上訴人（原審原告）柏某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，湖北省荊門市人。
委托代理人洪小樂，湖北新天律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
委托代理人胡道海，湖北新天律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審被告）荊門市吉某置業(yè)有限公司。
法定代表人陳廣國，該公司總經(jīng)理。
委托代理人姚青山，湖北法之星律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人柏某某因與被上訴人荊門市吉某置業(yè)有限公司（以下簡稱吉某公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人柏某某的委托代理人洪小樂、胡道海，被上訴人荊門市吉某置業(yè)有限公司的委托代理人姚青山到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明，2012年9月3日，柏某某欲購買吉某公司的商品房“御景天城”1410號房，欲與吉某公司簽訂商品房買賣合同，吉某公司的售樓部工作人員告訴柏某某，此房屋已被法院查封，暫時不能簽訂合同，即使與吉某簽訂書面合同，房管局的電子檔合同也不能簽訂，不能辦理備案登記。之后，柏某某仍欲購買，通過中國銀行為吉某公司匯款120000元，同天又通過工商銀行匯款54479元。2012年10月11日，吉某公司為柏某某開具收據(jù)，金額為174479元，收款事由注明“御景天城1410號購房款”。爾后，因不能簽訂合同，辦理預(yù)售登記，雙方發(fā)生爭議，柏某某于2013年8月1日訴至一審法院，請求：1、判決解除雙方簽訂的商品房買賣合同；2、判令吉某公司返還購房款174479元及從收款之日至起訴之日止按照銀行同類貸款利率支付柏某某利息25000元；3、判令吉某公司賠償柏某某損失62800元（125.6平方米＊500元=62800元）；4、本案訴訟費(fèi)用由吉某公司承擔(dān)。另查明，吉某公司開發(fā)的位于荊門市象山大道84號的御景天城（吉某大廈）1410號房已于2012年8月9日被荊門市東寶區(qū)人民法院查封。
原判認(rèn)為，關(guān)于本案的性質(zhì)問題，雙方成立的是買賣合同關(guān)系還是預(yù)約買賣合同關(guān)系。柏某某主張是買賣合同關(guān)系，應(yīng)承擔(dān)證明責(zé)任，現(xiàn)原告提交的收據(jù)是結(jié)算憑證，而結(jié)算憑證與現(xiàn)實的買賣交易行為之間并非必然的絕對的對應(yīng)關(guān)系，盡管結(jié)算憑證對買賣合同具有證明力，但其屬于證明買賣合同成立的間接證據(jù)，因此，如果一方當(dāng)事人僅有結(jié)算憑證，而缺乏其他證據(jù)證明存在買賣合同關(guān)系，且對方當(dāng)事人又不予認(rèn)可的，該結(jié)算憑證不足以證明買賣合同成立的事實。本案中，原告僅提交了結(jié)算憑證之收據(jù)欲證明買賣合同關(guān)系成立，依據(jù)不足。同時，吉某公司的收據(jù)注明該款為御景天城1410號的購房款，表明雙方均有簽訂商品房買賣合同的意思表示，已形成合意，雙方追求的是要簽訂正式的買賣合同，進(jìn)行預(yù)售備案登記。因涉案房屋被法院查封，雙方未能簽訂書面合同，因此，原告與被告之間形成的是預(yù)約買賣合同關(guān)系。故柏某某已支付給吉某公司的款項應(yīng)視為預(yù)付款，其要求解除的合同應(yīng)當(dāng)是預(yù)約買賣合同。預(yù)約買賣合同解除后，吉某公司應(yīng)依法返還柏某某預(yù)付的購房款。由于雙方?jīng)]有簽訂本約買賣合同的原因是被告的房屋被法院查封，而不是當(dāng)事人的違約行為，而這一原因雙方在訂立預(yù)約合同時均已明知，故被告沒有違反預(yù)約合同的談判義務(wù)，被告不應(yīng)承擔(dān)解除預(yù)約合同的違約責(zé)任。同時，原告主張的損失62800元是本約履行意義上的可得利益損失范疇，不是預(yù)約層面上的機(jī)會利益損失，故對原告主張被告承擔(dān)損失的訴訟請求，不予支持。一審法院遂依照《中華人民共和國合同法》第九十七條，《最高人民法院﹤關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋﹥》第一條第一款、第二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：1、被告荊門市吉某置業(yè)有限公司自本判決生效之日起五日內(nèi)返還原告柏某某預(yù)付購房款174479元；2、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)5334元，減半收取2667元，由原告負(fù)擔(dān)167元，被告負(fù)擔(dān)2500元。
本院經(jīng)審理查明，除原判認(rèn)定“2012年9月3日，吉某公司的售樓部工作人員告訴柏某某訴爭房屋已被法院查封”的事實無證據(jù)證實外，原判認(rèn)定其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。
本院另查明：
1、柏某某在一審?fù)徶嘘愂?，其?013年7月份左右從吉某公司售樓員秦雪蓮手中取得編號為0046271的商品房買賣合同復(fù)印件。同時，柏某某的委托代理人當(dāng)庭陳述，“編號為0046271的商品房買賣合同復(fù)印件由吉某公司售樓員秦雪蓮提供，柏某某并未持有該合同原件，而且售樓員秦雪蓮在其與柏某某簽訂合同及柏某某交款時，對御景天城1410號房屋已被東寶區(qū)人民法院查封的事實不知情，柏某某也不知情”；
2、吉某公司的委托代理人二審當(dāng)庭陳述，“編號為0046271的商品房買賣合同復(fù)印件所對應(yīng)的原件應(yīng)該在吉某公司處”；
3、一審中柏某某提交的證據(jù)編號為0046271的商品房買賣合同復(fù)印件顯示，在合同尾部“買受人”一欄處有柏某某的簽名，簽署時間為“2012年9月17日”。合同尾部“出賣人”一欄空白，無吉某公司的簽章，亦無吉某公司法定代表人或委托代理人的簽字。同時，該合同復(fù)印件第6頁記載的商品房交付期限為“2012年2月28日前”，該日期早于“2012年9月17日”。該合同復(fù)印件第六條約定的訴爭商品房總價款為587557元；
4、2013年8月8日，荊門市房地產(chǎn)市場管理處向荊門市東寶區(qū)人民法院出具《情況說明》，主要內(nèi)容為：“你院委托我處查詢象山大道84號御景天城1410號房屋備案登記情況，經(jīng)查，該房屋已于2012年8月9日被東寶區(qū)人民法院查封，未辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)”。

本院認(rèn)為，本案當(dāng)事人上訴爭議的焦點在于：柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經(jīng)成立以及吉某公司在本案中是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
一、關(guān)于柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同是否已經(jīng)成立的問題。
柏某某認(rèn)為，其與吉某公司已于2012年9月17日簽訂了編號為0046271號的商品房買賣合同，該合同對買賣標(biāo)的物、單價、總價及付款方式、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定。吉某公司認(rèn)為，其未與柏某某簽訂過商品房買賣合同，雙方僅于2012年9月3日就訴爭1410號商品房口頭達(dá)成購房意向性協(xié)議。
本院認(rèn)為，柏某某與吉某公司之間的商品房買賣合同未成立。理由：
1、《中華人民共和國合同法》第十條中規(guī)定，“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式”。第三十二條規(guī)定，“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時合同成立”。同時，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條中規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十八條中規(guī)定，“商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同”。本案中，柏某某舉證的編號為0046271號的商品房買賣合同復(fù)印件尾部“出賣人”一欄空白，無吉某公司的簽章，亦無吉某公司法定代表人或委托代理人的簽字。且吉某公司在本案中亦否認(rèn)其與柏某某簽訂過書面形式的商品房買賣合同。據(jù)此，編號為0046271號的商品房買賣合同復(fù)印件不能證明柏某某與吉某公司簽訂的書面形式的商品房買賣合同已經(jīng)成立；
2、《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”。該法第三十七條規(guī)定，“采用書面形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方履行主要義務(wù)，對方接受的該合同成立”。本案中，柏某某舉出2012年10月11日的收款收據(jù)來證明其與吉某公司之間成立事實上的商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)查明的事實，該收款收據(jù)所涉及的174479元款項系2012年9月3日由柏某某分兩筆以轉(zhuǎn)賬方式匯入吉某公司賬戶，柏某某的轉(zhuǎn)賬付款行為發(fā)生在2012年9月17日前，且柏某某已經(jīng)支付的款項174479元僅占雙方當(dāng)事人于2012年9月3日口頭商定的商品房總價款587557元的30%，柏某某的付款行為不構(gòu)成已經(jīng)“履行了主要合同義務(wù)”。柏某某認(rèn)為其與吉某公司之間成立了事實上的商品房買賣合同的證據(jù)不足。
二、關(guān)于吉某公司在本案中是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的問題。
經(jīng)查明，柏某某在一審中起訴認(rèn)為，吉某公司“一房二賣”的行為有違誠實信用原則，且采用欺騙的手段與之重復(fù)簽訂合同，給其造成一定的經(jīng)濟(jì)損失，致其無法實現(xiàn)買房居住的目的，故吉某公司應(yīng)返還購房款并按照銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，并按房屋市場溢價每平方米500元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其經(jīng)濟(jì)損失62800元。吉某公司認(rèn)為，其與柏某某之間僅存在口頭商品房買賣意向性協(xié)議，未成立正式商品房買賣合同，在雙方協(xié)商買賣商品房事宜過程中，吉某公司并未隱瞞真實情況，不存在締約過失責(zé)任，對柏某某預(yù)付的購房款，吉某公司可以隨時退還，但吉某公司不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任。
本院認(rèn)為，合同成立并生效是合同法上的責(zé)任得以成立的前提。合同訂立過程中的洽商階段可產(chǎn)生先合同義務(wù)及締約過失責(zé)任。合同成立但歸于無效或被撤銷時可產(chǎn)生締約過失責(zé)任；合同成立并有效，當(dāng)事人違約時產(chǎn)生違約責(zé)任。本案中，雙方當(dāng)事人均有買賣訴爭商品房的意愿，且就此開展了訂立商品房買賣合同的洽商活動，但最終在雙方當(dāng)事人間，正式的商品房買賣合同未成立，僅成立了口頭的商品房買賣意向性協(xié)議。本案中，柏某某未舉證證實，在其與吉某公司洽商買賣訴爭商品房期間，吉某公司存在將訴爭商品房“一房二賣”及故意向其隱瞞訴爭商品房已被法院查封的事實的欺詐行為存在。同時，雙方當(dāng)事人之間的商品房買賣合同并未成立，柏某某要求吉某公司承擔(dān)違約責(zé)任的合同基礎(chǔ)不存在，故原判駁回柏某某要求吉某公司按房價市場溢價每平方米500元的標(biāo)準(zhǔn)賠償其損失62800元的訴訟請求并無不當(dāng)。
另外，柏某某起訴要求吉某公司按銀行同類貸款利率賠償其利息損失25000元，因吉某公司在本案中無需承擔(dān)違約責(zé)任，原判駁回柏某某的該項訴訟請求，并無不當(dāng)。但鑒于柏某某已向吉某公司賬戶匯入174479元的預(yù)付購房款，該款項必然產(chǎn)生法定孳息，而吉某公司亦無正當(dāng)理由應(yīng)獲取該孳息。根據(jù)公平及誠實信用原則，吉某公司除應(yīng)向柏某某退付174479元的預(yù)付購房款外，還應(yīng)返還自2012年9月3日起至其實際向柏某某退付174479元之日止該筆預(yù)付購房款所產(chǎn)生的法定孳息，該法定孳息以中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算孳息總額為宜。
綜上所述，原判認(rèn)定基本事實清楚，但實體處理不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第四條，《中華人民共和國合同法》第十條、第三十六條、第三十七條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

一、維持荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第一項，即“荊門市吉某置業(yè)有限公司自本判決生效之日起五日內(nèi)返還柏某某預(yù)付購房款174479元”；
二、撤銷荊門市東寶區(qū)人民法院（2013）鄂東寶民二初字第00258號民事判決第二項，即“駁回柏某某的其他訴訟請求”；
三、荊門市吉某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起五日內(nèi)向柏某某支付預(yù)付購房款所產(chǎn)生的法定孳息（計算孳息的本金為174479元，計算孳息的期間為自2012年9月3日起至吉某公司向柏某某實際退付174479元之日止，按中國人民銀行公布的同期活期存款利率計算）；
四、駁回柏某某的其他訴訟請求。
如荊門市吉某置業(yè)有限公司未按本判決指定的期間履行金錢給付義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費(fèi)5334元，減半收取2667元，由柏某某負(fù)擔(dān)167元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2500元；二審案件受理費(fèi)2667元，由柏某某負(fù)擔(dān)1667元，由荊門市吉某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)1000元。
本判決為終審判決。

審　判　長　　向華波 代理審判員　　王　冉 代理審判員　　邱　泉

書記員：曾靖