原告：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務(wù)所律師。
　　被告：馬某某，男，xxxx年xx月xx日出生，東鄉(xiāng)族，戶籍地甘肅省。
　　原告林某某訴被告馬某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年11月11日立案受理后，依法由審判員侯芳獨任審判。本案于2018年12月12日公開開庭進行了審理。原告林某某的委托訴訟代理人孫鴻書、被告馬某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告林某某訴稱：2017年09月15日,原、被告簽訂租賃合同,約定原告林某某將位于上海市青浦區(qū)華騰路XXX號XXX號樓的101室出租給被告使用。合同約定：面積約245平方米,租期自2018年3月15日起至2019年03月14日止,年租金人民幣(以下幣種均為人民幣)273,910元;先付后用,付四押二;2018年7月起因被告馬某某拒付租金,原告林某某致函被告馬某某催促支付租金,但是被告馬某某置之不理。被告馬某某此舉顯然侵犯了原告林某某的合法權(quán)益。為此，原告林某某訴諸本院，請求判令：1、原、被告簽訂的租賃合同于2018年12月12日解除，并返還系爭房屋；2、被告馬某某支付房屋租金112,842.50元(按照22,825元/月為標準計算，自2018年7月16日起計算到2018年12月12日止)；房屋使用費(按照22,825元/月為標準計算，自2018年12月13日起計算到實際騰退之日止)；3、被告馬某某支付違約金45,650元；4、訴訟費由被告馬某某承擔。
　　被告馬某某辯稱：1、不同意解除合同，因為被告馬某某投入很大，希望能繼續(xù)租賃系爭房屋。如果要解除合同，也要求原告林某某承擔損失，因為原告林某某稱自己是開發(fā)商，招商時稱該園區(qū)入園率大概有2,000人以上，但現(xiàn)在園區(qū)內(nèi)很蕭條，入住率很低，導致被告馬某某經(jīng)營困難。2、不同意支付租金和房屋使用費，2018年7月15日之后的租金是未支付，但是2018年7月16日，原告林某某對被告馬某某承租的房屋斷水斷電，斷水斷電后因無法使用租賃房屋，相應(yīng)的租金要求適當降低，希望能先恢復(fù)供水供電并降低租金。3、不同意支付違約金。
　　經(jīng)開庭審理查明，上海市青浦區(qū)華新鎮(zhèn)華騰路XXX號房屋的登記所有權(quán)人為上海嘉壹企業(yè)發(fā)展有限公司。2017年2月23日，上海嘉壹企業(yè)發(fā)展有限公司(作為甲方)與上海鵬眾實業(yè)發(fā)展有限公司(作為乙方，以下簡稱為“鵬眾公司”)簽訂《租賃合同書》，約定甲方將上海市青浦區(qū)華騰路XXX號XXX號樓房屋租賃給乙方，甲方同意乙方對該房屋進行統(tǒng)一管理、使用、出租。2017年5月19日，鵬眾公司出具授權(quán)書給原告林某某，授權(quán)原告林某某負責出租上述房屋事宜，出租的期限為2017年5月19日至2020年9月30日。
　　2017年9月15日，被告馬某某支付了原告林某某租賃保證金41,731元、水電押金5,000元、裝修押金1萬元并入駐上述房屋至今。另外，被告馬某某租金和物業(yè)費均付至2018年7月14日。2018年7月15日之后的租金和物業(yè)管理費至今未付。
　　另查明，2018年8月15日，原告林某某發(fā)函給被告馬某某，要求被告馬某某支付房租，表示因被告馬某某拖欠租金、水電費，故依照合同約定解除與馬某某之間的租賃合同，并要求被告馬某某在10日向原告林某某返還房屋并結(jié)清相關(guān)費用，并支付違約金。
　　以上查明的事實，由原、被告的陳述、租賃合同、租賃合同書、授權(quán)書、房屋交接協(xié)議、律師函、不動產(chǎn)權(quán)證等予以證明，并經(jīng)庭審質(zhì)證屬實，本院予以確認。
　　審理中，原告林某某提供了《租賃合同》一份，證明2017年9月15日，原告林某某(作為甲方)與被告馬某某(作為乙方)簽訂上述合同，約定甲方將位于上海市青浦區(qū)華騰路XXX號嘉壹智匯35號1層101室，建筑面積約245平方米，轉(zhuǎn)租給乙方使用。租賃期限自2018年3月15日至2019年3月14日止(免租期從2017年9月15日至2018年3月14日止)，年租金273,910元，2017年9月15日至2018年9月14日付款方式為付四押二，2018年9月15日之后的改為付三押三，補齊押金，先付后用，每次支付租金須提前25天，乙方每期應(yīng)支付給甲方租金91,303元，首期租金在簽訂租賃合同當日付清。租賃合同簽訂時，乙方應(yīng)向甲方支付租賃保證金，租賃保證金為41,731元，租賃關(guān)系終止或合同到期時，在乙方?jīng)]有任何違反合同約定行為的前提下，并按租賃合同約定歸還該房屋、辦妥以該房屋為注冊地址的工商注銷、稅務(wù)注銷或變更手續(xù)(若有)之日起30日內(nèi)甲方將保證金扣除用以抵充合同約定由乙方承擔的費用外，剩余部分無息歸還乙方。乙方應(yīng)在合同簽訂當日向甲方支付5,000元作為水電費保證金，水電費保證金在雙方租賃合同到期或解除后的30日內(nèi)由甲方返還給乙方。有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方面解除合同，收回房屋：……(2)乙方無正當理由拖欠租金、水電費等達到15天以上的；(3)乙方所欠甲方各項費用達到1萬元以上的；……本合同違約金為2個月租金，甲、乙雙方在合同有效期內(nèi)提前終止合同的，均被視為違約處理，乙方在租賃期間中途退租的，甲方有權(quán)沒收乙方的租賃保證金并要求乙方支付違約金、免租期租金。乙方如有裝修的裝修不得拆除，無償歸甲方所有。該合同并對雙方的其他權(quán)利義務(wù)作了約定。
　　審理中，被告馬某某對原告提供的這份租賃合同表示，簽字并非本人簽字也非本人手印，而是馬某某叔叔所簽，馬某某并未授權(quán)叔叔簽訂合同，被告與原告林某某之間并無租賃合同關(guān)系，系爭房屋是被告馬某某自鵬眾公司處租賃取得，與鵬眾公司之間成立了租賃關(guān)系，為此，被告提供了：1、政府文件、規(guī)劃意見、環(huán)保意見、一覽表及平面圖，并表示這些是鵬眾公司在招商時向被告展示的，并稱標準園區(qū)有2000人居住，且可以辦證。2、收款收據(jù)5份，其中4份租金和物業(yè)費、保證金收據(jù)均顯示收款人林某某，繳款人馬某某，另外一份裝修押金收據(jù)收款人為卓道品，卓道品是鵬眾公司的工作人員。
　　對被告馬某某的上述陳述，原告林某某均不認可，原告林某某表示簽字時被告稱要將合同帶回去研究，其后被告將簽好字的合同拿到原告處，原告才簽字的，并且當日被告向原告支付了租金和保證金。
　　審理中，原告林某某表示被告馬某某支付的租賃保證金、水電費保證金和裝修押金均同意在本案中一并處理，予以返還。
　　根據(jù)庭審查明的事實，本院認為，審理中，被告馬某某稱原告提供的《租賃合同》并非本人所簽，故其與原告之間并不存在房屋租賃關(guān)系，但從被告提供的租金、保證金等收據(jù)來看，其上明確載明收款人為原告林某某，且被告自繳納租金后一直在占用、使用系爭房屋，故即使合同的簽字并非被告本人所簽，也足以認定其叔叔的簽字是代被告簽字，被告與原告之間成立房屋租賃關(guān)系。依法成立的合同，雙方當事人均應(yīng)按照合同約定履行合同義務(wù)，現(xiàn)被告馬某某拖欠租金等費用的行為已經(jīng)侵犯了原告的合法權(quán)益，故原告林某某主張其與被告馬某某之間的合同于庭審之日解除，與法無悖，本院依法予以確認。合同解除后，被告理應(yīng)返還房屋并支付其拖欠的租金，另外，還應(yīng)支付其占用期間的房屋占用使用費，現(xiàn)原告林某某主張的租金、房屋使用費的金額及計算方式于法無悖，本院依法予以支持。被告馬某某違反合同致合同解除，故原告主張其支付違約金，于法有據(jù)，本院依法予以支持。原告林某某同意將馬某某支付的租賃保證金41,731元、水電押金5,000元、裝修押金1萬元在本案中一并處理，與法無悖，本院依法予以確認，扣除上述金額后，被告馬某某還應(yīng)支付原告林某某自2018年7月16日起至2018年12月12日止的租金56,111.50元。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告林某某與被告馬某某之間于2017年9月15日簽訂的《租賃合同》于2018年12月12日解除；
　　二、被告馬某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告林某某自2018年7月16日起至2018年12月12日止的房租56,111.50元；
　　三、被告馬某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告林某某房屋使用費(以月租金22825元為標準，自2018年12月13日起計算至實際騰退之日止)；
　　四、被告馬某某應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告林某某違約金45,650元。
　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　本案受理費4,381.40元，減半收取計2,190.70元，由被告馬某某負擔。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院?！　　　　　　?br/>　　
　　
　　
　　
　　

審判員：侯??芳

書記員：王??瑩