上訴人（原審原告、反訴被告）：杭州郝某某食品有限公司，住所地：浙江省杭州市蕭山臨江高年新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)緯七路1999號。法定代表人：蔡紅亮，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：關(guān)春堂，湖北松之盛律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審被告、反訴原告）：湖北匯塑機械科技有限公司，住所地：湖北省孝感市孝南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東山頭工業(yè)園。法定代表人：余華，該公司總經(jīng)理。委托訴訟代理人：鄔建強，湖北名流律師事務(wù)所律師。

郝某某公司上訴請求：依法查清事實，對一審判決予以改判，支持郝某某公司一審全部訴訟請求。事實與理由：一、原判認定匯塑公司將租賃房屋給孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處（以下簡稱東山頭辦事處）的時間認定錯誤。原判認定租賃時間為2016年9月1日，實際上，該時間應(yīng)為2016年8月1日。1、匯塑公司與東山頭辦事處簽訂的《租賃合同》明確約定：本廠房起租日期為2016年8月1日至2017年1月31日。東山頭辦事處也依據(jù)合同于2016年8月1日支付租金，作為一級政府的派出機構(gòu)，支付租金需層層審批且租金數(shù)額大，不可能為了讓匯塑公司多賺錢而更改租賃時間。2、涉案《租賃合同》書面簽訂時間雖然是2016年9月1日，但系補簽，口頭約定實際上2016年7月底就已經(jīng)達成，沒有及時簽訂書面合同的原因是當(dāng)時忙于搶險救災(zāi)，東山頭辦事處相關(guān)人員可以證明。3、東山頭災(zāi)民最初是安置于各學(xué)校，但2016年9月1日學(xué)校要開學(xué)加上災(zāi)民搬出后學(xué)校需做清理，所以2016年8月25日前災(zāi)民必須全部搬出（實際搬出時間是8月23日轉(zhuǎn)移至廠房），因匯塑公司的廠房是一個大型倉庫，安置災(zāi)民需改造（《施工合同》可以證實），改造施工最快需要半個月，按邏輯推理，租賃房屋的時間最遲不可能遲于8月上旬，從匯塑公司提出解除與郝某某公司之間租賃合同時間（8月10日）可以間接印證。二、原審認定匯塑公司不構(gòu)成違約，認定事實錯誤。匯塑公司將廠房租賃給東山頭辦事處時間為2016年8月1日，此時，郝某某公司與匯塑公司的合同尚在履行期間（因為合同無論雙方是否違約，均沒有明確表示解除合同，8月10日匯塑公司才提出），因此，匯塑公司在合同解除之前將廠房另租他人的行為明顯構(gòu)成違約。三、原判認定匯塑公司只需返還一個月租金，屬認定事實錯誤。根據(jù)《合同法》96條規(guī)定，本案中，匯塑公司于2016年8月1日通知解除合同，郝某某公司雖然提出異議，但沒有請求人民法院或仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力，因此合同實際解除時間為2016年8月10日，而匯塑公司在2016年8月1日就將廠房轉(zhuǎn)租，郝某某公司不應(yīng)當(dāng)支付自2016年8月1日后的租金，匯塑公司應(yīng)當(dāng)返還兩個月的租金給郝某某公司。四、原判認定郝某某公司構(gòu)成違約，屬認定事實錯誤。從表面上看，郝某某公司與匯塑公司簽訂的合同約定，郝某某公司必須于2016年8月1日前繳納下一期租金，但2016年7月21日孝感發(fā)生洪災(zāi)，廠房被淹，郝某某公司損失慘重，依據(jù)《合同法》117條規(guī)定，本案中，郝某某公司享有部分減免及適當(dāng)延期租金的權(quán)利，至少需要延期至廠房修復(fù)完畢等其他客觀原因，但在此之前，匯塑公司已經(jīng)將租賃物轉(zhuǎn)租他人。五、原判認定違約金過高，即使認定郝某某公司違約，也應(yīng)當(dāng)降低違約金。根據(jù)《合同法》解釋二第二十九條規(guī)定，本案中，匯塑公司通知郝某某公司解除合同之前就將廠房轉(zhuǎn)租他人，租期5個月，租金與郝某某公司與其之前簽訂的合同一致，根本沒有任何損失，5個月的時間匯塑公司足以尋找承租人，匯塑公司反訴主張的損失沒有法律依據(jù)，原判認定違約金過高。綜上，請求撤銷一審判決，依法予以改判。匯塑公司辯稱，一、原判關(guān)于孝南區(qū)東山頭辦事處9月1日租房的時間認定無誤，符合事實證據(jù)。1、《租賃合同》證明辦事處是于2016年9月1日簽訂租賃協(xié)議；2、《銀行憑證》證明辦事處是于同月14日支付進場保證金；3、《鑰匙收條》證明辦事處是于9月18日接收廠房門衛(wèi)配電房鑰匙；4、上訴人說的所謂補簽合同、先有口頭約定等說法都是使用猜測性詞句，是主觀臆想，在上述證據(jù)面前顯得蒼白無力；5、合同起租期作了延長，是為了補償，被上訴人不愿意租給辦事處，因為租賃時間短，租金價格低，房屋受損大，但政府表示可以給予適當(dāng)補償。二、原判認定被上訴人沒有違約，而認定上訴人違約，合理合法，合乎事實。1、被上訴人已按合同約定將倉庫交付給了上訴人，履行了合同義務(wù)，在對方違約撤租不交租金的情況下，依法通知對方解除合同之后，才應(yīng)政府要求臨時用于安置災(zāi)民，不為違約；2、有一條證據(jù)鏈證明上訴人違約，上訴人先另租廠房、派人、發(fā)文表示撤租、撤離全部人員、貨物、設(shè)備、不交租金、復(fù)函確認撤離和要求“完成交接事宜”；3、淹水僅僅一天，不影響對方履行合同、交付租金，更不能抵消其違約。三、原判判決被上訴人只返還一個月的租金，并無不當(dāng)。因為雙方在合同中約定是按每月每平方為單位計算交付租金，并不是按天計算租金。四、上訴人要求降低違約金的上訴理由不合法，所引用的法條不完整，回避了抗辯和請求要素。根據(jù)合同法第144條、合同法解釋二第27條、第29條等規(guī)定，如果約定的違約金過分高于造成的損失的，“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的”、“當(dāng)事人可以請求人民法院予以適當(dāng)減少”。而上訴人在原審中并沒有提出過“違約金過高”的抗辯，更沒有請求人民法院予以適當(dāng)減少違約金，被上訴人的損失遠遠大于違約金，廠房至今都未租出，還有其他損失。五、被上訴人認為，原判認定事實清楚，適用法律正確，判決結(jié)果公正，上訴人的上訴請求及理由均不能成立，請求駁回上訴，維持原判。郝某某公司向一審法院請求：1、判令匯塑公司立即向郝某某公司交還被扣押的貨物；2、判令匯塑公司返還郝某某公司多支付的2個月租金210000元并向郝某某公司支付200000元違約金；3、本案訴訟費用由匯塑公司承擔(dān)。匯塑公司向一審法院反訴請求:1、判令郝某某公司支付合同約定違約金200000元；2、判令郝某某公司賠付因其撤租毀約造成的超過合同違約金的租金損失126700元；3、判令郝某某公司給付修復(fù)廠房、道路等設(shè)施的修復(fù)費用8000元；4、判令郝某某公司給付因其搭建滯留雨棚占用場地使用費28350元；5、判令郝某某公司負擔(dān)訴訟費用。一審法院認定事實：郝某某公司與匯塑公司于2015年9月25日簽訂了一份《租賃合同》，合同約定：匯塑公司將位于孝感市××南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東山頭工業(yè)園的倉庫出租給郝某某公司使用，租賃期自2016年4月1日至2019年3月30日，租金每半年繳納一次，每次提前兩個月繳納下一次租金。如一方違約，守約方有權(quán)要求違約方支付200000元違約金。合同還對雙方的權(quán)利、義務(wù)，合同的變更和解除等進行了約定。合同簽訂后，匯塑公司交付了租賃物，郝某某公司依約繳納了2016年4月1日至2016年9月31日的半年租金653400元。2016年6、7月份時，郝某某公司在他處另行租賃廠房，并將人員、貨物、設(shè)備等隨之轉(zhuǎn)移至新的租賃地址。因郝某某公司在2016年8月1日前未按期支付2016年10月1日至2017年3月30日的租金，2016年8月10日，匯塑公司向郝某某公司發(fā)出《終止租賃合同通知函》，次日，郝某某公司向匯塑公司發(fā)出《回復(fù)：終止租賃合同通知函》。2016年7月21日，孝感市孝南區(qū)暴發(fā)特大洪災(zāi)，2016年9月1日匯塑公司將空置的倉庫出租給孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處做災(zāi)民安置點。一審法院認為，郝某某公司與匯塑公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合同合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。匯塑公司依約交付了租賃的房屋，已履行其主要合同義務(wù)。郝某某公司在2016年8月1日前未支付2016年10月1日至2017年3月30日的租金，依據(jù)合同的約定，已構(gòu)成違約,匯塑公司有權(quán)解除合同。匯塑公司于2016年8月10日向郝某某公司發(fā)出《終止租賃合同通知函》，符合《中華人民共和國合同法》第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同之規(guī)定。次日，郝某某公司向匯塑公司發(fā)出《回復(fù)：終止租賃合同通知函》，該回復(fù)中未明示是否同意解除合同。郝某某食品公司未按期支付租金，且以實際行動將租賃物空置。因2016年7月孝感市孝南區(qū)暴發(fā)特大洪災(zāi)，同年9月1日匯塑公司為協(xié)助政府安置災(zāi)民，與孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處簽訂的《租賃合同》，將空置的倉庫租賃給當(dāng)?shù)卣靡园仓脼?zāi)民，不應(yīng)認定其構(gòu)成違約。故郝某某公司要求匯塑公司支付違約金的訴訟請求，一審法院不予支持。匯塑公司要求郝某某公司支付違約金的訴訟請求，一審法院予以支持。匯塑公司實際于2016年9月將租賃物另行出租給他人，應(yīng)返還郝某某公司已支付的2016年9月份租金108900元（653400元/6個月）。郝某某公司要求返還雨棚的訴訟請求，由其自行拆除，拆除后應(yīng)恢復(fù)場地原狀。匯塑公司要求郝某某公司賠付租金損失、給付修復(fù)費用及雨棚占用場地使用費的訴訟請求無證據(jù)證實，一審法院依法不予支持。綜上所述，判決：一、匯塑公司于本判決生效后十日內(nèi)返還郝某某公司租金108900元；二、郝某某公司于本判決生效后十日內(nèi)支付匯塑公司違約金200000元；三、郝某某公司自行拆除搭建在孝感市孝南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東山頭工業(yè)園的倉庫的雨棚，拆除后需對場地進行修復(fù)。如不修復(fù)，則由匯塑公司自行修復(fù)，修復(fù)費用由郝某某公司按實際支出支付；四、駁回郝某某公司的其他訴訟請求；五、駁回匯塑公司的其他訴訟請求。本案案件受理費用7450元，由匯塑公司負擔(dān)2478元，由郝某某公司負擔(dān)4972元。反訴費3372元，郝某某公司負擔(dān)2150元，匯塑公司負擔(dān)1222元。二審期間，雙方當(dāng)事人均未向本院提交新證據(jù)。一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。另查明，匯塑公司與孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處簽訂的租賃合同中約定租賃期限為2016年8月1日至2017年1月31日，實際履行情況為，孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處于2016年8月初對涉案廠房開始進行裝修隔間，8月25日災(zāi)民陸續(xù)入住，2016年10月10日災(zāi)民陸續(xù)撤離。本案爭議焦點為，1、雙方當(dāng)事人是否存在違約行為；2、匯塑公司是否應(yīng)返還郝某某公司2個月的租金。本院認為，關(guān)于匯塑公司訴求郝某某公司承擔(dān)違約責(zé)任的問題。雙方當(dāng)事人于2015年9月25日簽訂了《租賃合同》，郝某某公司依約繳納了2016年4月1日至2016年9月31日的半年租金653400元。2016年8月初，匯塑公司將涉案廠房出租給孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處用于安置災(zāi)民直至2016年10月，郝某某公司2016年8、9月均未實際租用涉案廠房。郝某某公司依據(jù)雙方的租賃合同向匯塑公司支付了半年的租金，郝某某公司在已繳納的租金租賃期限屆滿前退出租賃場所，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且，匯塑公司在2016年8月前已得知郝某某公司與其要解除租賃合同，之后匯塑公司與孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處簽訂了用于安置災(zāi)民的租賃合同，且已實際履行，自2016年8月1日將上述涉案廠房出租給孝感市孝南區(qū)東山頭辦事處。上述事實說明，雙方已于2016年8月1日前已實際解除租賃關(guān)系。對于郝某某公司訴求匯塑公司承擔(dān)合同違約責(zé)任的問題。郝某某公司未向人民法院提交因解除合同給其造成損失的證據(jù)，同時依據(jù)雙方當(dāng)事人的合同約定的內(nèi)容，匯塑公司也不應(yīng)向郝某某公司承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于匯塑公司是否應(yīng)返還郝某某公司2個月的租金的問題。依據(jù)合同的約定和租金實際支付情況，以及涉案廠房的實際租用期限，匯塑公司應(yīng)返還郝某某公司2個月的租金。綜上所述，郝某某公司上訴請求匯塑公司返還其2個月的租金的上訴請求成立，其他上訴請求均不成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定部分事實錯誤，應(yīng)予改判。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定：一、維持湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初495號民事判決書第三項、即“杭州郝某某食品有限公司自行拆除搭建在孝感市孝南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東山頭工業(yè)園的倉庫的雨棚，拆除后需對場地進行修復(fù)。如不修復(fù)，則由湖北匯塑機械科技有限公司自行修復(fù)，修復(fù)費用由杭州郝某某食品有限公司按實際支出支付”；二、撤銷湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初495號民事判決書第一項、第二項、第四項、第五項即“湖北匯塑機械科技有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還杭州郝某某食品有限公司租金108900元”、“杭州郝某某食品有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付湖北匯塑機械科技有限公司違約金200000元”、“駁回杭州郝某某食品有限公司的其他訴訟請求”、“駁回湖北匯塑機械科技有限公司的其他訴訟請求”；三、湖北匯塑機械科技有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還杭州郝某某食品有限公司租金217800元；四、駁回杭州郝某某食品有限公司的其他訴訟請求；五、駁回湖北匯塑機械科技有限公司其他反訴請求。如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)和其他義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息和遲延履行金。一審案件受理費按原判決執(zhí)行，二審案件受理費由7450由湖北匯塑機械科技有限公司負擔(dān)3725元，由杭州郝某某食品有限公司負擔(dān)3725元。本判決為終審判決。
上訴人杭州郝某某食品有限公司（以下簡稱郝某某公司）因與被上訴人湖北匯塑機械科技有限公司（以下簡稱匯塑公司）租賃合同糾紛一案，不服湖北省孝感市孝南區(qū)人民法院（2017）鄂0902民初495號民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年12月4日立案后，依法組成合議庭，進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

審判長　毛　峰
審判員　戴　捷
審判員　鮑　龍

書記員：劉依爽