原告（反訴被告）林某某。
委托代理人葉偉，湖北鳴伸律師事務(wù)所律師。
被告（反訴原告）高晶晶。
委托代理人張登國(guó)、曹帆薈，湖北維思德律師事務(wù)所律師。
被告黃某華新商貿(mào)有限公司，住所地黃某市湖濱路（華新路段）。
法定代表人尹國(guó)香，公司經(jīng)理。
委托代理人張志軍、葉紅英，公司職員。

原告（反訴被告）林某某與被告（反訴原告）高晶晶、黃某華新商貿(mào)有限公司房屋租賃合同糾紛一案，本院于2015年06月03日立案受理。依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告林某某委托代理人葉偉；被告高晶晶及委托代理人張登國(guó)、曹帆薈；被告黃某華新商貿(mào)公司的委托代理人張志軍、葉紅英到庭參加訴訟。本案審理過(guò)程中，被告高晶晶對(duì)原告林某某提出反訴，本院依法合并審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：2014年7月1日被告高晶晶（甲方）與原告林某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》一份，被告高晶晶將位于湖濱大道196#一樓1—6號(hào)門(mén)面出租給原告從事餐飲經(jīng)營(yíng)。該合同約定：租賃期限為兩年，自2014年7月1日起至2016年7月1日止，如乙方租賃未滿兩年，甲方將按二年剩余月份每月房租的30%扣除乙方押金作為違約金。未提前一個(gè)月告知甲方退房，乙方另支付8000元給甲方作為補(bǔ)償金。租金為每月14000元。付款方式為先交租后營(yíng)業(yè)，按每三個(gè)月收取，房租為42000元。乙方一次性支付甲方合同執(zhí)行保證金10萬(wàn)元，在合同期內(nèi)，若乙方不能履行合同，或拖欠房租，甲方收取乙方的合同執(zhí)行保證金概不退還。
之后原、被告雙方依約履行租賃合同，2014年6月30日原告向被告支付了10萬(wàn)元保證金和第一季度租金42000元，被告高晶晶出具酒店押金款10萬(wàn)收條一份。2014年10月1日原告向被告支付租金42000元。但自2015年1月開(kāi)始，由于經(jīng)營(yíng)不善原告未按約定支付該季度租金，僅支付租金14000元。隨后原告所經(jīng)營(yíng)餐飲開(kāi)始歇業(yè)。2015年3月1日雙方協(xié)商并同意解除合同。同日辦理交接手續(xù)。原告并向被告出具書(shū)面交接手續(xù)一份：移交人于2015年3月1日將湖濱大道196#一樓1—6號(hào)門(mén)面移交給被告高晶晶，收回租賃房屋且原存放物品于3月8日前搬走。合同解除后的相關(guān)事宜，由雙方協(xié)商解決。之后，雙方為押金退還問(wèn)題發(fā)生糾紛，原告訴至本院。
另查明：位于湖濱大道196#一樓1—6號(hào)門(mén)面房屋所有權(quán)人為黃某華新商貿(mào)有限公司。2013年11月19日黃某華新商貿(mào)有限公司將該門(mén)面房屋租賃給被告高晶晶從事餐飲經(jīng)營(yíng)使用。租賃期限2013年11月15日至2014年11月15日，每月房租3200元，承租人一次性交納合同保證金10000元，承租人在租賃期間不得擅自將門(mén)面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借。該合同期滿后，2015年3月19日黃某華新商貿(mào)有限公司再次與被告高晶晶續(xù)簽該合同。合同期限2015年3月1日至2016年3月30日，合同其他約定沒(méi)有改變。訴訟至今，該門(mén)面仍由被告高晶晶經(jīng)營(yíng)。
訴訟期間，原告林某某申請(qǐng)撤回對(duì)被告黃某華新商貿(mào)有限公司的起訴，經(jīng)審查，本院認(rèn)為：原告林某某的申請(qǐng)符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。

本院認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的租賃合同均為雙方真實(shí)意思表示，雙方合同的目的業(yè)已在隨后的租賃合同履行過(guò)程中實(shí)現(xiàn)。據(jù)此，本院認(rèn)定雙方所簽訂的租賃合同有效并生效。本案本訴中，原告認(rèn)為：被告違反與房屋產(chǎn)權(quán)人不得擅自將門(mén)面轉(zhuǎn)租的合同約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原、被告雙方簽訂的租賃合同無(wú)效的主張，明顯與黃某華新商貿(mào)有限公司答辯及實(shí)際認(rèn)可該行為的意思表示不符。因此，原告該訴訟主張因缺乏相應(yīng)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。對(duì)原告要求返還租房租金的事實(shí)請(qǐng)求本院亦不予支持。但原告主張被告返還保證金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，本院予以支持。
本案反訴部分：關(guān)于合同約定保證金的具體數(shù)額。反訴原告主張10萬(wàn)元保證金約定合法有效，不予返還。反訴被告認(rèn)為該違約金約定違法，請(qǐng)求依法調(diào)整。對(duì)比原、被告雙方在合同中約定的租金及補(bǔ)償金的數(shù)額，本院認(rèn)為雙方合同約定：按二年剩余月份每月房租的30%作為違約金的約定過(guò)高，本院綜合考慮本案合同的履行情況、雙方的實(shí)際損失大小以及過(guò)錯(cuò)程度等因素，對(duì)違約金的數(shù)額調(diào)整如下：反訴被告因其違約行為應(yīng)向反訴原告支付的違約金酌定為雙方合同已履行部分的10%，即為人民幣11200元。對(duì)反訴原告高晶晶主張的拖欠的房租，反訴原告認(rèn)可反訴被告2015年1月支付租金14000元，至同年3月1日將門(mén)面移交給反訴被告高晶晶，實(shí)際拖欠房租應(yīng)為一個(gè)月即14000元，對(duì)此本院予以支持。對(duì)反訴原告高晶晶主張的水、電費(fèi)，反訴被告無(wú)異議，本院亦予以支持。對(duì)其同時(shí)主張的的補(bǔ)償金8000元，由于2015年3月1日該合同的解除，系雙方協(xié)商并同意解除，因此不符合單方解除的合同約定條件，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零九條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙邨l、第二十九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告高晶晶于本判決生效后十日內(nèi)返還原告林某某保證金人民幣100000元。
二、反訴被告林某某于本判決生效后十日內(nèi)給付反訴原告高晶晶租金14000元、水費(fèi)269.71元、電費(fèi)4792元、違約金11200元，合計(jì)30261.71。
三、駁回原告林某某的其他訴訟請(qǐng)求。
四、駁回反訴原告高晶晶的其他訴訟請(qǐng)求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)2400元，原告林某某負(fù)擔(dān)240元；被告高晶晶負(fù)擔(dān)2160元。
反訴案件受理費(fèi)1177元，反訴原告高晶晶負(fù)擔(dān)353元；反訴原告林某某負(fù)擔(dān)824元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省黃某市中級(jí)人民法院。（上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，預(yù)交本訴受理費(fèi)2400元、反訴受理費(fèi)1177元，款匯湖北省黃某市中級(jí)人民法院，開(kāi)戶(hù)銀行：農(nóng)行黃某市分行團(tuán)城山支行，戶(hù)名：湖北省黃某市中級(jí)人民法院，帳號(hào)17×××18。上訴人在上訴期屆滿后七日內(nèi)，仍未預(yù)交上訴費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。）

審　判　長(zhǎng)　　左俊 審　判　員　　石剛 人民陪審員　　熊豐

書(shū)記員：徐銘