原告(反訴被告)：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，中國香港人，住中國香港楊屋道X號(hào)X座XXX室。
　　委托訴訟代理人：林德杰，北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師。
　　被告(反訴原告)：上海鴻福置業(yè)有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：許可，總經(jīng)理。
　　委托訴訟代理人：李春華，上海邦信陽中建中匯律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：宋劍雯，上海公鼎律師事務(wù)所律師。
　　原告林某某與被告上海鴻福置業(yè)有限公司(以下簡稱鴻福公司)房屋租賃合同糾紛，以及鴻福公司反訴林某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月8日立案后，依法適用普通程序，合并公開開庭進(jìn)行了審理。林某某及其委托訴訟代理人林德杰律師，鴻福公司的委托訴訟代理人李春華律師、宋劍雯律師到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　林某某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、確認(rèn)林某某與鴻福公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2018年7月27日解除；2、判令鴻福公司返還林某某已經(jīng)支付的租金229,900.60元；3、判令鴻福公司賠償林某某經(jīng)濟(jì)損失1,341,420.76元(其中包括：機(jī)器設(shè)備128,860元、原料8,031元、裝修費(fèi)305,106元、裝修押金54,661.73元、垃圾清運(yùn)費(fèi)2,000元、物業(yè)費(fèi)27,601.03元、員工住宿費(fèi)130,000元、員工報(bào)酬517,000元、商鋪以及員工宿舍租賃居間費(fèi)58,161元、律師費(fèi)110,000元)；4、判令鴻福公司支付違約金327,970.38元；5、本案訴訟費(fèi)由鴻福公司負(fù)擔(dān)。審理中，林某某變更第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，要求鴻福公司賠償林某某經(jīng)濟(jì)損失1,304,620.76元，將其中的機(jī)器設(shè)備費(fèi)用調(diào)整為92,060元。事實(shí)和理由：林某某與鴻福公司于2017年11月13日簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定林某某租賃鴻福公司出租的上海市四川北路XXX號(hào)“壹豐廣場(chǎng)”購物中心層B2-A17號(hào)商鋪(以下簡稱系爭房屋)，租賃面積87.81平方米，用于經(jīng)營至尊面包品牌餐飲?！渡啼?zhàn)赓U合同》簽訂后，林某某根據(jù)合同約定支付租金、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，并開始對(duì)系爭房屋進(jìn)行裝修等各項(xiàng)經(jīng)營前的準(zhǔn)備工作。后，林某某向鴻福公司提出對(duì)系爭房屋進(jìn)行消防驗(yàn)收手續(xù)的辦理時(shí)，才得知系爭房屋不能辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，為此林某某多次與鴻福公司進(jìn)行交涉，并發(fā)出律師函，要求被告解決。2018年7月10日，林某某再次向鴻福公司致律師函，明確：若2018年7月26日仍未使系爭房屋通過消防驗(yàn)收的，雙方的《商鋪?zhàn)赓U合同》于7月27日解除，鴻福公司應(yīng)返還林某某已經(jīng)支付的租金等，并賠償各項(xiàng)損失及支付違約金。但鴻福公司始終未能使系爭房屋通過消防驗(yàn)收，鴻福公司將無法通過消防驗(yàn)收的系爭房屋出租給林某某，系嚴(yán)重違約，給林某某造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，故起訴來院，望判如所請(qǐng)。
　　鴻福公司辯稱，同意雙方的《商鋪?zhàn)赓U合同》于2018年7月27日解除。不同意林某某其余訴訟請(qǐng)求，雙方簽訂租賃合同后，鴻福公司依約向林某某交付了符合開業(yè)經(jīng)營條件的系爭房屋。但在合同履行期間，林某某不斷存在違約行為，包括：未按約全額交付合同相關(guān)費(fèi)用；未在合同約定時(shí)間內(nèi)開業(yè)；在鴻福公司積極配合的情況下，遲遲不辦理營業(yè)執(zhí)照、食品衛(wèi)生許可證等相關(guān)證照。反而以無法辦理消防類備案為由，多次要求鴻福公司進(jìn)行賠償，但無法辦理消防類備案系行政機(jī)關(guān)管轄不明所致，不可歸責(zé)于鴻福公司。根據(jù)雙方租賃合同的要求，林某某應(yīng)當(dāng)在系爭房屋內(nèi)辦理相關(guān)證照，辦證的義務(wù)不在鴻福公司，實(shí)際上系林某某自身原因不想繼續(xù)履行系爭房屋的租賃合同，因此租賃合同解除的原因在林某某，鴻福公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)任何賠償或違約責(zé)任。
　　鴻福公司向本院提出反訴請(qǐng)求：1、判令鴻福公司與林某某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年7月27日解除；2、判令林某某立即向鴻福公司交還系爭房屋；3、判令鴻福公司沒收林某某支付的履約保證金163,985.19元；4、判令林某某支付違約金327,970.38元；5、判令林某某向鴻福公司支付裝修期租金82,190.16元；6、判令林某某向鴻福公司支付裝修期物業(yè)管理費(fèi)11,259.04元；7、判令林某某向鴻福公司支付2018年5月剩余租金(按22天計(jì)算)23,519.08元、2018年6月租金48,075.98元、2018年7月租金42,675.66元；8、判令林某某支付鴻福公司裝修審圖費(fèi)1,756.20元；9、判令林某某向鴻福公司支付消防審核及竣工驗(yàn)收費(fèi)2,000元；10、判令林某某向鴻福公司支付2018年8月1日起的場(chǎng)地占用費(fèi)(按每月163,985.19元計(jì)算)；11、本案訴訟費(fèi)由林某某負(fù)擔(dān)。審理中，因雙方已交接系爭房屋，故鴻福公司撤回要求林某某返還房屋的反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：鴻福公司與林某某就系爭房屋簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》后，鴻福公司按約向林某某交付了符合租賃合同約定、且符合正常開業(yè)條件的系爭房屋，但林某某在履行租賃合同過程中屢屢違約，并于2018年7月10日函告鴻福公司，要求于2018年7月27日解除雙方簽訂的租賃合同。因林某某單方面提出解除合同，且在2018年10月27日前，鴻福公司并未向法院提起訴訟要求林某某繼續(xù)履行合同，故雙方簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》應(yīng)于2018年7月27日解除。林某某提出解除合同的理由系系爭房屋無法辦理消防備案，根據(jù)法庭調(diào)查結(jié)果，系爭房屋暫無法辦理消防備案的原因系行政部門間管轄權(quán)發(fā)生爭議。可見，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的責(zé)任不在鴻福公司，林某某無權(quán)單方面解除合同，因此林某某要求提前解除合同的行為顯屬違約，故應(yīng)按雙方租賃合同的約定向鴻福公司支付各項(xiàng)費(fèi)用并承擔(dān)違約責(zé)任。
　　林某某對(duì)反訴辯稱，同意雙方于2018年7月27日解除《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，但鴻福公司作為出租方，將沒有產(chǎn)權(quán)登記、未經(jīng)過消防部門驗(yàn)收合格的不適宜出租的系爭房屋出租給林某某，對(duì)林某某造成巨大損失，違約責(zé)任在鴻福公司，故不同意鴻福公司提出的沒收履約保證金、要求林某某支付違約金及其他各項(xiàng)付款主張。因鴻福公司在訴訟發(fā)生后濫用訴權(quán)，就本案提出管轄權(quán)異議，造成雙方無法及時(shí)交接房屋，且系爭房屋不具備可以正常經(jīng)營使用的條件，故鴻福公司要求林某某支付場(chǎng)地占用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求也不能成立。
　　當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
　　2017年11月13日，鴻福公司(甲方，出租人)與林某某(乙方，承租人)簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定：乙方向甲方承租系爭房屋作為商業(yè)經(jīng)營至尊面包品牌的輕餐飲使用；租賃面積87.81平方米；系爭房屋的租賃期從2017年11月15日起至2022年11月14日止；在準(zhǔn)許經(jīng)營活動(dòng)未獲得相關(guān)政府部門許可前(根據(jù)相關(guān)規(guī)定，允許開業(yè)后取得的許可除外)，乙方不得在系爭房屋開業(yè)，但乙方不得晚于開業(yè)日開始營業(yè)，如果乙方晚于開業(yè)日開始營業(yè)，則除非雙方另有書面約定或者該等延遲系甲方所致，每延遲一天，乙方應(yīng)向甲方支付相等于平均日固定租金三倍的違約金，若該等延遲超過15日，則甲方有權(quán)提前解除合同；租賃期內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付租金和物業(yè)管理費(fèi)以及其他費(fèi)用。但在乙方租滿約定租賃期并遵守本合同各項(xiàng)條款的前提下，甲方同意給予乙方一定的裝修期，裝修期自2017年11月15日至2018年1月5日，開業(yè)日為2018年1月10日。裝修期內(nèi)甲方免收乙方的租金，但乙方必須支付物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用；如乙方實(shí)際租賃不滿租賃期或違反本合同的條款及規(guī)定，甲方有權(quán)向乙方索取裝修期內(nèi)所免去的所有租金及物業(yè)管理費(fèi)，索取的每月租金及物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照乙方第一租賃年向甲方實(shí)際支付的每月平均租金和每月平均物業(yè)管理費(fèi)；自開業(yè)日或裝修期滿后的首日起，雙方選擇固定租金或提成租金(取金額較高者)下述方式計(jì)算系爭房屋的租金：第一年：固定租金按租賃面積計(jì)算，每天每平方米為18元，月固定租金48,075.98元；第二年：固定租金按租賃面積計(jì)算，每天每平方米為18元，月固定租金48,075.98元；雙方確認(rèn)，乙方的開業(yè)保證金中等同于首月租金的金額轉(zhuǎn)為首月租金；每月應(yīng)付的固定租金，應(yīng)由乙方于前一個(gè)月的25日或者之前向甲方付清；本合同項(xiàng)下乙方對(duì)甲方的所有付款，應(yīng)以人民幣電匯至甲方書面指定的下述賬號(hào)，或以甲方屆時(shí)指定的其他方式支付：甲方的物業(yè)管理費(fèi)收款信息如下：賬戶名：上海帕默斯頓物業(yè)管理有限公司(以下簡稱帕默斯頓公司)……；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，則乙方需按未付租金日千分之一支付違約金；乙方應(yīng)于本合同簽署之日起七個(gè)工作日內(nèi)，向甲方支付相等于3個(gè)月之租金及3個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)之和的金額，即163,985.19元，作為房屋租賃履約保證金；乙方向甲方支付的履約保證金，作為乙方將全部履行完本合同義務(wù)的保證。如因乙方擅自中途退租或違反本合同的其他約定，而致甲方行使解除本合同權(quán)利，甲方可以全部沒收履約保證金而無須歸還乙方；本合同履行期間，乙方無權(quán)自行以履約保證金抵付其在本合同項(xiàng)下的任何應(yīng)付款項(xiàng)；乙方應(yīng)于交付日或之前向甲方支付裝修押金及裝修期間的其他費(fèi)用(裝修期間裝修押金54,661.73元，裝修期物業(yè)管理費(fèi)5,707.65元)，如甲方因乙方裝修系爭房屋而遭受任何損失，甲方有權(quán)從裝修押金中扣收款項(xiàng)以賠償甲方因此遭受的損失。乙方裝修結(jié)束后應(yīng)通知甲方和物業(yè)管理公司，經(jīng)甲方和物業(yè)管理公司驗(yàn)收合格且通過政府部門各項(xiàng)驗(yàn)收后，甲方應(yīng)在六十個(gè)工作日內(nèi)將裝修押金在扣除乙方裝修系爭房屋給甲方造成的損失(若有)后一次性退還乙方(不計(jì)利息)。若乙方自開業(yè)之日起三個(gè)月仍未通過驗(yàn)收的，甲方?jīng)]收乙方的裝修押金；乙方應(yīng)于租賃期內(nèi)向甲方支付系爭房屋的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：第一年，每月物業(yè)管理費(fèi)6,585.75元；第二年，每月物業(yè)管理費(fèi)6,585.75元；若在租賃期內(nèi)，政府任何主管部門對(duì)系爭房屋的相鄰房屋(包括但不限于消防設(shè)施)提出任何整改要求，乙方必須根據(jù)政府相關(guān)部門或甲方或物業(yè)管理公司的要求提供所有必須的合理協(xié)助。乙方因此而遭受的任何損失(若有)由乙方與其相鄰房屋的承租人協(xié)商解決，但乙方不得已該等損失為由拒絕或延遲給予上述協(xié)助。甲方不就乙方的損失承擔(dān)責(zé)任與費(fèi)用；乙方應(yīng)最遲于租賃期滿日或本合同提前終止之當(dāng)日或之前向甲方和物業(yè)管理公司交還系爭房屋。乙方如未經(jīng)甲方書面同意而逾期不交還該房屋，乙方除應(yīng)向甲方支付該房屋在占用期間內(nèi)的占用使用費(fèi)外(每日的占用使用費(fèi)計(jì)算公式：最高日固定租金與日物業(yè)管理費(fèi)之和X3或者系爭房屋于當(dāng)時(shí)對(duì)外出租的當(dāng)日市場(chǎng)價(jià)與日物業(yè)管理費(fèi)之和X3，取金額較高者)，還應(yīng)承擔(dān)該房屋在占用期間內(nèi)實(shí)際發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水、電等一切其他費(fèi)用。如因乙方逾期不遷出系爭房屋而造成甲方其他損失的，乙方還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任；乙方向甲方交還系爭房屋前，應(yīng)自負(fù)費(fèi)用對(duì)系爭房屋進(jìn)行打掃和清理，使該房屋處于完好和可出租狀態(tài)。乙方如對(duì)系爭房屋進(jìn)行了裝修、增建或改建，應(yīng)根據(jù)甲方的要求在租賃期滿或本合同提前終止前將系爭房屋恢復(fù)原狀，由此發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。如乙方逾期未將該房屋恢復(fù)原狀，甲方可以代為處理或聘請(qǐng)第三方代為處理，由此發(fā)生的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)，甲方有權(quán)向乙方追索或于履約保證金中扣除該費(fèi)用。如屆時(shí)甲方書面同意乙方無需將系爭房屋恢復(fù)原狀的，甲方無任何義務(wù)就乙方對(duì)該房屋或其裝修、設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行的增建或改建作出任何補(bǔ)償或賠償；對(duì)于乙方在租賃合同期滿之日或本合同提前終止之日后乙方遺留在系爭房屋內(nèi)的物件，視為乙方放棄所有權(quán)，甲方有權(quán)自行決定丟棄或處分該種物品；除本合同其他條款規(guī)定的甲方義務(wù)外，甲方還應(yīng)履行下列義務(wù)：甲方應(yīng)按本合同規(guī)定的條款和條件向乙方提供可以正常使用的房屋；除本合同其他條款規(guī)定的乙方義務(wù)外，乙方還應(yīng)履行下列義務(wù)：乙方應(yīng)取得在系爭房屋內(nèi)合法進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的所有批準(zhǔn)、營業(yè)執(zhí)照及許可證等，且應(yīng)適時(shí)更新此等批準(zhǔn)、營業(yè)執(zhí)照及許可證；甲、乙雙方同意，有下列情形之一的，守約一方可書面通知違約一方解除本合同，除雙倍返還或沒收履約保證金之外，違反合同的一方，還應(yīng)向另一方按租賃期內(nèi)的平均月租金及平均月物業(yè)管理費(fèi)之和的6倍支付違約金；給對(duì)方造成損失的，支付的違約金不足抵付一方損失的，還應(yīng)賠償由此造成的損失與違約金的差額部分：(5)乙方逾期支付租金、履約保證金或其他應(yīng)付費(fèi)用累計(jì)超過30日的，或累計(jì)超過3次的；(7)因乙方原因，在系爭房屋開業(yè)日前未能辦妥在該房屋經(jīng)營所需的手續(xù)(包括但不限于乙方未能取得營業(yè)執(zhí)照或必要的許可證或乙方承諾注冊(cè)設(shè)立的公司未完成等)；(8)因乙方原因，乙方于開業(yè)日之日起15日內(nèi)未能對(duì)外營業(yè)的；(15)本合同約定或法律法規(guī)允許雙方解除合同的其他情形；若出現(xiàn)本合同規(guī)定情形而甲方行使解除本合同之權(quán)力的，甲方有權(quán)依據(jù)簽署的約定要求乙方承擔(dān)違約金，甲方還有權(quán)向乙方追索乙方在裝修期內(nèi)所免去的所有租金及物業(yè)管理費(fèi)。并且乙方無權(quán)就其在系爭房屋內(nèi)的裝修及附屬設(shè)施要求甲方給予任何補(bǔ)償或要求甲方購買其裝修或設(shè)施，乙方應(yīng)按本合同的約定將系爭房屋恢復(fù)原狀后返還甲方；該房屋交付后，非本合同規(guī)定的情況，乙方擅自中途退租的，即構(gòu)成乙方的嚴(yán)重違約，在此情況下，甲方有權(quán)要求乙方繼續(xù)履行本合同并就所發(fā)生的損失向乙方索賠；或者甲方也可解除合同或同意乙方提前解除本合同。若甲方行使合同解除權(quán)或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有權(quán)要求乙方承擔(dān)違約金并承擔(dān)裝修期內(nèi)免去的所有租金和物業(yè)管理費(fèi)外，還有權(quán)沒收乙方的履約保證金。乙方支付的違約金不足抵付甲方損失的，還應(yīng)賠償由此造成的損失與違約金的差額部分。該合同附件還約定：裝修期間消防審核及竣工驗(yàn)收費(fèi)2,000元；裝修審圖費(fèi)1,756.20元；在本合同生效后，乙方需在約定的時(shí)間內(nèi)辦理工商營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)其他證照；費(fèi)用一覽表中還列明：裝修期間垃圾清運(yùn)費(fèi)1,756.20元。
　　2017年11月15日，林某某向鴻福公司轉(zhuǎn)賬支付229,900.60元，該款備注摘要：租金。11月23日，林某某向帕默斯頓公司轉(zhuǎn)賬支付5,292.88元，附言：物業(yè)費(fèi)。11月30日，林某某向帕默斯頓公司支付2,000元，摘要：垃圾清運(yùn)費(fèi)；2018年5月31日，林某某向帕默斯頓公司轉(zhuǎn)賬支付22,308.15元，摘要：租金。2018年7月20日，帕默斯頓公司向林某某出具裝修押金54,661.73元的收據(jù)。
　　2018年6月21日，鴻福公司(甲方)與林某某(乙方)簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》約定：租賃合同相關(guān)條款的變更：該房屋的裝修期為2017年11月15日至2018年4月20日，起租日為2018年5月7日；乙方對(duì)外開業(yè)日為2018年5月30日。
　　2018年6月26日，林某某的委托代理律師向鴻福公司發(fā)出律師函，表示因系爭房屋一直無法辦理消防驗(yàn)收手續(xù)，要求鴻福公司配合解決，否則將向鴻福公司索賠并解除雙方的《商鋪?zhàn)赓U合同》。
　　2018年7月10日，林某某的委托代理律師再次向鴻福公司發(fā)出律師函：“1、若貴司在2018年7月26之前(當(dāng)日)，仍未能使得租賃房屋通過“消防驗(yàn)收”的(以取得“消防部門”核發(fā)的租賃房屋“驗(yàn)收通過”相關(guān)法律文件為準(zhǔn))，林某某先生與貴司的《商鋪?zhàn)赓U合同》將于2018年7月27日正式解除。屆時(shí)，本律師函同時(shí)作為林某某先生通知貴司于2018年7月27日解除《商鋪?zhàn)赓U合同》的“通知函”使用；同時(shí)，貴司應(yīng)當(dāng)返還林某某先生之前已經(jīng)支付的租金、押金、保證金等各項(xiàng)費(fèi)用，并且賠償林某某先生為此遭受的所有經(jīng)濟(jì)損失(包括但不限于物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、員工工資及房租、中介費(fèi)、律師費(fèi)等)，以及向林某某先生支付違約金。……”該律師函向鴻福公司送達(dá)，并簽收。
　　另查明，2012年5月15日，上海地鐵商貿(mào)有限公司與鴻福公司簽訂《租賃合同》，將包括系爭房屋在內(nèi)的上海地鐵十號(hào)線四川北路站4#出入口下沉式廣場(chǎng)出租給鴻福公司使用，該合同附件三載明了系爭房屋所在場(chǎng)地的權(quán)利歸屬、以及出租主體資質(zhì)的相關(guān)文件。
　　2018年12月24日，上海申通地鐵資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司向鴻福公司發(fā)出《通知函》：“由于我司在履行與貴司的地鐵場(chǎng)地租賃合同的過程中，發(fā)現(xiàn)我司租賃給貴司的部分租賃區(qū)域，雖然產(chǎn)權(quán)屬于我司，但場(chǎng)地實(shí)際地理位置屬于貴司的商場(chǎng)的建筑紅線內(nèi)，成為貴司商場(chǎng)的一部分。該片區(qū)域在貴司接手時(shí)，就已存在LeSeven、星巴克、面包新語3家商鋪，且3家店商均已取得政府有關(guān)部門的相關(guān)證照，如《工商營業(yè)執(zhí)照》、《食品衛(wèi)生許可證》、《公眾聚集場(chǎng)所投入使用、營業(yè)前消防安全檢查合格證》等。此3家商鋪為原有商鋪，在地鐵上蓋工程之前即此現(xiàn)狀。此情況為我司旗下所有商業(yè)項(xiàng)目的唯一特例。針對(duì)該處的特殊性，經(jīng)過我司討論研究,現(xiàn)決定采取如下措施，以便于雙方的合作管理：1、以該場(chǎng)地的建筑紅線為界,增設(shè)一道防火卷簾。從而自然而然的將該場(chǎng)地劃分為2片消防分區(qū)。2、建筑紅線內(nèi)區(qū)域，為壹豐商場(chǎng)使用區(qū)域,從統(tǒng)一管理需要考慮，建議由鴻福置業(yè)公司負(fù)責(zé)組織申報(bào)此處的消防審批備案工作，向虹口消防部門申報(bào)。同時(shí),鑒于四川北路地鐵產(chǎn)權(quán)劃分和地理位置分布的特殊性，更為了在后續(xù)的雙方租賃合同執(zhí)行期間，維持良好和順暢的合作關(guān)系，將隸屬于貴司建筑紅線范圍內(nèi)的區(qū)域，直接交由貴司全權(quán)負(fù)責(zé)，我司放棄該處監(jiān)督權(quán)，對(duì)于該區(qū)域的監(jiān)督管理，將以接受有關(guān)部門的屬地化管理的形式存在，以確保我司的合法權(quán)益不受侵害。其他區(qū)域則仍由我司監(jiān)督管理，不受影響?！?br/>　　審理中，本院至上海市虹口區(qū)消防救援支隊(duì)調(diào)查本案相關(guān)情況，該支隊(duì)向本院陳述：“2018年6月25日，系爭房屋的承租人曾向96119致電，向我處舉報(bào)系爭房屋消防未驗(yàn)收。2018年7月18日，我處與軌交支隊(duì)就系爭房屋的管轄問題進(jìn)行了溝通，并于2018年8月24日答復(fù)商鋪承租人，將依法處理。2018年12月24日，申通地鐵公司向鴻福公司發(fā)出《通知函》，告知該商鋪可由虹口區(qū)消防支隊(duì)進(jìn)行消防驗(yàn)收審批?！?br/>　　另，審理中，鴻福公司在提交答辯狀期間向本人提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為本案訴請(qǐng)金額較大，屬重大、涉外案件，應(yīng)由上海市第二中級(jí)人民法院管轄。本院經(jīng)審查認(rèn)為，鴻福公司提出的管轄權(quán)異議不成立，并于2018年12月17日作出民事裁定書，駁回鴻福公司對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。鴻福公司對(duì)裁定不服提起上訴，上海市第二中級(jí)人民法院于2019年2月28日作出(2019)滬02民轄終97號(hào)民事裁定：駁回上訴，維持原裁定。
　　上述事實(shí)，由雙方當(dāng)事人的陳述、另有《商鋪?zhàn)赓U合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、銀行付款憑證、收據(jù)、《律師函》、《鑰匙簽收憑證》、《通知函》、《鋪位狀態(tài)確認(rèn)書》、《租賃合同》等證據(jù)佐證，經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以確認(rèn)。
　　雙方有爭議的事實(shí)，各自提供如下證據(jù)：
　　1、林某某就其在系爭房屋投入資金以及要求鴻福公司賠償經(jīng)濟(jì)損失的訴請(qǐng)，提供：采購設(shè)備憑證及付款依據(jù)、采購原料憑證及付款依據(jù)、商鋪裝修合同、裝修報(bào)價(jià)單、照片以及付款憑證、員工宿舍的《租賃合同》、《居間協(xié)議》及付款憑證、員工出具的情況說明、《律師函》及付款憑證。鴻福公司對(duì)上述證據(jù)分別發(fā)表質(zhì)證意見：對(duì)采購機(jī)器設(shè)備費(fèi)用、采購原料費(fèi)用及付款憑證的真實(shí)性無法確認(rèn)，不能證明用于系爭房屋，也說明林某某未按《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時(shí)間開業(yè)；系爭房屋內(nèi)裝修費(fèi)用應(yīng)以司法評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)；員工宿舍發(fā)生的費(fèi)用與本案無關(guān)，不是本案所涉合理支出；員工出具的證明，不符合證據(jù)的形式要件，也無法證明工資支出的真實(shí)性和合理性；律師費(fèi)和居間費(fèi)非本案所涉合理支出，亦無合同和法律依據(jù)。
　　審理中，因雙方對(duì)系爭房屋內(nèi)裝修現(xiàn)值的價(jià)值無法達(dá)成一致，經(jīng)林某某申請(qǐng)，本院依法委托上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司對(duì)系爭房屋內(nèi)的裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。該公司向本院出具《關(guān)于上海市四川北路XXX號(hào)壹豐廣場(chǎng)購物中心B2-A17商鋪裝修價(jià)值的鑒定報(bào)告》，鑒定涉案商鋪裝修價(jià)值為227,965元。林某某對(duì)該審價(jià)報(bào)告的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為有部分裝修內(nèi)容未包含在審價(jià)報(bào)告中，包括整體吧臺(tái)、吧椅、面包柜、更衣柜、廚房水槽等計(jì)15,570元。對(duì)此審價(jià)單位表示該部分內(nèi)容系可移動(dòng)物品，不包含入固定裝修范圍內(nèi)。林某某還認(rèn)為，雖然經(jīng)過司法審價(jià)，但其對(duì)系爭房屋實(shí)際投入裝修的金額是305,106元，堅(jiān)持要求按照其實(shí)際支付金額向鴻福公司索賠。鴻福公司對(duì)該審價(jià)報(bào)告的真實(shí)性亦無異議，但認(rèn)為裝修至今已一年有余，應(yīng)當(dāng)按照裝修期五年進(jìn)行折舊，在審價(jià)報(bào)告的基礎(chǔ)上折舊20%計(jì)算。
　　2、關(guān)于房屋交接時(shí)間，2019年7月23日，林某某與鴻福公司相約辦理房屋交接手續(xù)。2019年8月7日庭審中，鴻福公司表示林某某仍有部分可移動(dòng)物品留在系爭房屋內(nèi)，系爭房屋的鑰匙仍在林某某的掌控下。林某某則表示2019年7月23日當(dāng)天，其與鴻福公司工作人員確認(rèn)，當(dāng)天的狀況是否已完成交接，鴻福公司表示交接已經(jīng)完成，鴻福公司表示鑰匙暫時(shí)留在林某某處，待鴻福公司完成公司內(nèi)部房屋交接的蓋章流程后再行交還鑰匙，但系爭房屋內(nèi)已經(jīng)沒有林某某需要的物品了，如鴻福公司認(rèn)為仍有物品殘留，其可自行處置。8月7日，林某某當(dāng)庭向鴻福公司交付鑰匙。
　　本院認(rèn)為，就系爭房屋簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，合法有效。從雙方在履行合同過程中的多次溝通情況以及簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》的內(nèi)容看，系爭房屋確實(shí)存在在短時(shí)間內(nèi)無法完成辦理全部經(jīng)營所需的各類證照或驗(yàn)收手續(xù)的問題，這一問題直到2018年12月才得以解決，現(xiàn)雙方一致同意《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年7月27日解除，并無不當(dāng)，本院予以支持。縱觀本案的實(shí)際情況，系爭房屋所在區(qū)域的地理位置確實(shí)存在特殊性，致使消防部門需依法確定管轄單位后方能對(duì)系爭房屋進(jìn)行開業(yè)前的消防驗(yàn)收，因此導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同無法繼續(xù)履行的責(zé)任不能歸咎于合同相對(duì)的任何一方，即雙方均無需就合同的解除承擔(dān)違約責(zé)任。租賃合同簽訂后，直至雙方在訴訟中確認(rèn)合同解除，并完成房屋交接的這段時(shí)間內(nèi)，租賃雙方均存在投入成本或無法取得收益的損失，對(duì)此本院就損失分擔(dān)的總體原則陳述意見如下：按照國家法律法規(guī)的規(guī)定及雙方租賃合同的約定，在未取得消防驗(yàn)收合格的情況下，林某某確無法在系爭房屋內(nèi)正常開業(yè)經(jīng)營。但其在承租系爭房屋前，對(duì)房屋的權(quán)屬、可供經(jīng)營狀況、收益預(yù)期等因素均應(yīng)盡自己的注意義務(wù)，作為經(jīng)營者應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有適當(dāng)?shù)脑u(píng)估和預(yù)判。而作為長期對(duì)系爭房屋進(jìn)行經(jīng)營管理的出租方，鴻福公司更應(yīng)對(duì)系爭房屋的所有既往、現(xiàn)狀以及未來可能發(fā)生的情況，做詳細(xì)的了解、備案以期對(duì)各類可能發(fā)生的問題能作出及時(shí)的應(yīng)對(duì)和處理，從而減少不必要的損失。因而，在本案所涉的各項(xiàng)損失中，鴻福公司應(yīng)適當(dāng)多作分擔(dān)。
　　以下對(duì)林某某提出的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求作分列說明：
　　一、林某某主張鴻福公司返還其支付的租金229,900.60元。從雙方的《商鋪?zhàn)赓U合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定來看，免租期原自2017年11月15日起至2018年1月5日，后調(diào)整為自2017年11月15日起至2018年4月20日，林某某應(yīng)在合同簽訂之日起七個(gè)工作日內(nèi)支付履約保證金和開業(yè)保證金，免租期結(jié)束后，開業(yè)保證金即轉(zhuǎn)為首期租金。因此2017年11月15日，林某某向鴻福公司支付的229,900.60元，雖摘要標(biāo)注為租金，但該筆費(fèi)用的性質(zhì)應(yīng)為林某某支付的履約保證金和開業(yè)保證金。鴻福公司認(rèn)為余額作為林某某向其支付的租金，亦屬合理。依據(jù)雙方租賃合同的約定，免租期屆滿后，開業(yè)保證金即轉(zhuǎn)為租金。因租賃合同的解除，雙方均不存在違約，故鴻福公司向林某某收取的履約保證金應(yīng)予返還。開業(yè)保證金轉(zhuǎn)為租金后，在林某某應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的租金或房屋使用費(fèi)中進(jìn)行抵扣。
　　二、林某某向鴻福公司主張的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失：
　　1、房屋租賃合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。因此，林某某購買的機(jī)器設(shè)備，應(yīng)自行搬離或處理，不應(yīng)由鴻福公司承擔(dān)費(fèi)用。
　　2、原料費(fèi)，林某某在系爭房屋尚未符合能夠開業(yè)經(jīng)營的狀態(tài)下，仍繼續(xù)采購原料，由此產(chǎn)生的損失，應(yīng)由林某某自行承擔(dān)。
　　3、林某某對(duì)系爭房屋進(jìn)行裝飾裝修后，并未能享受到其投入成本的任何收益，但對(duì)于附合在系爭房屋的裝飾裝修物本身而言，仍具有一定的價(jià)值。垃圾清運(yùn)費(fèi)，林某某雖向帕默斯頓公司支付，但雙方租賃合同對(duì)此作出約定，且鴻福公司在合同中確認(rèn)了帕默斯頓公司的收費(fèi)資格。綜合本案實(shí)際情況，本院對(duì)林某某就裝修費(fèi)、裝修押金和垃圾清運(yùn)費(fèi)的主張，予以支持。至于裝修費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院依法參照上海華瑞建設(shè)經(jīng)濟(jì)咨詢有限公司向本院出具的《關(guān)于上海市四川北路XXX號(hào)壹豐廣場(chǎng)購物中心B2-A17商鋪裝修價(jià)值的鑒定報(bào)告》中的鑒定結(jié)論，即以裝修價(jià)值為227,965元計(jì)。
　　4、至于林某某主張的員工住房費(fèi)用、商鋪?zhàn)赓U以及租賃居住用房的居間費(fèi)，非其與鴻福公司租賃合同所涉范圍，亦非林某某承租系爭房屋的必要成本，不應(yīng)由鴻福公司承擔(dān)。
　　5、員工報(bào)酬，林某某對(duì)此僅提供了其與員工簽訂的協(xié)議書和員工個(gè)人出具的情況說明，并未有其實(shí)際支出工資的支付憑證，不能證明該筆費(fèi)用已經(jīng)實(shí)際支出，故對(duì)林某某的這一主張，本院不予支持。
　　6、至于律師費(fèi)，因雙方的《商鋪?zhàn)赓U合同》未對(duì)此作出約定，且本案糾紛所涉案由亦非由敗訴方承擔(dān)律師費(fèi)賠償責(zé)任的法定范圍，故對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，本院亦不予支持。
　　以下對(duì)鴻福公司提出的各項(xiàng)反訴請(qǐng)求作分列說明：
　　1、鴻福公司要求林某某支付裝修期的租金和物業(yè)管理費(fèi)的反訴請(qǐng)求，雙方租賃合同約定，在林某某存在的違約的情況下，裝修期內(nèi)免除的租金和減少的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)全額收取，但本案租賃合同的解除，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任，故對(duì)鴻福公司的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求，本院不予支持。
　　2、鴻福公司要求林某某支付裝修審圖費(fèi)、消防審核及竣工驗(yàn)收費(fèi)用，在林某某提出的關(guān)于裝修費(fèi)補(bǔ)償部分，本院已經(jīng)闡明了主要觀點(diǎn)。鴻福公司亦未提供其已經(jīng)對(duì)系爭房屋內(nèi)的裝修工程進(jìn)行審圖工作的依據(jù)，且導(dǎo)致本案合同解除的原因就在于系爭房屋在既定時(shí)間內(nèi)無法進(jìn)行消防驗(yàn)收，現(xiàn)鴻福公司向林某某主張消防審核及竣工驗(yàn)收費(fèi)用顯然不合理，本院不予支持。
　　3、至于合同期內(nèi)的租金、物業(yè)管理費(fèi)及合同解除之后的房屋使用費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，于承租方而言是其簽訂租賃合同后必然發(fā)生的經(jīng)營成本；于出租方而言是出租房屋之后的可期待收益，因而該部分損失不因雙方對(duì)合同解除均不承擔(dān)違約責(zé)任而消滅，該筆損失按本院已經(jīng)闡明的就各項(xiàng)損失分擔(dān)的總體原則處理。
　　綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第九十四條第二款、第九十六條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條第四項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
　　一、林某某與上海鴻福置業(yè)有限公司2017年11月13日簽訂的壹豐廣場(chǎng)《商鋪?zhàn)赓U合同》及2018年6月21日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》于2018年7月27日解除；
　　二、自本判決生效之日起10日內(nèi)，上海鴻福置業(yè)有限公司向林某某支付裝修補(bǔ)償款及垃圾清運(yùn)費(fèi)229,965元；
　　三、自本判決生效之日起10日內(nèi)，上海鴻福置業(yè)有限公司向林某某返還裝修押金54,661.73元；
　　四、自本判決生效之日起10日內(nèi)，上海鴻福置業(yè)有限公司向林某某返還履約保證金163,985.19元；
　　五、自本判決生效之日起10日內(nèi)，林某某向上海鴻福置業(yè)有限公司支付租金及房屋使用費(fèi)144,000元；
　　六、自本判決生效之日起10日內(nèi)，林某某向上海鴻福置業(yè)有限公司支付物業(yè)管理費(fèi)10,500元；
　　七、林某某的其余訴訟請(qǐng)求不予支持；
　　八、上海鴻福置業(yè)有限公司的其余反訴請(qǐng)求不予支持。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案本訴受理費(fèi)21,893.63元，反訴受理費(fèi)5,555.09元，共計(jì)27,448.72元，由林某某負(fù)擔(dān)8,000元，上海鴻福置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)19,448.72元。
　　如不服本判決，林某某可在判決書送達(dá)之日起30日內(nèi)，上海鴻福置業(yè)有限公司可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級(jí)人民法院。

審判員：蕭宗英

書記員：曹北霖