原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司，住所地黑龍江省佳木斯市郊區(qū)。
法定代表人馮某某，總經(jīng)理。
委托代理人王某某，該公司副經(jīng)理。
委托代理人徐甲，黑龍江界石律師事務所律師。
被告即反訴原告某石油分公司，住所地黑龍江省佳木斯市前進區(qū)。
負責人邱某某，經(jīng)理。
委托代理人黨東月，北京岳成律師事務所律師。

原告某成品油經(jīng)銷公司與被告某石油分公司租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月12日立案受理，依由審判員隋德鳴適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告的委托代理人王某某、徐甲，被告的委托代理人黨東月到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司訴（辯）稱：2010年11月18日，原、被告簽訂《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，約定原告所有的坐落于佳木斯市東風區(qū)（前進區(qū)）安慶街南段的加油站租賃給被告，租期20年，總租賃費為1060萬元，年租金53萬。合同履行期間原告可隨時出售加油站，被告在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)，同時原告依實際租期退還被告剩余租金，租賃合同自然解除?，F(xiàn)被告已支付6年(2010年11月18日至2016年11月17日)租金合計318萬元。2015年4月12日，原告與案外人達成《加油站買賣意向協(xié)議》，案外人以2900萬元購買該加油站，如被告愿以同等價格購買，原告退還案外人定金及利息。2015年4月14日及6月11日，原告兩次以律師函的形式告知被告限期行使優(yōu)先購買權(quán)，被告均未主張該權(quán)利。2015年8月3日，原告向哈爾濱市仲裁委員會申請仲裁，同年11月13日，該仲裁委員會作出【2015】哈仲裁字第252號裁決書，將原、被告之間租賃合同解除。2016年1月28日，原告函告被告遷出加油站，被告仍未遷出，故請求法院判令被告立即遷出加油站并依租賃合同返還原告租賃物。另原告可退還被告的剩余租金；關(guān)于被告主張的加油站改造費用，因被告改造時未告知并征得原告同意，故對與此相關(guān)費用應由被告自行承擔。
被告即反訴原告某石油分公司辯（訴）稱：2010年11月18日，原、被告簽訂租期20年的租賃合同后，投入1886487.10元對承租的加油站進行了改造（含購置設(shè)備675635.19元）。被告已依租賃合同支付原告6年租金3180000元（至2016年11月17日）。2015年11月13日，哈爾濱仲裁委員會作出【2015】哈仲裁字第252號裁決書，解除了雙方租賃合同。至此，請求法院判令原告依合同約定應返還被告的剩余期限的租金及加油站改造費用合計2162377.10元（含剩余租金275890元）。
原告即反訴被告某成品油經(jīng)銷公司為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》。欲證明原、被告租賃原告加油站的事實，該合同現(xiàn)已經(jīng)履行6年。
證據(jù)二、某石油分公司同三加油站營業(yè)執(zhí)照一份。欲證明被告承租原告的加油站后，已經(jīng)將加油站名稱變更為其的名下，該租賃合同已實際履行。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對上述證據(jù)一、二的真實性并無異議，但認為與本案無關(guān)聯(lián)。
本院經(jīng)審查認為：上述證據(jù)一、二形式合法，與認定本案相關(guān)事實存有關(guān)聯(lián)，故予以確認。
證據(jù)三、律師函二份、特快專遞及被告接收回執(zhí)（各二份）。欲證明原告依法通知被告同等價款條件下享有優(yōu)先購買加油站的權(quán)利，如被告逾期行使優(yōu)先權(quán)，原告將加油站出售案外人。
證據(jù)四、《加油站買賣意向協(xié)議》、《加油站轉(zhuǎn)讓合同》、匯款憑證各一份、收據(jù)兩份。欲證明因被告不行使優(yōu)先購買加油站的權(quán)力，原告將加油站出售給案外人了。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為上述證據(jù)三系復印件，不真實。證據(jù)四與本案無關(guān)。
本院經(jīng)審查認為：被告雖對該組證據(jù)真實性提出異議，但經(jīng)原告解釋，證據(jù)三原件在仲裁卷宗中保存，且上述證據(jù)三、四均可與哈爾濱市仲裁委員會作出【2015】哈仲裁字第252號裁決書所確認的相關(guān)事實相互印證，故對上述證據(jù)三、四，予以確認。
證據(jù)五、哈爾濱仲裁委員會做出【2015】哈仲裁字第252號裁決書。欲證明自2015年11月13日原、被告之間的《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》已經(jīng)解除，被告應從加油站遷出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為：真實性無異議，但該裁決書僅確認解除雙方租賃合同，并未要求被告遷出加油站?，F(xiàn)原告未返還剩余年限的租賃費及加油站改造等投入，被告無義務遷出加油站。
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)形式合法，與認定原、被告租賃合同解除及原告未行使對承租加油站的優(yōu)先購買賣權(quán)等相關(guān)事實存有關(guān)聯(lián)，故對此事實予以確認。
證據(jù)六、黑龍江界石律師事務所律師函一份。欲證明原告已通知從被告從加油站遷出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性、關(guān)聯(lián)性等均有異議，被告人員沒有接收過送達函。
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)形式合法，與認定本案相關(guān)事實存有關(guān)聯(lián)，故予以確認。
證據(jù)七、《佳木斯市億達加油站租賃合同》、【2014】前民商初字第16號佳木斯市前進區(qū)人民法院民事判決書、【2014】佳商終字第86號佳木斯市中級人民法院民事判決書、《協(xié)議書》各一份。欲證明與原告的加油站的情況一致的佳木斯市億達加油站（該億達加油站的租賃合同與原告的加油站租賃合同的條款是一致的，只是原告的租賃合同中多了仲裁條款），經(jīng)佳木斯市前進區(qū)人民法院和佳木斯市中級人民法院判決，解除了加油站租賃協(xié)議，被告依據(jù)判決書與億達加油站的權(quán)利人簽訂了合同解除后的善后協(xié)議，因原告的情況與億達加油站的情形一致，所以被告應從原告的加油站搬出。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為該組證據(jù)系復印件，不真實，且與本案無關(guān)。
本院經(jīng)審查認為：該組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，故不予確認。
證據(jù)八、哈爾濱仲裁委員會出具的郵政特快專遞接收證明4份。欲證明哈爾濱仲裁委員會做出【2015】哈仲裁字第252號裁決書，原被告都已經(jīng)接收，自2015年11月18日開始生效，被告至今未遷出原告有所有權(quán)的加油站。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認為非本案當事人簽收人。
本院經(jīng)審查認為：該證據(jù)系仲裁委員會出據(jù)的送達回執(zhí)證明，與認定本案租賃合同解除等事宜存有關(guān)聯(lián)，故予以確認。
證據(jù)九、原告的土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證各一份。欲證明原告對被告租賃的加油站所站用的土地及建筑物享有使用權(quán)及所有權(quán)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對該組證據(jù)的真實性無異議，但權(quán)證所有權(quán)人為王佳杰。
本院經(jīng)審查認為：上述證據(jù)形式合法，與認定本案相關(guān)事實存有關(guān)聯(lián)，故予以確認。
被告即反訴原告某石油分公司為支持其訴訟主張，提供證據(jù)如下：
證據(jù)一、《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》、哈爾濱仲裁委員會做出【2015】哈仲裁字第252號裁決書各一份。欲證明，1、租賃合同約定的租賃期限20年（自2010年11月18日起至2030年11月17日止），年租金53萬元；2、被告有權(quán)對加油站進行改造、重建、擴建。3、生效仲裁裁決僅解除原、被告簽訂的《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，合同解除后，原告應先返還剩余租金及加油站改造、擴建等費用。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為：上述證據(jù)真性無異議，僅能證實被告租用原告加油站及現(xiàn)租賃合同已解除的事實。另被告所謂的改造等費用，因其擅自改造、重建、擴建，未告知并征得原告（出租人）的同意，且依合同約定，對租賃物存在的安全隱患及形象改造應在原告允許的前提下由原告進行改造（被告不能私自進行改造），費用由被告承擔。故被告反訴相關(guān)的改造費用，不應由原告承擔。
本院經(jīng)審查認為：該組證據(jù)形式合法，與認定本案相關(guān)事實存有關(guān)聯(lián)，故予以確認，并可證實被告租用原告加油站的事實，現(xiàn)租賃合同已解除。
證據(jù)二、2011年2月22日房屋租賃費119萬元發(fā)票一張、2011年2月22日房屋租賃費40萬元發(fā)票一張；2013年11月12日房屋租賃費119萬元發(fā)票一張、2013年11月12日房屋租賃費40萬元發(fā)票一張。欲證明被告已經(jīng)向原告支付了2010年11月18日至2016年11月17日的租金318萬元。原告請求返還加油站前，應先行向被告退還剩余期間的租賃費。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告對上述證據(jù)真實性無異議，但被告應遷出加油站。
本院經(jīng)審查認為，對上述證據(jù)，予以確認。
證據(jù)三、被告與河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2012年8月15日簽訂的《建筑安裝工程承包合同》一份、黑龍江海隆工程造價咨詢有限公司于2013年12月19日出具的《佳木斯同三加油站改造工程審計報告》一份、河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2012年11月1日對佳木斯同三加油站改造向被告開具的數(shù)額為1,018,709.93元的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票一張、河北瑞鵬建筑裝飾工程有限公司于2013年12月23日對佳木斯同三加油站改造向被告開具的數(shù)額為192,141.98元的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票一張、被告對同三加油站改造支出造價咨詢費、設(shè)計費、監(jiān)理費、審計費發(fā)票8份。欲證明被告已對承租的同三加油站進行改造，支出工程款1,210,851.91元，支出造價咨詢費、設(shè)計費、監(jiān)理費、審計費143,566.25元。原告請求返還加油站前，應當給付被告上述款項。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為：對建筑安裝合同、審計報告、發(fā)票真實性及證明的問題均有異議。原、被告簽訂的租賃合同中約定加油站的改造應由原告完成，費用由被告承擔?，F(xiàn)被告未征得原告同意私自對加油站進行改造已構(gòu)成違約。原告所謂的改造費用與原告無關(guān)，另工程承包合同簽訂及付款均為中國石油化工黑龍江分公司，并非本案被告，故與本案無關(guān)聯(lián)。
本院經(jīng)審查認為：上述證據(jù)僅體顯案外人中國石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司對加油站內(nèi)的土建、暖通、給排水、工藝、電氣等項目進行了改造并支出1210851.91元。另支付工程造價咨詢費、設(shè)計費、監(jiān)理費、審計費143,566.25元，沒有證據(jù)體現(xiàn)上部費用由被告承擔的事實。綜上，該組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，故不予確認。
證據(jù)四、被告對同三加油站購置6臺加油機發(fā)票3張、被告為同三加油站購置柴油發(fā)電機、配電柜等設(shè)備發(fā)票15張。欲證明，1.被告為同三加油站購置6臺加油機支出157,572.64元；2.被告為同三加油站購置柴油發(fā)電機、配電柜等設(shè)備支出374,496.30元；原告對上述費用，應予返還。
經(jīng)庭審質(zhì)證，原告認為：上述證據(jù)不真實，購置上述物品也未征得原告同意，且原告當時將正在經(jīng)營的加油站租給被告，被告所謂購置的上述發(fā)電機、配電柜、加油機在原加油站內(nèi)均有配備。
本院經(jīng)審查認為：上述付款發(fā)票體現(xiàn)付款人均為案外人中國石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司，且原告對購置上述設(shè)備真實性提出異議，現(xiàn)被告亦未提供證據(jù)證明該筆費用已由被告帳目扣減，故對此組證據(jù)與本案無關(guān)聯(lián)，不予確認。
根據(jù)本院審查認定的證據(jù)，結(jié)合當事人陳述，本案基本事實如下：2010年11月18日，原、被告簽訂《某成品油經(jīng)銷公司（加油站）租賃合同》，該合同主要內(nèi)容約定如下，1、被告承租原告所有的坐落于佳木斯市東風區(qū)（前進區(qū)）安慶街南段的加油站（占地面積2400㎡、房屋面積約214㎡、罩棚面積約300㎡、加油機6臺、加油槍6支、油罐6個）、租期20年（2010年11月18日至2030年11月17日）、總租賃費為1060萬元，年租金53萬元；2、原告依被告要求對加油站進行安全隱患及形象改造，費用（105萬元）由被告依改造情況另行支付原告或直接支付施工方；3、租賃期間原告轉(zhuǎn)讓加油站的，被告同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，原告按實際租賃期間退還多收租金，租賃合同自然解除。合同簽訂后，雙方均依約履行至2012年8月，被告在未征得原告同意的情況下自行對承租加油站的土建、采暖、給排水、電氣等進行改建，并擅自更換了加油機和相關(guān)設(shè)備。2015年4月，原告與案外人達成《加油站買賣意向協(xié)議》，欲出售加油站及附屬設(shè)施（2900萬）。原告函告被告及時行使優(yōu)先購買的權(quán)利，被告至哈爾濱仲裁委員會仲裁期間明確表示同等條件下不行使對本案加油站的優(yōu)先購賣權(quán)。至此，哈爾濱仲裁委員會于2015年11月13日作出【2015】哈促裁字第252號裁決書，將原、被告之間的加油站租賃合同解除。該裁決書生效后被告仍占用加油站經(jīng)營至今。另查明，被告已支付原告租金3180000元（至2016年11月17日）。

本院認為：合同依法成立，受法律保護。依租賃合同約定，租賃期間原告出售加油站的，雙方租賃合同解除，原告應退還多收取租金。
本案原、被告之間租賃合同經(jīng)仲裁解除后，被告即應遷出加油站并依租賃合同約定物品明細向原告履行交付義務。同時，原告有義務返還多收取租金537260.25元（2015年11月13日至2016年11月17日）?，F(xiàn)合同解除后，被告仍占用加油站經(jīng)營至今，該占用期間可參照租金標準，由被告支付占用費，但被告反訴時在自主扣減部分占用費的基礎(chǔ)上主張返還租金275890元，不違反法律規(guī)定，應予支持。其余占用費（計至被告遷出日），原告可另行主張。
關(guān)于被告主張的改造費用，依租賃合同約定，對加油站改造應由原告進行，費用由被告承擔。現(xiàn)被告違反合同約定，擅自對加油站進行改造，原告對被告自行改造的項目及價款均不認可。在此情況下，被告亦未提供改造前后能夠進行實物對比的相關(guān)證據(jù)，故被告對此應承擔舉證不能的法律責任。綜上，對被告反訴所主張的改造費用，因證據(jù)不足，不予支持。
關(guān)于被告主張的工程造價咨詢費、設(shè)計費、監(jiān)理費、審計費等，被告僅出示付款單位均為案外人中國石油化工股份有限公司黑龍江石油分公司（非本案被告）的發(fā)票，無法證實上述費用發(fā)生與本案存有關(guān)聯(lián)（不能排除其他建設(shè)項目需要支出相關(guān)費用的可能），故被告該部反訴請求，證據(jù)不足，不予支持；
另被告所主張新購置設(shè)備（加油機、發(fā)電機等）的費用，因加油機、發(fā)電機、配電箱均為可拆解移動物品，考慮被告企業(yè)性質(zhì)，拆解移動后上述物品后對其使用價值影響不大，故被告可在遷出加油站時一并拆解遷出，但應恢復加油站的該部原狀（含使用功能）。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百三十四條、第一百四十二條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條、《中華人民共和國合同法》第八條、第九十二條、第九十三條、第九十七條、第九十八條、第二百二十三條之規(guī)定，判決如下：

被告某石油分公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)遷出位于佳木斯市東風區(qū)安慶街南段的加油站（占地面積2400㎡）并向原告某成品油經(jīng)銷公司交付加油站內(nèi)房屋（面積約214㎡）、罩棚（面積約300㎡）、加油機6臺、加油槍6支、油罐6個；
原告某成品油經(jīng)銷公司于本判決三十日內(nèi)返還被告某石油分公司剩余租金275890元；
駁回原、被告的其他訴訟請求。
案件受理費100元，由被告承擔；反訴費12050元，由原告承擔1537元，被告承擔10513元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省佳木斯市中級人民法院。

審判員　　隋德鳴

書記員：叢欣欣