上訴人（原審被告）：柯某某。
委托訴訟代理人：王陳靜、彭曉剛，均系北京市京師（武漢）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：湖北粵泰建安工程有限公司，住所地大冶市城北開發(fā)區(qū)七里界路19號金茂大廈1棟1002室。
法定代表人：袁文治，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉建政，湖北維佳律師事務(wù)所律師。
原審第三人（被執(zhí)行人）：胡長青，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住武漢市武昌區(qū)洪山體育館香格里拉佳園C2-2305號。
委托訴訟代理人：胡先林。
原審第三人（被執(zhí)行人）：劉秀英。
原審第三人（被執(zhí)行人）：黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黃石市湖濱大道727-30號。
法定代表人胡長青，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：張緒杰，該公司職員。

上訴人柯某某因與被上訴人湖北粵泰建安工程有限公司（以下簡稱粵泰公司）、原審第三人胡長青、劉秀英、黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱天域公司）執(zhí)行異議之訴一案，不服大冶市人民法院（2016）鄂0281民初2571號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭審理了本案,現(xiàn)已審理終結(jié)。
柯某某上訴請求：撤銷一審判決，駁回粵泰公司的訴訟請求。事實與理由：一、一審判決適用法律錯誤。1、《物權(quán)法》第七十四條第一款并不符合效力性強制規(guī)定的基本特征,一審判決定性為效力性強制規(guī)定明顯不當?！段餀?quán)法》第七十四條第一款未明確規(guī)定違反該條的后果是合同無效，且建設(shè)單位出售、贈與或者出租車位、車庫的行為往往只涉及到交易當事人及當事人之外的小區(qū)業(yè)主的利益，不符合效力性強制規(guī)定的基本特征,一審判決解釋該法律條款為效力性強制規(guī)定錯誤；2、《物權(quán)法》第七十四條第一款立法目的是保障業(yè)主對車位（車庫）需求，并未限制賣方的整體銷售權(quán)，所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并不代表業(yè)主使用權(quán)必然受到限制。《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的立法目的是保障建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主對車位及車庫的實際使用需求，是保障業(yè)主對車庫需求的使用權(quán)，并未限制業(yè)主從某一主體取得車庫所有權(quán)。所有權(quán)轉(zhuǎn)讓并不代表業(yè)主使用權(quán)受到限制，只要轉(zhuǎn)讓行為不改變車庫使用功能，未侵害業(yè)主權(quán)利即可。其通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議獲得案涉地下室的所有權(quán)，不代表不能滿足業(yè)主的需要。其取得地下車庫所有權(quán)后，不但未進行任何功能性改造，也未變更用途，相反一直委托物業(yè)公司將涉案地下室對本小區(qū)的業(yè)主以市場價格進行出租或出售，以充分滿足業(yè)主的停車需求，與天域公司對外出租（售）效果一樣，完全符合首先滿足業(yè)主的需要的立法目的。如本案支持了粵泰公司的訴訟請求，人民法院將案涉地下車庫予以拍賣，反而更加難以滿足業(yè)主需求。此外，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第二款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”之規(guī)定，法律并不禁止車庫的轉(zhuǎn)讓行為，只要車庫用于保證業(yè)主需求即可。故其通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式取得涉案地下室所有權(quán)完全符合法律規(guī)定；3、最高人民法院對違反《物權(quán)法》第七十四條第一款的行為不認為是無效的。建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋征求意見稿曾規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業(yè)主以外的人或特定業(yè)主，按照配置比例未能購買或者租賃到車位、車庫的業(yè)主，可以請求確認相關(guān)合同中超出配置比例的部分無效或者終止其履行。而在最終公布的文本中，這個違規(guī)處分無效的條文被刪除，正好印證了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給特定業(yè)主，是有效的。二、其已依法繼受取得涉案地下室的所有權(quán)，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，人民法院應(yīng)予支持。1、涉案地下車庫被查封之前，其已通過轉(zhuǎn)讓協(xié)議繼受取得了涉案的地下車庫，系合法的權(quán)利人；2、案涉地下車庫在人民法院查封時其已合法占有近三年；3、其系等價有償取得案涉地下車庫，且已支付完畢。天域公司、胡長青2012年11月17日出具的《承諾書》“因胡長青或天域公司的原因，導(dǎo)致天域公司不能將二期項目地下室整體歸柯某某所有的，胡長青承諾支付給柯某某人民幣3668萬元，并計取自本承諾書之日起至給付完畢之日止的利息損失”的內(nèi)容，在進一步明確地下室歸其所有的同時，承諾如因胡長青或天域公司原因?qū)е律姘傅叵率也荒軞w柯某某所有的，則支付人民幣3668萬元，應(yīng)視為其已支付對價3668萬元，符合等價有償和公平原則的；4、其未能對案涉地下車庫進行變更登記不存在任何過錯。目前，由于《物權(quán)法》對于地下空間權(quán)缺乏規(guī)定，全國絕大多數(shù)城市無法對地下車庫進行物權(quán)初始登記，未初始登記的原因不能歸因于其。三、一審判決對其依據(jù)《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條主張排除粵泰公司執(zhí)行申請的訴求未予審理，屬程序違法。四、粵泰公司實際是胡長青所控股的公司，二者惡意串通意圖損害其合法權(quán)益，故本案應(yīng)當作為虛假訴訟處理。綜上，本案系案外人執(zhí)行異議之訴，其已合法取得案涉地下車庫的所有權(quán)，粵泰公司無權(quán)對其所有的財產(chǎn)提出執(zhí)行要求。懇請二審法院撤銷一審錯誤判決，依法改判駁回粵泰公司的訴訟請求。
粵泰公司答辯稱：一、《物權(quán)法》第七十四條第一款是效力性強制性規(guī)定。無論是最高人民法院的觀點還是法律專家的主流觀點，《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定在性質(zhì)上屬于強制性規(guī)定，違反了該規(guī)定而訂立的合同，都應(yīng)當被宣告無效。該條中明確車位應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，屬于效力性規(guī)定。如果沒有滿足就流轉(zhuǎn)業(yè)主之外的第三人，損害了公共利益。本案中，由于柯某某不是二期業(yè)主，更不能代表二期多數(shù)業(yè)主，如果取得全部案涉地下車位，則當然與《物權(quán)法》第七十四條第一款“應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”相沖突。更何況，本案如果由柯某某取得地下車庫，不一定能保證他會出售或出租給其他二期業(yè)主。故胡長青與柯某某之間簽訂的地下車位買賣合同條款損害了社會公共利益，即損害天域名流二期這一特定范圍內(nèi)廣大業(yè)主的利益，應(yīng)當認定無效。二、柯某某沒有取得案涉地下室所有權(quán)。因柯某某與胡長青就案涉地下車位達成的買賣協(xié)議違反了法律強制性規(guī)定而無效，故柯某某依法不能取得本案地下室的所有權(quán)，也不可能取得該物權(quán)的期待權(quán)。1、柯某某主張地下車位屬于不動產(chǎn)，且根據(jù)目前的政策取得地下車位的產(chǎn)權(quán)無需進行登記，但該主張沒有法律依據(jù)。《物權(quán)法》第七十四條第二款并沒有提到不登記即可取得地下車位的權(quán)屬，轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定只是取得權(quán)屬的一個前提條件，且必須有效，本案柯某某與胡長青對于地下車位的約定為無效約定，即使約定有效，還必須履行相應(yīng)的手續(xù)，更何況該約定實際是以物抵債的性質(zhì)，與普通買賣關(guān)系不同，現(xiàn)債務(wù)人胡長青對此債務(wù)持異議，柯某某也非二期業(yè)主，故取得車位不合法，也未依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，因此，柯某某認為其無需登記即取得地下車位所有權(quán)的觀點不能成立；2、該不動產(chǎn)至今尚未交付給柯某某。2012年11月27日的《承諾書》中載明：“本人及天域公司承諾天域·名流天地二期項目約19500平方米的地下室整體屬你所有，并在本承諾書出具時將該地下室整體移交給你。因本人或天域公司的原因，導(dǎo)致天域公司不能將二期項目地下室整體歸你所有的，本人和天域公司承諾支付給你人民幣3668萬元”，從該內(nèi)容可以看出地下室并未移交柯某某。2012年11月27日柯某某與胡長青簽訂的《補充協(xié)議書》約定移交時雙方應(yīng)辦理移交確認手續(xù)，雙方目前沒有辦理移交手續(xù)，地下室也至今未經(jīng)過竣工驗收，依法不能交付使用，故地下室尚未交付柯某某。三、關(guān)于一審程序問題。一審判決在認定了相關(guān)的案件事實與對爭議焦點予以評判后，得出結(jié)論：天域名流二期地下室屬天域公司所有，法院對采取查封措施是一種控制財產(chǎn)權(quán)屬變動的措施，而非對財產(chǎn)權(quán)屬的處置，該查封措施并無不妥。這一結(jié)論就是對柯某某所提意見的答復(fù)。四、柯某某與胡長青簽訂的地下室轉(zhuǎn)讓協(xié)議并非買賣合同，實質(zhì)是一份以物抵債協(xié)議。依據(jù)最高人民法院民一庭的觀點，債務(wù)清償期屆滿后當事人達成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請求。但經(jīng)釋明，當事人要求繼續(xù)履行原債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當繼續(xù)審理。故案涉協(xié)議因胡長青反悔而不能支持柯某某的請求，并且該協(xié)議以及相關(guān)的承諾書因違反了法律的效力性強制性規(guī)定而無效。此外，在人民法院查封之時，地下室工程尚未完工和驗收，亦未交付使用，柯某某并未合法占有，也沒有辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，柯某某也不享有物權(quán)期待權(quán)，不符合提起執(zhí)行異議的條件。四、其與胡長青之間只有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不存在惡意串通的行為。綜上，本案案涉地下車位所有權(quán)屬于天域公司，故其申請執(zhí)行天域公司的地下室于法有據(jù)，上訴人的上訴理由均不能成立，請二審法院駁回上訴，維持原判。
胡長青述稱：其于2012年11月27日向柯某某出具的《承諾書》對于移交案涉地下室是選擇性約定，即若不能交付地下室，其向柯某某支付3668萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。事實上，其除向柯某某支付15795.80萬元天域公司轉(zhuǎn)讓款后，又支付給了柯某某4200萬元，遠遠超過了3668萬元，不存在還要向柯某某交付地下室的問題，故地下室與柯某某無關(guān)，產(chǎn)權(quán)為天域公司所有。
劉秀英述稱：同意胡長青的陳述意見。
天域公司述稱：1、案涉地下室停車位自其開發(fā)建設(shè)原始取得后，至今未交付柯某某；2、其從未有過將案涉地下室車位所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給柯某某的意思表示，向柯某某承諾交付地下室系胡長青個人行為，不能代表其的意見；3、胡長青向柯某某承諾交付地下室不能產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力；4、柯某某違法強占地下室的行為不能導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；5、地下室車位系為滿足業(yè)主需求而建設(shè)，依法不能歸柯某某個人所有。
粵泰公司向一審法院起訴請求：準許執(zhí)行大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050-1號民事裁定書中對位于黃石市團城山白馬路1號“天域·名流天地”二期地下室（建筑面積19589.1M2，含停車位587個）的查封。
一審法院認定事實：一、2016年5月16日，大冶市人民法院對粵泰公司訴胡長青、劉秀英、天域公司民間借貸糾紛一案作出（2016年）鄂0281民初1050號判決，判決：1、胡常青、劉秀英應(yīng)償還粵泰公司借款本金14300000元及利息（以14300000元為本金基數(shù)，從2015年8月起按年利率7.8%的計算標準計算至還清之日止），在判決生效之日起十五日內(nèi)付清；2、天域公司對上述債務(wù)承擔連帶責任。該案在審理期間，粵泰公司申請采取財產(chǎn)保全措施，該院于2016年2月22日作出（2016）鄂0281民初1050-1號民事裁定，查封了天域公司開發(fā)的位于黃石市團城山白馬山路1號天域·名流天地二期地下室（規(guī)劃設(shè)計建筑面積19589.1M2、停車位587個）。2016年3月1日，案外人柯某某不服上述裁定，向大冶市人民法院提出執(zhí)行異議。2016年3月14日，大冶市人民法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條之規(guī)定，作出（2016）鄂0281執(zhí)異10號民事裁定，駁回了柯某某的執(zhí)行異議?？履衬巢环摬枚?，向黃石市中級人民法院申請復(fù)議，2016年4月11日，黃石市中級人民法院作出（2016）鄂02執(zhí)復(fù)11號執(zhí)行裁定，裁定撤銷大冶市人民法院（2016）鄂0281執(zhí)異10號民事裁定，發(fā)回重審。大冶市人民法院另行組成合議庭于2016年5月11日作出（2016）鄂0281執(zhí)異25號民事裁定，同年5月17日作出（2016）鄂0281執(zhí)異25號之一補正民事裁定，駁回了柯某某的執(zhí)行異議。后經(jīng)大冶市人民法院院長提交審判委會討論，發(fā)現(xiàn)上述民事裁定適用法律錯誤，遂于2016年5月30日作出（2016）鄂0281民監(jiān)1號民事裁定，裁定由大冶市人民法院另行組成合議庭再審。2016年6月17日，大冶市人民法院作出（2016）鄂0281執(zhí)異37號執(zhí)行裁定：“中止對位于黃石市團城山白馬路1號“天域·名流天地”二期地下室（建筑面積19589.1M2，含停車位587個）的執(zhí)行?！鄙暾垐?zhí)行人粵泰公司對裁定不服，提起執(zhí)行異議之訴，請求準許對位于黃石市團城山白馬路1號‘天域·名流天地’二期地下室（建筑面積19589.1M2，含停車位587個）采取查封措施。
二、天域公司先后開發(fā)了位于黃石市團城山白馬路1號“天域·名流天地”一、二期商住樓，其中二期規(guī)劃建筑面積19589.1M2，商住樓規(guī)劃建設(shè)住宅800多套，地下室設(shè)計車位587個，經(jīng)黃石市房屋測繪中心預(yù)測地下室建筑面積為19355.10平方米，其中套內(nèi)面積18076.91平方米，分攤面積1278.19平方米?？履衬呈窃摴驹ǘù砣思拔ㄒ还蓶|，系“天域·名流天地”一期業(yè)主，2012年11月22日，柯某某與胡長青簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，胡長青受讓天域公司100%股權(quán)。2012年11月27日，柯某某（甲方）與胡長青（乙方）又簽訂《補充協(xié)議書》，該補充協(xié)議雙方對股權(quán)及天域公司資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓均作了約定，其中第二條第2款5項約定：地下室頂板以上部分，本協(xié)議生效后，甲方按目前的現(xiàn)狀移交給乙方，由甲方負責組織建設(shè)的商業(yè)部分，甲方在2013年元月底施工完畢移交給乙方，移交時，雙方辦理移交確認手續(xù)”。同時第四條第3款約定：“乙方同意受讓天域公司后，天域公司二期項目地下室整體屬于甲方所有，二期項目地下室的永久使用權(quán)歸甲方，天域公司二期項目的資產(chǎn)，除地下室屬于甲方所有外，其余部分歸乙方所有?！蓖蘸Ｇ嘤窒蚩履衬吵鼍摺冻兄Z書》，承諾二期地下室整體屬柯某某所有，并在本承諾書出具時將地下室整體移交給柯某某。若因故未能交付的，本人和天域公司承諾支付給柯某某人民幣3668萬元，并計算利息。此承諾書天域公司加蓋了公章。同日大冶市長青融資擔保有限公司針對胡常青與柯某某簽訂的相關(guān)協(xié)議書表示愿意以連帶責任方式進行擔保，并向柯某某出具了《擔保函》。雙方達成協(xié)議后，柯某某即以個人名義與黃石市住宅建筑公司、深圳市絕對防水技術(shù)工程有限公司等公司簽訂合同對二期地下室進行車道設(shè)計、滲漏維護等進行施工，并支付相關(guān)費用。2012年12月起柯某某委托黃石市家維物業(yè)管理有限公司對二期地下室代為管理并向該公司支付管理費用。
三、天域公司建設(shè)“天域·名流天地”項目系整體規(guī)劃，分兩期建設(shè)，一期人防工程應(yīng)建面積4400平方米，實建面積11500平方米，經(jīng)黃石市人防辦批復(fù)同意超出面積7100平方米可在天域公司其他項目中折抵。“天域·名流天地”二期規(guī)劃建筑總面積為106663.56平方米，依據(jù)《黃石市人民防空工程管理辦法》第十五條規(guī)定，“天域·名流天地”二期應(yīng)按項目規(guī)劃地面建筑總面積4%修建防空地下室。一期超建的地下人防工程面積足以滿足二期應(yīng)建的防空地下室面積的要求。
一審法院認為，本案雙方當事人的主要爭議焦點是：一、粵泰公司與胡常青、劉秀英、天域公司之間的民間借貸糾紛案件是否屬于虛假訴訟？大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050號民事判決已經(jīng)生效，當事人之間存在真實的借貸關(guān)系，柯某某以當事人之間有經(jīng)濟往來則認為他們具有密切利益關(guān)系，推斷他們之間的訴訟系虛假訴訟，證據(jù)不足，理由不充分，對其辯解不予采信。二、“天域·名流天地”二期地下室所有權(quán)屬于誰？《物權(quán)法》第三十條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。涉案地下室系天域公司投資建造，且地下停車位部分沒有計入分攤面積，同時按相關(guān)規(guī)定，“天域·名流天地”二期應(yīng)當建地下人防工程，但“天域·名流天地”一期承建時多建了7100平方米的地下人防工程，黃石市人防辦已批復(fù)同意天域公司在后續(xù)工程項目中折抵，且超建的面積足以滿足二期應(yīng)建的防空地下室面積的要求。因此天域二期地下室不屬于人防工程，對此各當事人均無異議，故天域公司原始取得地下室的所有權(quán)。三、天域公司將地下室轉(zhuǎn)讓給柯某某的行為是否有效？《物權(quán)法》第七十四條第一款規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。該規(guī)定屬效力性強制性條款，雖然柯某某系“天域·名流天地”一期業(yè)主，但二期有800余戶住戶，而二期地下車位僅有587個，天域公司作為開發(fā)商在地下車位不能按1:1需求滿足業(yè)主的情況下，以協(xié)議的方式將地下室全部轉(zhuǎn)讓給柯某某，違反了《合同法》第五十二條有關(guān)法律強制性的規(guī)定，雙方協(xié)議中對該部分的約定無效，柯某某不能因該協(xié)議獲得地下車位的所有權(quán)；同時根據(jù)《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。庭審中柯某某雖然提供證據(jù)證明二期地下室在2012年11月10日相關(guān)單位對其進行了驗收，但那僅僅是對二期工程地基基礎(chǔ)質(zhì)量及主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量的局部驗收，并不能代表整個工程的竣工驗收；粵泰公司提交的“黃石天域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天域·名流天地二期項目竣工驗收會議紀要”可以證實至2016年2月3日止，該項目尚未通過竣工驗收，未通過竣工驗收的地下室不能交付使用，因此不能認定柯某某在法院查封前就已經(jīng)合法占有了地下室。綜上所述，“天域·名流天地”二期地下室屬天域公司所有，法院對其采取查封措施是一種控制財產(chǎn)權(quán)屬變動的措施，而非對財產(chǎn)權(quán)屬的處置，該查封措施并無不妥。故對粵泰公司的訴求予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十條、第七十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條之規(guī)定，判決：準許執(zhí)行大冶市人民法院（2016）鄂0281民初1050-1號民事裁定中對天域公司位于黃石市團城山白馬路1號“天域·名流天地”二期地下室（規(guī)劃設(shè)計建筑面積19589.1M2、停車位587個）的查封。
二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。
經(jīng)二審審理查明：一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為：本案系案外人執(zhí)行異議之訴，即案外人認為法院對某一項或者幾項財產(chǎn)的執(zhí)行侵害其實體權(quán)利，要求對執(zhí)行標的停止執(zhí)行所提起的訴訟。故人民法院審查的重點在于案外人對于執(zhí)行標的是否享有阻止法院執(zhí)行的實體權(quán)利。該實體權(quán)利既包括物權(quán)，也包括法律規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”，以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，案外人對被執(zhí)行財產(chǎn)上的物權(quán)期待權(quán)如欲產(chǎn)生排除執(zhí)行的效力，應(yīng)當符合以下要件：1、案外人和被執(zhí)行人即登記名義人簽訂了以變動執(zhí)行標的物所有權(quán)為目的的合法有效合同；2、已經(jīng)履行轉(zhuǎn)移執(zhí)行標的物合同的全部價款支付義務(wù)；3、在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；4、物權(quán)沒有變更登記的原因不可歸責于案外人。本案中，各方當事人對于案外人柯某某與被執(zhí)行人胡長青、天域公司在人民法院查封案涉地下室前達成了具有轉(zhuǎn)讓該地下室內(nèi)容協(xié)議的事實并無爭議，當事人之間爭議的問題是：一、地下室轉(zhuǎn)讓內(nèi)容的協(xié)議是否合法有效；二、柯某某是否已實際占有該地下室并支付了全部對價；三、地下室未辦理變更登記，是否應(yīng)歸責于柯某某。
關(guān)于焦點一，粵泰公司、胡長青、天域公司、劉秀英均主張案涉地下室轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”的效力性強制規(guī)定，且損害了廣大業(yè)主的利益，故而無效?？履衬硠t認為《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條的立法目的是保障建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主對車位及車庫的實際使用需求，并未規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓，只要轉(zhuǎn)讓行為不改變車庫使用功能，未侵害業(yè)主權(quán)利即可，該法律條款屬管理性規(guī)定，不能以此認定案涉地下室轉(zhuǎn)讓合同無效。對此爭議本院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條第一款的立法目的是保障業(yè)主對車位（車庫）的使用需求，并未禁止開發(fā)商自由交易或者行使其他處分權(quán)。該條第二款還規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，進一步說明法律并不禁止車庫的轉(zhuǎn)讓行為，只要受讓人不改變車庫用途，在行使經(jīng)營權(quán)過程中能夠滿足業(yè)主需求，即不違反法律規(guī)定。本案中，柯某某與胡長青、天域公司在轉(zhuǎn)讓天域公司股權(quán)時約定，案涉地下室整體歸柯某某所有，后柯某某對案涉地下室進行車道設(shè)計、滲漏維護施工，并委托黃石市家維物業(yè)管理有限公司代為管理，承擔了上述施工和管理費用，且已將涉案地下室車位對二期小區(qū)業(yè)主以市場價格進行出租和出售。由此可見，柯某某只是取代了天域公司對于地下室的法律地位，承繼了天域公司對于地下室所享有的權(quán)利和義務(wù)，并未改變地下室車位（庫）的用途，履行了法律規(guī)定的充分滿足業(yè)主停車需求的義務(wù)，小區(qū)其他業(yè)主的合法權(quán)益并沒有受到侵害。故案涉轉(zhuǎn)讓協(xié)議并未違反《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，也不存在損害公共利益的情形，應(yīng)當認定合法有效。
關(guān)于焦點二，柯某某與胡長青、天域公司之間在柯某某整體轉(zhuǎn)讓天域公司股權(quán)給胡長青時，因胡長青不能支付同等價格股權(quán)的轉(zhuǎn)讓款，故雙方協(xié)商以案涉地下室歸柯某某所有用以抵償胡長青下欠柯某某的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。天域公司與胡長青還向柯某某出具《承諾書》，載明天域公司、胡長青若不能將二期項目地下室整體移交給柯某某，即支付柯某某3668萬元并承擔銀行四倍利息損失。由此可見，柯某某與胡長青、天域公司協(xié)議案涉地下室歸柯某某所有是以胡長青下欠柯某某天域公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款作為支付對價的。協(xié)議簽訂后，天域公司已將案涉地下室移交給柯某某打理，柯某某接受后進行了施工并委托物業(yè)公司進行管理，承擔了上述施工和管理費用，應(yīng)視為該地下室已向柯某某交付使用。故應(yīng)當認定柯某某已實際占有該地下室并支付了全部價款。至于胡長青提出其事后經(jīng)核算賬目發(fā)現(xiàn)已超付柯某某股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的辯解，屬其他債權(quán)法律關(guān)系，其可另案主張返還不當?shù)美?br/>關(guān)于焦點三，因黃石市房產(chǎn)部門尚未啟動地下室車位（庫）辦理產(chǎn)權(quán)證的程序，目前地下室均不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，故案涉地下室的轉(zhuǎn)讓未能辦理產(chǎn)權(quán)登記不能歸責于柯某某。
綜上所述，柯某某對案涉地下室所享有的期待物權(quán)足以排除大冶市人民法院的查封和執(zhí)行，其上訴成立，本院予以支持。一審判決雖認定事實清楚，但適用法律不當，應(yīng)當予以更正。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷大冶市人民法院（2016）鄂0281民初2571號民事判決；
二、駁回粵泰公司的訴訟請求。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，均由粵泰公司負擔。
本判決為終審判決。

審判長　尹　策 審判員　王建明 審判員　胡志剛

書記員：劉必成