原告(反訴被告)：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省。
　　委托訴訟代理人：孫一天，上海富明律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：孫鴻書，上海富明律師事務所律師。
　　被告(反訴原告)：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　委托訴訟代理人：吳冬輝，上海市誠至信律師事務所律師。
　　委托訴訟代理人：張翕翊，上海市誠至信律師事務所律師。
　　原告林某某訴被告朱某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2018年6月25日立案后，依法適用簡易程序。審理中，被告朱某某于2018年7月16日向本院提起反訴，本院依法受理后，就本、反訴合并于2018年7月26日公開開庭進行第一次庭審。后因案情復雜，本案于2018年11月23日依法轉(zhuǎn)為普通程序，并于2018年12月17日公開開庭進行了第二次庭審。原告林某某的委托訴訟代理人孫一天，被告朱某某及其委托訴訟代理人吳冬輝、張翁翊均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告林某某向本院提出訴訟請求：1、判令原、被告之間的《房屋租賃合同》于2018年5月1日解除；2、判令被告返還原告押金15,000元；3、判令被告賠償原告裝修損失360,000元。事實和理由：2017年3月19日，原告經(jīng)案外人介某與被告簽訂房屋租賃合同，約定：原告向被告承租位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX號一至三樓、156號二至三樓、158號二至三樓房屋(以下簡稱“系爭房屋”)用于公寓樓使用；租期期限為2016年4月8日至2031年5月7日；年租金為160,000元。原告按約支付了租金并向案外人支付了價款用于購買該房屋內(nèi)的裝修。2017年12月25日，原告接到上海市新橋派出所的通知，原告所承租的房屋由于沒有消防手續(xù)根本無法正常使用，要求原告限期搬離。原告無奈就相關(guān)損失與被告協(xié)商，被告卻對于原告的賠償要求根本不予理睬，故原告訴至本院，望判如所請。
　　被告朱某某辯稱，1、同意原告的第1項訴訟請求，但認為合同解除的原因系原告違約，合同約定的租賃用途為營業(yè)場所而非用于公寓，原告在使用房屋過程中違法進行群租，轉(zhuǎn)租、群租的行為也未經(jīng)過被告同意，且被告未按合同約定時間支付租金；2、同意在原告結(jié)清一切費用后返還押金；3、不同意原告的第3項訴訟請求，原告對系爭房屋并未進行裝飾裝修，即使有裝修，因合同解除的原因在于原告違約，故原告的裝修損失應由原告自行承擔。
　　審理過程中，被告朱某某向本院提起反訴請求：1、判令解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令原告將系爭房屋恢復原狀后返還給被告；3、判令原告向被告支付2018年5月18日至實際返還房屋之日止的租金及使用費(按年租金160,000元計算)；4、判令原告支付被告自2018年4月18日至實際支付之日止的逾期付款違約金(按160元/天計算)；5、判令原告支付被告解約違約金48,000元。審理中，被告變更第2項訴訟請求為：判令原告搬離并返還被告位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX號一樓房屋。事實和理由：2016年4月8日，被告與案外人董某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定案外人董某某租賃系爭房屋，租賃期限自2016年4月8日起至2031年5月7日止；2016年5月18日至2019年5月17日的年租金為160,000元，該份合同還對租金支付方式等事項作出了約定，后被告按約將系爭房屋交付給案外人董某某使用。2017年3月19日，案外人董某某及原告一同找到被告，稱被告有意替代案外人董某某繼續(xù)承租系爭房屋，租金標準等與原合同一致，被告對此表示了同意，于是與原告重新簽訂了一份《房屋租賃合同》，所有合同約定條款與前述合同完全一致，僅將承租人(乙方)變更為了原告。但是，原告在使用房屋過程中，未經(jīng)被告允許就私自對外群租，且不按合同約定按時向被告支付租金，被告多次催討未果。故被告提出如上反訴請求，望判如所請。
　　原告林某某針對被告朱某某的反訴辯稱，1、因原、被告間租賃合同無繼續(xù)履行的可能性，系爭房屋無法滿足消防使用標準，故同意被告的第1項反訴請求，但認為合同解除原因為系爭房屋無法滿足合同約定的用途；2、被告賠償原告裝修損失后，原告同意返還被告系爭房屋；3、自2017年年底，原告就無法正常使用系爭房屋，原告給予被告4個月的時間解決問題，原告按約足額支付被告上述4個月的租金，但原告認為自起訴之日，系爭房屋已由被告處置，目前系爭房屋也空置中，故不同被告的反訴請求第3、4、5項。
　　經(jīng)審理查明，系爭房屋的產(chǎn)權(quán)人之一為被告。2017年3月19日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》一份，約定：被告將系爭房屋出租給原告用于開設(shè)經(jīng)營場所；房屋建筑總面積為380平米；合同有效期內(nèi)，原告轉(zhuǎn)租給第三方須征得被告同意；租賃期限自2016年4月8日起至2031年5月7日止；被告須于2016年4月8日起交付房屋給原告裝修使用，2016年4月8日至2016年5月17日為被告提供給原告的免租裝修使用；其中2016年5月18日起至2019年5月17日止的租金每年為160,000元；租金付六押壹萬伍仟元整，被告須在2016年4月18日，將合同期內(nèi)第一期租金及押金共計95,000元支付到被告指定的賬戶；被告按期提前一個月支付租金；被告收取原告租房押金15,000元整，租賃屆滿且租賃期間發(fā)生的一切費用結(jié)清后，被告需要在90天內(nèi)將上述租房押金退還。另，該合同對違約責任等其他相關(guān)事宜進行了約定。該合同的落款日期為2016年4月8日。
　　另查明，2016年4月8日，被告與案外人董某某簽訂《房屋租賃合同》一份，約定被告將系爭房屋出租給案外人董某某用于開設(shè)經(jīng)營場所。該份合同內(nèi)容與原、被告于2017年3月19日的簽訂《房屋租賃合同》內(nèi)容完全一致。
　　2017年3月19日，原告與案外人董某某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定案外人董某某將系爭房屋的合同關(guān)系(具體合同見附件)轉(zhuǎn)讓給原告；原告一次性付給案外人董某某360,000元(包含押金在內(nèi))，2017年3月20日起，原合同(附件合同)與案外人董某某再無關(guān)系，原告對原合同負所有法律責任；租期為15年，2016年4月8日至2031年5月7日止，房屋轉(zhuǎn)讓給原告后，案外人董某某與住戶的合同利益關(guān)系同時轉(zhuǎn)讓給原告，原告同意代替案外人董某某向房東履行原有房屋租賃合同中所規(guī)定的條款，并且每年定期交納該合同所約定的應由案外人董某某交納的水電費及其他各項費用；轉(zhuǎn)讓后房屋現(xiàn)有的裝修、裝飾歸原告所有，租賃期滿后原告可代替案外人董某某與房屋產(chǎn)權(quán)人續(xù)簽或者解除合同關(guān)系，如房屋需要裝修，房屋外不得有任何改動，如進行改動造成所有損失全面由原告承擔……。
　　再查明，2017年12月20日，案外人松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新育居民委員會在系爭房屋張貼《告知書》，寫明鑒于系爭房屋存在消防、治安、搭建違法建筑、三合一群租等重大安全隱患問題，希望各住戶在2017年12月25日之前，盡快搬離，以避免人身財產(chǎn)不必要的損失，若逾期不辦理的，政府相關(guān)部門將依法對此處各類安全隱患予以整治處理……。2018年3月16日，案外人松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新育居民委員會再次在系爭房屋張貼《告知書》，寫明希望各住戶于2018年3月25日前盡快搬離，其余內(nèi)容與前述《告知書》內(nèi)容一致。2018年4月4日左右，政府有關(guān)職能部門對系爭房屋部分房屋進行了整治處理。
　　2018年12月21日，原、被告雙方簽訂《交接協(xié)議》一份，確認本案系爭房屋，除其中的154號門面外，其余租賃部分房屋已由被告按照現(xiàn)狀接收。
　　審理中，經(jīng)原告申請，上海市高級人民法院委托上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司對系爭房屋截止至2018年4月4日形成附合的裝飾裝修殘值進行評估。
　　2018年11月11日，上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司出具(滬四鑒(2018)第055號)司法鑒定意見書，鑒定意見為：1、房屋裝修工程(雙方確認項目)造價為174,139元，其中房屋裝修工程裝飾部分(雙方確認項目)造價為86,855元；房屋裝修工程安裝部分(雙方確認項目)造價為87,284元。2、房屋裝修工程(雙方爭議項目)造價為230,528元，其中房屋裝修工程裝飾部分(雙方爭議項目)造價為180,314元；房屋裝修工程安裝部分(雙方爭議項目)造價為50,214元。另，關(guān)于裝修殘值率問題，建議按照剩余租賃期限/整個合同租賃期限*100%計算，根據(jù)原、被告之間的租賃合同，整個合同租賃期限為5507天，現(xiàn)按照法院委托要求將2018年4月4日作為評估時點，本工程殘值率為86.8%。
　　本次司法鑒定費用為12,000元，由原告預付。
　　審理中，上海四海建設(shè)工程造價咨詢監(jiān)理有限公司工作人員張智勇到庭接受質(zhì)詢，其表示就司法鑒定意見書中雙方爭議項目的具體裝修時間無法作出認定；原、被告雙方無爭議部分的空調(diào)、電熱水器及油煙機的工程造價共計54,466元，對此，原、被告雙方均無異議，一致同意上述空調(diào)、電熱水器及油煙機由原告拆除搬離。
　　原告對上述司法鑒定意見書無異議，但認為雙方有爭議部分的裝修應屬于原告。
　　被告對上述司法鑒定意見書有異議，認為雙方有爭議部分是被告出租之前本身存在的裝修，不應計入鑒定范圍；上述空調(diào)、電熱水器及油煙機的工程造價應予以扣除。
　　庭審中，原、被告一致確認，原告租金已支付至2018年5月17日；同意將原告支付的押金15,000元沖抵原告應付的占有使用費；原告承租后未對系爭房屋進行裝飾裝修。
　　原告陳述，系爭房屋的一樓由次承租人占有使用，其租期至2026年，租金標準為52,000元。
　　被告陳述，2017年3月19日，案外人董某某告訴其將系爭房屋轉(zhuǎn)租給原告，讓其簽個合同，后在系爭房屋與原告簽訂了本案系爭租賃合同，其問案外人董某某要了一份董某某與原告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議復印件。
　　以上事實，由房屋租賃合同、房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議、上海市房地產(chǎn)權(quán)證復印件、告知書、司法鑒定意見書、交接協(xié)議以及當事人的陳述等證據(jù)予以證實。
　　本院認為，原、被告簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，合法有效，雙方當事人均應約恪守履行各自的合同義務?，F(xiàn)原、被告雙方一致同意上述合同于2018年5月1日解除，本院予以確認。根據(jù)本案查明的事實，被告將系爭房屋出租給案外人董某某后，又同意案外人董某某將相關(guān)的權(quán)利及義務轉(zhuǎn)讓給原告，并在系爭房屋內(nèi)與原告簽訂與前份合同內(nèi)容一致的房屋租賃合同。審理中，原、被告一致確認，原告并未對系爭房屋進行過裝修，故被告理應清楚原告租賃系爭房屋的使用用途及租賃房屋的現(xiàn)狀，現(xiàn)系爭房屋因存在消防、治安、搭建違法建筑、三合一群租等重大安全隱患問題而被政府有關(guān)職能部門整治處理，原告不能實現(xiàn)其租賃目的，故被告作為出租人，對租賃合同的解除，應承擔主要過錯責任；原告作為承租人，將存在搭建違法建筑物的系爭房屋進行分割出租，應承擔次要的過錯責任。結(jié)合原、被告雙方過錯程度、租金支付情況及本案實際情況等因素，本院酌情確定原告對造成的損失承擔40%的責任，被告對造成的損失承擔60%的責任。　　
　　關(guān)于原告的損失問題，根據(jù)司法鑒定意見書，原、被告雙方無爭議的已形成附合的裝飾裝修殘值為103,876.16元[(174,139元-54,466元)*86.8%]，該部分的損失應由被告承擔60%的賠償責任，即62,325.70元。未形成附合的空調(diào)、電熱水器、油煙機應由原告拆除并搬離。就原、被告存在爭議的裝飾裝修物殘值問題，因原、被告雙方均未提供證據(jù)證明各自的裝修具體項目，結(jié)合本案的實際情況，本院酌定該部分的損失應由被告承擔60,029.49元(230,528元/2*86.8%*60%)。上述損失金額共計為122,355.19元
　　因原告仍占有使用系爭房屋的部分房屋，故被告要求原告搬離并返還位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX號一樓房屋的反訴請求，于法有據(jù)，本院予以支持?，F(xiàn)原、被告雙方一致確認原告已支付截止至2018年5月17日的占有使用費，原告應向被告支付2018年5月18日至實際搬離之日的占有使用費，考慮到本案所涉部分房屋于2018年4月4日即被整治處理，系爭房屋中的一樓房屋仍由原告對外出租使用，故本院酌定原告按年租金64,000元(160,000元*40%)標準支付2018年5月18日至實際搬離之日止的占有使用費，原告已支付的押金15,000元應予以抵扣。
　　此外，被告對系爭租賃合同的解除存在主要過錯責任，故被告要求原告支付逾期付款違約金及解約違約金，于法無據(jù)，本院不予支持。
　　據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第九十三條第一款、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告(反訴被告)林某某與被告(反訴原告)朱某某簽訂的《房屋租賃合同》于2018年5月1日解除；
　　二、原告(反訴被告)林某某于本判決生效之日起十日內(nèi)搬離并返還被告(反訴原告)朱某某位于上海市松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街XXX號一樓房屋；
　　三、原告(反訴被告)林某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付被告(反訴原告)朱某某自2018年5月18日起至實際搬離之日止的占有使用費(按年租金64,000元計算)；
　　四、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告(反訴被告)林某某押金15,000元；
　　五、被告(反訴原告)朱某某于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告(反訴被告)林某某損失122,355.19元；
　　六、駁回原告(反訴被告)林某某的其余訴訟請求；
　　七、駁回被告(反訴原告)朱某某的其余反訴訴訟請求。
　　如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
　　本訴案件受理費6,925元，反訴案件受理費1,002元，鑒定費12,000元，合計訴訟費19,927元，由原告(反訴被告)林某某10,800元(已付)，被告(反訴原告)朱某某負擔9,127元(已付1,002元，余款8,125元于本判決生效之日起七日內(nèi)交至本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：李??娜

書記員：黃??勇