林口縣碧海藍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
朱欣新（黑龍江國大律師事務(wù)所）
白某
初岳鴻（黑龍江國盛律師事務(wù)所）
馬某
關(guān)志民（黑龍江曦暉律師事務(wù)所）
楊宇（黑龍江曦暉律師事務(wù)所）
王淑梅

上訴人（原審被告）林口縣碧海藍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地林口縣林口鎮(zhèn)糧庫家屬樓門市一樓，機構(gòu)代碼68886826-1。
法定代表人趙子玉，男，該公司總經(jīng)理。
委托代理人朱欣新，黑龍江國大律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審被告）白某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地安達市。
委托代理人初岳鴻，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）馬某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地林口縣。
委托代理人關(guān)志民，黑龍江曦暉律師事務(wù)所律師。
委托代理人楊宇，黑龍江曦暉律師事務(wù)所律師。
原審第三人王淑梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住所地綏芬河市。
上訴人林口縣碧海藍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱藍某公司）、上訴人白某因與被上訴人馬某、原審第三人王淑梅房屋租賃合同糾紛一案，不服林口縣人民法院（2014）林民初字第222號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月26日受理后，于2015年4月30日公開開庭進行了審理。上訴人藍某公司委托代理人朱欣新、上訴人白某委托代理人初岳鴻、被上訴人馬某委托代理人關(guān)志民、楊宇到庭參加訴訟。原審第三人王淑梅經(jīng)合法傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原判認定:白某與藍某公司于2012年1月10日簽訂租賃合同協(xié)議，藍某公司將碧海藍某大廈二層整層出租給白某，租金為每年40萬元。2012年8月25日雙方簽訂了該租賃合同的補充協(xié)議，并確認碧海藍某購物廣場管理公約。白某承租后，對房屋進行了裝修并制作了95節(jié)貨架。2012年9月20日原告之子曾凡志向白某的妹妹白梅交付了2萬元定金，并與白梅簽訂了定金合同，內(nèi)容為:甲方白梅、乙方曾凡志。碧海藍某大廈二層整層。租期3年、2012年9月1日—2015年9月1日。租金40萬／年。乙方定金2萬元（已付）。乙方2012年10月1日進入碧海藍某大廈二層。消防由甲方負責(zé)。貨架全部歸乙方，10萬元。任何一方違約賠償4萬元整。其它費用按合同。庭審中原告與白某都認可定金合同并已履行。原告與白某于2012年9月24日簽訂了租賃協(xié)議書，內(nèi)容為:甲方白某、乙方馬某。甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上達成如下協(xié)議:一、甲方將其租賃的位于林口縣碧海藍某整體租賃給乙方，建筑面積為1400平方米。二、租賃期限為三年，從2012年10月1日至2015年8月30日止。三、租金每年為肆拾萬元整，在本協(xié)議訂立同時乙方支付甲方定金壹拾萬元整，在每年的八月三十日繳納當(dāng)年租金。四、在本協(xié)議訂立并乙方支付甲方定金同時甲方將出租房屋交付乙方裝修，租金從2012年10月1日起算。五、甲方保證租賃房屋的轉(zhuǎn)租已經(jīng)取得出租人的同意，并保證出租房屋無權(quán)利瑕疵。六、雙方約定在租賃期間乙方有權(quán)轉(zhuǎn)租，并乙方有權(quán)轉(zhuǎn)租出租人認可并同意。七、乙方租賃期間的取暖費、物業(yè)費、水電費及經(jīng)營期間的稅費，由乙方自行承擔(dān)，非因乙方使用不當(dāng)原因造成的維修由甲方承擔(dān)。八、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，此協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字找出租方簽字、蓋章確認后生效。協(xié)議簽訂后，白某將其在碧海藍某大廈承租的二層整層面積約為1400平方米轉(zhuǎn)租給馬某，且轉(zhuǎn)租行為經(jīng)藍某公司同意。但是白某和藍某公司沒有向原告釋明二被告之間租賃合同協(xié)議及該租賃合同的補充協(xié)議和購物廣場管理公約。原告于2012年9月向白某支付房屋租賃金346600元，向白某支付貨架轉(zhuǎn)讓費10萬元。原告如約經(jīng)營半個月后空置多天，并沒有繳納租賃協(xié)議中第七條約定的各項費用，其中10月、11月、12月份（12月份為20天費用）費用共25794.46元及10月15日至12月20日的取暖費20110.50元。其中10月和11月、12月（12月份為20天）3個月的租金為88172.04元。原告于2012年11月30日將其貨物撤走，而王淑梅經(jīng)藍某公司招商于2012年12月中下旬入駐該場地，藍某公司同意其無償使用該房屋，同時使用貨架。
原判認為:白某與藍某公司于2012年1月10日簽訂租賃合同協(xié)議、雙方又于2012年8月25日簽訂了該租賃合同的補充協(xié)議及碧海藍某購物廣場管理公約。且藍某公司同意白某轉(zhuǎn)租，白某與馬某的轉(zhuǎn)租合同有效。白某未提供證據(jù)證明其向原告說明其與藍某公司之間的租賃合同及相關(guān)補充協(xié)議和管理公約內(nèi)容，根據(jù)合同相對性原則，二被告之間的租賃合同及相關(guān)的補充協(xié)議和管理公約中承租方的權(quán)利義務(wù)不適用于馬某，原告與白某應(yīng)適用雙方簽訂的租賃協(xié)議書中約定的內(nèi)容。租賃合同簽訂后，原告只經(jīng)營半個多月，沒有通知藍某公司，閑置數(shù)十日，影響商場整體經(jīng)營，存在一定過錯。白某沒有證據(jù)證明原告不經(jīng)營，就通知藍某公司，并將貨架給了藍某公司，存在一定過錯。藍某公司為了不影響商場經(jīng)營無償將王淑梅招入商場經(jīng)營，并無不當(dāng)，由于王淑梅進入原告承租的商場經(jīng)營，致使該轉(zhuǎn)租合同無法履行，應(yīng)當(dāng)予以解除。藍某公司如主張權(quán)利，可另案起訴。關(guān)于白某是否對原告說明承租人的義務(wù)，雖然白某不能提供證據(jù)予以證明其履行說明義務(wù)且白某與原告的轉(zhuǎn)租協(xié)議里沒有明確約定取暖費、物業(yè)費等費用的數(shù)額及繳費時間，依據(jù)《合同法》第六十一條的規(guī)定，雙方當(dāng)事人可以協(xié)議補充，不能達成協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定，且該費用的收取也是有單據(jù)的，原告可以按照單據(jù)進行繳納。即使白某沒有催繳，原告也應(yīng)該履行繳費義務(wù)，所以原告構(gòu)成違約，且原告應(yīng)該繳納10月、11月、12月份（12月份為20天費用）費用共25794.46元及10月15日至12月20日的取暖費20110.50元。原告雖然說于2012年11月30日撤走貨物，但是雙方?jīng)]有正式解除租賃合同前，實際租期應(yīng)以案外人王淑梅入住時間為準即租期截止日確定為2012年12月20日更為合理。白某沒有證據(jù)證明是原告主動提出解除轉(zhuǎn)租合同，不要租金和貨架的情況下，通知了藍某公司說原告不租了，白某自己也不租了，才導(dǎo)致藍某公司讓王淑梅入駐碧海藍某大廈二層，導(dǎo)致原告的租賃合同不能履行而中斷經(jīng)營，侵犯了原告的合法權(quán)益，這個過程中，白某是違約的，應(yīng)當(dāng)負有返還租金的義務(wù)。所以應(yīng)該返還原告232523元（實繳租金366600元-10月1日至12月20日租金為88172.04元-10月1日至12月20日取暖費元
20110.50-10月1日至12月20日費用25794.46元），原告也存在違約行為，索要租金利息請求不予支持。關(guān)于原告要求藍某公司立即返還貨架共計95節(jié)，并支付使用費38950元的請求，藍某公司沒有證據(jù)證明其不知道該貨架由白某賣給原告，藍某公司應(yīng)向白某主張權(quán)利，而不應(yīng)留置原告的貨架，既然租賃合同解除，就應(yīng)讓原告將自己的貨架取走，藍某公司無權(quán)對原告的貨架行使留置權(quán)，應(yīng)返還給原告，使用費38950元，沒有證據(jù)證實，不予支持。關(guān)于原告要求藍某公司承擔(dān)連帶責(zé)任的請求，沒有法律依據(jù)，不予支持。原告訴訟請求與王淑梅無利害關(guān)系。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條 ?、第九十四條 ?第二項 ?、《中華人民共和國物權(quán)法》第二百三十條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?的規(guī)定，判決如下:一、解除馬某與白某的房屋租賃合同；二、白某返還告馬某房屋租金232523元，三、藍某公司返還馬某貨架95節(jié)，四、駁回原告其他訴訟請求。
宣判后，藍某公司不服，向本院提出上訴。請求撤銷原判，
發(fā)回重審或改判繼續(xù)履行合同，馬某履行繳費義務(wù)。理由是:1.原審判令其向馬某返還貨柜違反法律關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定。2.其要求繼續(xù)履行合同合法。（1）其請求金太陽鞋城進入商場并非主動與白某解除合同，而是馬某刻意違反行業(yè)經(jīng)營慣例不得不采取的補救措施。（2）馬某在退出商場經(jīng)營期間，經(jīng)多次通知均表示不再繼續(xù)經(jīng)營，雖原審不予認定，但已有多位證人出庭證實。退一步分析，既然不能認定上訴人違約，解除原合同對上訴人將帶來嚴重損害。原審僅憑金太陽鞋城進入為由認為履行不能，侵犯上訴人權(quán)利。3.馬某不承認自行退出經(jīng)營，原審不認定證言效力，欠交管理費用也非根本違約，即使白某誤傳信息，也可順延租期，退一萬步可認定轉(zhuǎn)租成立，三方均未根本違約，應(yīng)繼續(xù)履行合同。
白某也不服，向本院提出上訴。請求改判駁回馬某對上訴人全部訴訟請求。理由是:1.原審認定事實錯誤。原審認定白某沒有證據(jù)證明原告主動提出解除轉(zhuǎn)租合同，不要租金。上訴人在原審中證人已經(jīng)予以證實。原審認定藍某公司讓王淑梅入駐碧海藍某大廈二層，導(dǎo)致原告租賃合同不能履行而中斷經(jīng)營，顛倒黑白。2.原審適用法律錯誤。本案是馬某違約，其主張不應(yīng)支持，上訴人完全可要求其賠償損失，但上訴人仍同意繼續(xù)履行合同。
本案的爭議焦點為:1.三方當(dāng)事人在履行租賃合同中哪方構(gòu)成違約，馬某請求解除合同是否合法；2.一審判決解除馬某與白某的租賃合同，白某返還馬某租金232523元，藍某公司返還95節(jié)貨架是否有事實根據(jù)及法律依據(jù)；3.藍某公司要求繼續(xù)履行合同是否應(yīng)當(dāng)支持。
二審審理過程中，各方當(dāng)事人均未向本院提供新證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述，并結(jié)合一審認定證據(jù)，本院認定案件事實與一審認定事實一致。
本院認為:上訴人藍某公司與上訴人白某于2012年1月10日簽訂租賃合同后，白某又于2012年9月24日與被上訴人馬某簽訂租賃合同，將藍某公司的二樓商場轉(zhuǎn)租給馬某，藍某公司同意白某轉(zhuǎn)租，故藍某公司與白某的租賃合同、白某與馬某的轉(zhuǎn)租合同均合法有效。一是關(guān)于馬某是否有權(quán)解除與白某的轉(zhuǎn)租合同的問題。馬某進入商場經(jīng)營后，因為調(diào)整經(jīng)營方向（包括裝修）而中斷了經(jīng)營。雖然藍某公司與白某的租賃合同有不得中斷經(jīng)營的約定，但白某與馬某的轉(zhuǎn)租賃合同并未約定不得中斷經(jīng)營，馬某進入商場經(jīng)營后，藍某公司與馬某又并未就中斷經(jīng)營作出約定。即使藍某公司稱馬某中斷經(jīng)營違反行業(yè)慣例，但根據(jù)合同自治原則，不應(yīng)認定馬某中斷經(jīng)營行為構(gòu)成違約。白某稱馬某主動提出解除轉(zhuǎn)租合同，不要租金。雖然白某一審提供了蔡寶龍、姚偉東的證人證言，但不足以證實其主張。藍某公司稱馬某中斷經(jīng)營期間，多次通知馬某，其均表示不再繼續(xù)經(jīng)營，也未提供充分證據(jù)證實其主張。藍某公司為提高經(jīng)營效益，將訴爭的商場提供給第三人王淑梅經(jīng)營，這一行為使馬某繼續(xù)經(jīng)營喪失客觀條件，故一審認定王淑梅進入商場后，導(dǎo)致白某與馬某的轉(zhuǎn)租合同無法履行并無不當(dāng)。《中華人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，其他當(dāng)事人可以解除合同。據(jù)此，一審判決解除馬某與白某的轉(zhuǎn)租合同，白某返還馬某租金232523元并無不當(dāng)。對藍某公司請求三方繼續(xù)履行合同不予支持。關(guān)于藍某公司提出原審判令其向馬某返還貨柜違反法律關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定問題。因為白某將貨柜以10萬元的價值轉(zhuǎn)讓給馬某并已交付。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移自交付時發(fā)生效力。故原屬于白某的貨柜其所有權(quán)已歸屬于馬某。藍某公司因為主張管理費用而留置馬某的貨柜沒有法律依據(jù)。況且留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)，不適用于租賃合同關(guān)系。另外，一審將王淑梅列為第三人，可是判決書中除首部外，又將王淑梅經(jīng)營的個體工商戶字號金太陽鞋城稱為第三人，實屬不當(dāng)。二審予以糾正。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2300元，由林口縣碧海藍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)；二審案件受理費4788元，由上訴人白某負擔(dān)。
本判決為終審判決。

本案的爭議焦點為:1.三方當(dāng)事人在履行租賃合同中哪方構(gòu)成違約，馬某請求解除合同是否合法；2.一審判決解除馬某與白某的租賃合同，白某返還馬某租金232523元，藍某公司返還95節(jié)貨架是否有事實根據(jù)及法律依據(jù)；3.藍某公司要求繼續(xù)履行合同是否應(yīng)當(dāng)支持。
二審審理過程中，各方當(dāng)事人均未向本院提供新證據(jù)。
根據(jù)當(dāng)事人陳述，并結(jié)合一審認定證據(jù)，本院認定案件事實與一審認定事實一致。
本院認為:上訴人藍某公司與上訴人白某于2012年1月10日簽訂租賃合同后，白某又于2012年9月24日與被上訴人馬某簽訂租賃合同，將藍某公司的二樓商場轉(zhuǎn)租給馬某，藍某公司同意白某轉(zhuǎn)租，故藍某公司與白某的租賃合同、白某與馬某的轉(zhuǎn)租合同均合法有效。一是關(guān)于馬某是否有權(quán)解除與白某的轉(zhuǎn)租合同的問題。馬某進入商場經(jīng)營后，因為調(diào)整經(jīng)營方向（包括裝修）而中斷了經(jīng)營。雖然藍某公司與白某的租賃合同有不得中斷經(jīng)營的約定，但白某與馬某的轉(zhuǎn)租賃合同并未約定不得中斷經(jīng)營，馬某進入商場經(jīng)營后，藍某公司與馬某又并未就中斷經(jīng)營作出約定。即使藍某公司稱馬某中斷經(jīng)營違反行業(yè)慣例，但根據(jù)合同自治原則，不應(yīng)認定馬某中斷經(jīng)營行為構(gòu)成違約。白某稱馬某主動提出解除轉(zhuǎn)租合同，不要租金。雖然白某一審提供了蔡寶龍、姚偉東的證人證言，但不足以證實其主張。藍某公司稱馬某中斷經(jīng)營期間，多次通知馬某，其均表示不再繼續(xù)經(jīng)營，也未提供充分證據(jù)證實其主張。藍某公司為提高經(jīng)營效益，將訴爭的商場提供給第三人王淑梅經(jīng)營，這一行為使馬某繼續(xù)經(jīng)營喪失客觀條件，故一審認定王淑梅進入商場后，導(dǎo)致白某與馬某的轉(zhuǎn)租合同無法履行并無不當(dāng)?！吨腥A人民共和國合同法》第九十四條 ?規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，其他當(dāng)事人可以解除合同。據(jù)此，一審判決解除馬某與白某的轉(zhuǎn)租合同，白某返還馬某租金232523元并無不當(dāng)。對藍某公司請求三方繼續(xù)履行合同不予支持。關(guān)于藍某公司提出原審判令其向馬某返還貨柜違反法律關(guān)于留置權(quán)的規(guī)定問題。因為白某將貨柜以10萬元的價值轉(zhuǎn)讓給馬某并已交付。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移自交付時發(fā)生效力。故原屬于白某的貨柜其所有權(quán)已歸屬于馬某。藍某公司因為主張管理費用而留置馬某的貨柜沒有法律依據(jù)。況且留置權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)，不適用于租賃合同關(guān)系。另外，一審將王淑梅列為第三人，可是判決書中除首部外，又將王淑梅經(jīng)營的個體工商戶字號金太陽鞋城稱為第三人，實屬不當(dāng)。二審予以糾正。
綜上，原審認定事實清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條 ?第一款 ?第一項 ?規(guī)定，判決如下:

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2300元，由林口縣碧海藍某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)；二審案件受理費4788元，由上訴人白某負擔(dān)。

審判長：姜波
審判員：李先平
審判員：高玉林

書記員：劉鴻