林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會
張海君
林山（黑龍江國盛律師事務(wù)所）
李某某
畢乃芹（北京愛義律師事務(wù)所）

原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會，住所地林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村。
法定代表人孫麗華，女，村主任。
委托訴訟代理人張海君，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，農(nóng)民，住所地黑龍江省林口縣。
委托訴訟代理人林山，男，黑龍江國盛律師事務(wù)所律師。
被告李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，個體工商戶，住所地黑龍江省牡丹江市愛民區(qū)。
委托訴訟代理人畢乃芹，女，北京市愛義律師事務(wù)所律師。
原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會（以下簡稱仙洞村）與被告李某某確認(rèn)合同無效糾紛一案，本院于2016年4月5日受理后，依法組成合議庭于2016年5月9日公開開庭審理。
原告仙洞村的法定代表人孫麗華及其委托訴訟代理人張海君、林山到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱:2006年9月21日，原告與被告簽訂房產(chǎn)買賣合同，原告將該村小學(xué)943.92平方米房屋及村集體土地7100.64平方米賣給被告，價款12萬元。
合同簽訂后，被告占有使用該房屋和土地。
因?yàn)樵婧炗喎慨a(chǎn)及土地買賣合同未經(jīng)村民會議討論通過，多年來絕大多數(shù)村民一直不斷上訪，堅(jiān)決不同意將集體土地和財(cái)產(chǎn)賣給被告。
原告與被告的房產(chǎn)買賣協(xié)議違反了國家強(qiáng)制性法律規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。
為此，請求人民法院依法確認(rèn)原告與被告簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議無效，雙方返還財(cái)產(chǎn)，被告承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。
增加事實(shí):通過了解2007年林口縣紀(jì)委對李友良等四人調(diào)查處理意見，2007年作出紀(jì)檢結(jié)論時按嚴(yán)重違紀(jì)處理，建議對幾位違紀(jì)行為人與被告簽訂的買賣合同按無效合同處理，但是從2007年至今，沒有人明確的通知信訪舉報的村民，至今也沒有對該合同進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的處理。
增加確認(rèn)原告與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的訴訟請求。
被告辯稱:被告取得仙洞小學(xué)校舍及土地所有權(quán)的是合法取得的，是通過原告方村委會及村民的同意并經(jīng)朱家鎮(zhèn)政府簽字審批，轉(zhuǎn)讓是合法的；該校舍買賣合同在2006年9月簽訂，至今己達(dá)10年之久，己過法律規(guī)定的訴訟時效；關(guān)于原告所增加的事實(shí)部分中林口縣紀(jì)委所處理的意見，只是針對李友良等人的違紀(jì)處理，林口縣紀(jì)檢委并無權(quán)認(rèn)定雙方的買賣合同的效力問題，林口縣紀(jì)委在處理意見中將雙方買賣合同歸于無效，屬超權(quán)利范圍處理。
綜上，答辯人認(rèn)為其購買的校舍及土地買賣是合法有效的取得。
請求法院認(rèn)真審查，駁回原告的訴訟請求。
結(jié)合原、被告陳述，確定本案調(diào)查的重點(diǎn)為:雙方的買賣合同是否有效。
圍繞本案調(diào)查重點(diǎn)，舉證情況如下:
原告提供如下證據(jù):
證據(jù)一，法院依原告方申請調(diào)取的林口縣紀(jì)律檢查委員會卷宗關(guān)于本案買賣合同簽訂的事實(shí)部分內(nèi)容。
原告質(zhì)證認(rèn)為，（紀(jì)檢卷宗:218－223頁）調(diào)查報告中顯示四個違紀(jì)行為人所述召開村民代表會議與事實(shí)不符，事后得知根本沒有召開會議，簽字是由一些不明真相的村民（不包括村民代表權(quán)）的所簽的字，且卷宗中顯示該校舍被告所辦理的土地使用證己作廢，也證明雙方買賣合同是無效的。
被告質(zhì)證認(rèn)為，林口縣紀(jì)律檢查委員會卷宗中記載的事實(shí)正確，被告確實(shí)是依據(jù)朱家鎮(zhèn)政府招商引資購買的仙洞小學(xué)校舍及土地，在購買過程中原告當(dāng)時的村委會的確拿出仙洞村村民超過70%以上的村民同意的簽字記錄；對于2007年作出的房屋價值評估不真實(shí)，因?yàn)?006年被告購買仙洞小學(xué)校舍己是C級危房，已經(jīng)不能供學(xué)生正常上學(xué)，且周圍的環(huán)境也不符合學(xué)生學(xué)習(xí)，被告購買后對校舍及周圍全部進(jìn)行維修改造，所以2007年評估報告是以維修后的評估價值為依據(jù)；該調(diào)查報告確認(rèn)沒有經(jīng)過村委會代表同意的事宜，被告在購買房屋時原告拿出村委會70%以上村民的簽字，被告有理由相信原告已經(jīng)履行合法的房屋買賣手續(xù)，至于該報告中關(guān)于村委會會議紀(jì)錄上是否是村民代表簽字被告并不知道，被告購買己履行了注意義務(wù)；林口縣紀(jì)律檢查委員會在調(diào)查報告中所闡述的確認(rèn)合同無效，被告認(rèn)為紀(jì)檢委無權(quán)對合同效力進(jìn)行確認(rèn)，該合同效力的確認(rèn)應(yīng)由人民法院作出。
關(guān)于土地使用證問題，在2006年簽訂合同時明確約定房產(chǎn)證及土地使用證由原告村委會辦理，至于辦理過程中是否違紀(jì)與被告無關(guān)，被告己盡到了合理注意義務(wù)。
本院認(rèn)為，該組證據(jù)客觀反映了原、被告雙方簽訂買賣合同及交付價款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的事實(shí)經(jīng)過，對于該部分事實(shí)予以采信。
對于被告辦理的土地使用權(quán)證被作廢的事實(shí)予以采信。
證據(jù)二，2006年9月29日會議紀(jì)要1份（林口縣紀(jì)律檢查委員會卷宗176頁）。
意在證明:一是被告所稱的在簽訂合同時己有70%村民簽字的會議記錄從時間上說是矛盾，簽訂合同是在2006月9月21日，而會議記錄形成的時間是9月29日，在2006年9月21日已經(jīng)簽訂合同的重要事項(xiàng)，在9月29日會議中沒有向簽字人員說明，重要事項(xiàng)包括房屋的處置方式、處置價格、土地使用權(quán)的處置情況均沒有表達(dá)，會議通過事項(xiàng)是賣與不賣的問題，并不是賣多少錢怎么處理，此份會議記錄的內(nèi)容不足以作為村民代表決定與被告簽訂合同的內(nèi)容，而且上面所列70%的群眾代表與仙洞村實(shí)際選民人數(shù)不對等，仙洞村從2006年至今選民人數(shù)均在650人左右，其代表人數(shù)35人以上。
與會的70%沒有達(dá)到而且經(jīng)紀(jì)檢委也查明以上的簽名不是村民代表，此份證據(jù)證明本案被告所說的經(jīng)合理注意善意取得不能構(gòu)成。
被告質(zhì)證認(rèn)為，形式要件無異議，但對原告所要證明的問題有異議:該會議紀(jì)要只是證明了被告通過招商引資購買校舍并經(jīng)70%以上群眾代表簽字的會議紀(jì)要，該份證證據(jù)證明被告購買校舍時原告是經(jīng)過村委會同意確認(rèn)并經(jīng)代表簽字確認(rèn)，該份證據(jù)并不能證明被告意圖通過其要延伸說明的問題，該村委會的委員有多少、是誰并不是被告能夠知道的。
另外，該在會議紀(jì)要上簽名的代表并沒有一位到庭證實(shí)原告所證明不是村委委員的事實(shí)情況，所以對原告通過該證據(jù)所要證明問題不應(yīng)被采納。
本院認(rèn)為，被告對該證據(jù)的形式要件無異議，故對其真實(shí)性予以采信，該證據(jù)所證明的事實(shí)部分:2006年9月29日原告召開”群眾代表”會議，會議內(nèi)容是對仙洞村小學(xué)校出讓并償還建校債務(wù)及銀行貸款的問題，參加會議的村民有20人在會議紀(jì)要上簽字確認(rèn)。
對該部分事實(shí)予以采信。
證據(jù)三，房屋買賣協(xié)議1份。
意在證明:一、在房屋買賣協(xié)議簽訂時沒有村民會議決定；二、該協(xié)議當(dāng)中涉及到一個直接的違反法律禁止性規(guī)定即將集體土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓；三、交易價格明顯低于該不動產(chǎn)整個的評估價格。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對該形式要件沒有異議，對原告所要證明的問題有異議。
因該份合同中雖然簽訂的是房屋所有權(quán)及土地整體轉(zhuǎn)讓，只能證明是房屋購買價格及土地轉(zhuǎn)讓價格一并核算，該購買價格是否低于不動產(chǎn)整體評估價格原告沒有證據(jù)證實(shí)，且該合同在簽訂時的第三條當(dāng)中只交付了預(yù)付款4萬，在被告的要求下原告給被告提交的經(jīng)村委會委員簽字確認(rèn)的紀(jì)要，原告定于2009年9月25日將房屋所有權(quán)證書正式過戶給被告，被告在合法情形下善意購買該房屋并于2006年10月31日交納剩余房款，所以該買賣協(xié)議并不能證實(shí)原告所要證明的問題。
本院認(rèn)為，被告對該證明的形式要件沒有異議，故對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)四，村民會議聯(lián)名名單（按戶聯(lián)名）及村民監(jiān)督委員會名單。
證明以戶為單位簽訂了追討學(xué)校的村民聯(lián)名并且設(shè)立了村民監(jiān)督委員會，為原告向被告提出合同無效追討學(xué)校財(cái)產(chǎn)形成了村民表決意見。
也同時證明原告與被告之間所簽訂的合同無效且違背村民意愿。
被告質(zhì)證認(rèn)，對追討學(xué)校名單形式要件有異議，因該名單簽字手印無法證明，且該名單上的人名是否是該村村民無法證實(shí)。
該名冊聯(lián)名單中無法證明原、被告之間的買賣合同侵害的村民的利益，被告在購買校舍時，是原告主動找到被告購買并急于償還外欠款，原告所簽訂的合同主體為仙洞村委會且村委會也給原告提供了合法有效的手續(xù)，原告僅憑該名冊中的村民主張合同無效沒有法律依據(jù)。
至于村委監(jiān)督委員名單，對該名單形式要件也有異議，該村委會監(jiān)督名單中落款是林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村并沒有仙洞村委會的確認(rèn)及認(rèn)可。
且該村民委員會名單中只有三名委員簽字，是其簽字三人的個人行為，是”三人”的單方意向與村委會和被告之間的買賣合同無關(guān)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?規(guī)定:涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理:……（九）村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。
本案中原告對于要求確定與被告之間的買賣合同無效，屬涉及村民利益事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)村民會議討論決定，而非以聯(lián)名方式?jīng)Q定。
該法第三十二條規(guī)定:村應(yīng)當(dāng)建立村務(wù)監(jiān)督委員會或者其他形式的村務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)村民民主理財(cái)，監(jiān)督村務(wù)公開等制度的落實(shí)，其成員由村民會議或者村民代表會議在村民中推選產(chǎn)生，其中應(yīng)有具備財(cái)會、管理知識的人員。
該組證據(jù)中的”村委監(jiān)督委員名單”原告未舉示證據(jù)證明系依上述規(guī)定所產(chǎn)生。
故對該組證據(jù)不予采信。
證據(jù)五，證人李雪巖出庭證言。
主要內(nèi)容:在2007年4月份左右，村干部姜春武與王瑞保到我家讓我簽字，我問什么原因簽字，二人告訴我將學(xué)校賣了12萬元，但并沒有開村民代表會。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問題
被告質(zhì)證認(rèn)為，對該證人所證實(shí)的問題:該證人在陳述中雖然時間沒有記清，但證人承認(rèn)出售校舍的事實(shí)，證人作為村代表在村干部姜春武、王瑞保找其簽字時，證人對出售學(xué)校并沒有持反對態(tài)度，足以證實(shí)證人作為村民代表同意出售學(xué)校的事實(shí)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)雙方無異議，予以采信。
證據(jù)六，證人姚慶海出庭證言。
主要內(nèi)容:當(dāng)時村委會決定出售學(xué)校時兩位村干部找我簽字說學(xué)校出售了12萬元問我是否同意，我問也沒有問就簽字了。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問題。
被告質(zhì)證認(rèn)為，證人出具的證言系虛假證言，隱瞞真相，在被告發(fā)問時證人也明知?dú)v屆村長時誰，但在證明問題時確一問三不知，否認(rèn)當(dāng)時作為村民代表的事實(shí)，所以經(jīng)過被告的提問佐證了該證人作虛假證明的事實(shí)。
本院認(rèn)為，對該證言中關(guān)于證人知道學(xué)校出售了12萬元，并簽字的事實(shí)予以采信。
被告向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一，房產(chǎn)買賣協(xié)議書、購房收據(jù)1份、房屋產(chǎn)權(quán)證書1份、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份。
意在證明:該房屋買賣合法有效，經(jīng)原告簽字蓋章是原告的真實(shí)意思表示；被告屬于合法善意取得并已經(jīng)實(shí)際占有該房屋十年；被告已經(jīng)按合同約定履行了合同義務(wù)交付了購房款及土地出讓金。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對合同的形式要件沒有異議，對房產(chǎn)證的形式要件也沒有異議。
對證明的問題有異議，被告所舉的上述證據(jù)是用合法形式掩蓋非法目的未按集體土地處理程序，屬于違法行為，其所辦理的房產(chǎn)證是在違法將集體土地轉(zhuǎn)為國有的基礎(chǔ)上實(shí)施的，是違法辦理的產(chǎn)權(quán)證照。
對土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書形式要件有異議，該協(xié)議書沒有在紀(jì)檢監(jiān)察報告中出現(xiàn)，而且是在違反集體土地轉(zhuǎn)為國有的法定程序的情形下實(shí)施的，該協(xié)議書來源可疑，不能達(dá)到其證明的目的，要求增加確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的訴訟請求，即要求確認(rèn)2006年9月20日雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
本院認(rèn)為，對該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
從該組證據(jù)看，被告先依據(jù)原告所有的村小學(xué)原有的集體土地使用證取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，在辦理土地使用證時其土地性質(zhì)仍然為集體所有，并未轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。
故被告的質(zhì)證意見不能成立。
證據(jù)二，2006年9月10日原告申請書1份、2006年9月29日原告會議紀(jì)要1份。
意在證明:一、被告取得涉案標(biāo)的物手續(xù)合法，是經(jīng)過原告申請并經(jīng)村委會同意和朱家鎮(zhèn)政府簽字確認(rèn)同意將仙洞村小學(xué)出售給被告手續(xù)后，被告在擁有合法手續(xù)情況下購買的仙洞小學(xué)及其土地；二、證明被告在簽字合同時己履行簽訂合同時的注意義務(wù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對會議紀(jì)要的形式要件沒有異議，對申請有異議。
首先申請應(yīng)放置于原告處留存而不應(yīng)當(dāng)在被告處留存，申請書中所談到的10多萬元的抬款，與紀(jì)檢查處的有出入，顯然與紀(jì)檢查處的償還銀行貸款數(shù)額有出入。
以上的申請及會議記錄都沒有解決村民集體處置集體重大利益需表決通過的實(shí)質(zhì)性問題，任何以損害集體利益為目的的行為都不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；由于被告已經(jīng)注意到應(yīng)當(dāng)有村民代表或者村民大會表決，但被告所舉出的證據(jù)無法證明其盡到了注意義務(wù)，因?yàn)樵诖颂峤坏淖C據(jù)中沒有處置集體財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性表決內(nèi)容。
本院認(rèn)為，原告對會議紀(jì)要形式要件沒有異議，故對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
申請書有各方簽字蓋章且有朱家鎮(zhèn)政府的批示和蓋章，在被告申請變更土地使用證的國土資源局檔案中有存檔，故對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三，2006年9月26日變更仙洞小學(xué)土地使用權(quán)請示。
意在證明:一、仙洞小學(xué)占地屬于集體用地，屬于公益性建設(shè)用地；二、該小學(xué)建于1992年購買時己定為C級危房，已經(jīng)沒有維修的價值，該內(nèi)容充分證實(shí)被告購買小學(xué)實(shí)際狀況及周圍的環(huán)境惡劣，同時也證明在2006年被告在購買該校舍時的價值；三、證明原告在出售給被告時對被告的承諾:同意將仙洞小學(xué)占用的土地變更為國有土地后出售給被告。
至于原告的辦理該手續(xù)過程中出現(xiàn)的程序問題與被告無關(guān)，此份證據(jù)充分證實(shí)了被告沒有違反法定程序，與原告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對于請示，是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記中1份文書，該轉(zhuǎn)移登記作為違法登記而作廢，此份文書的效力不能單獨(dú)存在，而且該份文中對于集體土地的變更程序的處理是違法的。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系被告為變更土地使用權(quán)而向有關(guān)部門提交的請示，其內(nèi)容由其單方所形成，不能證明其所要證明的問題，故不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2006年7月林口縣朱家鎮(zhèn)建成了教育中心，朱家鎮(zhèn)仙洞村小學(xué)的學(xué)生要求到鎮(zhèn)教育中心上學(xué)，仙洞小學(xué)校舍面臨閑置。
朱家鎮(zhèn)為招商引資聯(lián)系被告購買仙洞小學(xué)校開辦汽車駕校。
原、被告經(jīng)協(xié)商將仙泂小學(xué)校出售給被告用于開辦汽車駕駛學(xué)校。
2006年9月10日原告向朱家鎮(zhèn)政府提出申請，朱家鎮(zhèn)政府批復(fù)同意。
2006年9月20日原、被告雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，將仙洞村學(xué)校校舍土地面積7100平方米轉(zhuǎn)讓給被告，并同意征為國有，土地補(bǔ)償費(fèi)20154元計(jì)入交易款12萬元中。
2006年9月21日原、被告簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議書，協(xié)議書載明:原告經(jīng)朱家鎮(zhèn)仙洞村兩委班子及村民代表大會會議研究決定，報請朱家鎮(zhèn)政府同意，將仙洞小學(xué)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給被告，用于機(jī)動車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校。
協(xié)議約定將仙洞村學(xué)校面積943.92平方米校舍，土地面積7100.64平方米出售給被告。
約定購房款為12萬元，預(yù)付4萬元。
剩余房款在交房之時一次性付清。
同時約定原告有義務(wù)協(xié)助被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。
因原告違反國家政策，致使房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，將由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告的法定代表人姜春武、林口縣朱家鎮(zhèn)政府法定代表人高占海及被告三方代表在協(xié)議上簽字，原告加蓋印章。
2006年9月29日在被告要求下，原告召開”群眾代表會”，會議內(nèi)容是:仙洞小學(xué)學(xué)生搬遷教學(xué)大樓，學(xué)?？罩啥创褰ㄐＸ?fù)債至今未還上，欠銀行貸款及借款，鎮(zhèn)招商引資，由駕校購買，售款付建校債務(wù)。
此項(xiàng)事宜通過，70%群眾代表同意。
參會人員20人在會議記錄上簽名按手印。
2006年9月30日被告將剩余價款8萬元交給原告。
原告將所得價款用于償還村集體債務(wù)。
2009年9月30日原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)證號為:林房權(quán)證朱家鎮(zhèn)字第010296號。
面積為943.92平方米，土地性質(zhì)為集體。
同日被告向土地管理部門提出土地登記申請，土地部門頒發(fā)了土地使用權(quán)證，土地更名為被告，土地性質(zhì)是集體。
后因林口縣紀(jì)律檢查委員會對土地部門相關(guān)人員調(diào)查處理，因土地使用權(quán)證辦理程序違規(guī)，該土地使用權(quán)證被作廢。
被告管理使用爭議校舍后，對校舍進(jìn)行維修，并增加汽車駕駛員培訓(xùn)相關(guān)設(shè)施，一直使用至今。
另查，2007年4月因朱家鎮(zhèn)仙洞村村民舉報原告村委會成員在出售學(xué)校和使用出售學(xué)?？铐?xiàng)時有違紀(jì)行為，林口縣紀(jì)律檢查委員會對村委會成員及土地管理部門人員立案調(diào)查，確定被調(diào)查人員有失職行為，并給與相應(yīng)紀(jì)律處分。
本院認(rèn)為，本案爭議為原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同和土地轉(zhuǎn)讓合同是否為無效合同。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)上述合同法規(guī)定的合同無效的情形，結(jié)合原、被告的訴辯情況，本院認(rèn)為，要判斷原、被告于2006年9月20日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、9月21日簽訂房屋買賣協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于被告是否與原告的部分村干部存在惡意串通，損害原告利益，以及是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
對于是否存在惡意串通，本院認(rèn)為，合同簽訂之時由鎮(zhèn)政府提出建議，由原、被告自行協(xié)商價格，簽訂合同全程由鎮(zhèn)政府參與指導(dǎo)，并在買賣協(xié)議書上簽字確認(rèn)。
對于價格問題，原告當(dāng)時表示只要能夠還上銀行貸款和所欠其它債務(wù)，需要12萬元，別的不管。
而鎮(zhèn)政府也表示因政府對該校也有投入，原則上出售學(xué)校時政府也要收回一定比例的投入，但鑒于實(shí)際情況，決定放棄這一部分，以促成雙方的合同訂立。
由此可以確定，雙方無惡意串通，低價出售的事實(shí)。
而原告亦未舉示證據(jù)證明雙方訂立合同時存在惡意串通的事實(shí)。
對于是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?規(guī)定了村民委員會的民主議定原則，即規(guī)定涉及村民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定方可辦理，即使未經(jīng)村民會議授權(quán)，也并不導(dǎo)致原、被告簽訂的合作經(jīng)營協(xié)議書無效，因?yàn)椤吨腥A人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?并未直接規(guī)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定也并不必然損害國家和社會公共利益，因此，該條強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。
對于涉及村民利益事項(xiàng)的程序性規(guī)定，系村委會的內(nèi)部事宜，不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。
而且原、被告簽訂買賣協(xié)議后，已經(jīng)履行了近十年，作為買賣合同一方的原告一直沒有對合同的效力提出異議。
而是否履行民主議定程序，為原告的份內(nèi)之事，原告沒有遵守民主議定原則，系原告違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
以違反民主議定原則為由宣告合同無效，有礙交易的穩(wěn)定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。
原告作為基層群眾性自治組織，依照《村民委員會組織法》相關(guān)規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)向村民會議、村民代表會議負(fù)責(zé)并報告工作。
基于其法律地位，原告在和被告簽訂買賣協(xié)議時，應(yīng)保證對內(nèi)就買賣協(xié)議的簽訂已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，此為其基于誠實(shí)信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的締約義務(wù)，不因村委會換屆而有所改變。
現(xiàn)仙洞村委會作為締約主體以買賣協(xié)議未經(jīng)過民主議定程序?yàn)橛芍鲝埡贤瑹o效，是將自己沒有盡到締約義務(wù)而可能造成的法律后果讓對方當(dāng)事人承擔(dān)，有違誠信原則。
被告為合同的一方當(dāng)事人，在簽訂合同時負(fù)有形式上審查合同相對方是否有權(quán)處分合同標(biāo)的物的義務(wù)，而非承擔(dān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的義務(wù)，因此，被告根據(jù)買賣協(xié)議上表明已經(jīng)村委會和村民代表會議同意、2006年9月29日在被告要求下召開群眾代表會（該村當(dāng)時未選舉村民代表）形成會議紀(jì)要，會議紀(jì)要標(biāo)明超過70%的群眾代表同意，2006年9月10日由原告向朱家鎮(zhèn)政府進(jìn)行申請將學(xué)校賣掉還債，鎮(zhèn)政府簽屬同意意見。
被告已完成了形式審查的義務(wù)，完全有理由相信原告對外發(fā)包已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，其已盡到了買受人的合理注意義務(wù)。
關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題，原告認(rèn)為被告辦理的土地使用權(quán)證已被作廢處理，系違反土地管理有關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。
本案訴爭仙洞小學(xué)土地性質(zhì)為集體非農(nóng)業(yè)用地，按照相關(guān)法律法規(guī)和政策性規(guī)定對于具備相應(yīng)條件的集體非農(nóng)業(yè)用地并非完全禁止轉(zhuǎn)讓，但必須履行相關(guān)法律手續(xù)。
本案被告申請的土地使用權(quán)證系因?qū)徟^程中的違規(guī)而被廢止，該情況屬原、被告雙方合同履行過程中出現(xiàn)的問題，不直接導(dǎo)致合同無效，亦未違反土地管理有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
故雙方簽訂房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，已簽訂且履行多年，本院依法認(rèn)定其為有效。
原告認(rèn)為本案所涉房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系原告原村委會相關(guān)人員與被告惡意串通低價出售、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以致合同無效的觀點(diǎn)，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會的訴訟請求。
案件受理費(fèi)2700元，由原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會承擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于牡丹江市中級人民法院。

本院認(rèn)為，該組證據(jù)客觀反映了原、被告雙方簽訂買賣合同及交付價款，辦理產(chǎn)權(quán)過戶的事實(shí)經(jīng)過，對于該部分事實(shí)予以采信。
對于被告辦理的土地使用權(quán)證被作廢的事實(shí)予以采信。
證據(jù)二，2006年9月29日會議紀(jì)要1份（林口縣紀(jì)律檢查委員會卷宗176頁）。
意在證明:一是被告所稱的在簽訂合同時己有70%村民簽字的會議記錄從時間上說是矛盾，簽訂合同是在2006月9月21日，而會議記錄形成的時間是9月29日，在2006年9月21日已經(jīng)簽訂合同的重要事項(xiàng)，在9月29日會議中沒有向簽字人員說明，重要事項(xiàng)包括房屋的處置方式、處置價格、土地使用權(quán)的處置情況均沒有表達(dá)，會議通過事項(xiàng)是賣與不賣的問題，并不是賣多少錢怎么處理，此份會議記錄的內(nèi)容不足以作為村民代表決定與被告簽訂合同的內(nèi)容，而且上面所列70%的群眾代表與仙洞村實(shí)際選民人數(shù)不對等，仙洞村從2006年至今選民人數(shù)均在650人左右，其代表人數(shù)35人以上。
與會的70%沒有達(dá)到而且經(jīng)紀(jì)檢委也查明以上的簽名不是村民代表，此份證據(jù)證明本案被告所說的經(jīng)合理注意善意取得不能構(gòu)成。
被告質(zhì)證認(rèn)為，形式要件無異議，但對原告所要證明的問題有異議:該會議紀(jì)要只是證明了被告通過招商引資購買校舍并經(jīng)70%以上群眾代表簽字的會議紀(jì)要，該份證證據(jù)證明被告購買校舍時原告是經(jīng)過村委會同意確認(rèn)并經(jīng)代表簽字確認(rèn)，該份證據(jù)并不能證明被告意圖通過其要延伸說明的問題，該村委會的委員有多少、是誰并不是被告能夠知道的。
另外，該在會議紀(jì)要上簽名的代表并沒有一位到庭證實(shí)原告所證明不是村委委員的事實(shí)情況，所以對原告通過該證據(jù)所要證明問題不應(yīng)被采納。
本院認(rèn)為，被告對該證據(jù)的形式要件無異議，故對其真實(shí)性予以采信，該證據(jù)所證明的事實(shí)部分:2006年9月29日原告召開”群眾代表”會議，會議內(nèi)容是對仙洞村小學(xué)校出讓并償還建校債務(wù)及銀行貸款的問題，參加會議的村民有20人在會議紀(jì)要上簽字確認(rèn)。
對該部分事實(shí)予以采信。
證據(jù)三，房屋買賣協(xié)議1份。
意在證明:一、在房屋買賣協(xié)議簽訂時沒有村民會議決定；二、該協(xié)議當(dāng)中涉及到一個直接的違反法律禁止性規(guī)定即將集體土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓；三、交易價格明顯低于該不動產(chǎn)整個的評估價格。
被告質(zhì)證認(rèn)為，對該形式要件沒有異議，對原告所要證明的問題有異議。
因該份合同中雖然簽訂的是房屋所有權(quán)及土地整體轉(zhuǎn)讓，只能證明是房屋購買價格及土地轉(zhuǎn)讓價格一并核算，該購買價格是否低于不動產(chǎn)整體評估價格原告沒有證據(jù)證實(shí)，且該合同在簽訂時的第三條當(dāng)中只交付了預(yù)付款4萬，在被告的要求下原告給被告提交的經(jīng)村委會委員簽字確認(rèn)的紀(jì)要，原告定于2009年9月25日將房屋所有權(quán)證書正式過戶給被告，被告在合法情形下善意購買該房屋并于2006年10月31日交納剩余房款，所以該買賣協(xié)議并不能證實(shí)原告所要證明的問題。
本院認(rèn)為，被告對該證明的形式要件沒有異議，故對該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)四，村民會議聯(lián)名名單（按戶聯(lián)名）及村民監(jiān)督委員會名單。
證明以戶為單位簽訂了追討學(xué)校的村民聯(lián)名并且設(shè)立了村民監(jiān)督委員會，為原告向被告提出合同無效追討學(xué)校財(cái)產(chǎn)形成了村民表決意見。
也同時證明原告與被告之間所簽訂的合同無效且違背村民意愿。
被告質(zhì)證認(rèn)，對追討學(xué)校名單形式要件有異議，因該名單簽字手印無法證明，且該名單上的人名是否是該村村民無法證實(shí)。
該名冊聯(lián)名單中無法證明原、被告之間的買賣合同侵害的村民的利益，被告在購買校舍時，是原告主動找到被告購買并急于償還外欠款，原告所簽訂的合同主體為仙洞村委會且村委會也給原告提供了合法有效的手續(xù)，原告僅憑該名冊中的村民主張合同無效沒有法律依據(jù)。
至于村委監(jiān)督委員名單，對該名單形式要件也有異議，該村委會監(jiān)督名單中落款是林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村并沒有仙洞村委會的確認(rèn)及認(rèn)可。
且該村民委員會名單中只有三名委員簽字，是其簽字三人的個人行為，是”三人”的單方意向與村委會和被告之間的買賣合同無關(guān)。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?規(guī)定:涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會議討論決定方可辦理:……（九）村民會議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。
本案中原告對于要求確定與被告之間的買賣合同無效，屬涉及村民利益事項(xiàng)，應(yīng)經(jīng)村民會議討論決定，而非以聯(lián)名方式?jīng)Q定。
該法第三十二條規(guī)定:村應(yīng)當(dāng)建立村務(wù)監(jiān)督委員會或者其他形式的村務(wù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)村民民主理財(cái)，監(jiān)督村務(wù)公開等制度的落實(shí)，其成員由村民會議或者村民代表會議在村民中推選產(chǎn)生，其中應(yīng)有具備財(cái)會、管理知識的人員。
該組證據(jù)中的”村委監(jiān)督委員名單”原告未舉示證據(jù)證明系依上述規(guī)定所產(chǎn)生。
故對該組證據(jù)不予采信。
證據(jù)五，證人李雪巖出庭證言。
主要內(nèi)容:在2007年4月份左右，村干部姜春武與王瑞保到我家讓我簽字，我問什么原因簽字，二人告訴我將學(xué)校賣了12萬元，但并沒有開村民代表會。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問題
被告質(zhì)證認(rèn)為，對該證人所證實(shí)的問題:該證人在陳述中雖然時間沒有記清，但證人承認(rèn)出售校舍的事實(shí)，證人作為村代表在村干部姜春武、王瑞保找其簽字時，證人對出售學(xué)校并沒有持反對態(tài)度，足以證實(shí)證人作為村民代表同意出售學(xué)校的事實(shí)。
本院認(rèn)為，該證據(jù)雙方無異議，予以采信。
證據(jù)六，證人姚慶海出庭證言。
主要內(nèi)容:當(dāng)時村委會決定出售學(xué)校時兩位村干部找我簽字說學(xué)校出售了12萬元問我是否同意，我問也沒有問就簽字了。
原告質(zhì)證認(rèn)為，證人證言能反應(yīng)其所證明的問題。
被告質(zhì)證認(rèn)為，證人出具的證言系虛假證言，隱瞞真相，在被告發(fā)問時證人也明知?dú)v屆村長時誰，但在證明問題時確一問三不知，否認(rèn)當(dāng)時作為村民代表的事實(shí)，所以經(jīng)過被告的提問佐證了該證人作虛假證明的事實(shí)。
本院認(rèn)為，對該證言中關(guān)于證人知道學(xué)校出售了12萬元，并簽字的事實(shí)予以采信。
被告向法庭提供證據(jù)如下:
證據(jù)一，房產(chǎn)買賣協(xié)議書、購房收據(jù)1份、房屋產(chǎn)權(quán)證書1份、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議1份。
意在證明:該房屋買賣合法有效，經(jīng)原告簽字蓋章是原告的真實(shí)意思表示；被告屬于合法善意取得并已經(jīng)實(shí)際占有該房屋十年；被告已經(jīng)按合同約定履行了合同義務(wù)交付了購房款及土地出讓金。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對合同的形式要件沒有異議，對房產(chǎn)證的形式要件也沒有異議。
對證明的問題有異議，被告所舉的上述證據(jù)是用合法形式掩蓋非法目的未按集體土地處理程序，屬于違法行為，其所辦理的房產(chǎn)證是在違法將集體土地轉(zhuǎn)為國有的基礎(chǔ)上實(shí)施的，是違法辦理的產(chǎn)權(quán)證照。
對土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書形式要件有異議，該協(xié)議書沒有在紀(jì)檢監(jiān)察報告中出現(xiàn)，而且是在違反集體土地轉(zhuǎn)為國有的法定程序的情形下實(shí)施的，該協(xié)議書來源可疑，不能達(dá)到其證明的目的，要求增加確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效的訴訟請求，即要求確認(rèn)2006年9月20日雙方簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。
本院認(rèn)為，對該組證據(jù)的真實(shí)性予以采信。
從該組證據(jù)看，被告先依據(jù)原告所有的村小學(xué)原有的集體土地使用證取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，在辦理土地使用證時其土地性質(zhì)仍然為集體所有，并未轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)。
故被告的質(zhì)證意見不能成立。
證據(jù)二，2006年9月10日原告申請書1份、2006年9月29日原告會議紀(jì)要1份。
意在證明:一、被告取得涉案標(biāo)的物手續(xù)合法，是經(jīng)過原告申請并經(jīng)村委會同意和朱家鎮(zhèn)政府簽字確認(rèn)同意將仙洞村小學(xué)出售給被告手續(xù)后，被告在擁有合法手續(xù)情況下購買的仙洞小學(xué)及其土地；二、證明被告在簽字合同時己履行簽訂合同時的注意義務(wù)。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對會議紀(jì)要的形式要件沒有異議，對申請有異議。
首先申請應(yīng)放置于原告處留存而不應(yīng)當(dāng)在被告處留存，申請書中所談到的10多萬元的抬款，與紀(jì)檢查處的有出入，顯然與紀(jì)檢查處的償還銀行貸款數(shù)額有出入。
以上的申請及會議記錄都沒有解決村民集體處置集體重大利益需表決通過的實(shí)質(zhì)性問題，任何以損害集體利益為目的的行為都不能發(fā)生預(yù)期的法律效力；由于被告已經(jīng)注意到應(yīng)當(dāng)有村民代表或者村民大會表決，但被告所舉出的證據(jù)無法證明其盡到了注意義務(wù)，因?yàn)樵诖颂峤坏淖C據(jù)中沒有處置集體財(cái)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性表決內(nèi)容。
本院認(rèn)為，原告對會議紀(jì)要形式要件沒有異議，故對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
申請書有各方簽字蓋章且有朱家鎮(zhèn)政府的批示和蓋章，在被告申請變更土地使用證的國土資源局檔案中有存檔，故對其真實(shí)性予以確認(rèn)。
證據(jù)三，2006年9月26日變更仙洞小學(xué)土地使用權(quán)請示。
意在證明:一、仙洞小學(xué)占地屬于集體用地，屬于公益性建設(shè)用地；二、該小學(xué)建于1992年購買時己定為C級危房，已經(jīng)沒有維修的價值，該內(nèi)容充分證實(shí)被告購買小學(xué)實(shí)際狀況及周圍的環(huán)境惡劣，同時也證明在2006年被告在購買該校舍時的價值；三、證明原告在出售給被告時對被告的承諾:同意將仙洞小學(xué)占用的土地變更為國有土地后出售給被告。
至于原告的辦理該手續(xù)過程中出現(xiàn)的程序問題與被告無關(guān)，此份證據(jù)充分證實(shí)了被告沒有違反法定程序，與原告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是合法有效的。
原告質(zhì)證認(rèn)為，對于請示，是在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記中1份文書，該轉(zhuǎn)移登記作為違法登記而作廢，此份文書的效力不能單獨(dú)存在，而且該份文中對于集體土地的變更程序的處理是違法的。
本院認(rèn)為，該證據(jù)系被告為變更土地使用權(quán)而向有關(guān)部門提交的請示，其內(nèi)容由其單方所形成，不能證明其所要證明的問題，故不予采信。
根據(jù)當(dāng)事人舉證、質(zhì)證、法庭調(diào)查及本院對上述證據(jù)的認(rèn)證意見，本院確認(rèn)本案事實(shí)如下:
2006年7月林口縣朱家鎮(zhèn)建成了教育中心，朱家鎮(zhèn)仙洞村小學(xué)的學(xué)生要求到鎮(zhèn)教育中心上學(xué)，仙洞小學(xué)校舍面臨閑置。
朱家鎮(zhèn)為招商引資聯(lián)系被告購買仙洞小學(xué)校開辦汽車駕校。
原、被告經(jīng)協(xié)商將仙泂小學(xué)校出售給被告用于開辦汽車駕駛學(xué)校。
2006年9月10日原告向朱家鎮(zhèn)政府提出申請，朱家鎮(zhèn)政府批復(fù)同意。
2006年9月20日原、被告雙方簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，將仙洞村學(xué)校校舍土地面積7100平方米轉(zhuǎn)讓給被告，并同意征為國有，土地補(bǔ)償費(fèi)20154元計(jì)入交易款12萬元中。
2006年9月21日原、被告簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議書，協(xié)議書載明:原告經(jīng)朱家鎮(zhèn)仙洞村兩委班子及村民代表大會會議研究決定，報請朱家鎮(zhèn)政府同意，將仙洞小學(xué)的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給被告，用于機(jī)動車駕駛員培訓(xùn)學(xué)校。
協(xié)議約定將仙洞村學(xué)校面積943.92平方米校舍，土地面積7100.64平方米出售給被告。
約定購房款為12萬元，預(yù)付4萬元。
剩余房款在交房之時一次性付清。
同時約定原告有義務(wù)協(xié)助被告辦理房產(chǎn)所有權(quán)及土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。
因原告違反國家政策，致使房產(chǎn)不能辦理過戶手續(xù)，將由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
原告的法定代表人姜春武、林口縣朱家鎮(zhèn)政府法定代表人高占海及被告三方代表在協(xié)議上簽字，原告加蓋印章。
2006年9月29日在被告要求下，原告召開”群眾代表會”，會議內(nèi)容是:仙洞小學(xué)學(xué)生搬遷教學(xué)大樓，學(xué)?？罩?，仙洞村建校負(fù)債至今未還上，欠銀行貸款及借款，鎮(zhèn)招商引資，由駕校購買，售款付建校債務(wù)。
此項(xiàng)事宜通過，70%群眾代表同意。
參會人員20人在會議記錄上簽名按手印。
2006年9月30日被告將剩余價款8萬元交給原告。
原告將所得價款用于償還村集體債務(wù)。
2009年9月30日原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)證號為:林房權(quán)證朱家鎮(zhèn)字第010296號。
面積為943.92平方米，土地性質(zhì)為集體。
同日被告向土地管理部門提出土地登記申請，土地部門頒發(fā)了土地使用權(quán)證，土地更名為被告，土地性質(zhì)是集體。
后因林口縣紀(jì)律檢查委員會對土地部門相關(guān)人員調(diào)查處理，因土地使用權(quán)證辦理程序違規(guī)，該土地使用權(quán)證被作廢。
被告管理使用爭議校舍后，對校舍進(jìn)行維修，并增加汽車駕駛員培訓(xùn)相關(guān)設(shè)施，一直使用至今。
另查，2007年4月因朱家鎮(zhèn)仙洞村村民舉報原告村委會成員在出售學(xué)校和使用出售學(xué)校款項(xiàng)時有違紀(jì)行為，林口縣紀(jì)律檢查委員會對村委會成員及土地管理部門人員立案調(diào)查，確定被調(diào)查人員有失職行為，并給與相應(yīng)紀(jì)律處分。
本院認(rèn)為，本案爭議為原、被告雙方簽訂的房屋買賣合同和土地轉(zhuǎn)讓合同是否為無效合同。
《中華人民共和國合同法》第五十二條 ?規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?規(guī)定，合同法第五十二條 ?第（五）項(xiàng) ?規(guī)定的”強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
根據(jù)上述合同法規(guī)定的合同無效的情形，結(jié)合原、被告的訴辯情況，本院認(rèn)為，要判斷原、被告于2006年9月20日簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議、9月21日簽訂房屋買賣協(xié)議是否有效，關(guān)鍵在于被告是否與原告的部分村干部存在惡意串通，損害原告利益，以及是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。
對于是否存在惡意串通，本院認(rèn)為，合同簽訂之時由鎮(zhèn)政府提出建議，由原、被告自行協(xié)商價格，簽訂合同全程由鎮(zhèn)政府參與指導(dǎo)，并在買賣協(xié)議書上簽字確認(rèn)。
對于價格問題，原告當(dāng)時表示只要能夠還上銀行貸款和所欠其它債務(wù)，需要12萬元，別的不管。
而鎮(zhèn)政府也表示因政府對該校也有投入，原則上出售學(xué)校時政府也要收回一定比例的投入，但鑒于實(shí)際情況，決定放棄這一部分，以促成雙方的合同訂立。
由此可以確定，雙方無惡意串通，低價出售的事實(shí)。
而原告亦未舉示證據(jù)證明雙方訂立合同時存在惡意串通的事實(shí)。
對于是否違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定問題，本院認(rèn)為，《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?規(guī)定了村民委員會的民主議定原則，即規(guī)定涉及村民利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定方可辦理，即使未經(jīng)村民會議授權(quán)，也并不導(dǎo)致原、被告簽訂的合作經(jīng)營協(xié)議書無效，因?yàn)椤吨腥A人民共和國村民委員會組織法》第二十四條 ?并未直接規(guī)定違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效，違反該強(qiáng)制性規(guī)定也并不必然損害國家和社會公共利益，因此，該條強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)屬管理性的強(qiáng)制性規(guī)定，而非效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。
對于涉及村民利益事項(xiàng)的程序性規(guī)定，系村委會的內(nèi)部事宜，不屬于法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不影響合同的效力。
而且原、被告簽訂買賣協(xié)議后，已經(jīng)履行了近十年，作為買賣合同一方的原告一直沒有對合同的效力提出異議。
而是否履行民主議定程序，為原告的份內(nèi)之事，原告沒有遵守民主議定原則，系原告違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
以違反民主議定原則為由宣告合同無效，有礙交易的穩(wěn)定性和安全性，也容易使違法一方從自己的違法行為中受益，顯然違背立法本意和法律的公平原則。
原告作為基層群眾性自治組織，依照《村民委員會組織法》相關(guān)規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，但應(yīng)向村民會議、村民代表會議負(fù)責(zé)并報告工作。
基于其法律地位，原告在和被告簽訂買賣協(xié)議時，應(yīng)保證對內(nèi)就買賣協(xié)議的簽訂已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，此為其基于誠實(shí)信用原則而應(yīng)負(fù)擔(dān)的締約義務(wù)，不因村委會換屆而有所改變。
現(xiàn)仙洞村委會作為締約主體以買賣協(xié)議未經(jīng)過民主議定程序?yàn)橛芍鲝埡贤瑹o效，是將自己沒有盡到締約義務(wù)而可能造成的法律后果讓對方當(dāng)事人承擔(dān)，有違誠信原則。
被告為合同的一方當(dāng)事人，在簽訂合同時負(fù)有形式上審查合同相對方是否有權(quán)處分合同標(biāo)的物的義務(wù)，而非承擔(dān)實(shí)質(zhì)內(nèi)容審查的義務(wù)，因此，被告根據(jù)買賣協(xié)議上表明已經(jīng)村委會和村民代表會議同意、2006年9月29日在被告要求下召開群眾代表會（該村當(dāng)時未選舉村民代表）形成會議紀(jì)要，會議紀(jì)要標(biāo)明超過70%的群眾代表同意，2006年9月10日由原告向朱家鎮(zhèn)政府進(jìn)行申請將學(xué)校賣掉還債，鎮(zhèn)政府簽屬同意意見。
被告已完成了形式審查的義務(wù)，完全有理由相信原告對外發(fā)包已經(jīng)經(jīng)過了民主議定程序，其已盡到了買受人的合理注意義務(wù)。
關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力問題，原告認(rèn)為被告辦理的土地使用權(quán)證已被作廢處理，系違反土地管理有關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效合同。
本案訴爭仙洞小學(xué)土地性質(zhì)為集體非農(nóng)業(yè)用地，按照相關(guān)法律法規(guī)和政策性規(guī)定對于具備相應(yīng)條件的集體非農(nóng)業(yè)用地并非完全禁止轉(zhuǎn)讓，但必須履行相關(guān)法律手續(xù)。
本案被告申請的土地使用權(quán)證系因?qū)徟^程中的違規(guī)而被廢止，該情況屬原、被告雙方合同履行過程中出現(xiàn)的問題，不直接導(dǎo)致合同無效，亦未違反土地管理有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定。
故雙方簽訂房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議未違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
綜上，房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議為雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，已簽訂且履行多年，本院依法認(rèn)定其為有效。
原告認(rèn)為本案所涉房屋買賣協(xié)議、土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議系原告原村委會相關(guān)人員與被告惡意串通低價出售、違反法律強(qiáng)制性規(guī)定以致合同無效的觀點(diǎn)，本院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條 ?、第四十四條 ?第一款 ?、第五十二條 ?、第六十條 ?第一款 ?、《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條 ?、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條 ?之規(guī)定，判決如下:
駁回原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會的訴訟請求。
案件受理費(fèi)2700元，由原告林口縣朱家鎮(zhèn)仙洞村民委員會承擔(dān)。

審判長：趙強(qiáng)
審判員：馬達(dá)
審判員：付京佶

書記員：胡延軍