上訴人（原審被告、反訴原告）崔某，男，生于1954年9月30日，漢族，湖北省恩施市人，恩施自治州醫(yī)療器械維修管理站退休職工。
委托代理人（一般代理）任家清，湖北硒都律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）林某某，女，生于1983年8月2日，漢族，福建省平潭縣人，個(gè)體工商戶，戶籍地福建省平潭縣平原鎮(zhèn)梧鳳樓村梧鳳樓41號(hào)。

上訴人崔某因與被上訴人林某某房屋租賃合同糾紛一案，不服恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第01010號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2013年10月28日立案受理后，依法組成由審判員朱華忠擔(dān)任審判長，審判員崔華、代理審判員李志華參加的合議庭，對(duì)本案進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。
林某某在一審中訴稱：2011年3月31日，林某某與崔某簽訂了名為《合作協(xié)議》實(shí)為門面轉(zhuǎn)租合同一份，約定由崔某將恩施市航空大道226號(hào)即恩施州水利電力工程建設(shè)公司（以下簡(jiǎn)稱州水利公司）辦公樓第一層第五、六兩間門面承包給林某某經(jīng)營日化百貨，合同期限為2011年3月31日至2013年3月31日，并在備注中將合同期限延長至2013年9月份；每年承包費(fèi)（實(shí)為租金）60000元，按年度交納，提前一個(gè)月支付下一年度的承包費(fèi)，其中合同簽訂之日首次支付2011年4月9日共半年的租金30000元。合同簽訂時(shí)，崔某隱瞞了該門面系其從恩施州水利電力工程建設(shè)公司處租賃的，且合同到期日為2012年11月30日及其從中牟利這一重要事實(shí)。合同簽訂后，林某某按約定向崔某支付租金至2013年9月份共計(jì)150000元。但是當(dāng)經(jīng)營該門面到2012年11月時(shí)，突然接到恩施州水利電力工程建設(shè)公司的通知，稱該門面合同期限已屆滿，公司要將所有門面收回后統(tǒng)一對(duì)外出租，現(xiàn)有商戶要么和公司另行簽訂房屋租賃合同，要么騰退房屋。至此，林某某才知受騙，無奈之下被迫與恩施州水利電力工程建設(shè)公司重新簽訂了房屋租賃合同并支付了25000元租金。事后，林某某多次要求崔某退還其多收取的租金50000元和押金2000元，均遭到拒絕。綜上，因崔某的欺詐行為，致雙方的合同無法繼續(xù)履行使林某某的合法權(quán)益受損，所以具狀訴至法院，請(qǐng)求法院判令崔某退還租金（承包費(fèi)）50000元和押金2000元，支付違約金12000元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
崔某在一審中答辯并反訴稱：崔某與林某某在合同中約定門面不能轉(zhuǎn)租，但林某某于2012年3月24日擅自將門面轉(zhuǎn)租案外人朱維維已構(gòu)成違約，應(yīng)依合同約定支付崔某年度承包費(fèi)20%的違約金。另外，崔某與林某某就多收的租金達(dá)成了協(xié)議應(yīng)按其內(nèi)容執(zhí)行?，F(xiàn)反訴請(qǐng)求法院判令林某某支付崔某違約金12000元，并承擔(dān)反訴訴訟費(fèi)。
林某某就崔某的反訴答辯稱：林某某沒有違約，在合同履行期間崔某未對(duì)轉(zhuǎn)租事宜提出任何異議。
原審查明：崔某于2008年12月1日至2012年11月30日承租了州水利公司位于恩施市航空大道226號(hào)的辦公樓的一樓。2011年3月31日，林某某與崔某簽訂名為合作協(xié)議實(shí)為房屋租賃合同一份，約定由崔某將其承租的該一樓第五、六兩間門面（從州水利公司辦公樓樓梯旁算起第五、六間）按60000元／年承包給林某某經(jīng)營，時(shí)間為2011年3月31日至2013年3月31日連續(xù)兩年，付款方式為一年一次性付清，下年度提前一個(gè)月交清，簽訂合同時(shí)交納5000元保證金，并且約定若違約就按年度承包費(fèi)的20%作為違約金支付給對(duì)方。在該協(xié)議第一條的空白處雙方寫了備注“4-9月交叁萬元整到九月份交壹年承包費(fèi)陸萬元整，押金兩仟”，此處指的是2011年的4-9月。2011年9月9日，崔某出具一份收條：“今收承包費(fèi)叁萬元整余下三萬整十月一號(hào)前交齊?！?012年9月3日，崔某出具收條：“今收林某某現(xiàn)金陸萬元整”。此外，崔某還寫了一份未具時(shí)間的證明：“林某某2011年9月-2012年9月兩個(gè)門面的房租我已收?！绷帜衬撤Q交給崔某的租金自2011年3月31日至2013年9月共15萬元和押金2000元，而崔某自認(rèn)以上收條和證明均為其本人書寫，且承認(rèn)收到林某某的租金僅為12萬元。
原審另查明，2012年3月24日，林某某將其從崔某處承租來的門面其中面積為18平方米的小門面未經(jīng)崔某同意轉(zhuǎn)租給了案外人朱維維。崔某對(duì)此事亦知曉，但未提出異議。
原審認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。林某某與崔某簽訂的協(xié)議名為《合作協(xié)議》其實(shí)為房屋租賃（轉(zhuǎn)租）協(xié)議。因崔某與出租方水利公司的房屋租賃協(xié)議的租賃期限至2012年11月30日，而本案合同租賃期限實(shí)際至2013年9月30日止，該轉(zhuǎn)租期限超過2012年11月30日的部分無效。合同部分無效的，不影響合同其他部分的效力。本案合同的其他部分系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)全面履行約定的義務(wù)。雖然雙方合同中約定的租賃期限為2011年3月31日至2013年3月31日，但從庭審查明事實(shí)并結(jié)合雙方所提交的證據(jù)來看，崔某實(shí)際已分別于2011年9月及2012年9月收取了林某某2011年10月至2013年9月兩年的租金，故雙方所簽訂合同實(shí)際的租賃期限應(yīng)為2011年3月至2013年9月。在履行過程中，雙方對(duì)2011年3月至2012年9月的租金未發(fā)生爭(zhēng)議，林某某于2012年9月3日向崔某交納了租金60000元，按合同“下年度提前一個(gè)月交清”的約定，該款應(yīng)當(dāng)為2012年10月至2013年9月的租金。因崔某未與水利公司續(xù)約，致雙方之間的合同僅履行至2012年11月30日，而對(duì)于2012年12月至2013年9月的租賃期限，一是因?yàn)樵摷s定無效，二是因?yàn)殡p方未能實(shí)際履行，該部分租賃期限的租金崔某應(yīng)予退還給林某某，故對(duì)于林某某請(qǐng)求崔某退還其已交的2012年12月1日至2013年9月的租金50000元（60000元／年÷12月／年×10月），應(yīng)予以支持。關(guān)于林某某要求崔某退還押金2000元的主張，因無證據(jù)證實(shí)，不予支持。崔某將本案租賃合同的租賃期限超出崔某與房屋出租方州水利公司的租賃合同的部分為無效，故林某某要求崔某支付12000元的違約金請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，不予支持。另外，崔某得知林某某在2012年3月24日將其出租門面其中面積為18平方米的小門面轉(zhuǎn)租給案外人朱維維之后，在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，應(yīng)視為其對(duì)轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可；同理，對(duì)于該轉(zhuǎn)租期限超出2012年11月30日之后的轉(zhuǎn)租期限亦為無效。故對(duì)崔某反訴林某某支付違約金12000元的請(qǐng)求，不予支持。
綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十六條、五十八條、《最高人民法院關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條、第十六條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第六十四條、第六十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十二條之規(guī)定，判決：一、被告崔某（反訴原告）于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告林某某（反訴被告）房屋租金50000元。二、駁回原告林某某（反訴被告）的其他訴訟請(qǐng)求。三、駁回被告崔某（反訴原告）的反訴請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1400元，減半交納700元，反訴案件受理費(fèi)50元，合計(jì)750元，由被告崔某負(fù)擔(dān)。
經(jīng)審理查明，一審查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：崔某將其承租的州水利公司的房屋轉(zhuǎn)租給林某某，雙方簽訂的《合作協(xié)議》實(shí)質(zhì)為房屋租賃合同，除租賃合同約定的租賃期限超過崔某與州水利公司的房屋租賃協(xié)議約定的租賃期限部分應(yīng)認(rèn)定無效之外，租賃合同的其他內(nèi)容真實(shí)有效，本院依法予以確認(rèn)。在履行合同的過程中，因州水利公司在與崔某租賃期限屆滿后，要收回租賃的房屋，致崔某與林某某的轉(zhuǎn)租合同無法繼續(xù)履行，林某某遂主張崔某返還其未實(shí)際使用房屋期間的租賃費(fèi)。故本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為崔某實(shí)際收取林某某租金的數(shù)額問題。目前能夠證明崔某收取相關(guān)租金的證據(jù)，有崔某于2011年9月9日、2012年9月3日出具的兩份收條以及崔某出具的1份證明。從崔某2011年9月9日出具的收條內(nèi)容來看，當(dāng)時(shí)崔某收取了林某某3萬元的租金，余下的3萬元租金，要求林某某在10月1日前交齊，結(jié)合租賃協(xié)議中約定的“4-9月交3萬元，到9月份交1年承包費(fèi)6萬元整”的內(nèi)容，以及崔某出具的證明“2011年9月-2012年9月兩個(gè)門面的房租我已收”的內(nèi)容來看，2011年9月9日收條收取的3萬元以及注明余下的3萬元，系2011年10月至2012年9月期間的租金，而崔某的證明表明2011年9月至2012年9月期間的房屋租金已收，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定林某某已經(jīng)交納了2011年9月至2012年9月的房屋租金。崔某2012年9月9日出具的收條，收到林某某6萬元租金，從林某某已經(jīng)交納租金情況以及結(jié)合合同約定的租金交納方式來看，崔某2012年9月9日應(yīng)當(dāng)是收取林某某交納的2012年10月至2013年9月的房屋租金。在有證據(jù)表明崔某已經(jīng)收取林某某2011年9月至2013年9月租金的情況下，林某某實(shí)際承租的2011年9月之前的租金，林某某是否已經(jīng)交納雖然沒有相應(yīng)條據(jù)來予以佐證，但從崔某已經(jīng)給林某某出具的兩張收款收據(jù)以及證明，并結(jié)合林某某已經(jīng)實(shí)際承租使用租賃房屋的事實(shí)和交易習(xí)慣來看，原審認(rèn)定林某某已經(jīng)交納了2011年9月之前的租金，符合客觀實(shí)際以及雙方合同約定的承租方式。綜上，原審認(rèn)定崔某已經(jīng)收取林某某交納的2011年4月至2013年9月期間的租金共計(jì)15萬元，有事實(shí)依據(jù)。崔某與林某某合同約定的租賃期限為2011年3月31日至2013年3月31日，崔某與林某某租賃合同實(shí)際履行至2012年11月30日。對(duì)于林某某未實(shí)際使用的2012年12月至2013年9月租賃期間的租賃費(fèi)，因該部分租賃期間無效，且未實(shí)際履行，故原審判令崔某將該部分租賃期間的租賃費(fèi)5萬元退還給林某某并無不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)于崔某辯稱的林某某將門面轉(zhuǎn)租給案外人朱維維的問題，因崔某在知曉林某某于2011年3月24日將部分門面轉(zhuǎn)租給朱維維之后，在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，應(yīng)視為崔某對(duì)林某某轉(zhuǎn)租行為的認(rèn)可，林某某的該轉(zhuǎn)租行為不構(gòu)成違約，故原審駁回崔某要求林某某支付違約金的訴訟請(qǐng)求是正確的。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚，審判程序合法，實(shí)體處理恰當(dāng)，上訴人崔某的上訴理由不能成立。經(jīng)合議庭評(píng)議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十五條之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)1350.00元，由上訴人崔某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審　判　長　　朱華忠 審　判　員　　崔　華 代理審判員　　李志華

書記員：譚紹丹