上訴人（原審被告）林長裕。
委托代理人蘇學軍，湖北建和律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）周某。
委托代理人黎明，湖北前鋒律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人林長裕因與被上訴人周某租賃合同糾紛一案，不服宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第00732號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年7月21日立案受理后，依法組成由審判員閆玲玲擔任審判長，審判員鄧愛民、代理審判員聶麗華參加的合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審認定，周某與林長裕簽訂《房屋租賃合同》，約定由周某租賃林長裕位于宜昌市伍臨路36號的房屋數(shù)層，租賃合同目的為開設(shè)酒店與休閑，租賃期限從2013年5月1日至2023年4月30日，房屋在2013年5月前由林長裕交付給周某。2013年1月28日，周某向林長裕支付租賃合同定金10萬元，林長裕開具了收條。2013年3月5日，周某與宜昌市名家裝飾工程有限公司簽訂《工程施工合同書》，約定由該裝飾公司對租賃房屋進行施工，工期90天，造價380萬元，2013年3月8日開始施工。2013年4月13日，林長裕與李國斌簽訂《購房合同》，約定李國斌購買林長裕位于宜昌市伍臨路36號的房屋數(shù)層，合同第六條約定“出賣方（林長裕）與購買方（李國斌）簽訂的購房合同在購買方履約時，應(yīng)承認出賣方與現(xiàn)承租方（周某）所簽房屋租賃合同各條款”。2013年4月17日，周某在《購房合同》末尾增加的補充條款處簽字，條款為“承租方同意在不影響本合同履行的情況下出租房產(chǎn)權(quán)出售，裝修期延長到七月一日止，產(chǎn)權(quán)變更后再簽訂合同”。2013年5月6日，李國斌和林長裕在《房屋租賃合同》末尾增加的補充條款處簽字，條款為“承租方同意在不影響本合同履行的情況下出租方產(chǎn)權(quán)出售給李國斌，裝修期延長到七月一日，現(xiàn)本合同原始件暫由林長裕收回，待新的產(chǎn)權(quán)變更后履行本合同同樣條款。新的產(chǎn)權(quán)沒有變更本復(fù)印件與原始件具有同等法律效力?！?013年5月6日至5月23日，宜昌名家裝飾工程有限公司向周某出具三份《工作聯(lián)系函》，稱伍臨路36號房屋于5月6日13：40左右、5月10日7：00左右停電，導(dǎo)致廣美假日酒店裝修工程停止，要求周某及時恢復(fù)供電，否則將與周某解除合同并要求賠償損失。2013年5月12日，周某向林長裕出具《關(guān)于要求立即恢復(fù)用電供應(yīng)的函》，稱2013年5月6日林長裕在未征得周某同意的情況下擅自停止租賃房屋的用電供應(yīng)，導(dǎo)致房屋裝修工程停止，要求立即恢復(fù)供電。2013年5月15日，宜昌名家裝飾工程有限公司向周某出具《完工單》，稱廣美酒店項目于3月8日開工，至5月10日因停電導(dǎo)致停工，雙方協(xié)商一致解除施工合同，對此前工程進行結(jié)算，總價款為918332元。2013年5月23日，周某向林長裕出具《關(guān)于要求無條件恢復(fù)供電的函》，要求林長裕恢復(fù)供電。同日，林長裕出具《聲明》，稱在伍臨路36號房屋沒有過戶之前，林長裕沒有委托任何單位和個人負責房屋管理相關(guān)事宜。2013年5月31日，周某向林長裕出具《聯(lián)系函》，稱林長裕擅自停電的違約行為已經(jīng)導(dǎo)致租賃合同目的無法實現(xiàn)，要求與林長裕解除租賃合同。解除合同通知發(fā)出后，周某于2013年6月19日訴至一審人民法院，請求判令：1、確認解除林長裕與周某簽訂的《房屋租賃合同》；2、林長裕向周某雙倍返還已付定金，共計200000元；3、林長裕賠償周某損失共計1921561元（包括設(shè)計費、裝修施工工程款、改造拆墻勞務(wù)費、購買材料、采購淋浴房定金、采購中央空調(diào)定金、采購電梯定金、消防工程款、工資）；4、由林長裕承擔訴訟費。
原審?fù)瑫r認定，2013年2月18日，周某與宜昌市西陵區(qū)風向標設(shè)計事務(wù)所簽訂《裝飾設(shè)計合同》，由該設(shè)計事務(wù)所負責設(shè)計涉案租賃房屋，工程名稱為“廣美假日酒店室內(nèi)外裝飾工程”，約定設(shè)計費總額95000元，定金19000元。2013年2月19日至3月29日之間，該設(shè)計事務(wù)所共向周某開具四張收據(jù)，共計95000元。2013年3月18日，在設(shè)計事務(wù)所交付的設(shè)計圖紙上，林長裕簽署“同意按照此施工方案進行施工一至八樓裝修工程”。2013年3月15日和4月28日，兩撤墻班組分別向周某廣美假日酒店項目部開具兩張改造撤墻《完工單》，總價款為86374元。2013年3月10日，周某與宜昌市西陵區(qū)博欣建材綜合經(jīng)營部簽訂《建材供貨及安裝合同》，約定由博欣建材綜合經(jīng)營部制作安裝烤漆實木門，3月10日該經(jīng)營部開具《收據(jù)》稱收到周某5萬元定金。2013年3月1日，周某與東清暖通科技有限公司簽訂《格力中央空調(diào)購銷、安裝合同》，由該公司設(shè)計、安裝空調(diào)，同日，該公司開具《收據(jù)》，收到周某100000元定金。2013年4月26日，周某與武漢同步西尼機電工程有限公司簽訂《電梯設(shè)備定貨合同》，約定周某向該公司購買電梯一臺，同日，周某向該公司匯款20000元作為定金，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證為證。2013年4月29日，周某與上海石化消防工程有限公司宜昌分公司簽訂《合同協(xié)議書》，由該公司設(shè)計并安裝消防工程，3月10日和3月26日，該公司向周某開具兩張《收據(jù)》，收到消防圖紙設(shè)計費和工程款共53000元。截至開庭之日，伍臨路36號房屋產(chǎn)權(quán)并未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
原審法院據(jù)以認定上述事實的主要證據(jù)有：《房屋租賃合同》、《定金收條》、《工程施工合同書》、《完工單》、《聯(lián)系函》、《聲明》、《工程聯(lián)系函》、《關(guān)于要求立即恢復(fù)用電供應(yīng)的函》、《關(guān)于無條件恢復(fù)供電的函》、《設(shè)計費收據(jù)》、《設(shè)計圖紙》、《裝飾設(shè)計合同》、《建材供貨及安裝合同》、《格力中央空調(diào)購銷、安裝合同》、《電梯設(shè)備定貨合同》、消防工程《合同協(xié)議書》、《收條》數(shù)張及雙方當事人在原審?fù)徶械年愂龅取?br/>原審法院認為，周某與林長裕簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，依法予以確認。雙方爭議的是租賃合同的出租義務(wù)人即供電義務(wù)人是林長裕還是李國斌；停電行為是否導(dǎo)致雙方合同目的不能實現(xiàn)；合同是否已經(jīng)解除。針對上述爭議焦點，評述如下：
一、關(guān)于租賃合同出租義務(wù)的歸屬問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。周某與林長裕簽訂《房屋租賃合同》后，林長裕于2013年4月13日與李國斌簽訂《購房合同》出售租賃房屋，但林長裕與李國斌并未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因而租賃房屋的所有權(quán)人仍為林長裕，2013年5月23日林長裕出具的《聲明》證明周某所租房屋在沒有過戶之前，林長裕沒有委托任何單位和個人負責房屋管理相關(guān)事宜，因而李國斌并沒有與周某建立租賃合同關(guān)系的權(quán)利，租賃合同仍然介于周某與林長裕雙方。2013年4月17日周某與林長裕增加補充條款，約定“承租方（周某）同意在不影響本合同履行的情況下出租房產(chǎn)權(quán)出售，裝修期延長到七月一日止，產(chǎn)權(quán)變更后再簽訂合同”，意即產(chǎn)權(quán)變更之前仍履行原有《房屋租賃合同》，亦證明租賃合同仍然介于周某與林長裕雙方?！吨腥A人民共和國合同法》第二百一十六條規(guī)定，出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。涉案《房屋租賃合同》第二條約定雙方租賃期限自2013年5月1日至2023年4月30日止，后增加補充條款將裝修期延長至7月1日，可推定自合同簽訂日起至2013年7月1日，為周某與林長裕協(xié)商一致的裝修期限，對此林長裕在庭審中并未提出異議，因此，裝修期間雖然并不在雙方約定的租賃期間內(nèi)，但雙方協(xié)商一致的裝修期間內(nèi)合同雙方仍應(yīng)受到租賃權(quán)利義務(wù)約束?！斗课葑赓U合同》第六條約定“租賃房屋用途為酒店與休閑”，林長裕有義務(wù)在周某裝修期間保證供電，以維持酒店裝修工程正常進行，保持租賃房屋符合合同約定的用途，現(xiàn)林長裕未經(jīng)周某同意自5月10日至5月31日連續(xù)停電的行為已構(gòu)成違約。
二、關(guān)于周某是否具有單方解除權(quán)的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條第四款規(guī)定，有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。周某租賃林長裕房屋的目的為開設(shè)酒店，而在前期裝修過程中，租賃房屋分別于2013年5月6日和2013年5月10日兩次停電，且由5月10日至5月31日持續(xù)停電，導(dǎo)致周某裝修工程無法進行，則合同目的即酒店開業(yè)經(jīng)營無法實現(xiàn)，周某可以依據(jù)林長裕的違約行為單方解除合同。
三、關(guān)于合同是否已經(jīng)解除的問題。《中華人民共和國合同法》第九十六條規(guī)定，當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。周某于2013年5月31日向林長裕出具《聯(lián)系函》，要求解除雙方租賃合同，林長裕當日簽收，且并未向法院或者仲裁機構(gòu)提出異議請求確認解除合同的效力。自此，周某與林長裕所簽《房屋租賃合同》解除。
四、關(guān)于周某請求賠償?shù)膬?nèi)容與數(shù)額。《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。周某已向林長裕支付定金10萬元，因林長裕違約導(dǎo)致合同解除，林長裕應(yīng)向周某返還定金20萬元?！吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。雙方在合同的補充條款中約定裝修期延長到7月1日，在裝修設(shè)計圖紙中也有林長裕簽字，可見林長裕明知周某租賃房屋后將進行房屋裝修，因此可以預(yù)見到周某將進行對租賃房屋進行設(shè)計、施工，并因此而發(fā)生設(shè)計費、施工費、建材采購安裝費等費用。周某要求林長裕賠償設(shè)計費95000元、裝修施工工程款918332元、改造拆墻勞務(wù)費86374元、消防工程款53000元，證據(jù)充分，應(yīng)當予以確認。周某要求林長裕賠償雙倍的中央空調(diào)采購定金、電梯采購定金，因周某僅損失單倍定金，故確認林長裕賠償周某所支出的定金數(shù)額，即中央空調(diào)采購定金100000元、電梯采購定金20000元。周某要求林長裕賠償雙倍的淋浴房采購定金，因缺乏相應(yīng)證據(jù)證明，不應(yīng)予以支持。周某要求林長裕賠償2012年11月至2013年4月的項目部員工工資，因酒店裝修工程于2013年3月8日開始施工，故確認由林長裕賠償周某2013年3月、4月項目部員工工資共計65930元。周某要求林長裕賠償材料費，經(jīng)計算，確認林長裕賠償周某材料費60815元。
基于前述理由，原審法院遂依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第一百一十三條、第一百一十五條、第二百一十六條之規(guī)定，判決：一、確認周某與林長裕簽訂的《房屋租賃合同》于2013年5月31日解除；二、林長裕于判決生效后十五日內(nèi)向周某雙倍返還《房屋租賃合同》定金100000元，共計200000元；三、林長裕于判決生效后十五日內(nèi)支付周某設(shè)計費95000元、裝修施工工程款918332元、改造拆墻勞務(wù)費86374元、購買材料費60815元、消防工程款53000元、采購中央空調(diào)定金100000元、采購電梯定金20000元、員工工資65930元，共計1399451元。一審案件受理費2209元，由林長裕負擔。
本院經(jīng)審理查明：宜昌市伍臨路36號房屋分屬不同產(chǎn)權(quán)人，其中有一部分屬于林長裕，有一部分屬于李國斌，還有一部分屬于其他人。2013年4月16日，林長裕與李國斌簽訂《購房合同》，約定由李國斌購買林長裕位于宜昌市伍臨路36號房屋數(shù)層。李國斌分別于2013年4月18日、2014年1月3日向林長裕支付購房款共計1400萬元。購房合同簽訂后，李國斌與周某重新簽訂《房屋租賃合同》，該合同約定租賃期限為2013年7月1日至2023年4月30日，其他條款與林長裕和周某所簽《房屋租賃合同》內(nèi)容一致。2014年3月17日，宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心受理了李國斌的房產(chǎn)登記申請，將宜昌市伍臨路36號房屋登記至李國斌名下。因李國斌未繳納涉案房屋相關(guān)稅費，故尚未取得涉案房屋權(quán)利證書。
涉案租賃房屋于2013年5月6日、5月10日兩次停電，至5月31日仍未恢復(fù)供電。停電均系宜昌市國賓物業(yè)有限公司所致。宜昌市國賓物業(yè)有限公司法定代表人為李國斌。
因長期停電，導(dǎo)致周某不能裝修涉案房屋，周某遂于2013年5月12日向林長裕出具《關(guān)于要求立即恢復(fù)用電供應(yīng)的函》，該函第三條為：“雙方簽訂合同之前，我方向貴方告知酒店及休閑經(jīng)營所需用電最大負荷為150千瓦，貴方通過測算后告知我方該房屋變壓器可以滿足使用。但我方進場裝修后，貴方卻要求我方重新報裝變壓器。根據(jù)雙方《房屋租賃合同》的約定，貴方交付給我方的房屋及相關(guān)附屬設(shè)施應(yīng)滿足我方經(jīng)營使用需要。因此，我方認為變壓器重新報裝的義務(wù)在貴方，貴方要求我方報裝沒有任何依據(jù)?！绷珠L裕收到該函后，于2013年5月23日出具《聲明》一份，稱在宜昌市伍臨路36號房屋沒有過戶之前，林長裕沒有委托任何單位和個人負責房屋管理相關(guān)事宜。
前述事實，有林長裕提交的銀行卡轉(zhuǎn)賬回單、宜昌市房地產(chǎn)權(quán)屬登記（交易）收費通知單18份、經(jīng)林長裕申請本院依法調(diào)取的宜昌市房地產(chǎn)登記交易中心房屋權(quán)屬登記信息及雙方當事人的當庭陳述等予以證實，本院予以確認。

本院認為，本案爭議焦點為：林長裕是否為本案適格責任承擔主體。針對上述爭議焦點，本院評述如下：
周某與林長裕所簽《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)認定為有效。在租賃合同履行過程中，林長裕將其房屋轉(zhuǎn)讓給李國斌，周某同意在不影響租賃合同履行的前提下林長裕出售房屋，并要求裝修期延長至2013年7月1日。涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之前，李國斌與周某重新簽訂了《房屋租賃合同》，并約定裝修期延長至2013年7月1日。在裝修期間，涉案租賃房屋多次停電，導(dǎo)致周某無法進行裝修，周某認為，在涉案房屋產(chǎn)權(quán)變更登記前，林長裕作為房屋所有權(quán)人，應(yīng)對停電給其造成的損失承擔賠償責任，林長裕認為房屋已轉(zhuǎn)讓給李國斌，李國斌也與周某重新簽訂了《房屋租賃合同》，因停電導(dǎo)致周某裝修不能所造成的損失應(yīng)由實際房屋所有權(quán)人李國斌承擔。本院認為，依不動產(chǎn)物權(quán)登記變更原則及買賣不破租賃原則，在房屋租賃合同的履行過程中租賃房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更的，一般應(yīng)以物權(quán)登記變更時點確認合同當事人的變更時點，但由于從買賣合同簽訂到登記變更在實踐中往往需要一段時間，不動產(chǎn)物權(quán)登記變更原則并不排除出賣人以約定方式在房屋所有權(quán)變動之前將房屋所有權(quán)的占有、使用、收益等部分權(quán)能先行讓渡給買受人行使，從而使原產(chǎn)權(quán)人（出租人）將其在租賃合同中所享有的合同權(quán)利義務(wù)在產(chǎn)權(quán)變更之前讓渡給買受人成為可能，于此情形，出租人（原產(chǎn)權(quán)人）、承租人、買受人三方可以書面合同或其他方式變更租賃合同當事人。本案中，林長裕與李國斌簽訂《購房合同》，周某于2013年4月17日在《購房合同》上簽署“承租方（周某）同意在不影響本合同履行的情況下出租房產(chǎn)權(quán)出售，裝修期延長到七月一日止，產(chǎn)權(quán)變更后再簽訂合同”。李國斌和林長裕則于2013年5月6日在《房屋租賃合同》共同簽暑“承租方（即周某）同意在不影響本合同履行的情況下出租方（即林長裕）產(chǎn)權(quán)出售給李國斌，裝修期延長到七月一日，現(xiàn)本合同原始件暫由林長裕收回，待新的產(chǎn)權(quán)變更后履行本合同同樣條款。新的產(chǎn)權(quán)沒有變更本復(fù)印件與原始件具有同等法律效力?！鼻笆鰞?nèi)容雖就本案所涉租賃合同出租人變更事宜表述較為含混，但結(jié)合李國斌事后與周某重新簽訂《房屋租賃合同》、與周某就停電事宜進行協(xié)商，對裝修現(xiàn)場進行丈量測算等行為，足以認定林長裕、周某、李國斌三方已就租賃合同當事人的變更達成一致。因此，應(yīng)當認定本案所涉租賃合同的出租人于林長裕與李國斌簽訂房屋買賣合同后已變更為李國斌，林長裕并非本案適格被告。因停電至租賃合同解除及周某因停電所受損失，周某可另案向李國斌主張。至于2013年5月23日周某向林長裕發(fā)出《關(guān)于要求無條件恢復(fù)供電的函》后，林長裕于當日出具的《聲明》（內(nèi)容為“在伍臨路36號房屋沒有過戶之前，林長裕沒有委托任何單位和個人負責房屋管理相關(guān)事宜”，本院認為林長裕的前述《聲明》意在主張停電非其所為，而非否認其已將租賃合同權(quán)利義務(wù)予以了讓渡，原審依據(jù)該《聲明》認定本案所涉租賃合同當事人未予變更與本案其他證據(jù)證明的事實不符，本院予以糾正。
綜上所述，本案因有新的證據(jù)至原審實體處理不當，本院依法予以更正，但不宜作錯案處理。經(jīng)合議庭評議決定，依照《中華人民共和國合同法》第二百一十六條、《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條、第一百七十條第一款第（三）項之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷宜昌市伍家崗區(qū)人民法院（2013）鄂伍家崗民初字第00732號民事判決；
二、駁回周某的全部訴訟請求。
一審案件受理費22094元（周某已預(yù)交），由周某負擔22094元。二審案件受理費22094元（林長裕已預(yù)交），由周某負擔22094元。林長裕已預(yù)交而應(yīng)由周某負擔的上訴費，由周某在本判決生效之日起10日內(nèi)給付林長裕。
本判決為終審判決。

審　判　長　　閆玲玲 審　判　員　　鄧愛民 代理審判員　　聶麗華

書記員：張鵬煒