原告：查某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市梁子湖區(qū)，
委托訴訟代理人：黃佳，湖北思普潤律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：一般代理）。
被告：鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：鄂州市鄂城區(qū)南塔路。
法定代表人：何國祥，該公司經(jīng)理。
第三人：程桂華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，

原告查某某與被告鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大宅房地產(chǎn)公司）、第三人程桂華房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院受理后，于2016年10月17日作出（2016）鄂0704民初1511號民事判決，因被告大宅房地產(chǎn)公司不服上訴至鄂州市中級人民法院，該院裁定發(fā)回重審，本院重新組成合議庭，根據(jù)原告查某某的申請，追加程桂華為第三人，公開開庭進(jìn)行了審理。原告查某某的委托訴訟代理人黃佳，第三人程桂華到庭參加了訴訟。被告大宅房地產(chǎn)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告查某某向法院提出訴訟請求：1、確認(rèn)原告對鄂州市文星大道荔灣西側(cè)大宅院14樓1405號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；2、確認(rèn)被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人簽訂的《商品房買賣合同》無效；3、判令被告向房屋登記管理部門撤銷上述房屋的備案登記手續(xù)，并為原告辦理該拆遷安置房的備案登記手續(xù)；4、判令被告按照《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》的約定向原告交付上述被拆遷安置房，并支付逾期過渡費(fèi)7萬元；5、由被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實和理由：2013年12月8日，原、被告簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告所有的位于鄂州市××星大道××號舊綜合樓東單元2層西戶房屋進(jìn)行改造，并安置被告開發(fā)的14樓E戶型1405號房屋給原告。過渡費(fèi)按每戶每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付。合同還約定了雙方其他權(quán)利義務(wù)。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。截止目前，被告未能向原告安置還建房屋，且被告將應(yīng)安置給原告的房屋在房產(chǎn)部門備案至他人名下。故原告訴至法院。
被告大宅房地產(chǎn)公司在答辯期限內(nèi)未提交答辯意見。
第三人程桂華陳述，經(jīng)查詢，涉案房產(chǎn)沒有查封、抵押，也不是安置房，遂與大宅房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同；原告訴稱房屋與第三人備案房屋不是同一套房屋，即便原告享有還建房，但是沒有任何手續(xù)，責(zé)任也在原告。請求法院駁回原告的全部訴請。
原告查某某為證實其主張，向法院提供如下證據(jù)：
證據(jù)一，常住人口登記卡、身份證。擬證明原告訴訟主體資格。
證據(jù)二，組織機(jī)構(gòu)代碼證、基本信息。擬證明被告訴訟主體資格。
證據(jù)三，房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書、大宅院項目拆遷戶拆遷還建情況統(tǒng)計表、危房改造拆遷戶還建名冊。擬證明被告拆除原告房屋，并安置房屋給原告的事實。
證據(jù)四，房產(chǎn)證。擬證明原告的房屋權(quán)屬。
被告大宅房地產(chǎn)公司在舉證期限內(nèi)未提交證據(jù)。
第三人程桂華為支持其述稱理由，向法院提交2014年11月6日商品房買賣合同、預(yù)告登記證明、匯款憑證、領(lǐng)證繳費(fèi)證明。擬證明第三人取得房屋是購房，并已經(jīng)進(jìn)行了預(yù)告登記。
庭審質(zhì)證中，第三人程桂華對原告查某某提供的證據(jù)，不清楚情況，不予質(zhì)證。原告查某某對第三人提供的證據(jù)，真實性無異議，不認(rèn)可證明目的，系開發(fā)商對民間借貸行為作出的擔(dān)保，不是真實意義上的房屋買賣，匯款轉(zhuǎn)賬時間和合同簽訂時間不對應(yīng)。
本案訴訟過程中，本院調(diào)取證據(jù)：2016年5月5日報案筆錄。原告查某某對該份證據(jù)無異議，說明大宅房地產(chǎn)公司與程桂華間是民間借貸關(guān)系，用涉案房屋進(jìn)行抵押。第三人程桂華對該份證據(jù)無異議。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告查某某提供的證據(jù)，相互印證，反映客觀事實，證據(jù)真實客觀，依法予以采信。第三人程桂華提供的證據(jù)，因原告未對其真實性提出異議，依法予以采信。本院調(diào)取的證據(jù)，當(dāng)事人均無異議，依法予以采信。
本院根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證意見和當(dāng)事人陳述，確定如下案件事實：
2013年12月8日，原告查某某與被告大宅房地產(chǎn)公司（原鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》一份，約定被告大宅房地產(chǎn)公司拆除原告查某某所有的位于鄂州市××星路××號舊綜合樓東單元二層西戶建筑面積為94.34平方米的房屋，并安置在文星路72號10樓，被告于2015年1月1日向原告交付房屋；被告大宅房地產(chǎn)公司自原告退房之日起按每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付原告過渡費(fèi)至其交房之日止；如大宅房地產(chǎn)公司未在2015年1月1日交房，則將雙倍支付原告房租過渡費(fèi)；合同還就雙方其他權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。合同簽訂后，原告按合同約定履行了退房義務(wù)，被告也拆除了原告房屋。2015年10月16日，原告與被告大宅房地產(chǎn)公司大宅院項目負(fù)責(zé)人何細(xì)橋就安置還建的房屋重新進(jìn)行了約定，約定被告大宅房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的位于鄂州市鄂城區(qū)文星大道荔灣西側(cè)大宅院14樓E戶型房屋安置還建給原告。因被告一直未將涉案房屋交付原告引起糾紛。
另查明，2014年11月6日，第三人程桂華以銀行匯款方式向被告大宅房地產(chǎn)公司出借資金50萬元，大宅房地產(chǎn)公司出具借條一張。同日，大宅房地產(chǎn)公司與程桂華簽訂兩份《商品房買賣合同》，大宅房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的位于文星大道荔灣西側(cè)大宅院13樓1305號和14樓1405號以每套25萬元、單價1832.00元平方米的價格出售給程桂華。合同簽訂后，上述兩套房屋均在房產(chǎn)部門進(jìn)行了備案登記。
還查明，2016年5月5日，第三人程桂華到公安部門報案，稱“我的50萬錢給何細(xì)橋騙了”、“2014年11月初的時候，何細(xì)橋說大宅公司大宅院項目資金周轉(zhuǎn)緊張，希望我借些錢給他，我跟何細(xì)橋說，要是有抵押物我才借。幾天后何細(xì)橋說他用大宅院的兩套房子做抵押向我借款50萬元，月息及綜合服務(wù)費(fèi)按5分計算，期限半年，若半年后何細(xì)橋不還款我就拿這抵押的兩套房子”、“2014年11月6日我按照何細(xì)橋提供的鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的中行賬號轉(zhuǎn)款50萬元，…何細(xì)橋給我寫了張借條，借條金額50萬元”“辦完手續(xù)后何細(xì)橋帶我到大宅院項目售樓部，簽訂了大宅院1305、1405兩套房子的商品房的買賣合同。2014年11月7日我?guī)е唐贩抠I賣合同到房管局把大宅院1305、1405兩套房子備案到我的名下”、“我備案的兩套房子所有的費(fèi)用都是鄂州市大宅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資的”。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點是如何認(rèn)定大宅房地產(chǎn)公司與第三人程桂華間的房屋買賣合同效力的問題。首先，大宅房地產(chǎn)公司與程桂華存在借貸關(guān)系，程桂華于2014年11月出借50萬元資金的事實有銀行匯款憑證和借條予以證實；其次，2014年11月6日大宅房地產(chǎn)公司與程桂華簽訂的《商品房買賣合同》以及程桂華在公安機(jī)關(guān)的陳述，可知涉案房屋系為程桂華的債權(quán)提供擔(dān)保；第三，雖然法律未禁止以房抵債的行為，但以房抵債應(yīng)當(dāng)經(jīng)過借款本息結(jié)算，并具有明確的以房抵償?shù)囊馑急硎?，涉案商品房買賣合同系在借款當(dāng)天簽訂，事后大宅房地產(chǎn)公司與程桂華未就抵債事宜進(jìn)行過協(xié)商。綜上所述，大宅房地產(chǎn)公司與程桂華簽訂《商品房買賣合同》的真實意思表示就是為程桂華的債權(quán)提供擔(dān)保，而意思表示真實是民事法律行為有效的必備條件之一，故大宅房地產(chǎn)公司與程桂華以虛假的意思表示實施的“名為商品房買賣實為借貸擔(dān)?！钡拿袷路尚袨闊o效，即雙方簽訂的《商品房買賣合同》無效，因程桂華不是涉案房屋的購房人，房屋的備案登記賴以成立的基礎(chǔ)法律關(guān)系（商品房買賣合同關(guān)系）已喪失，故原告要求確認(rèn)大宅房地產(chǎn)公司與程桂華簽訂的《商品房買賣合同》無效以及協(xié)助辦理注銷備案登記手續(xù)的請求，依法予以支持。
原告查某某與被告大宅房地產(chǎn)公司于2013年12月8日簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，合法有效，原告查某某依約騰退房屋，被告大宅房地產(chǎn)公司則應(yīng)按合同約定履行還建義務(wù)；2015年10月，原、被告雙方重新對拆遷還建房屋進(jìn)行了約定即還建房屋為1405號，該行為亦沒有違反法律規(guī)定，故原告查某某對涉案房屋有優(yōu)先取得權(quán)，原告此項訴請，依法予以支持；其要求被告為其辦理房屋備案手續(xù)的請求，依法亦予以支持。待涉案房屋符合交付條件后，被告應(yīng)履行交付義務(wù)，故原告的該項請求，依法予以支持。至于逾期過渡費(fèi)，因被告未依約定交付原告涉案還建房屋，原告要求按照4.5元平方米月的標(biāo)準(zhǔn)從合同簽訂之日起計算，符合法律規(guī)定，原告訴狀時間為2016年4月27日，即過渡費(fèi)為11,886.84元（自2013年12月9日至2016年4月27日按每平方米4.5元／月的標(biāo)準(zhǔn)支付，面積94.34平方米），原告超出部分的訴訟請求，依法不予支持。經(jīng)本院審判委員會討論決定，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條，《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、被告大宅房地產(chǎn)公司與第三人程桂華簽訂的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓14樓1405號房屋的《商品房買賣合同》無效；雙方于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助辦理注銷上述房屋的備案登記手續(xù)。
二、原告查某某對被告大宅房地產(chǎn)公司開發(fā)的位于鄂州市文星路23號荔灣西側(cè)地塊住宅樓14樓1405號房屋享有優(yōu)先取得權(quán)；被告大宅房地產(chǎn)公司在上述房屋程桂華的備案登記注銷后立即協(xié)助將該房屋備案至原告查某某名下。
三、被告大宅房地產(chǎn)公司于本判決生效后十日內(nèi)一次性支付原告查某某逾期過渡費(fèi)11,886.84元。
四、被告大宅房地產(chǎn)公司待涉案房屋符合交付條件之日起三十日內(nèi)交付給原告查某某。
五、駁回原告查某某的其他訴訟請求。
本案受理費(fèi)1,550.00元，由被告大宅房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可自本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級人民法院。

審判長 ：李婷
審判員 ：梅良軍
審判員 ：周小娟