上訴人（原審原告）柯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黃某市黃某港區(qū)青山橋54-40號(hào)，公民身份號(hào)碼：xxxx。
委托代理人伍小明、程飛，均系湖北磁湖律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）中房集團(tuán)黃某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中房黃某公司），住所地黃某市黃某港區(qū)紡織五路8號(hào)。
法定代表人趙建華，系公司董事長。
委托代理人夏旭，北京仁人德賽（武漢）律師事務(wù)所律師。

上訴人柯某某因商品房銷售合同糾紛一案，不服黃某市黃某港區(qū)人民法院（2015）鄂黃某港民重字第00010號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審判決認(rèn)定：2002年10月18日案外人徐興才與中房黃某公司簽訂了一份《商品房買賣合同》，約定案外人徐興才購買中房黃某公司開發(fā)的青山花園第四幢三單元五（B）號(hào)房，房屋價(jià)格為包干價(jià)119661元。2003年7月16日，柯某某與案外人徐興才就該房屋買賣簽訂了一份《房地產(chǎn)買賣契約》，約定房屋總價(jià)格119661.50元。合同簽訂后，柯某某依約向案外人徐興才支付了購房款，并于2003年7月24日辦理了房屋所有權(quán)證。
另認(rèn)定：1998年2月11日，原黃某市計(jì)劃委員會(huì)下發(fā)黃計(jì)資字（1998）第19號(hào)文件，同意“青山花園小區(qū)”安居工程立項(xiàng)。1999年4月2日，黃某市城市規(guī)劃管理局就該安居工程給中房黃某公司發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，準(zhǔn)予其辦理征用劃撥土地手續(xù)。2001年3月5日，原黃某市土地管理局作出黃國土（2001）第01號(hào)《建設(shè)用地審批通知單》，內(nèi)容為：中房黃某公司位于青山橋100號(hào)的安居工程項(xiàng)目，經(jīng)審核，土地權(quán)屬合法，資料齊全，土地面積18200平方米，用地審批手續(xù)正在辦理，現(xiàn)可辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。2001年9月24日，中房黃某公司辦理了黃房售字（2001）0016號(hào)《湖北省商品房預(yù)售許可證書》，預(yù)售商品房項(xiàng)目名稱為青山花園項(xiàng)目，地址為青山橋100號(hào)。2003年5月9日，黃某市國土資源局核發(fā)黃政地［劃撥］批字（2003）第12號(hào)《國有土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)通知書》，核定將黃某港青山橋的國有土地15772.30平方米劃撥給中房黃某公司使用。
原審法院認(rèn)為：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)。本案所涉房屋根據(jù)中房黃某公司提供的政府相關(guān)文件為安居工程，其土地性質(zhì)亦屬劃撥土地。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”之規(guī)定，涉案房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，但柯某某與中房黃某公司在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，中房黃某公司對(duì)土地性質(zhì)的描述與實(shí)際情況不相符，且在柯某某起訴前，該土地使用權(quán)性質(zhì)仍為劃撥，故合同中描述土地取得方式為“出讓”的條款無效，但該條款無效不影響整個(gè)合同的效力。況且，土地使用權(quán)性質(zhì)的改變必須經(jīng)過相關(guān)行政部門的行政審批。綜上，柯某某要求判令中房黃某公司為其補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳相應(yīng)的土地出讓金并向其交付辦理出讓土地使用權(quán)證的相關(guān)文件的訴訟請(qǐng)求，不予支持。中房黃某公司辯稱本案已過訴訟時(shí)效期間，對(duì)于中房黃某公司已將房屋交付柯某某，柯某某亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有，柯某某請(qǐng)求中房黃某公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第一條的相關(guān)規(guī)定，中房黃某公司的上述抗辯理由不能成立。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條之規(guī)定，判決：駁回柯某某的訴訟請(qǐng)求。
本院經(jīng)審理查明：原審判決認(rèn)定的基本事實(shí)屬實(shí)。
另查明：1997年初，黃某市被列入國家安居工程試點(diǎn)城市。為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，黃某市人民政府辦公室以黃政辦發(fā)（1997）11號(hào)文件，轉(zhuǎn)發(fā)原市體改委、市房改辦、市安居辦《關(guān)于通過實(shí)施安居工程啟動(dòng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見》，出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，實(shí)行土地行政劃撥，免收土地出讓金，免交相關(guān)稅費(fèi)，并允許將20%的經(jīng)濟(jì)適用住房作商品房出售等一系列措施。
還查封：青山花園項(xiàng)目參與了2002年黃某市房交會(huì)。房屋銷售過程中，均使用湖北省工商行政管理局、湖北省建設(shè)廳GF-2000-0171版商品房買賣合同文本。合同第一條載明項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，其中以手寫或打印形式約定土地使用權(quán)取得方式為“出讓”、批準(zhǔn)文件號(hào)為“黃國土2001第01號(hào)”。

本院認(rèn)為：本案爭議的焦點(diǎn)是：一、應(yīng)如何認(rèn)定訴爭合同約定房屋土地使用權(quán)為“出讓”方式取得的問題；二、柯某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否得到支持的問題。
一、關(guān)于如何認(rèn)定購房合同約定青山花園地塊土地使用權(quán)為“出讓”方式取得的問題。本案中，青山花園作為中房黃某公司開發(fā)的政府安居工程項(xiàng)目，享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策，以劃撥方式取得土地使用權(quán)，并以商品房的形式進(jìn)行售賣，具有一定的政策背景。中房黃某公司辯稱合同中“出讓”系筆誤，但該項(xiàng)目涉案的合同文本均以手寫或打印方式約定以“出讓”方式取得該宗土地使用權(quán)。合同簽訂后，中房黃某公司從未就該筆誤向購房人提出更正，在訴訟之前，也從未提出“出讓”系筆誤。而作為項(xiàng)目開發(fā)商，中房黃某公司較之購房人，顯然更清楚、也更應(yīng)關(guān)注土地使用權(quán)的取得方式，對(duì)于購房合同約定的對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)存在重大影響的內(nèi)容，理應(yīng)采取更加審慎的態(tài)度。因此，中房黃某公司稱“出讓”系筆誤的辯解不能成立。雖然，合同中填寫了批準(zhǔn)文件號(hào)為“黃國土2001第01號(hào)”，但對(duì)于購房人而言，該文件記載的土地使用權(quán)為劃撥取得等信息內(nèi)容，無法以顯而易見的方式獲知，中房黃某公司亦未將該文件作為合同附件告知購房人。因此，該批準(zhǔn)文件號(hào)的填寫，并不能作為判斷訴爭房屋土地使用權(quán)取得方式的直接依據(jù)。而且，該文件本身體現(xiàn)的是政府相關(guān)部門與中房黃某公司之間的行政審批關(guān)系，其獨(dú)立于購房人與中房黃某公司買賣合同關(guān)系之外，亦屬先于房屋銷售前的房屋開發(fā)過程中處理的審批事項(xiàng)。購房人在商品房買賣合同就關(guān)涉其利益事項(xiàng)已有明確約定的情形下，基于對(duì)合同的信賴，該文件取得和具體內(nèi)容并非其關(guān)注的重點(diǎn)。而正是這種信賴?yán)?，購房合同的雙方當(dāng)事人在互為對(duì)待給付的前提下，無超出合同約定，而單方隨意變更合同約定的權(quán)利，并作出有利于自己的解釋。中房黃某公司以青山花園系政府安居工程項(xiàng)目，排斥商品房買賣合同中以“出讓”方式取得土地使用權(quán)的約定，混淆了其與土地審批部門之間行政關(guān)系和與購房人之間民事關(guān)系，有違合同誠實(shí)信用原則。即便如中房黃某公司所述，“出讓”系其筆誤所致，項(xiàng)目屬政府安居工程，媒體進(jìn)行過相關(guān)報(bào)道，但縱觀本案房屋買賣合同的訂立過程、形式和內(nèi)容，以及營銷方式、銷售人群等，均具備商品房銷售的特征。況且，青山花園項(xiàng)目下的房屋依據(jù)當(dāng)時(shí)政策規(guī)定，并不排斥部分房源以商品房形式進(jìn)行銷售。作為購房人自然有理由相信：其與中房黃某公司訂立的是商品房買賣合同，該合同約定的內(nèi)容既是雙方意思表示一致的結(jié)果，也是雙方權(quán)利義務(wù)實(shí)現(xiàn)的依據(jù)。另外，中房黃某公司還認(rèn)為青山花園項(xiàng)目因系安居工程，具有低于同期房地產(chǎn)價(jià)格的優(yōu)勢(shì)。對(duì)此，一審中，柯某某和原審法院均收集了多份與青山花園項(xiàng)目同期、不同地段、土地使用權(quán)取得方式有別的房屋買賣合同文本，上述證據(jù)顯示青山花園房屋價(jià)格相比當(dāng)時(shí)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房沒有明顯差別。結(jié)合當(dāng)時(shí)我市房地產(chǎn)處于起步階段、房屋價(jià)格形成機(jī)制缺乏科學(xué)合理的依據(jù)，故無法使普通購房人單純從價(jià)格上作出青山花園項(xiàng)目的房屋土地使用權(quán)系劃撥取得的判斷。綜上所述，中房黃某公司否認(rèn)商品房買賣合同中以出讓方式取得土地使用權(quán)的約定的合同效力，其理由不能成立，本院不予支持。至于，中房黃某公司稱本案已過訴訟時(shí)效期間的問題，原審法院認(rèn)定其抗辯理由不能成立，并無不當(dāng)，本院予以確認(rèn)。此外，關(guān)于訴爭《商品房買賣合同》第一條約定土地性質(zhì)為“出讓”的效力問題。青山花園系黃某市人民政府批準(zhǔn)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在青山花園項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證的情況下，基于“地隨房走”的基本原則，該地塊土地使用權(quán)必然可以通過房屋買賣合同的形式一并轉(zhuǎn)讓給購房人，這本是政府批準(zhǔn)該項(xiàng)目的題中應(yīng)有之義，不存在轉(zhuǎn)讓該劃撥土地使用權(quán)還需經(jīng)人民政府批準(zhǔn)一說。至于中房黃某公司在訂立商品房買賣合同時(shí)載明土地性質(zhì)為出讓，系其作出的意思表示，涉及該劃撥土地變更為出讓性質(zhì)土地，亦是合同雙方達(dá)成一致的結(jié)果。原審判決適用《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規(guī)定，認(rèn)定涉案《商品房買賣合同》中描述土地取得方式為出讓的條款無效，存有不當(dāng)，本院予以糾正。
二、柯某某的訴訟請(qǐng)求應(yīng)否得到支持的問題。合法有效的合同應(yīng)全面切實(shí)地得到履行。本案中，商品房買賣合同系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效的合同?？履衬吃谥Ц逗贤s定的對(duì)價(jià)后，有權(quán)依照雙方的約定取得合同項(xiàng)下的權(quán)利，包括但不限于取得載有以出讓方式取得土地使用權(quán)屬證書，中房黃某公司亦負(fù)有義務(wù)交付符合約定的房地產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的房屋。由于中房黃某公司以安居工程項(xiàng)目劃撥取得青山花園地塊土地使用權(quán)后，在并未變更土地使用權(quán)取得方式為出讓性質(zhì)的情形下，卻按照商品房對(duì)外銷售，并與購房人訂立載明以出讓方式取得土地使用權(quán)為內(nèi)容的商品房買賣合同。無論是出于合同雙方均應(yīng)遵守的誠實(shí)信用原則，還是對(duì)購房人信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，中房黃某公司應(yīng)當(dāng)將辦理房屋所有權(quán)證和出讓性質(zhì)土地使用權(quán)證的相關(guān)文件交付給購房人。而交付辦理出讓性質(zhì)土地使用權(quán)證的相關(guān)文件有賴于中房黃某公司取得與合同約定相一致的出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)。作為合同約定的義務(wù)，中房黃某公司在沒有法律和政策障礙的情況下，應(yīng)忠實(shí)的予以履行。依照有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)辦訴爭房屋土地出讓手續(xù)，通過補(bǔ)繳一定的土地出讓金，取得辦理出讓性質(zhì)的土地使用權(quán)證的相關(guān)文件，并交付給購房人柯某某?？履衬吃V請(qǐng)判令中房黃某公司補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)、補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金，并向其交付辦理出讓土地使用權(quán)證的相關(guān)文件，該訴訟請(qǐng)求屬給付之訴。雖然變更訴爭房屋劃撥性質(zhì)土地使用權(quán)為出讓性質(zhì)涉及行政部門審批，但屬于中房黃某公司訂立商品房買賣合同時(shí)應(yīng)完成的行為。處于商品房買賣合同關(guān)系下的購房人對(duì)此并不產(chǎn)生直接行政審批關(guān)系，僅僅作為該土地使用權(quán)由劃撥性質(zhì)變更為出讓性質(zhì)這一行政審批效果的承受人。因中房黃某公司簽訂商品房買賣合同時(shí)未完成劃撥性質(zhì)土地使用權(quán)的變更，存在合同義務(wù)履行的滯后，購房人柯某某以此訴請(qǐng)中房黃某公司補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，構(gòu)成特定行為給付之訴。而補(bǔ)繳出讓金是補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)過程中依法產(chǎn)生的必要費(fèi)用，該費(fèi)用的數(shù)額依賴于相關(guān)部門根據(jù)國家規(guī)定評(píng)估確定。至于交付辦理出讓土地使用權(quán)證的相關(guān)文件，是中房黃某公司補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)和補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金后，依法產(chǎn)生的結(jié)果，并非訴請(qǐng)中房黃某公司辦理訴爭房屋土地使用權(quán)證。
綜上，原審判決適用法律有誤，處理不當(dāng)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（三）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷黃某市黃某港區(qū)人民法院（2015）鄂黃某港民重字第00010號(hào)民事判決；
二、中房黃某公司于本判決生效后60日內(nèi)，補(bǔ)辦訴爭房屋土地出讓手續(xù)，依法補(bǔ)繳相應(yīng)土地出讓金，并向柯某某交付辦理出讓土地使用權(quán)證的相關(guān)文件；
三、如果中房黃某公司未按本判決指定的期間履行上述行為給付義務(wù)，柯某某可代為履行，所產(chǎn)生相應(yīng)辦證費(fèi)用，依法向中房黃某公司追償。
一審案件受理費(fèi)200元，二審案件受理費(fèi)200元，均由中房黃某公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　　劉紅斌 審判員　　柴　卓 審判員　　樂　莉

書記員：黃顯珠