原告柳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市。
　　委托代理人韓佳珺，上海合呈律師事務(wù)所律師。
　　被告上海饌山餐飲管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人熊斌。
　　委托代理人尹英愛，上海市錦天城律師事務(wù)所律師。
　　原告柳某某與被告上海饌山餐飲管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱饌山餐飲)房屋租賃合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員湯國(guó)榮獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告柳某某的委托代理人韓佳珺，被告饌山餐飲的委托代理人尹英愛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告柳某某訴稱，2018年3月,柳某某與饌山餐飲簽訂了《房屋租賃合同》,約定由柳某某將上海市遠(yuǎn)景路XXX號(hào)XXX室房屋(以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋)出租于饌山餐飲,租賃期限為2018年4月17日至2023年4月16日,計(jì)租日從2018年4月27日起,月租金為人民幣27000元(以下幣種均為人民幣),付款周期為3個(gè)月一付,需提前兩周支付。合同簽訂后,饌山餐飲已按約支付2018年4月27日至2019年1月26日的房租。后饌山餐飲未按期支付2019年1月27日至2019年4月26日租金81000元。根據(jù)約定,饌山餐飲應(yīng)于2019年1月11日前支付上述租金,若逾期支付,柳某某有權(quán)按日租金的5%收取滯納金?，F(xiàn)饌山餐飲的拒付租金行為已構(gòu)成違約,為維護(hù)柳某某的合法權(quán)益,特提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、饌山餐飲支付自2019年1月27日至2019年4月26日三個(gè)月房屋租金合計(jì)81000元；2、饌山餐飲支付逾期付款滯納金2700元(逾期一日,按照日租金900元的5%計(jì)算,暫計(jì)60天,實(shí)際天數(shù)自應(yīng)付之日起至實(shí)付之日止)。
　　被告饌山餐飲辯稱，2018年12月29日，曾明確告知柳某某要提前解除租賃合同后，柳某某于2019年1月14日向饌山餐飲發(fā)送的告知函中也明確已收到終止租賃合同的通知，至今柳某某未退還租賃保證金。依合同約定，提前解除合同需支付兩個(gè)月租金作為違約金，現(xiàn)保證金為兩個(gè)月租金，故雙方的租賃關(guān)系應(yīng)已解決，無(wú)需再支付租金及滯納金，故不同意柳某某的訴訟請(qǐng)求。
　　經(jīng)審理查明，2018年3月,柳某某(甲方)與饌山餐飲(乙方)簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定由饌山餐飲承租柳某某系爭(zhēng)房屋(建筑面積為97.57平方米)，租賃用途為商用。甲方于2018年4月17日向乙方交付租賃場(chǎng)所,若甲方交付遲延,則租賃期限相應(yīng)順延。自實(shí)際交付日起,乙方享有10天的免租期,即自2018年4月17日起至2018年4月26日止,房租計(jì)租日從2018年4月27日起。本合同項(xiàng)下租賃期限為5年,自2018年4月17日起至2023年4月16日止。系爭(zhēng)房屋每月租金含稅價(jià)為27000元,年租金含稅價(jià)為324000元,每?jī)赡赀f增5%。付款周期為叁個(gè)月一付,本著先付后用的原則,乙方應(yīng)于本期租金到期前支付下一期的租金。租賃保證金為54000元。租賃期內(nèi),保證金金額保持不變。租賃期滿或合同解除后,甲方于5日內(nèi)將租賃保證金無(wú)息退還給乙方。合同期內(nèi),使用該房屋所產(chǎn)生的水、電、煤、通訊費(fèi)用由乙方承擔(dān)。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致,可以變更或解除本合同,否則任何一方不得提前終止本合同。乙方的違約責(zé)任：1)乙方無(wú)故提前解除合同的,乙方應(yīng)支付甲方貳個(gè)月租金作為違約金,甲方應(yīng)退還乙方已付租金及押金等費(fèi)用。2)乙方逾期支付租金,經(jīng)甲方書面通知后超過(guò)一個(gè)月仍未支付的,甲方有權(quán)按日租金的5%收取滯納金。合同生效后，雙方即按約履行，饌山餐飲交付租賃保證金54000元。
　　2019年1月14日，因饌山餐飲未按期支付下一期的房屋租金，柳某某委托陳曉棟向饌山餐飲送達(dá)了《告知函》，函中載明：截止2019年1月14日，本人尚未收到系爭(zhēng)房屋租金，經(jīng)多次催討租金，欠款81000元。按照協(xié)議約定，貴公司應(yīng)當(dāng)在2019年1月11日之前支付上述款項(xiàng)，但至今未收到，特請(qǐng)貴公司能夠在2019年1月15日前付清。若未在上述日期中付款，本人按合同約定追究貴公司違約責(zé)任。本人收到貴公司相關(guān)人員通知，貴司將提前終止租賃關(guān)系，若事實(shí)相符貴司提前退租，本人將追究違約責(zé)任，并且貴司將承擔(dān)本人對(duì)該商鋪改造后所支出的所有相關(guān)費(fèi)用10萬(wàn)元及因終止合同在春節(jié)期間無(wú)法出租須承擔(dān)三個(gè)月的租金補(bǔ)償費(fèi)用81000元。
　　2019年2月14日，柳某某委托本案代理人向饌山餐飲發(fā)函：函中明確：若貴司繼續(xù)履行合同，付清下期租金及逾期付款滯納金。若單方解除合同，根據(jù)合同約定承擔(dān)違約金、滯納金并賠償裝修補(bǔ)償款及三個(gè)月的空置費(fèi)，要求貴司在收到本函后，核對(duì)欠款金額，告知是否繼續(xù)履行合同，并在5日內(nèi)支付相應(yīng)欠款，若收函后在5日內(nèi)未答復(fù)亦未付款，則視為貴司單方解除合同，并將追究相關(guān)法律責(zé)任。
　　2019年2月19日，饌山餐飲回函柳某某，函中載明：我司于2019年2月19日收悉您于2019年2月14日提交的《律師函》，正式回函如下：1、我司于2019年1月初已經(jīng)告知并與貴司協(xié)商，在2019年1月26日退租事宜，但由于雙方就退租違約金未達(dá)成一致，故一直未簽署退租協(xié)議，我司于2019年1月19日全部搬離并將鑰匙交付給物業(yè)公司；2、按照租賃協(xié)議約定，我司同意用已支付的兩個(gè)月押金抵扣違約金，用于彌補(bǔ)提前解除合同給房東造成的損失；3、關(guān)于《律師函》中所提及的其他要求，我司認(rèn)為沒有事實(shí)以及理由支持，我司無(wú)法同意。
　　2019年2月28日，柳某某回函饌山餐飲，函中述稱：今2019年2月28日星期四收到貴司回函。1、截止2019年2月28日本人從未收到貴司正式通知及協(xié)商退租事宜。只有貴司員工口頭告知有可能退租而且之后再也沒有聯(lián)系，退租需要貴司正式通知，雙方才能協(xié)商相關(guān)退租事宜；2、截止2019年2月28日本人從未收到過(guò)店鋪鑰匙，貴司在租期內(nèi)搬貴司東西本人無(wú)權(quán)干涉；3、根據(jù)上述情況，雙方并未解除合同，貴司從2019年1月11日拖欠應(yīng)繳房租81000元至今，合同約定，逾期支付租金，需承擔(dān)滯納金2160元；4、如貴司認(rèn)為已于2019年1月19日退租，則貴司涉嫌侵占，因貴司并未把鑰匙交還于本人，在已退租的情況下還在繼續(xù)使用系爭(zhēng)房屋。
　　2019年4月1日，柳某某訴至法院，請(qǐng)求判決支持如其訴請(qǐng)。
　　庭審中，柳某某認(rèn)為，2018年12月29日，饌山餐飲電話與柳某某聯(lián)系時(shí)，并未確定何時(shí)終止合同。后因饌山餐飲未按約定于2019年1月11日前支付下期租金，柳某某于當(dāng)月14日催交租金。雖有其員工反映終止合同，但饌山餐飲至今未向柳某某書面提出解除合同及搬離交接手續(xù)，柳某某也未收到鑰匙。合同的終止日應(yīng)為2019年4月27日。
　　饌山餐飲認(rèn)為，2018年12月29日電話明確告知合同提前終止，只是退租違約金未達(dá)成一致，且確定2019年1月26日后不再使用系爭(zhēng)房屋。但于2019年1月19日搬離系爭(zhēng)房屋后已將鑰匙交給了物業(yè)公司。因已繳納了租賃保證金，根據(jù)合同約定由違約方饌山餐飲自愿承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，以租賃保證金承擔(dān)違約金。因合同于2019年1月26日終止，故饌山餐飲不同意支付終止后的租金。
　　本院認(rèn)為，涉案的《房屋租賃合同》應(yīng)是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方應(yīng)恪守履約。在合同履行中，饌山餐飲因自身原因，提出提前終止合同，但無(wú)證據(jù)證明饌山餐飲要求何時(shí)終止合同。因饌山餐飲未按約按期支付下期租金，柳某某于2019年1月14日書面催繳租金。同年2月19日，饌山餐飲通過(guò)回函明確表示雙方應(yīng)協(xié)商合同于2019年1月26日終止事宜，且公司于2019年1月19日搬離了系爭(zhēng)房屋并將鑰匙交與物業(yè)公司。2019年2月28日，收到該回函即回函，函中雖對(duì)饌山餐飲提出終止方式有異議，但應(yīng)知曉饌山餐飲已搬離了系爭(zhēng)房屋并將鑰匙交與物業(yè)公司，基于上述理由，雙方租賃關(guān)系的解除日應(yīng)為柳某某收到饌山餐飲回函之日，即2019年2月28日，涉案的《房屋租賃合同》的解除日應(yīng)為2019年2月28日。鑒于饌山餐飲因提前解除合同同意承擔(dān)違約責(zé)任并以租賃保證金沖抵，本院予以準(zhǔn)許?，F(xiàn)柳某某以饌山餐飲不符合同約定或法定為由，認(rèn)定合同解除日為2019年4月26日并要求饌山餐飲履行合同支付三個(gè)月租金并承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任，顯不盡合理。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告柳某某與被告上海饌山餐飲管理有限公司簽署的關(guān)于上海市遠(yuǎn)景路XXX號(hào)XXX室房屋的《房屋租賃合同》于2019年2月28日解除；
　　二、被告上海饌山餐飲管理有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告柳某某支付2019年1月27日至2019年2月28日房屋租金人民幣28800元；
　　三、準(zhǔn)許被告上海饌山餐飲管理有限公司向原告柳某某支付違約金人民幣54000元(該款以房屋租賃保證金人民幣54000元抵扣)；
　　四、對(duì)原告柳某某其余之訴訟請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費(fèi)人民幣1892元，減半收取人民幣946元，由被告上海饌山餐飲管理有限公司負(fù)擔(dān)。
　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：湯國(guó)榮

書記員：李??昕