生賠償裝飾裝修物的殘值損失。但本案訴訟期間，雙方合同約定的期限屆滿(mǎn)。租賃房屋由賈長(zhǎng)生實(shí)際控制，賈長(zhǎng)生對(duì)部分物品進(jìn)行挪動(dòng)。對(duì)于部分裝飾裝修物已實(shí)際損毀的原因，雙方互指對(duì)方所為，但提交的證據(jù)均不足以證明各自主張。鑒于以上事實(shí)，本院對(duì)房屋裝飾裝修物殘值酌定5萬(wàn)元，由賈長(zhǎng)生支付給柴某某。
綜上所述，柴某某的上訴請(qǐng)求部分成立。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、維持河北省邢臺(tái)縣人民法院（2016）冀0521民初1284號(hào)民事判決第一項(xiàng)，即被告（反訴原告）柴某某于判決生效之日起7日內(nèi)給付原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生房租190000元。第二項(xiàng)，即被告（反訴原告）柴某某于判決生效之日起15日內(nèi)騰清并返還所租原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生的房屋。第三項(xiàng)，即原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生于判決生效之日起3日內(nèi)給付被告（反訴原告）柴某某飯費(fèi)880元。第四項(xiàng)，即駁回原告（反訴被告）賈長(zhǎng)生其他訴訟請(qǐng)求。
二、撤銷(xiāo)河北省邢臺(tái)縣人民法院（2016）冀0521民初1284號(hào)民事判決第五項(xiàng)，即駁回被告（反訴原告）柴某某其他反訴請(qǐng)求。
三、賈長(zhǎng)生于本判決生效之日起7日內(nèi)給付柴某某租賃房屋裝飾裝修物殘值損失50000元。
四、駁回柴某某的其他反訴請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審本訴案件受理費(fèi)4100元，由柴某某負(fù)擔(dān)。反訴案件受理費(fèi)12430元，由賈長(zhǎng)生負(fù)擔(dān)745.8元，柴某某負(fù)擔(dān)11684.2元；二審案件受理費(fèi)16530元，由賈長(zhǎng)生負(fù)擔(dān)991.8元，柴某某負(fù)擔(dān)15538.2元；
本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　信深謙 代理審判員　　張志春 代理審判員　　王小英

書(shū)記員：高蔚龍