上訴人（原審被告、反訴原告）：棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：棗強(qiáng)縣建設(shè)北路東側(cè)。法定代表人：賴世沛，總經(jīng)理。委托訴訟代理人：李道真，河北晨虹律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告、反訴被告）：崔東陽，男，1991年11月24日出生，漢族，現(xiàn)住棗強(qiáng)縣。委托訴訟代理人：尹虎生，河北暢杰律師事務(wù)所律師。

鴻基公司上訴請求：1.撤銷棗強(qiáng)縣人民法院（2017）冀1121民初1536號民事判決書，駁回崔東陽的訴訟請求，支持上訴人的反訴請求；2.一、二審訴訟費(fèi)用由崔東陽承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、原審法院對上訴人與被上訴人約定的合同條款予以變更是錯誤的。1.2013年11月1日，上訴人與被上訴人簽訂《商品房買賣合同》，其中第六條付款方式及期限約定，已付房款14萬元，剩余房款20萬元為銀行貸款，這一事實(shí)被上訴人在起訴狀及原審?fù)忓枰哉J(rèn)可。該約定是在雙方自愿、平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的房屋買賣合同，根據(jù)民法的本意約定優(yōu)于法定、意定大于法定，與此同時，原審法院在查明被上訴人于2014年3月17日在銀行系統(tǒng)的誠信問題未能辦理銀行貸款手續(xù)的情況下，以“剩余房款20萬元以現(xiàn)金的方式交納更符合被告實(shí)現(xiàn)出賣房屋的根本目的和利益”為由，對上訴人與被上訴人的合同予以變更。另，根據(jù)我國《合同法》第六十一條之規(guī)定，在約定不明的情形下，仍按合同有關(guān)條款履行。而本案是在雙方約定明確的情況下，原審法院對上訴人與被上訴人約定的合同條款變更顯然是錯誤的。2.上訴人與被上訴人均為經(jīng)濟(jì)市場的主體，均應(yīng)當(dāng)按照市場規(guī)則維護(hù)正常的經(jīng)濟(jì)秩序。因被上訴人的誠信問題未能辦理按揭貸款手續(xù)，是對被上訴人在參與市場活動過程中的負(fù)面評價，不能以庭審中被上訴人愿意交納剩余房款為理由支持被上訴人的訴訟請求，以此將嚴(yán)重?fù)p害上訴人的利益，將導(dǎo)致上訴人與若干不遵守市場規(guī)則的市場主體簽訂房屋買賣合同，以至于上訴人的房地產(chǎn)經(jīng)營面臨不確定性，最終導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場面臨無序狀態(tài)，違反我國《民法通則》、《民法總則》的自愿、平等、公平、誠實(shí)信用、秉持誠實(shí)、恪守承諾等原則。原審法院的判決顯然是錯誤的。二、1.原審法院適用法律錯誤。根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》的約定，被上訴人于2013年購買的商品房，按揭貸款手續(xù)按照正常程序應(yīng)當(dāng)辦理完畢，被反訴人剩余的20萬元以銀行貸款方式付款已經(jīng)逾期，出賣人有權(quán)解除合同。買受人繼續(xù)履行合同的前提是“經(jīng)出賣人同意”，而原審法院以合同中沒有約定辦理銀行按揭貸款的期限，也沒有約定若銀行貸款無法辦理時的其他補(bǔ)救措施，雙方對剩余房款如何交付沒有達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議，剩余房款是采取銀行貸款的方式還是選擇現(xiàn)金交納的方式均能實(shí)現(xiàn)合同目的為由，支持被上訴人的請求，顯然是錯誤的。2.原審法院適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款之規(guī)定，致使上訴人解除權(quán)消滅是錯誤的。該條款是針對違約方催告守約方（解除權(quán)人）行使解除的情況，行使解除權(quán)的期限才是3個月，在違約方?jīng)]有催告守約方（解除權(quán)人）行使解除的情況下，解除權(quán)人可以在解除權(quán)發(fā)生之日起1年之內(nèi)行使解除權(quán)。具體到本案，因被上訴人誠信原因不能辦理按揭貸款手續(xù)，導(dǎo)致延期支付購房款，催告的義務(wù)人是本案的被上訴人，合同的守約方是上訴人。原審法院在適用法律主體顛倒的情況下，對上訴人要求解除合同的訴訟請求予以剝奪，屬于適用法律錯誤。三、原審法院對上訴人要求解除合同并賠償違約金的反訴請求不予支持是錯誤的。因被上訴人原因未能按照合同約定履行，其過錯方為被上訴人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條規(guī)定，上訴人有權(quán)要求解除合同并賠償損失。崔東陽答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，鴻基公司的上訴理由不成立。請求駁回上訴，維持原判。崔東陽向一審法院起訴請求：1.鴻基公司履行交房義務(wù)；2.鴻基公司承擔(dān)逾期交房違約金56100元（截止至2017年8月31日，以后的違約金另行計(jì)算）；3.訴訟費(fèi)用由鴻基公司承擔(dān)。鴻基公司向一審法院反訴請求：1.解除鴻基公司與崔東陽2013年11月1日簽訂的《商品房買賣合同》；2.判令崔東陽支付鴻基公司違約金2萬元。一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年11月1日，崔東陽與鴻基公司簽訂《商品房買賣合同》，該商品房位于鴻基嘉園2號樓2單元2004號，建筑面積111.55平米，其中套內(nèi)建筑面積89.80平方米。崔東陽已付房款14萬元，剩余房款20萬元約定為銀行貸款。雙方約定，鴻基公司應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付崔東陽使用。因崔東陽2014年3月17日在工商銀行系統(tǒng)的誠信問題未能辦理銀行貸款手續(xù)，之后，崔東陽父親崔洪軍代表崔東陽曾與鴻基公司相關(guān)工作人員協(xié)商過剩余房款的交納問題。一審法院認(rèn)為，崔東陽與鴻基公司之間簽訂的《商品房買賣合同》不違背國家法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)。一、本訴部分，關(guān)于崔東陽要求鴻基公司履行交房義務(wù)并承擔(dān)違約金的問題。商品房買賣合同中，買受人履行交付購房款的義務(wù)、出賣人履行交付房屋的義務(wù)是商品房買賣合同中買賣雙方履行的主要合同義務(wù)。本案中，房屋總價款為34萬元，崔東陽將首付款14萬元交付鴻基公司后，根據(jù)雙方的合同約定，剩余20萬元為銀行按揭貸款，但合同中沒有約定辦理銀行貸款的期限，也沒有約定若銀行貸款無法辦理時的其他補(bǔ)救措施。雖崔東陽曾與鴻基公司工作人員協(xié)商過剩余房款的交納問題，但雙方對剩余房款如何交付沒有達(dá)成書面補(bǔ)充協(xié)議，但剩余房款是采取銀行貸款的方式還是選擇現(xiàn)金交納的方式，均能實(shí)現(xiàn)鴻基公司出賣房屋的根本目的，即獲得售房款。崔東陽主張剩余房款20萬元以現(xiàn)金的方式交納更符合鴻基公司實(shí)現(xiàn)出賣房屋的根本目的和利益，更快的實(shí)現(xiàn)資金回籠到位。一般商品房買賣合同中，買受人支付價款的義務(wù)在先，出賣人交付房屋的義務(wù)在后，故本案崔東陽要求鴻基公司履行交付房屋的義務(wù)時，應(yīng)先將剩余購房款20萬元交付鴻基公司。因崔東陽沒有交足購房款，所以其要求鴻基公司承擔(dān)逾期交房違約金56100元證據(jù)不足，不予支持。二、反訴部分，關(guān)于鴻基公司要求解除與崔東陽簽訂的《商品房買賣合同》并要求承擔(dān)違約金2萬元的問題。首先，鴻基公司提交的證據(jù)二中顯示崔東陽在工商銀行系統(tǒng)的誠信問題即透支時間為2014年3月17日，至鴻基公司提起反訴之日即2017年9月25日已達(dá)三年半之久，鴻基公司在知道崔東陽無法辦理銀行貸款的情況下，沒有在一年內(nèi)提出解除合同，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款的規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！惫束櫥疽蠼獬贤殉^法定的除斥期間,解除權(quán)消滅。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！敝?guī)定，鴻基公司沒有催告崔東陽在合理期限內(nèi)交付剩余房款，而崔東陽一直積極與鴻基公司的工作人員聯(lián)系交款事宜，雖沒有達(dá)成一致意向，但能表明崔東陽并沒有不履行交付房款的義務(wù)，崔東陽當(dāng)庭表示剩余房款20萬元可以以現(xiàn)金的方式交納，更符合鴻基公司實(shí)現(xiàn)合同目的，崔東陽沒有根本違約，鴻基公司可以實(shí)現(xiàn)合同目的。故，鴻基公司要求解除與崔東陽于2013年11月1日簽訂的《商品房買賣合同》并要求崔東陽支付2萬元違約金之請求，無事實(shí)與法律依據(jù)，證據(jù)明顯不足，不予支持。綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第一百三十條、第一百五十九條、第一百六十一條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：一、原告（反訴被告）崔東陽于判決生效之日起五日內(nèi)給付被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司剩余購房款200000元；二、被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到購房款后五日內(nèi)向原告（反訴被告）崔東陽交付鴻基嘉園2號樓2單元2004號房屋；三、駁回原告（反訴被告）崔東陽的其他訴訟請求；四、駁回被告（反訴原告）棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求解除與原告（反訴被告）崔東陽于2013年11月1日簽訂的商品房買賣合同及要求原告（反訴被告）崔東陽支付20000元違約金的反訴請求。案件受理費(fèi)5142元，適用簡易程序減半收取2571元，由原告（反訴被告）崔東陽負(fù)擔(dān)，反訴費(fèi)150元由被告(反訴原告)棗強(qiáng)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本院查明的事實(shí)與一審相同。
上訴人棗強(qiáng)縣鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鴻基公司）因與被上訴人崔東陽買賣合同糾紛一案，不服河北省棗強(qiáng)縣人民法院（2017）冀1121民初1536號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年11月22日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為，雖然崔東陽因個人征信有不良記錄造成無法辦理按揭貸款，但其知曉該情況后一直與鴻基公司協(xié)商剩余房款的支付事宜，并表示愿意以現(xiàn)金方式支付剩余20萬元的房款，雙方簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。鴻基公司要求解除合同并由崔東陽向其支付違約金的理由是因崔東陽的原因未能簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，導(dǎo)致雙方簽訂的《商品房買賣合同》不能繼續(xù)履行，但崔東陽辦理按揭貸款的目的是向鴻基公司交納剩余購房款，在確定無法辦理按揭貸款后，崔東陽表示以現(xiàn)金方式交納剩余購房款，雙方簽訂的《商品房買賣合同》并非不能繼續(xù)履行。至于鴻基公司主張的逾期付款違約金問題，雖然雙方簽訂的《商品房買賣合同》有逾期付款違約金的約定，但該合同并未約定剩余房款的交納時間，鴻基公司主張崔東陽支付逾期付款違約金無事實(shí)依據(jù)。綜上所述，棗強(qiáng)縣鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的上訴請求不能成立，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)4450元，由上訴人棗強(qiáng)縣鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

審判長　　李希平
審判員　　張寶芳
審判員　　倪慶華

書記員：齊琪