上訴人（原審原告）：林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)，住所地黑龍江省林口縣朱家鎮(zhèn)。
法定代表人：孫麗華，該村民委員會(huì)主任。
委托訴訟代理人：朗慶文，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省林口縣朱家鎮(zhèn)。
委托訴訟代理人：林山，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人：畢乃芹，北京市愛義律師事務(wù)所律師。

上訴人林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)（以下簡稱仙洞村委會(huì)）因與被上訴人李某某確認(rèn)合同無效糾紛一案，不服黑龍江省林口縣人民法院（2016）黑1025民初454號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年2月15日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人仙洞村委會(huì)的法定代表人孫麗華及其委托訴訟代理人朗慶文、林山，被上訴人李某某及其委托訴訟代理人畢乃芹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
仙洞村委會(huì)上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，重審本案或改判支持上訴人一審訴求。事實(shí)和理由：1.原審程序嚴(yán)重錯(cuò)誤。原審在村民集團(tuán)訴訟時(shí)，法院硬性要求村民代表必須以村委會(huì)為原告訴訟，剝奪了村民集體根據(jù)《村民組織法》第36條規(guī)定有權(quán)撤銷村委會(huì)或村委個(gè)人損害集體利益的行為。嚴(yán)重影響村民集體行使訴權(quán)的方式，導(dǎo)致實(shí)體權(quán)利被模糊于村委會(huì)的違法簽約、違法處置集體資產(chǎn)等不當(dāng)行為性質(zhì)當(dāng)中。2.本案具備無效或可撤銷條件。根據(jù)《土地管理法》第81條“擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收非法所得，并處罰款。”根據(jù)憲法第十條、本法第二條均規(guī)定，國家對(duì)集體所有的土地的使用權(quán)進(jìn)入土地市場(chǎng)并流通是嚴(yán)格限制的。只有國有土地才能依法實(shí)行有償使用制度。集體所有的土地的使用權(quán)一般不得通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式進(jìn)入土地市場(chǎng)并流通。國家對(duì)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)實(shí)行嚴(yán)格控制，維護(hù)農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)和使用權(quán)，保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的需要，是維護(hù)土地關(guān)系和土地市場(chǎng)秩序穩(wěn)定的需要，是切實(shí)保障農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的需要。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第二十四條，涉及村民利益的重大事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理；第三十六條村民委員會(huì)或者村民委員會(huì)成員作出的決定侵害村民合法權(quán)益的，受侵害的村民可以申請(qǐng)人民法院法院予以撤銷，責(zé)任人依法承擔(dān)法律責(zé)任?！段餀?quán)法》第六十三條集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。綜上，上訴人認(rèn)為，集體經(jīng)濟(jì)是社會(huì)主義公有制的重要組成部分。集體所有的財(cái)產(chǎn)是勞動(dòng)群眾集體多年來通過辛苦勞動(dòng)創(chuàng)造、積累的物質(zhì)財(cái)富，但由于集體資產(chǎn)的管理還相當(dāng)薄弱等原因，造成集體資產(chǎn)的嚴(yán)重流失，不僅使集體經(jīng)濟(jì)遭受了損失，集體生產(chǎn)力受到破壞，而且直接損害勞動(dòng)群眾的切身利益，影響了社會(huì)和諧發(fā)展。因此，依法保護(hù)集體財(cái)產(chǎn)是鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)需要，也是立法本意。本案中的集體濟(jì)組織管理人違反法定程序，擅自決定低價(jià)處分集體所有的財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)重侵害集體成員的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。被上訴人明知違法前提依然參與購買，做為營利使用，案涉交易不具備合法有效的合同條件，由于原審法院不當(dāng)立案，影響了上訴人實(shí)體權(quán)利的行使，希望二審法院予以糾正。
李某某辯稱，上訴人與被上訴人簽訂的房屋買賣及土地買賣合同合法有效，雙方簽訂的合同是真實(shí)意思表述。雙方交易過程中，被上訴人盡到了買受人的義務(wù)，該協(xié)議履行多年，并未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，該合同主體適格，雙方簽訂的合同合法有效。一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。
上訴人仙洞村委會(huì)向一審法院起訴請(qǐng)求：請(qǐng)求人民法院依法確認(rèn)原告與被告簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，雙方返還財(cái)產(chǎn)；確認(rèn)原告與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2006年7月林口縣朱家鎮(zhèn)建成了教育中心，朱家鎮(zhèn)仙洞村小學(xué)的學(xué)生要求到鎮(zhèn)教育中心上學(xué)，仙洞小學(xué)校舍面臨閑置。朱家鎮(zhèn)為招商引資聯(lián)系被告購買仙洞小學(xué)校開辦汽車駕校。原、被告經(jīng)協(xié)商將仙洞小學(xué)校出售給被告用于開辦汽車駕駛學(xué)校。2006年9月10日原告向朱家鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，朱家鎮(zhèn)政府批復(fù)同意。2006年9月20日原、被告雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，將仙洞村學(xué)校校舍土地面積7100平方米轉(zhuǎn)讓給被告，并同意征為國有，土地補(bǔ)償費(fèi)20154元計(jì)入交易款12萬元中。2006年9月21日原、被告簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議書，協(xié)議書載明：原告經(jīng)朱家鎮(zhèn)仙洞村兩委班子及村民代表大會(huì)會(huì)議研究決定，報(bào)請(qǐng)朱家鎮(zhèn)政府同意，將仙洞小學(xué)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給被告，用于機(jī)動(dòng)車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校。協(xié)議約定將仙洞村學(xué)校面積943.92平方米校舍，土地面積7100.64平方米出售給被告。約定購房款為12萬元，預(yù)付4萬元。剩余房款在交房之時(shí)一次性付清。同時(shí)約定原告有義務(wù)協(xié)助被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。因原告違反國家政策，致使房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，將由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。原告的法定代表人姜春武、林口縣朱家鎮(zhèn)政府法定代表人高占海及被告三方代表在協(xié)議上簽字，原告加蓋印章。2006年9月29日在被告要求下，原告召開“群眾代表會(huì)”，會(huì)議內(nèi)容是：仙洞小學(xué)學(xué)生搬遷教學(xué)大樓，學(xué)?？罩啥创褰ㄐＸ?fù)債至今未還上，欠銀行貸款及借款，鎮(zhèn)招商引資，由駕校購買，售款付建校債務(wù)。此項(xiàng)事宜通過，70%群眾代表同意。參會(huì)人員20人在會(huì)議記錄上簽名按手印。2006年9月30日被告將剩余價(jià)款8萬元交給原告。原告將所得價(jià)款用于償還村集體債務(wù)。2009年9月30日原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)證號(hào)為：林房權(quán)證朱家鎮(zhèn)字第010296號(hào)。面積為943.92平方米，土地性質(zhì)為集體。同日被告向土地管理部門提出土地登記申請(qǐng)，土地部門頒發(fā)了土地使用權(quán)證，土地更名為被告，土地性質(zhì)是集體。后因林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)土地部門相關(guān)人員調(diào)查處理，因土地使用權(quán)證辦理程序違規(guī)，該土地使用權(quán)證被作廢。被告管理使用爭議校舍后，對(duì)校舍進(jìn)行維修，并增加汽車駕駛員培訓(xùn)相關(guān)設(shè)施，一直使用至今。另查，2007年4月因朱家鎮(zhèn)仙洞村村民舉報(bào)原告村委會(huì)成員在出售學(xué)校和使用出售學(xué)?？铐?xiàng)時(shí)有違紀(jì)行為，林口縣紀(jì)律檢查委員會(huì)對(duì)村委會(huì)成員及土地管理部門人員立案調(diào)查，確定被調(diào)查人員有失職行為，并給與相應(yīng)紀(jì)律處分。
原審認(rèn)為，本案爭議為原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同和土地轉(zhuǎn)讓合同是否為無效合同。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)上述合同法規(guī)定的合同無效的情形，結(jié)合原、被告的訴辯情況，本院認(rèn)為，要判斷原、被告于2006年9月20日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、9月21日簽訂房屋買賣協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于被告是否與原告的部分村干部存在惡意串通，損害原告利益，以及是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
對(duì)于是否存在惡意串通，本院認(rèn)為，合同簽訂之時(shí)由鎮(zhèn)政府提出建議，由原、被告自行協(xié)商價(jià)格，簽訂合同全程由鎮(zhèn)政府參與指導(dǎo)，并在買賣協(xié)議書上簽字確認(rèn)。對(duì)于價(jià)格問題，原告當(dāng)時(shí)表示只要能夠還上銀行貸款和所欠其它債務(wù)，需要12萬元，別的不管。而鎮(zhèn)政府也表示因政府對(duì)該校也有投入，原則上出售學(xué)校時(shí)政府也要收回一定比例的投入，但鑒于實(shí)際情況，決定放棄這一部分，以促成雙方的合同訂立。由此可以確定，雙方無惡意串通，低價(jià)出售的事實(shí)。而原告亦未舉示證據(jù)證明雙方訂立合同時(shí)存在惡意串通的事實(shí)。
對(duì)于是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》第二十四條規(guī)定了村民委員會(huì)的民主議定原則，即規(guī)定涉及村民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理，即使未經(jīng)村民會(huì)議授權(quán)，也并不導(dǎo)致原、被告簽訂的合作經(jīng)營協(xié)議書無效，因?yàn)椤吨腥A人民共和國村民委員會(huì)組織法》第二十四條并未直接規(guī)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定也并不必然損害國家和社會(huì)公共利益，因此，該條強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。對(duì)于涉及村民利益事項(xiàng)的程序性規(guī)定，系村委會(huì)的內(nèi)部事宜，不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。而且原、被告簽訂買賣協(xié)議后，已經(jīng)履行了近十年，作為買賣合同一方的原告一直沒有對(duì)合同的效力提出異議。而是否履行民主議定程序，為原告的份內(nèi)之事，原告沒有遵守民主議定原則，系原告違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。以違反民主議定原則為由宣告合同無效，有礙交易的穩(wěn)定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。
原告作為基層群眾性自治組織，依照《村民委員會(huì)組織法》相關(guān)規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)向村民會(huì)議、村民代表會(huì)議負(fù)責(zé)并報(bào)告工作?；谄浞傻匚?，原告在和被告簽訂買賣協(xié)議時(shí)，應(yīng)保證對(duì)內(nèi)就買賣協(xié)議的簽訂已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，此為其基于誠實(shí)信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的締約義務(wù)，不因村委會(huì)換屆而有所改變?，F(xiàn)仙洞村委會(huì)作為締約主體以買賣協(xié)議未經(jīng)過民主議定程序?yàn)橛芍鲝埡贤瑹o效，是將自己沒有盡到締約義務(wù)而可能造成的法律后果讓對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)，有違誠信原則。被告為合同的一方當(dāng)事人，在簽訂合同時(shí)負(fù)有形式上審查合同相對(duì)方是否有權(quán)處分合同標(biāo)的物的義務(wù)，而非承擔(dān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的義務(wù)，因此，被告根據(jù)買賣協(xié)議上表明已經(jīng)村委會(huì)和村民代表會(huì)議同意、2006年9月29日在被告要求下召開群眾代表會(huì)（該村當(dāng)時(shí)未選舉村民代表）形成會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要標(biāo)明超過70%的群眾代表同意，2006年9月10日由原告向朱家鎮(zhèn)政府進(jìn)行申請(qǐng)將學(xué)校賣掉還債，鎮(zhèn)政府簽署同意意見。被告已完成了形式審查的義務(wù)，完全有理由相信原告對(duì)外發(fā)包已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，其已盡到了買受人的合理注意義務(wù)。
關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題，原告認(rèn)為被告辦理的土地使用權(quán)證已被作廢處理，系違反土地管理有關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。本案訴爭仙洞小學(xué)土地性質(zhì)為集體非農(nóng)業(yè)用地，按照相關(guān)法律法規(guī)和政策性規(guī)定對(duì)于具備相應(yīng)條件的集體非農(nóng)業(yè)用地并非完全禁止轉(zhuǎn)讓，但必須履行相關(guān)法律手續(xù)。本案被告申請(qǐng)的土地使用權(quán)證系因?qū)徟^程中的違規(guī)而被廢止，該情況屬原、被告雙方合同履行過程中出現(xiàn)的問題，不直接導(dǎo)致合同無效，亦未違反土地管理有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。故雙方簽訂房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，已簽訂且履行多年，本院依法認(rèn)定其為有效。原告認(rèn)為本案所涉房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系原告原村委會(huì)相關(guān)人員與被告惡意串通低價(jià)出售、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以致合同無效的觀點(diǎn)，本院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第五十二條、第六十條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：駁回原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2700元，由原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)承擔(dān)。
本院二審期間，上訴人仙洞村委會(huì)為證明其上訴主張，申請(qǐng)證人王吉永、高峰到庭作證。王吉永證實(shí)，其在2006年是村里的電工，是村民代表。2006年9月21日村支委簽的字賣的房子，村里沒有開會(huì)，被上訴人到村里后才知道學(xué)校被賣了。林口法院根據(jù)虛假的證言，我們才敗訴的。我們開始準(zhǔn)備起訴的村委會(huì)，起訴的時(shí)候現(xiàn)任書記不給我們蓋公章，沒有公章法院還不受理，我們認(rèn)為主要責(zé)任在村委會(huì)，村民想通過法律手段把房子拿回。高峰證實(shí)，去年的這個(gè)時(shí)間，村民要把這個(gè)房子要回，我們幾個(gè)代表去的法院，當(dāng)時(shí)我們要把學(xué)校要回，我們要告村委會(huì)，當(dāng)時(shí)的村長說我們應(yīng)該告駕校，我們就去林口法院了，林口法院說我們這樣不行，我們這樣的話不能給立案，說要我們蓋很多公章，還要村民聯(lián)名簽字，還要村民代表大會(huì)的記錄，我們回村后開的代表大會(huì)，手續(xù)準(zhǔn)備完全后我們才到法院把案子立上，5月9日開庭的，村長說把學(xué)校要回的話學(xué)校就是村民的，如果敗訴的話一切費(fèi)用我們自行承擔(dān)。
經(jīng)質(zhì)證，上訴人認(rèn)為，證人能證實(shí)歷史上沒有開過村民代表大會(huì)，兩位證人是后來選出的起訴的村民代表，到林口法院立案時(shí)，接待的審判員要求村委會(huì)蓋章，村里不同意蓋章，不蓋章不能立案。被上訴人認(rèn)為，證人王吉永一審時(shí)是旁聽人員，不符合二審證人出庭條件，其一審、二審沒有拿出仙洞村證明其為村民代表，該證人陳述為個(gè)人意見，與本案無關(guān)。證人高峰表述內(nèi)容為個(gè)人意見，不能代表村委會(huì)與被上訴人簽訂買賣合同的意向，該證人所述與本案無關(guān)。

本院認(rèn)為，證人王吉永一審旁聽了法庭審理，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十八條的規(guī)定，證人不得旁聽法庭審理，王吉永不符合作為證人出庭作證的條件。證人高峰證實(shí)的上訴人提起本案訴訟的過程，與本案審理無關(guān)。綜上，本院對(duì)王吉永、高峰的證言不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人的訴請(qǐng)主張、法庭陳述及其舉證、質(zhì)證情況，結(jié)合本院及一審對(duì)事實(shí)與證據(jù)的分析認(rèn)定，本院認(rèn)定事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為，上訴人提出原審法院硬性要求本案必須以村委會(huì)為原告，從而剝奪了村民依照《村民組織法》第36條的規(guī)定行使撤銷權(quán)的權(quán)利，程序違法。對(duì)此，上訴人在訴訟中并未提供充分的證據(jù)證實(shí)，本院不予認(rèn)定。關(guān)于上訴人主張本案具備無效或可撤銷條件的問題，《中華人民共和國合同法》第五十五條明確規(guī)定“有下列情形之一的，撤銷權(quán)消滅：（一）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)；（二）具有撤銷權(quán)的當(dāng)事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權(quán)?！倍景钢校显V人與被上訴人簽訂土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣協(xié)議書后，至今已履行了十余年。上訴人作為合同的相對(duì)人，未在法定除斥期間內(nèi)行使權(quán)利，根據(jù)法律規(guī)定，其享有的撤銷權(quán)已依法消滅。因此，原審認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效，并無不當(dāng)，雙方應(yīng)依約繼續(xù)履行合同。
綜上所述，仙洞村委會(huì)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)2700元，由上訴人林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會(huì)負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長　于　堯 審判員　周曉光 審判員　李冬梅

書記員：李維嘉