原告：松江區(qū)葉某某東某某村民委員會，住所地上海市松江區(qū)。
　　法定代表人：孫連歡，主任。
　　委托訴訟代理人：吳冬輝，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　委托訴訟代理人：張翕翊，上海市誠至信律師事務(wù)所律師。
　　被告：杜新章，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住上海市松江區(qū)。
　　原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會(以下簡稱“東某某民委員會”)與被告杜新章農(nóng)村房屋買賣合同、土地租賃合同糾紛一案，本院于2019年12月2日立案后，依法適用簡易程序，分別于2020年1月10日、2月25日公開開庭進行了審理。原告東某某民委員會的委托訴訟代理人吳冬輝、張翕翊及被告杜新章到庭參加訴訟。后因案情復(fù)雜，本案于2020年2月26日轉(zhuǎn)為適用普通程序?qū)徖?，?020年4月26日再次公開開庭審理，原告東某某民委員會的委托訴訟代理人吳冬輝及被告杜新章到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　原告東某某民委員會向本院提出訴訟請求：一、確認雙方于2004年4月1日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無效；二、確認雙方于2004年4月1日簽訂的《土地租賃合同》無效；三、被告將512平方米的房屋返還給原告；四、被告將2,479平方米的租賃土地歸還給原告；五、被告按照每年4,958元的租金標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2004年4月1日至實際歸還土地之日止的土地使用費。事實和理由：2004年4月1日原、被告雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份,約定由被告出資50,000元購買葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊的原永聯(lián)禮堂512平方米房屋(以下簡稱“系爭房屋”),合同約定被告應(yīng)于2004年12月31日前支付全額房屋轉(zhuǎn)讓款,如不能履行付款規(guī)定,做自動放棄購房,同時雙方約定被告付款接房后,可以開展合法生產(chǎn)經(jīng)營活動,但必須繳納土地使用費,另簽土地租賃合同。同日，原、被告簽訂《土地租賃合同》一份，約定被告向原告租賃位于松江區(qū)葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(原永聯(lián)禮堂舊址)的土地2,479平方米，用于開辦針織服裝企業(yè)，使用年限為30年，原告自2004年4月1日起將土地交付給乙方使用，至2034年3月31日收回。土地租金每年2元/平方米，租金每年一付款，采用先付款后使用方式，第一次簽訂合同支付當(dāng)年的租金為3,718.50元，以后付款日期為每年的公歷1月1日之前。之后,被告在未支付購房款的情況下,即將涉案房屋用于出租經(jīng)營,并在房屋地塊上進行大量違章搭建,造成嚴重安全隱患及環(huán)境污染,政府相關(guān)職能部門在“五違四必”整治過程中,已對被告的違法行為要求其進行整改,然被告至今仍未整改。原告認為,雙方簽訂的《土地租賃合同》系《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的輔助合同，以實現(xiàn)房地分離，僅轉(zhuǎn)讓地上建筑物、租賃土地使用權(quán)之目的，該合同規(guī)避了《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律所規(guī)定的關(guān)于“房地一體”的原則，均屬于無效合同,且被告至今仍未付清涉案房屋的購房款，亦未支付土地使用費，故原告訴至法院，請求判如所請。
　　被告杜新章辯稱：2002年時葉某某有8萬平方米左右的違章建筑需要拆除，被告一直是做生意的，在當(dāng)?shù)匦∮忻麣猓谌~某某上也有一些違建。鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)希望被告能夠帶頭拆除違建，但是被告將違建拆除后，發(fā)現(xiàn)其他違建并沒有拆掉。被告就要求鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)賠償房屋損失，領(lǐng)導(dǎo)答應(yīng)給被告換一個地方建房。后經(jīng)協(xié)調(diào)由原告出面申請將村里面的集體企業(yè)進行擴建。2004年4月，原告通知被告去簽合同，簽這兩份合同就是做給別人看的，用來補償被告拆違損失的，512平方米的廠房當(dāng)時的市場價在100-150萬元左右，不可能是50,000元。因土地是不能買賣的，故雙方另行簽訂了《土地租賃合同》，被告認可合同無效，但是合同無效的后果應(yīng)當(dāng)由原告來承擔(dān)。
　　第三次庭審中，被告稱其曾于1996年以租賃的形式向村委會購買了系爭房屋，因當(dāng)時房屋已有坍塌，需要翻修，故村委會通過資產(chǎn)評估定價50,000元予以轉(zhuǎn)讓。2004年4月1日雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》時，原告承認系爭房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)讓給被告，故被告未支付購房款。因雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》實際是1996年《租房協(xié)議書》的延續(xù)，故為有效合同。2004年原告拆除了被告30平方米左右的房子，拆房子的補償和剩余31,000元的房款相互折抵，故此后原告未向被告催討過購房款。對于《土地租賃合同》，該合同有原告的蓋章，亦屬于有效合同，原告要求被告支付自2004年4月1日起的土地使用費予以認可，之前的使用費并非被告不同意支付，而是原告沒有主動從被告的賬戶內(nèi)扣款。
　　本院經(jīng)審理認定事實如下：1996年12月15日被告與葉某某永聯(lián)村民委會簽訂了《租房協(xié)議書》一份，雙方約定永聯(lián)村民委會將原村服裝廠以租賃廠房的形式供被告開辦服裝加工使用，租期為三年，時間從1997年1月1日至1999年12月30日止，總租金為52,500元，永聯(lián)村委會提供原服裝廠車間及辦公室共九大間和西樓部分、食堂用房六小間，生產(chǎn)機械設(shè)備以現(xiàn)有為準(zhǔn)。協(xié)議第6條約定被告租用廠房總資產(chǎn)原值為人民幣伍萬元不變。
　　2004年4月1日，原告東某某民委員會(甲方)與被告杜新章(乙方)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》一份，約定甲方將葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(原永聯(lián)村禮堂)，禮堂建筑面積512平方米轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓金額為伍萬元(注：因雙方原租賃關(guān)系已支付房款壹萬玖仟元，應(yīng)付現(xiàn)金叁萬壹仟元整)。乙方于2004年12月31日前支付全額房屋轉(zhuǎn)讓款，如不能履行付款規(guī)定，作自動放棄購房權(quán)利。乙方付款接房后，可以開展合法的生產(chǎn)經(jīng)營活動，但必須交納土地使用費(另簽土地租賃合同，按合同規(guī)定執(zhí)行)。同日，雙方簽訂《土地租賃合同》，約定乙方向甲方租賃葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(原永聯(lián)禮堂舊址)，面積2,479平方米的土地(以下簡稱“系爭土地”)，用途為開辦針織服裝企業(yè)，土地使用年限為三十年，甲方自2004年4月1日起將土地交付給乙方使用，止2034年3月31日收回。土地租金每年每平方米2元，土地使用費每年為4,958元，租金每年一付款，采用先付款后使用的方式,第一次簽訂合同支付當(dāng)年的租金為3,718.50元，以后付款日期為每年的公歷1月1日之前。租賃期間承租方無權(quán)未經(jīng)出租方同意隨意搭建。乙方如不能按期交納租金，每超一天按應(yīng)交租金千分之二作為滯納金，逾期一個月，視作乙方自動放棄，甲方有權(quán)終止合同。
　　合同簽訂后，被告在系爭土地上建造房屋，并于2008年將房屋出租給案外人上海富皓實業(yè)有限公司。2016年葉某某實施企業(yè)減量化項目，由松江區(qū)葉某某集建區(qū)外建設(shè)用地減量領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室委托上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司對案外人上海富皓實業(yè)有限公司承租的廠房進行協(xié)議補償估價，估價報告中載明建筑物總建筑面積為2,207.25平方米，其中生活樓(村委)的建筑面積為113.48平方米，北車間(村委)的建筑面積為364.43平方米?，F(xiàn)案外人上海富皓實業(yè)有限公司已經(jīng)搬離，針對系爭房屋的減量化協(xié)議補償未實際履行。
　　另查明，根據(jù)《松江縣土地使用權(quán)申請登記表》的記載坐落于松江縣葉榭鄉(xiāng)永聯(lián)村新村橋隊的集體土地2,820平方米，土地使用權(quán)登記單位為上海市松江縣永聯(lián)服裝廠，主管部門永聯(lián)村民委員會，土地用途為工廠，土地權(quán)屬為集體，用地時間為1975年9月。1991年上海市松江縣永聯(lián)服裝廠解散后，其財產(chǎn)由主管部門永聯(lián)村民委員會收回，2002年葉某某永聯(lián)村的行政建制被撤銷，原葉某某永聯(lián)村的行政區(qū)域合并至葉某某東某某，原葉某某永聯(lián)村民委員會的職能由葉某某東某某民委員會負責(zé)處理。
　　庭審中，原、被告確認系爭房屋坐落于原上海市松江縣永聯(lián)服裝廠土地范圍內(nèi)，原永聯(lián)村禮堂后由被告進行改建，現(xiàn)對應(yīng)為2016年上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司出具的估價報告中記載的生活樓及北車間。
　　以上事實，有原告提供的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《土地使用權(quán)申請登記表》、現(xiàn)場照片、(2014)松民一(民)初字第4741號案卷材料復(fù)印件、情況說明，被告提供的《租房協(xié)議書》、《房屋轉(zhuǎn)讓合同》、《土地租賃合同》、上海市松江區(qū)房屋土地管理局葉榭所出具的證明、東某某農(nóng)戶對內(nèi)流轉(zhuǎn)往來賬，東某某生態(tài)環(huán)境綜合治理協(xié)議書、調(diào)解協(xié)議、存折、2016年上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司出具的估價報告及當(dāng)事人陳述等證據(jù)予以證實。
　　本院認為，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。同時《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定，依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關(guān)依法進行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。本案中，系爭房屋及所屬的系爭土地均為集體所有，原、被告為達到房屋轉(zhuǎn)讓的目的，同時又規(guī)避法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》的同時又簽訂了《土地租賃合同》，違反了“房地一體”的原則，并且集體資產(chǎn)屬于本集體成員集體所有，不得擅自出讓和轉(zhuǎn)讓，原、被告在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合同》及《土地租賃合同》后，原告將房屋及土地交付給被告，但被告至今未按約支付購房款及土地使用費，明顯損害了社會公共利益，違反了我國法律的強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。無效合同自始無效，雙方依據(jù)合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)相互返還，并根據(jù)過錯承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。原告要求被告返還系爭房屋及土地，并要求被告支付土地使用費的訴請，于法有據(jù)，本院予以支持。審理中，經(jīng)本院釋明后，被告未在本案中主張合同無效后的法律后果處理，故被告的損失問題在本案中不予處理。綜上，依照《中華人民共和國土地管理法》(1998年修訂)第六十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項、第五十八條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條之規(guī)定，判決如下：
　　一、原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會與被告杜新章于2004年4月1日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》無效；
　　二、原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會與被告杜新章于2004年4月1日簽訂的《土地租賃合同》無效；
　　三、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)將原永聯(lián)村禮堂(現(xiàn)改建為生活樓及北車間，參見2016年上海國衡房地產(chǎn)估價有限公司出具的估價報告)返還給原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會；
　　四、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)將松江區(qū)葉某某東某某新村橋生產(chǎn)隊(原永聯(lián)禮堂舊址)，面積2,479平方米的土地返還給原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會；
　　五、被告杜新章于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告松江區(qū)葉某某東某某村民委員會支付土地使用費(自2004年4月1日起至實際返還土地之日止，按照每年4,958元計算)。
　　如果被告杜新章未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
　　案件受理費1,752元，由被告杜新章負擔(dān)1,752元(于本判決生效之日起七日內(nèi)交付本院)。
　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

審判員：凌??莉

書記員：朱春琪