原告：林某某。
委托代理人：李勇，湖北誠(chéng)智成律師事務(wù)所律師。
委托代理人：陳漢俊，湖北誠(chéng)智成律師事務(wù)所律師。
被告：鄭某評(píng)（曾用名鄭某金，朱秀英之子）。
被告：鄭某遠(yuǎn)（朱秀英之子）。
被告：鄭前進(jìn)（朱秀英之子）。
被告：向愛群（朱秀英之）。
被告：向愛芳（朱秀英之）。
委托代理人：蘆永祥，湖北人言律師事務(wù)所律師。
第三人：林渠蘭（曾用名林蘭蘭，原告林某某之姐）。

原告林某某訴被告鄭某評(píng)、被告鄭某遠(yuǎn)、被告鄭前進(jìn)、被告向愛群、被告向愛芳、第三人林渠蘭房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年1月8號(hào)立案受理后，于2013年3月17日作出（2013）鄂武經(jīng)開民初字第00071號(hào)判決書，原告林某某不服該判決，上訴至武漢市中級(jí)人民法院，武漢市中級(jí)人民法院作出（2013）鄂武漢中民終字第00492號(hào)裁定書，裁定發(fā)回重審。本案依法重新組成合議庭審理，于2014年4月9日公開開庭進(jìn)行了審理。原告林某某及其委托代理人陳漢俊，被告鄭某評(píng)、被告鄭某遠(yuǎn)、被告鄭前進(jìn)、被告向愛群，被告向愛芳的委托代理人蘆永祥及第三人林渠蘭均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)審理查明：朱秀英系五被告的母親，2006年其單獨(dú)居住在坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋中；同年，原告林某某有在武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)購(gòu)買房屋的意向，而本案標(biāo)的房屋也準(zhǔn)備出售，證人林某與原告林某某和朱秀英、五被告均有親戚關(guān)系，因此作為中間人開始聯(lián)系房屋買賣事宜。2006年6月13日，乙方原告林某某與甲方被告鄭某評(píng)在被告鄭某遠(yuǎn)家中簽訂一份協(xié)議書，被告鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)在場(chǎng)，協(xié)議約定：“甲方現(xiàn)有壹套一室一廳住房出售。經(jīng)雙方達(dá)成協(xié)議，售價(jià)人民幣95，000元。特協(xié)議如下：①房屋目前沒有房產(chǎn)證，乙方預(yù)付人民幣80，000元整；②房屋差價(jià)由甲方負(fù)責(zé)結(jié)算；③以后辦理房產(chǎn)證由甲方辦理，費(fèi)用由甲乙雙方各付壹半；④一切手續(xù)辦理完畢后，乙方付清人民幣15，000元整。協(xié)議達(dá)成以后生效，誰(shuí)違約此協(xié)議，誰(shuí)負(fù)責(zé)。簽字即日起生效?！北桓驵嵞吃u(píng)庭審時(shí)確認(rèn)與原告林某某簽訂協(xié)議時(shí)所出售的一室一廳房屋即為本案訴爭(zhēng)標(biāo)的房屋，諸被告也認(rèn)可該事實(shí)。朱秀英系文盲，被告鄭某評(píng)作為長(zhǎng)子出面簽訂，其余二子被告鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)在場(chǎng)見證。協(xié)議簽訂時(shí)，朱秀英未捺印。協(xié)議上約定的為原告林某某先付人民幣80，000元，待過戶手續(xù)辦理完畢后支付余款人民幣15，000元，后經(jīng)協(xié)商，原告林某某同意在辦理過戶手續(xù)前支付完畢。2006年6月17日，被告向愛群收取第三人林渠蘭購(gòu)房款人民幣80，000元。2007年8月21日，被告向愛群再次收取第三人林渠蘭房款人民幣10，000元，同日，被告鄭某遠(yuǎn)收取第三人林渠蘭人民幣5，000元。在收取人民幣80，000元賣房款時(shí)，朱秀英在被告向愛群家中在協(xié)議上捺印。賣房款中人民幣90，000元一直在被告向愛群處，用于贍養(yǎng)朱秀英，朱秀英去世后，余款又用于支付喪葬費(fèi)；人民幣5，000元的用途是支付給了朱秀英所在村里，用于補(bǔ)足還建房款和拆遷款的差價(jià)。協(xié)議簽訂后，朱秀英很快就從標(biāo)的房屋內(nèi)搬離，跟被告向愛群一起居住至去世，其余被告均未出資對(duì)朱秀英進(jìn)行過贍養(yǎng)和辦理朱秀英的喪葬事宜。第三人林渠蘭委托林某將房屋出租，后以每月人民幣300元出租給章紅至2010年9月，章紅將繳納的租金交給林某，林某再交給第三人林渠蘭。2010年，原告林某某出資對(duì)標(biāo)的房屋進(jìn)行過簡(jiǎn)單裝修，并安裝了防盜網(wǎng)等。2011年9月，被告向愛芳通過林某以每月人民幣600元的價(jià)格承租標(biāo)的房屋，向第三人林渠蘭支付了兩季度租金后未再繼續(xù)支付。自2011年9月至今，標(biāo)的房屋由被告向愛芳使用。第三人林渠蘭認(rèn)可支付購(gòu)房款和收取房租的行為都是受原告林某某的委托，原告林某某對(duì)此無(wú)異議。
2009年9月，標(biāo)的房屋辦理登記，房產(chǎn)權(quán)利人為朱秀英，房屋所有權(quán)證號(hào)為：武房權(quán)證經(jīng)字第××號(hào)，土地證號(hào)為：武開國(guó)用（還2009）第7087號(hào)，朱秀英于2010年9月29日領(lǐng)取標(biāo)的房屋的房產(chǎn)證與土地證。2012年3月14日，朱秀英立下遺囑載明，標(biāo)的房屋是朱秀英本人和其老伴向轉(zhuǎn)運(yùn)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該房產(chǎn)中屬于朱秀英個(gè)人的產(chǎn)權(quán)部分在其百年之后全部交由小女兒被告向愛芳一人繼承等；該遺囑經(jīng)湖北省武漢市蔡甸公證處（2012）鄂蔡甸證字第161號(hào)公證書公證。2012年4月9日，朱秀英去世。
另查明，被告鄭某評(píng)曾用名為鄭某金，第三人林渠蘭曾用名叫林蘭蘭。證人林某系被告鄭某遠(yuǎn)的妻子，林某的父親系過繼到原告林某某父親家中，原告林某某與第三人林渠蘭系姐弟，原告林某某與第三人林渠蘭和林某系沒有血緣關(guān)系的姑表親戚。朱秀英系五被告母親，被告鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向愛群系朱秀英與鄭烈兵所生育，1968年鄭烈兵去世后，朱秀英與1972年與向轉(zhuǎn)運(yùn)結(jié)婚，生育被告向愛芳。
再查明，因多名被告對(duì)協(xié)議上朱秀英捺印的真實(shí)性有異議，故本院調(diào)取了公證部門的檔案，檔案里存有朱秀英的十個(gè)手指的指模，但沒有一名被告申請(qǐng)鑒定協(xié)議上捺印的真實(shí)性。公證人員在做公證遺囑時(shí)，曾經(jīng)詢問過朱秀英標(biāo)的房屋是否與他人有爭(zhēng)議，朱秀英的回答是沒有爭(zhēng)議。原告林某某系武漢市人口，目前在武漢市僅有一套住房。

本院認(rèn)為，原告林某某提供的協(xié)議書雖系與被告鄭某評(píng)簽訂，標(biāo)的房屋在簽訂協(xié)議時(shí)也不屬于被告鄭某評(píng)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但這不能就簡(jiǎn)單得出被告鄭某評(píng)系未經(jīng)朱秀英和其他家庭成員授權(quán)無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)而協(xié)議無(wú)效的結(jié)論。通過綜合評(píng)定各方當(dāng)事人提交的以及本院調(diào)取的證據(jù)，結(jié)合庭審所查明的事實(shí)，并考慮到中國(guó)家庭的日常生活習(xí)俗，本院以優(yōu)勢(shì)證據(jù)采信法律事實(shí)如下：簽訂協(xié)議前朱秀英知情，至少被告鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向愛群、朱秀英對(duì)出賣房屋一事進(jìn)行過商議并達(dá)成一致，賣房款用于朱秀英的贍養(yǎng)和辦理喪葬事宜。由于朱秀英系文盲，不會(huì)寫字，被告鄭某評(píng)作為長(zhǎng)子出面與原告林某某簽訂協(xié)議，被告鄭某遠(yuǎn)和被告鄭前進(jìn)作為家中另外二子進(jìn)行見證。證人林某系被告鄭某遠(yuǎn)的妻子，又因原告林某某、第三人林渠蘭系姑表親戚，故簽訂協(xié)議的地點(diǎn)選擇在被告鄭某遠(yuǎn)家中。協(xié)議簽訂后，原告林某某委托第三人林渠蘭進(jìn)行付款，款項(xiàng)已按照協(xié)議約定全部支付完畢；在支付其中一筆人民幣80，000元時(shí)，朱秀英在協(xié)議上補(bǔ)捺手印。由于款項(xiàng)分別用于補(bǔ)足標(biāo)的房屋朱秀英初始購(gòu)買時(shí)拆遷款和購(gòu)房款的差價(jià)和朱秀英的贍養(yǎng)，在朱秀英去世后又用于朱秀英的喪葬費(fèi)，因此收款人分別為與村里協(xié)調(diào)的長(zhǎng)子被告鄭某評(píng)和隨朱秀英一起居住的長(zhǎng)女被告向愛群。原告林某某于協(xié)議當(dāng)年已經(jīng)實(shí)際控制房屋，并以出租方式獲取收益至2012年。
朱秀英的遺囑雖經(jīng)公證，朱秀英也向公證人員陳述房屋與他人無(wú)爭(zhēng)議，要將其個(gè)人部分交由被告向愛芳獨(dú)自繼承，但這也不能得出被告鄭某評(píng)系未經(jīng)朱秀英完全不知情，被告鄭某評(píng)的行為系無(wú)權(quán)處分共有財(cái)產(chǎn)而協(xié)議無(wú)效的結(jié)論。朱秀英的遺囑純屬一位老人在人生最末階段的主觀意思表示，受其文化程度、身體狀態(tài)、心智情況多方面因素影響。該標(biāo)的房屋本系朱秀英與向轉(zhuǎn)運(yùn)的共同財(cái)產(chǎn)，被告向愛芳系朱秀英與向轉(zhuǎn)運(yùn)的唯一子女，又系家中最小的子女，還是朱秀英所述唯一沒有住房的子女，朱秀英擬把標(biāo)的房屋她所有的部分交給被告向愛芳獨(dú)自繼承于情理十分容易理解。本院無(wú)法知曉朱秀英當(dāng)時(shí)的精神狀況和心理狀態(tài)，不能確定朱秀英是遺忘已出售標(biāo)的房屋的事實(shí)還是因其文化程度很低受了他人誤導(dǎo)，在公證人員詢問時(shí)候刻意隱瞞，本院只能通過庭審綜合認(rèn)定的證據(jù)和查明的事實(shí)，確定朱秀英的遺囑僅系個(gè)人意思表示，效力于財(cái)產(chǎn)只及于法律認(rèn)可其擁有的財(cái)產(chǎn)，于人員只及于家庭成員而不能對(duì)抗他人。
通過本院對(duì)案件法律事實(shí)的還原，本院認(rèn)為協(xié)議雖系被告鄭某評(píng)個(gè)人出面簽訂，處分的是未經(jīng)分家析產(chǎn)的共同財(cái)產(chǎn)，但協(xié)議內(nèi)容是經(jīng)過家庭成員協(xié)商一致的才授權(quán)給被告鄭某評(píng)出面簽訂的，賣房款用于家庭共同成員的約定和協(xié)議簽訂后實(shí)際用途的一致系最有力的證明。在協(xié)議內(nèi)容不違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，該協(xié)議涉及的原告林某某的義務(wù)，原告林某某業(yè)已履行完畢，且標(biāo)的房屋原告林某某一直處于實(shí)際控制使用、收益狀態(tài)，直至被告向愛芳已承租為由重新入住，因此原告林某某主張確認(rèn)協(xié)議真實(shí)有效的訴訟請(qǐng)求本院予以支持。各被告以被告鄭某評(píng)擅自無(wú)權(quán)處分，侵犯了其余被告的繼承權(quán)等理由進(jìn)行抗辯，一方面與本院查明的事實(shí)不符；一方面即使各被告家庭成員未完全就出賣標(biāo)的房屋達(dá)成一致，該標(biāo)的房屋未經(jīng)分家析產(chǎn)，其家庭內(nèi)部糾紛也不能對(duì)抗善意購(gòu)買并已支付合理對(duì)價(jià)的原告林某某。目前標(biāo)的房屋已經(jīng)辦理好相關(guān)證件，朱秀英去世后，原告林某某辦理過戶手續(xù)需各被告配合，因此原告林某某請(qǐng)求各被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求本院亦予以支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第一百一十條、第一百三十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、原告林某某與被告鄭某評(píng)2006年6月13日簽訂的房屋買賣協(xié)議有效；
二、被告鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向愛群、向愛芳于判決書生效之日起十日內(nèi)共同配合原告林某某辦理坐落于武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)沌口街濱湖社區(qū)11-3-301房屋的過戶手續(xù)。
本案案件受理費(fèi)人民幣2，175元，由被告鄭某評(píng)、鄭某遠(yuǎn)、鄭前進(jìn)、向愛群、向愛芳共同負(fù)擔(dān)，因此款原告林某某已墊付，五被告于判決書生效之日起十日內(nèi)支付給原告林某某。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，按照不服本院判決的部分交納上訴費(fèi)，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴費(fèi)匯至武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶－市中院訴訟費(fèi)分戶；帳號(hào)：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)832886。上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　董　力 審　判　員　　李紀(jì)鋼 人民陪審員　　章禮華

書記員：肖夢(mèng)竹