原告(反訴被告)：林某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地:遼寧省寬甸滿族自治縣,現(xiàn)住北京市東城區(qū)。
委托訴訟代理人：賀洪忠，北京市大嘉律師事務(wù)所律師。
被告(反訴原告)：崔某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地:遼寧省阜新市太平區(qū),現(xiàn)住北京市海淀區(qū)。
委托訴訟代理人：雷玲，北京聞道律師事務(wù)所律師。
第三人:白桂云,女,蒙古族,xxxx年xx月xx日出生,戶籍地:遼寧省阜新市細(xì)河區(qū),現(xiàn)住北京市東城區(qū)。

原告林某某（反訴被告）與被告崔某（反訴原告）、第三人白桂云房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告的委托訴訟代理人賀洪忠，被告的委托訴訟代理人雷玲,第三人白桂云均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告林某某訴稱，2013年，被告來北京謀生，投奔在京的二伯父、二伯母（白桂云），2014年10月，被告崔某在廊坊市安次區(qū)購買商品房一套，面積59.37平方米，總價(jià)款358794元，其母親支付了首付款近16萬元，后房貸由被告與其母親一起償還。至2016年7-8月份，被告及其母親無力償還房屋貸款，被告讓二伯母白桂云將房子賣掉，白桂云為幫侄子脫困，找到正準(zhǔn)備購買婚房的林某某，在白桂云的撮合下，原、被告雙方于2016年8月23日簽訂了房屋買賣合同，由原告購買位于廊坊市安次區(qū)德榮帝景的房子，合同簽訂后，原告支付了部分現(xiàn)金，其余經(jīng)被告同意打了欠條，原告交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000余元，自2016年8月起原告每月償還被告房屋貸款至今。2016年8月23日，房屋買賣合同簽訂時(shí)，被告將房屋交付給原告，原告將生活物品放在房屋內(nèi)，被告將原《商品房買賣合同》、房屋鑰匙等全部手續(xù)一并移交給了原告。但隨著2016年下半年，北京周邊房價(jià)暴漲，被告開始后悔，妄圖毀約。2017年4月，被告將該房屋的門鎖換掉，致使原告無法裝修房屋，原定婚期被迫推遲。第三人白桂云屢次調(diào)停未果。為維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵害，特向法院提起訴訟，請求法院依法判決：1、被告按合同約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)助辦理過戶手續(xù)；2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
原告就其主張?zhí)峤灰韵伦C據(jù)：1、《房屋買賣合同》一份，證明原、被告之間存在房屋買賣合同關(guān)系，該合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。2、《委托書》一份，證明第三人白桂云于2016年8月22日代表被告辦理房屋買賣及過戶手續(xù)，2017年3月份第三人白桂云代理被告收取林某某17萬元。3、錄音兩份，第三人白桂云提供，證明被告違反合同約定，拒收房款，撬門換鎖。4、《商品房買賣合同》一份，證明被告購買的涉案房屋，證明房屋移交時(shí)原始合同被告一并交付給原告。5、《河北省商品住宅質(zhì)量保證書》一份，證明目的與證據(jù)4相同。6、首付款收據(jù)，證明原告履行了合同義務(wù)。7、物業(yè)費(fèi)收據(jù)，證明原告替被告支付了物業(yè)費(fèi)。8、銀行手續(xù)，證明原告購房后按期支付銀行貸款。9、交房手續(xù)包括移交物品清單、鑰匙、水電卡，第三人白桂云提供，證明白桂云作為被告代理人，辦理了原告購房時(shí)的房屋交接手續(xù)，房屋自2016年8月22日已交付給原告。
被告崔某辯稱，1、《房屋買賣合同》簽訂后原告并未支付被告首付款，僅支付了10期共11000元房屋貸款及物業(yè)費(fèi)，其他款項(xiàng)均未支付。2、原告不具有買房資格，無法辦理過戶，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，本合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無法繼續(xù)履行。3、該房屋目前實(shí)際由被告占有，并未實(shí)際交付。綜上，不同意原告的訴訟請求。
被告就其辯稱未提交相關(guān)證據(jù)。
被告就原告提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：對證據(jù)1的真實(shí)性無異議，但對證明目的有異議，合同無法履行系因原告因限購無法辦理過戶，不是被告導(dǎo)致的，而是房屋產(chǎn)權(quán)證至今未取得。對證據(jù)2的真實(shí)性不認(rèn)可，不是被告本人簽字，委托書內(nèi)容為空白，僅是委托辦理入住手續(xù)，并無其他授權(quán)。對證據(jù)3的真實(shí)性認(rèn)可，但無法證明被告違反合同，且房屋現(xiàn)狀是被告實(shí)際占有。對證據(jù)4、5的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，涉案房屋是被告本人所有，具有完全所有權(quán)，沒有任何形式的權(quán)屬糾紛，沒有設(shè)定抵押。對證據(jù)6的真實(shí)性不認(rèn)可，收款人是第三人白桂云，并非被告本人，被告并未收到首付款項(xiàng)。對證據(jù)7真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，原告代被告繳納相關(guān)物業(yè)費(fèi)用。對證據(jù)8真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，被告與銀行貸款發(fā)放的憑證，無法證明原告所述。對證據(jù)9的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，交房手續(xù)是物業(yè)與被告之間房屋交付的手續(xù)，能證明被告是房屋業(yè)主及實(shí)際使用人，無法證明被告向原告交付了房屋。
第三人白桂云述稱，同意原告意見，簽訂合同在限購之前，因此不同意被告的意見。
第三人就原告提交的證據(jù)質(zhì)證意見如下：同意原告的質(zhì)證意見，不同意被告的質(zhì)證意見。首付款是20萬元，是給被告母親4萬元現(xiàn)金后，才會出具16萬元的本金1萬元利息的欠條，2017年3月份前原告要給我現(xiàn)金，我沒敢收，怕被告反悔不賣房，給被告留了三個(gè)月考慮是否確定賣房，但沒將上述事實(shí)告知原告，過年后原告再次要求給付首付款我就收了，在收款前再次征求被告意見，2017年3月份被告就因房子漲價(jià)不賣房了。
反訴原告崔某反訴稱，2016年8月23日，反訴原告與反訴被告簽訂買賣合同，第三人白桂云和賈玉華作為證明人，合同約定房屋總價(jià)40萬元，首付款20萬元，余款20萬元銀行貸款由反訴被告于2016年8月13日開始還貸。合同簽訂后，反訴被告遲遲未支付首付款20萬元，也未按合同約定承擔(dān)貸款還款義務(wù)，已經(jīng)嚴(yán)重違反合同約定，同時(shí)，反訴原告了解到反訴被告并無廊坊市商品房購房資格，客觀上無法履行房屋買賣合同，合同目的無法實(shí)現(xiàn)。特提出反訴，請求法院依法判決：1、解除反訴原告與反訴被告簽訂的位于河北省廊坊市××樓××單元××室的房屋買賣合同；2、反訴被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
反訴被告林某某辯稱，不同意反訴原告的訴訟請求，理由1、反訴原告與反訴被告雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效，反訴原告在合同最后親筆書寫承諾我崔某自愿同意賣位于廊坊市安次區(qū)××樓××單元××室，不受任何人強(qiáng)迫。從合同簽訂之日起，本人已與該房屋沒有任何關(guān)系，并積極配合買房人辦理過戶手續(xù)，如有違約，一切按合同執(zhí)行。2、限購是地方政策，和法律強(qiáng)制規(guī)定無關(guān)，不能因房子限購否定房屋買賣合同的效力。3、反訴被告已經(jīng)能夠按合同履行了義務(wù)，沒有違約，故合同應(yīng)繼續(xù)履行。
第三人白桂云述稱，同意反訴被告的意見。
經(jīng)審理查明，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）經(jīng)第三人白桂云介紹，于2016年8月23日簽訂了《房屋買賣合同》，約定：被告將坐落于河北省廊坊市××樓××單元××室的房屋出售給原告，建筑面積59.37平方米，實(shí)際成交價(jià)格40萬元，原告支付現(xiàn)金20萬元，余下銀行貸款20萬元由原告從2016年8月13日開始按月償還房貸，該合同第二條約定：被告保證對所出售的房屋具有完全的所有權(quán)，并根據(jù)國際及本地區(qū)的相關(guān)政策能夠上市自由交易，該項(xiàng)房屋及其附屬設(shè)施上沒有設(shè)定任何形式的擔(dān)保物權(quán)，沒有其他任何形式的權(quán)屬糾紛或爭議，能夠按照本合同將該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告并將該房屋實(shí)際交付原告使用，第三條約定：被告違反本合同第二條約定，由被告向原告支付成交價(jià)格的50%作為違約金，另外再賠償給原告造成的全部經(jīng)濟(jì)損失，原告有權(quán)解除合同，要求被告退還所收取的全部購房款，第四條約定：不管以后漲價(jià)還是降價(jià)，跟被告沒有任何關(guān)系，被告在房本下來辦理過戶時(shí)來簽字，不能耽誤原告正常辦理過戶手續(xù)，如果違約按成交價(jià)格的50%來補(bǔ)償原告，證明人賈玉華、白桂云。賈玉華系被告之母，第三人白桂云與原告林某某、被告崔某存在親屬關(guān)系。
原告于本合同簽訂前即2016年8月22日，為該房屋辦理入住手續(xù)代被告交納了物業(yè)費(fèi)1211元，契稅3588元，抵押登記費(fèi)80元，維修基金5047元，生活垃圾處置費(fèi)36元，裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)237元，共10199元，原告取得房屋鑰匙、水卡、電卡等，被告將該房屋交付給原告實(shí)際使用。2017年3月22日，原告將首付款17萬元通過第三人白桂云交付給被告時(shí)，被告明確表示因?yàn)榉课轁q價(jià)，不想出賣該房屋了，拒絕接收該房款，并更換涉案房屋門鎖。原告自2016年8月份開始通過向被告扣款賬戶存款的方式,償還該房屋10期銀行貸款，共存入被告還款賬戶10920元。
另查明，廊坊市人民政府于2017年6月2日頒布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，規(guī)定：無法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在?dāng)?shù)刭徺I住房，包括新建商品住房和二手住房。
庭審中，原告稱其不具有在廊坊市購買住房的資格，如《房屋買賣合同》被解除，被告應(yīng)退還購房款4萬元，償還房屋貸款10期，共1.3萬元，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000元，上述款項(xiàng)共6.1萬元，并按照現(xiàn)房價(jià)支付違約金50萬元。
上述事實(shí)有當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，原告提交的《房屋買賣合同》、委托書、收據(jù)、電話錄音等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為，一、當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有法律上或者事實(shí)上不能履行情形的除外。本案中，原、被告在簽訂《房屋買賣合同》后的履行過程中，廊坊市政府出臺住房限購政策，因原告不具有在廊坊市購買住房的資格，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，該合同不能繼續(xù)履行，屬事實(shí)上不能履行，依法應(yīng)予以解除，故對原告要求被告按合同約定將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，本院不予支持。
二、當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，原、被告簽訂的《房屋買賣合同》，現(xiàn)雖因住房限購政策依法予以解除，但在該合同履行過程中，被告以拒收首付款、換門鎖等方式明確表示因房屋漲價(jià)不再履行合同，致使原告無法實(shí)際占有使用所購房屋，因此被告存在違約行為，依據(jù)《房屋買賣合同》第四條約定其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。庭審中，原告稱如原、被告的《房屋買賣合同》被解除，被告應(yīng)退還購房款4萬元，償還房屋貸款10期，共1.3萬元，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用8000元，上述款項(xiàng)共6.1萬元，并按照現(xiàn)房價(jià)支付違約金50萬元。經(jīng)查原告代被告交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用共10199元，為償還10期房屋貸款共支付10920元，原告庭審中主張返還8000元，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)；對原告要求被告返還償還的房屋貸款共1.3萬元的主張，因超過原告實(shí)際支付的數(shù)額，對超出部分本院不予支持；原告雖未提交充分證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失情況，但根據(jù)本案合同履行情況及廊坊市房地產(chǎn)市場價(jià)格因素，本院認(rèn)為按《房屋買賣合同》第四條約定即合同成交價(jià)格的50%計(jì)算違約金較為適宜，故原告要求支付50萬元違約金數(shù)額過高，應(yīng)為20萬元（合同成交價(jià)40萬元×50%）；原告要求被告返還購房款4萬元，因原告提供的證據(jù)不足以證明其向被告支付過該款項(xiàng)，故對該主張本院不予支持。綜上，本院對原告上述請求，部分予以支持。被告認(rèn)為原告未依約支付購房首付款，屬于根本違約，原告向第三人白桂云出具的欠條與本案無關(guān)。因《房屋買賣合同》中并未明確約定原告支付首付款的時(shí)間，被告已將涉案房屋交付原告實(shí)際使用，被告亦未提供充分證據(jù)證實(shí)在合同履行過程中向原告催要首付款，原告系依約履行義務(wù)，故對被告該主張本院不予采信。對被告主張?jiān)婧炗啞斗课葙I賣合同》時(shí)，明知該房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書，無法辦理過戶手續(xù)，被告不存在違約行為，不應(yīng)承擔(dān)違約和賠償責(zé)任的主張，因無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第二百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、原告林某某與被告崔某于2016年8月23日簽訂的《房屋買賣合同》依法予以解除；
二、被告崔某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告林某某18920元（包括代被告支付的物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用共8000元，償還的房屋貸款10920元）并向原告支付違約金200000元；
三、駁回原告林某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)2150元，反訴受理費(fèi)500元，以上費(fèi)用合計(jì)2650元，由被告（反訴原告）崔某承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河北省廊坊市中級人民法院。

審判員 任增軍

書記員： 宋曉晨