原告林某，自報(bào)無(wú)職業(yè)。
委托代理人駱綱（一般授權(quán)代理），湖北典恒律師事務(wù)所律師。
被告陳靈某。
法定代理人全林，湖北省電力勘測(cè)設(shè)計(jì)院職員。系被告陳靈某之母。
被告全林，湖北省電力勘測(cè)設(shè)計(jì)院職員。
委托代理人潘廣利（特別授權(quán)代理），湖北法輝律師事務(wù)所律師。
委托代理人程卓（特別授權(quán)代理），湖北法輝律師事務(wù)所律師。

原告林某訴被告陳靈某、全林房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年5月6日立案受理后，依法由審判員羅松適用簡(jiǎn)易程序于2015年6月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告林某及其委托代理人駱綱，被告陳靈某的法定代理人全林，被告全林及其委托代理人潘廣利、程卓到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：位于本市江岸區(qū)正義路特1號(hào)香格里.嘉園-青青美廬二期15棟1單元1層104室（以下簡(jiǎn)稱涉案租賃房屋）原系案外人盛斐所有。
2007年10月10日，案外人張愛(ài)珍代盛斐（甲方）與案外人武漢市和順?lè)康禺a(chǎn)代理有限公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《合同一》）。雙方約定，租期三年，從2007年10月20日至2010年10月19日止，每月租金2，200元。乙方在合同簽訂之時(shí)向甲方交納押金2，000元；乙方不得將房屋轉(zhuǎn)租，否則甲方將無(wú)條件收回商鋪使用權(quán)；乙方對(duì)房屋進(jìn)行改造裝飾需經(jīng)甲方同意，乙方租賃期間享有使用權(quán)；雙方協(xié)議簽定后，由乙方自行裝修，裝修費(fèi)由乙方自行承擔(dān)，租賃解除后，其裝修不動(dòng)產(chǎn)由甲方享有。
合同履行至2008年9月，案外人武漢市和順?lè)康禺a(chǎn)代理有限公司（甲方）與原告林某（乙方）簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。雙方約定，因甲方租用盛斐名下位于江岸區(qū)法院對(duì)面青青美廬15-104室門面，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在收到乙方轉(zhuǎn)讓金后，將該房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保沿用甲方與房屋權(quán)利人的約定條款；乙方向甲方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)12，000元；甲方保留原有房屋裝修并保留物品：1、前臺(tái)壹套，2文件柜貳套，3、沙發(fā)、茶幾，4、辦公桌，5、寬帶，6、椅子；乙方預(yù)付2，000元定金給甲方，待乙方按甲方與房東簽訂的原協(xié)議內(nèi)容簽訂房屋租賃協(xié)議后，向甲方付清轉(zhuǎn)讓余款及物品價(jià)款13，000元。
經(jīng)涉案租賃房屋權(quán)利人同意后，原告林某在《合同一》上簽名、捺印。隨后，原告林某與涉案租賃房屋權(quán)利人按該合同履行權(quán)利、義務(wù)。
2010年10月16日，《合同一》履行期屆滿前，原告林某（乙方）與涉案租賃房屋權(quán)利人（甲方）續(xù)簽《房屋租賃合同》（以下簡(jiǎn)稱《合同二》）。雙方約定，租期三年，從2010年10月20日至2013年10月19日止，每月租金2，700元，第二年每月租金3，000元，第三年每月租金3，300元。乙方在合同簽訂之時(shí)向甲方交納押金3，000元；租賃期間的水電、有線、雜費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)；合同期滿后，乙方在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)；雙方協(xié)議簽訂后，由乙方自行裝修，裝修費(fèi)由乙方自行承擔(dān)，租賃解除后，其裝修由甲方享有。
2012年12月4日，涉案租賃房屋所有權(quán)人盛斐（代理人張愛(ài)珍）與被告陳靈某（代理人全林）簽訂《房屋買賣合同》，將涉案租賃房屋售與被告陳靈某。同日，被告全林在《合同二》上簽署“同意該合同延續(xù)”并簽名。次日，原告林某在《合同二》被告全林簽名處下方簽名。同月10日，被告陳靈某取得涉案租賃房屋權(quán)利證書。
2013年9月，《合同二》履行期屆滿前一個(gè)月，被告全林與原告林某電話聯(lián)系商量續(xù)租事宜。被告全林在電話中告知原告林某涉案租賃房屋有人報(bào)價(jià)4，000元／月擬租賃，問(wèn)原告林某能否接受此租金。原告林某表示不能接受。同年10月，原告林某因病住院。此后，雙方又多次通過(guò)短信溝通續(xù)租事宜，但未果。同年10月19日，被告全林在涉案租賃房屋門上貼通知，要求原告林某搬離。
另查明，原告林某就涉案租賃房屋新租戶對(duì)其財(cái)產(chǎn)損害向本院另案提起訴訟。
2015年2月5日，原告林某與被告全林結(jié)清欠費(fèi)，扣除水電費(fèi)、垃圾費(fèi)、物業(yè)費(fèi)后，被告全林向原告林某退還押金余額2，064元。
關(guān)于原告林某的身份情況，原告林某在本案中陳述：我以前是叫林婧，但是在派出所登記時(shí)，派出所把我的“婧”字打錯(cuò)了，打成了“靜”字，但我習(xí)慣用“婧”字，身份證上是“靜”字。
被告全林系被告陳靈某的法定監(jiān)護(hù)人。
上述事實(shí)，有經(jīng)過(guò)庭審舉證、質(zhì)證的《房屋租賃合同》兩份（2007年10月10日、2010年10月16日）、《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》（2008年9月7日）、《病歷》、《出院小結(jié)》、《房屋買賣居間合同》、通話錄音光盤、《短信記錄》、《告知單》、《民事起訴狀》及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述等證據(jù)在案佐證，并經(jīng)庭審核查屬實(shí)，本院依法予以采信。

本院認(rèn)為：《合同二》履行期間，涉案租賃房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，由原權(quán)利人變更為被告陳靈某，被告全林作為被告陳靈某的法定監(jiān)護(hù)人對(duì)《合同二》表示“同意延續(xù)”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八十八條的規(guī)定，《合同二》的權(quán)利與義務(wù)發(fā)生了概括轉(zhuǎn)移，由被告全林作為出租人享有和承受《合同二》的權(quán)利與義務(wù)。同時(shí)，該行為也符合《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條的規(guī)定。
綜合雙方訴辯觀點(diǎn)，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1、被告全林是否侵害了原告林某的優(yōu)先承租權(quán)？2、被告全林、陳靈某是否應(yīng)賠償原告林某的裝修損失？
關(guān)于被告全林是否侵害了原告林某的優(yōu)先承租權(quán)的問(wèn)題。本院認(rèn)為，第一、《合同二》中約定有原告林某在同等條件下享有優(yōu)先租賃權(quán)的條款。但并沒(méi)有約定租金按年遞增的標(biāo)準(zhǔn)。從《合同一》、《合同二》的履行連貫性、租賃期限和租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，也無(wú)法推斷出雙方對(duì)租金遞增標(biāo)準(zhǔn)有口頭約定；第二、在《合同二》履行期屆滿前，被告全林即已電話聯(lián)系原告林某，告知有人擬每月4，000元租賃房屋，但原告林某表示不能接受此價(jià)格租賃房屋；第三，現(xiàn)行法律未規(guī)定出租人履行告知義務(wù)后，承租人答復(fù)的期限。本案可以參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，確定答復(fù)期限為十五日。被告全林提前一個(gè)月告知原告林某，期限是合理的。綜上幾點(diǎn)，被告全林未侵害原告林某的優(yōu)先承租權(quán)。
關(guān)于被告全林、陳靈某是否應(yīng)賠償原告林某的裝修損失的問(wèn)題。本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀”。本案中，雙方在《合同二》中約定“雙方協(xié)議簽訂后，由乙方自行裝修，裝修費(fèi)由乙方自行承擔(dān)，租賃解除后，其裝修由甲方享有”?！逗贤仿男衅趯脻M后，雙方未再續(xù)訂合同，合同已終止。根據(jù)雙方的約定及法律規(guī)定，被告全林、陳靈某不應(yīng)賠償原告林某的裝修損失。
綜上，原告林某的訴請(qǐng)，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第八十八條、第二百一十二條、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條以及《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告林某的訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)3，550元減半收取1，775元、郵寄費(fèi)40元，合計(jì)1，815元由原告林某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。

審判員　羅　松

書記員：楊敬文