原告：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：許玉淼，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：解曉晨，上海天之健律師事務(wù)所律師。
　　被告：上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：鄭建武，董事長。
　　委托訴訟代理人：鄭建勇，男。
　　委托訴訟代理人：韓霜，女。
　　原告林某某與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司(以下簡稱“昂然公司”)房屋買賣合同糾紛一案，本院于2020年2月10日立案后，依法適用簡易程序，于2020年4月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告林某某的委托訴訟代理人許玉淼，被告昂然公司的委托訴訟代理人鄭建勇、韓霜均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告林某某向本院提出訴訟請求：一、判令原告與被告于2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；二、判令被告退還原告支付的轉(zhuǎn)讓款900,000元，并承擔(dān)自2015年4月11日至實(shí)際歸還轉(zhuǎn)讓款期間的利息199,287.50元[(1)以本金900,000元為基數(shù)，按中國人民銀行同期年貸款利率4.75%計(jì)算，自2015年4月11日至2019年8月19日，計(jì)186,318.75元；(2)以本金900,000元為基數(shù)，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率4.15%計(jì)算，自2019年8月20日至實(shí)際清償之日止，暫計(jì)至2019年12月24日計(jì)4個(gè)月5天，計(jì)12,968.75元]；三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。審理中，原告變更第一項(xiàng)訴訟請求為：判令原告與被告于2015年4月10日簽署的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年7月30日解除。事實(shí)和理由：2015年4月10日，原、被告簽訂《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：原告支付被告900,000元，被告將位于上海市松江區(qū)滬松公路XXX號(hào)閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場S3區(qū)D3號(hào)建筑面積為90平方米的營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告。同時(shí)，被告將該市場內(nèi)38-101室建筑面積為50平方米的配套用房提供給原告使用。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限自2015年6月1日至2027年1月18日，屆時(shí)自動(dòng)延長至2046年9月8日止。原告當(dāng)日依約一次性付清轉(zhuǎn)讓款900,000元，此后原告進(jìn)場經(jīng)營。2017年7月初，被告向原告等市場內(nèi)所有商戶發(fā)出通知，市場被上海市松江區(qū)規(guī)劃與土地管理局責(zé)令停業(yè)而全部關(guān)閉，但被告卻拒不退還原告支付的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。為維護(hù)合法權(quán)益，原告訴至法院，要求判如所請。
　　被告昂然公司辯稱，《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，涉案市場目前已經(jīng)可以繼續(xù)經(jīng)營，故不同意解除二份《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。若法院認(rèn)定應(yīng)當(dāng)解除，退款應(yīng)扣除使用年限。因涉案市場關(guān)閉是不可抗力導(dǎo)致，故也不同意支付轉(zhuǎn)讓款利息。
　　本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年4月10日，原、被告簽訂二份《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。其中，一份協(xié)議約定：被告將本區(qū)滬松公路XXX號(hào)閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場建筑面積為90平方米的S3區(qū)-D3號(hào)營業(yè)房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告；同時(shí)，被告將上述市場內(nèi)建筑面積為50平方米的38-101室配套用房提供給原告使用。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為自2015年6月1日至2027年1月18日止(屆時(shí)本協(xié)議應(yīng)延長20年，自2027年1月19日至2046年9月8日止)；配套用房的使用期限同前述轉(zhuǎn)讓期限；若在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月18日內(nèi)，因市政規(guī)劃變更、動(dòng)拆遷和其他政府原因?qū)е卤緟f(xié)議無法履行或終止的，政府有關(guān)部門給予被告的補(bǔ)償中，與營業(yè)房和配套用房相應(yīng)的補(bǔ)償歸原告所有(相應(yīng)土地部分的補(bǔ)償除外)，屆時(shí)被告已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還；在轉(zhuǎn)讓期限的2037年1月19日至2046年9月8日內(nèi)，如遇前述情況，不予補(bǔ)償，屆時(shí)被告已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還。以上附有配套用房的營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的總額為900,000元，于本協(xié)議簽訂時(shí)一次性全額付清。原告的權(quán)利和義務(wù)為：……4.如今后該營業(yè)房和配套用房能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，則被告在取得產(chǎn)權(quán)證過程中應(yīng)交納的與該營業(yè)房和配套用房相關(guān)的土地成本等稅、費(fèi)，由原告承擔(dān)；該營業(yè)房和配套用房由被告過戶給原告的相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用由雙方按政府有關(guān)規(guī)定辦理和承擔(dān)。如原告需暫停經(jīng)營的，應(yīng)提前60天書面通知被告并委托被告或被告委托的公司統(tǒng)一對(duì)外進(jìn)行招租。若原告系出于投資目的受讓營業(yè)房使用權(quán)的，原告應(yīng)于簽署本協(xié)議時(shí)書面委托被告或被告指定的公司統(tǒng)一對(duì)外招租，租金按屆時(shí)閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，并交給原告。原告同意承接被告或被告指定的公司與第三方簽署的與使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的合同下的全部權(quán)利義務(wù)。原告在經(jīng)營過程中，需向第三方再行轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，應(yīng)向被告書面遞交申請，并至被告或被告指定的公司處辦理再轉(zhuǎn)讓相關(guān)的登記手續(xù)，及支付閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場管理規(guī)定要求的手續(xù)費(fèi)，即再轉(zhuǎn)讓費(fèi)與本次轉(zhuǎn)讓費(fèi)的溢價(jià)部分的10%。本協(xié)議終止后30日內(nèi)，原告應(yīng)結(jié)清費(fèi)用并將營業(yè)房和配套用房清理干凈后返還被告，屆時(shí)原告的人員和物品應(yīng)同時(shí)搬離。自本協(xié)議終止后的第31日起，被告有權(quán)自行處理營業(yè)房和配套用房及其內(nèi)部遺留物品。違約責(zé)任為任何一方違反本協(xié)議的約定，經(jīng)對(duì)方催告后30日內(nèi)仍未糾正的，對(duì)方有權(quán)解除協(xié)議；本協(xié)議因一方過錯(cuò)被提前終止的，過錯(cuò)方應(yīng)向?qū)Ψ劫r償所造成的一切損失。免責(zé)條款為因不可抗力因素，致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行的，本協(xié)議即自動(dòng)終止，雙方均無需向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任；被告已收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不予退還，未收取的轉(zhuǎn)讓費(fèi)不再收取。該協(xié)議另對(duì)其他相關(guān)事宜作了約定。另一份協(xié)議約定：被告將上述營業(yè)房和配套用房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓期限為按國家法律規(guī)定的最高年限為二十年，自2027年1月18日至2046年9月8日止。本協(xié)議是2015年4月10日雙方簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的延續(xù)，自2027年1月18日至2046年9月8日期間生效。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　2015年4月10日，案外人上海閩臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場經(jīng)營管理有限公司(以下簡稱“閩臺(tái)公司”)出具收據(jù)一份，載明收到原告S3區(qū)D3(38-101)租金900,000元，收款方式為刷卡。
　　同日，原、被告另簽訂二份《委托協(xié)議書》，其中，一份協(xié)議約定：原告將上述協(xié)議項(xiàng)下的營業(yè)房S3區(qū)-D3全權(quán)委托被告代為招商、經(jīng)營管理。委托期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止。被告享有自主經(jīng)營管理及獲得收益的權(quán)利，原告只享有被告支付原告租金的收益權(quán)而無權(quán)參與被告的經(jīng)營管理。被告應(yīng)于每年12月1日前向原告支付當(dāng)年度的租金，租金價(jià)格為被告市場內(nèi)統(tǒng)一租金價(jià)格(被告市場內(nèi)統(tǒng)一租金價(jià)格為單個(gè)營業(yè)房及相關(guān)配套用房的租金、管理費(fèi)及衛(wèi)生費(fèi)的總和)的86%，原告無需為收取被告支付的租金另行辦理任何手續(xù)。若有一方在委托期限內(nèi)提前解除本委托協(xié)議的，須約定在自然年度末即12月31日，且需向守約方賠償相當(dāng)于剩余期限租金金額的違約金。賠償租金的計(jì)算方式為：剩余期限年數(shù)乘以當(dāng)年度租金標(biāo)準(zhǔn)。另一份協(xié)議約定：原告將上述協(xié)議項(xiàng)下的配套用房38-101全權(quán)委托被告代為招商、經(jīng)營管理。委托期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止。該協(xié)議的其他約定內(nèi)容與前一份協(xié)議一致。
　　另查明，上述營業(yè)房及配套用房所在地塊的登記使用權(quán)人為上海種子繁育中心(以下簡稱“繁育中心”)。被告(曾用名上海天問農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司)基于其與上海種業(yè)(集團(tuán))有限公司(以下簡稱“種業(yè)集團(tuán)”)簽訂一系列協(xié)議的方式取得對(duì)涉案房屋的相關(guān)權(quán)利。涉案房屋的建造取得了相關(guān)的建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可。涉案批發(fā)市場(即上海國際食品城)的建立得到了相關(guān)單位的批復(fù)同意。
　　2017年7月11日，上海市松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局向繁育中心、種業(yè)集團(tuán)作出松規(guī)土(2017)302號(hào)《關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號(hào)土地的函》。該函載明：滬松公路XXX號(hào)地塊批準(zhǔn)用途為農(nóng)業(yè)服務(wù)，土地權(quán)屬為國有劃撥。2004年始，繁育中心的上級(jí)公司種業(yè)集團(tuán)未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)出租上述劃撥土地?，F(xiàn)該地塊已建成上海國際食品城，用于商業(yè)經(jīng)營和人員居住。上述行為違反了相關(guān)法律規(guī)定，現(xiàn)要求立即暫停出租上述地塊，收回該地塊實(shí)際使用權(quán)，同時(shí)停止該地塊內(nèi)的商業(yè)運(yùn)營，恢復(fù)約定用途使用該地塊等。
　　2017年7月始，相關(guān)職能部門通告關(guān)閉上述食品城，并于同年8月10日實(shí)際關(guān)閉上述食品城。
　　2019年12月12日，上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)人民政府向被告作出松泗府〔2019〕223號(hào)《關(guān)于推進(jìn)“上海國際食品產(chǎn)業(yè)園”建設(shè)的意見》。該意見載明：同意位于泗涇鎮(zhèn)滬松公路XXX號(hào)地塊進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)為上海國際食品產(chǎn)業(yè)園的方案。
　　2020年3月1日，被告與案外人閩臺(tái)公司共同制作《通知》一份，該通知載明了政府對(duì)上海國際食品產(chǎn)業(yè)園的六點(diǎn)要求，其中第三點(diǎn)為：園區(qū)入駐的商戶必須是企業(yè)，經(jīng)營面積原則上不低于三個(gè)店鋪，并且具有一個(gè)以上產(chǎn)品的上海市一、二及代理權(quán)。被告開始對(duì)園區(qū)進(jìn)行全面改造裝修，計(jì)劃于2020年10月18日起試營業(yè)，該通知還載明了對(duì)長租戶的店鋪管理和公寓管理辦法，同時(shí)通知“長租業(yè)主”于2020年5月1日至5月31日到公司物業(yè)部簽訂委托協(xié)議及手續(xù)。
　　訴訟過程中，原告向本院明確，其接到市場要關(guān)閉的通知后于2017年7月底搬離。被告向本院明確，被告與閩臺(tái)公司是同一個(gè)老板，被告是投資公司，閩臺(tái)公司是管理公司，原告支付款項(xiàng)被告已收到。原、被告雙方一致確認(rèn)雙方簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系以租代售，實(shí)際是買賣合同。原告購買上述營業(yè)房后，即委托被告經(jīng)營，被告遂將涉案營業(yè)房及配套住宅出租給案外人。該市場關(guān)閉后，案外人于2017年8月10日搬離。因雙方多次就轉(zhuǎn)讓款問題協(xié)商未果，原告曾于2017年向本院起訴被告，要求確認(rèn)合同無效并退還購房款，后因故撤訴在案，但原告在本次訴訟前未向被告發(fā)過解除通知書。此外，原、被告對(duì)合同解除時(shí)間達(dá)成一致意見,同意雙方簽訂的合同于2017年8月10日解除；雙方并一致確認(rèn)雙方?jīng)]有辦理交接，鑰匙在被告處。
　　以上事實(shí)，由《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、收據(jù)、《委托協(xié)議書》、《關(guān)于暫停出租并收回滬松公路XXX號(hào)土地的函》及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)證明，本院予以確認(rèn)。
　　本院認(rèn)為，根據(jù)雙方簽訂的《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的性質(zhì)看，本院認(rèn)為該協(xié)議性質(zhì)為房屋買賣合同，故本案案由應(yīng)為房屋買賣合同糾紛。該《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不存在無效情形。雖然涉案房屋所占土地系劃撥的農(nóng)業(yè)服務(wù)用地，但該房屋系合法建造，并無相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)該類房屋的買賣行為作出效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，故該協(xié)議應(yīng)為有效。本案的合同在履行過程中遭遇職能部門開展整治活動(dòng)，且相關(guān)部門及被告均采取了封閉措施至今已逾兩年，導(dǎo)致系爭合同客觀上早已難以繼續(xù)履行，在此情況下，原告行使合同解除權(quán)并無不妥，本院予以準(zhǔn)許。被告現(xiàn)仍以“市場改造后可以正常使用”作為抗辯，顯無事實(shí)依據(jù)，且繼續(xù)經(jīng)營的條件甚為苛刻，故對(duì)于被告該項(xiàng)辯稱意見，本院不能認(rèn)同。雙方已就合同解除日期達(dá)成一致意見，本院確認(rèn)雙方的合同于2017年8月10日予以解除。關(guān)于涉案商鋪、住宅的返還時(shí)間，雙方一致確認(rèn)涉案商鋪及配套住宅所在的市場于2017年8月10日整體關(guān)閉，此前涉案商鋪及配套住宅也始終由被告經(jīng)營管理，因此可視為2017年8月10日被告已經(jīng)收回并控制涉案商鋪及住宅。
　　關(guān)于合同解除的后果處理問題，根據(jù)原告方的訴訟請求，本院逐一陳述。其一，原告要求退還剩余購房款并無不妥，本院予以支持，但根據(jù)原告占有使用涉案房屋的年限，本院認(rèn)為金額應(yīng)為833,014元。其二，原告要求被告支付相應(yīng)的利息損失，原告的主張雖無不妥，但其主張的起算時(shí)間明顯缺乏依據(jù)，本院綜合案情認(rèn)為應(yīng)從合同解除之次日即2017年8月11日起算為宜。原告其余計(jì)算方式并無不當(dāng)，本院予以支持。
　　依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十條第一項(xiàng)、《中華人民共和國民事訴訟法》第五十一條的規(guī)定，判決如下：
　　一、確認(rèn)原告林某某與被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于2015年4月10日簽訂的二份《營業(yè)房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》于2017年8月10日解除；
　　二、被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告林某某購房款共計(jì)833,014元并支付相應(yīng)的利息(以833,014元為基數(shù)，自2017年8月11日起至實(shí)際清償之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付；2019年8月20日之后按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)付)。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費(fèi)14,694元，減半收取計(jì)7,347元，由原告林某某負(fù)擔(dān)850元(已付)，被告上海昂然農(nóng)產(chǎn)品發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)6,497元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級(jí)人民法院。
　　

審判員：陸??賢

書記員：王艷萍