楊某
曹紅洲（湖北黃鶴律師事務所）
程次虎（湖北黃鶴律師事務所）
武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司
邱啟雄（湖北高馳律師事務所）
姚億如（湖北高馳律師事務所）

原告楊某。
委托代理人曹紅洲，湖北黃鶴律師事務所律師。
委托代理人程次虎，湖北黃鶴律師事務所律師。
被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司。
法定代表人陳檢明，董事長。
委托代理人邱啟雄，湖北高馳律師事務所律師。
委托代理人姚億如，湖北高馳律師事務所律師。
原告楊某與被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱武漢財富興園公司）商品房預售合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員屠俊霞獨任審判，公開開庭進行了審理。審理期間，因本案必須以武漢市中級人民法院審理的許定平與武漢財富興園公司商品房預售合同糾紛一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而該案尚未審結(jié)，故本院依法作出（2013）鄂東西湖民商初字第00406號民事裁定，中止本案訴訟，后于2013年11月28日裁定恢復審理，并于2013年12月13日再次公開開庭進行了審理。原告楊某及其委托代理人曹紅洲、程次虎，被告武漢財富興園公司的委托代理人姚億如到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
經(jīng)庭審質(zhì)證，被告武漢財富興園公司對原告楊某提供的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1、2、4的真實性和證明目的無異議；對證據(jù)3、5的真實性無異議，對證明目的有異議，逾期交房是因不可抗力因素造成的，兩證據(jù)只能證明逾期辦理了相關(guān)的證件，但不能證明逾期的原因。
原告楊某對被告武漢財富興園公司提供的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對證據(jù)1、2、3、4的真實性無異議，交付使用備案證的時間是2012年8月25日；對證據(jù)5、6、7的真實性和關(guān)聯(lián)性有異議，不能證明本案當事人參與聊天，與本案無關(guān)；對證據(jù)8、9的真實性無異議，但是不能證明是本案當事人參與的，且與本案無關(guān)，不能證明結(jié)果的發(fā)生與原告有關(guān)；證據(jù)10的真實性由法院核實，但是該證據(jù)與本案無關(guān)，且聽證會的召開不是原告造成的；證據(jù)11與本案無關(guān)，原告沒有主張架空層的問題；證據(jù)12、13、14的真實性由法院核實，但是該證據(jù)與本案無關(guān)；對證據(jù)15無異議。
原告楊某對本院依申請調(diào)取的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見如下:對以上證據(jù)的真實性無異議，證明被告法定的備案日期為2012年8月25日，架空層的修改是被告申請修改的，是被告延期交房的原因之一，故逾期交房的過錯在于被告。
被告武漢財富興園公司對本院依申請調(diào)查的所有證據(jù)的真實性及關(guān)聯(lián)性無異議，對證據(jù)5、6認為房屋中介要收取傭金，且該價格是中介中心的期望價格，另外該地點比本案爭議的地點繁華，價格肯定比本案訴爭房屋的價格高，另外，據(jù)其了解，涉案樓盤兩房的租金價格大約為每月800元，三房的租金價格大約為每月1，000元。
本院對上述經(jīng)庭審質(zhì)證的證據(jù)材料認證如下:原告楊某提交的證據(jù)1、2、3、4、5，因被告對其真實性無異議，本院予以采信。
被告武漢財富興園公司提交的證據(jù)1、2、3、4、8、9、15，因原告楊某對其真實性無異議，本院予以采信；證據(jù)5“騰訊QQ群聊天記錄”系打印件，無原件予以核實，原告對其真實性有異議，本院不予采信；證據(jù)6、7、10分別系《“武漢國際（服務外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主意見反饋》、《“武漢國際（服務外包）企業(yè)公園公示”業(yè)主反饋意見》和《聽證通知書》，上述證據(jù)能與本院依職權(quán)調(diào)取的證據(jù)相印證，本院予以確認；證據(jù)11系涉案樓盤的沙盤模型照片，可證明被告在向公眾宣傳、銷售時，展示的涉案樓盤是無架空層的事實，原告未提交證據(jù)予以反駁，本院對該證據(jù)予以采信；證據(jù)12、14系《武漢市人民政府市長專線政務督（轉(zhuǎn)）辦單》復印件和局長信箱的答復打印件，無原件予以核實，原告對其真實性有異議，本院不予采信；證據(jù)13東西湖區(qū)人民政府官網(wǎng)的區(qū)長信箱回復經(jīng)本院核實無異，本院對其真實性予以采信。
對于本院依被告申請調(diào)取的證據(jù)材料1-4、7，因雙方當事人對其真實性均無異議，本院予以采信；對于本院依被告申請調(diào)取的證據(jù)5、6，對其與已采信的證據(jù)證實的事實相符的予以采信，不符的不予采信。
本院根據(jù)庭審中確認的證據(jù)和雙方當事人在庭上的陳述，綜合認定本案事實如下:
2011年6月24日，武漢財富興園公司（出賣人）與楊某（買受人）簽訂了《武漢市商品房買賣合同》，約定:楊某向武漢財富興園公司購買其開發(fā)的位于武漢市東西湖環(huán)湖路北南京二十一世紀以西的武漢國際（服務外包）企業(yè)公園一期公寓第45幢4單元19層3號房屋一套，建筑面積為88.61平方米，合同總金額466，040元；……第九條、出賣人應在2011年12月31日前，將符合下列條件的商品房交付給買受人使用:1、完成規(guī)劃、單體工程質(zhì)量、消防、人防、燃氣等專項驗收；2、公共配套設施、市政公用設施及園林綠化工程按設計要求建成，并滿足使用要求；3、供電、給水、排水等設施按設計要求建成，并經(jīng)有關(guān)行業(yè)單位認可達到正常使用條件；4、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)；5、供電:每戶設獨立電表；6、給水:每戶設獨立水表；7、燃氣:交房時燃氣管道設施安裝到戶，點火時間按燃氣公司規(guī)定執(zhí)行，買受人自行辦理開通手續(xù)；8、綠化:交房時，該期規(guī)劃范圍內(nèi)綠化工程基本完工；9、排水:交房時排水設施達到使用條件；10、電梯:交房時電梯設施達到使用條件。因不可抗力或者買賣雙方在合同中約定的其它原因，需延期交付使用的，出賣人應當在發(fā)生之日起15日內(nèi)書面告知買受人；第十條、出賣人逾期交房的違約責任:出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按如下方式處理:（1）逾期不超過30日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之三的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同書面通知到達之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的3%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之五（該比率不應小于第（1）項中的比率）的違約金；第十一條、交接……由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理:出賣人發(fā)出書面通知十五日內(nèi)（以郵戳為準），買受人未能辦理交接手續(xù)，視同出賣人于發(fā)出通知之第十六日已將該商品房交付買受人使用，買受人自該交付日起須承擔物業(yè)服務費。同時，商品房風險責任由買受人承擔。合同還約定了其它權(quán)利義務。
合同簽訂后，楊某依約向武漢財富興園公司給付了購房款466，040元，武漢財富興園公司于2011年12月31日前通知楊某收房，楊某以涉案房屋不具備交付使用條件為由拒絕收房。
本院認為，原告楊某與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應依法承擔相應的違約責任，即支付相應的違約金。
關(guān)于違約金計算的起止時間問題。本院認為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應當從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。原告楊某雖未收房，但鑒于被告武漢財富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2012年8月25日已具備合同約定的交付使用條件。故原告認為逾期交房的違約金應計算至2012年8月25日止（應為238天，原告訴稱的237天計算有誤），符合法律規(guī)定，本院予以確認。
關(guān)于合同約定的違約金標準是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告楊某購房之前，被告武漢財富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告楊某在購買涉案房屋時，45棟樓的一樓早已建成，故原告楊某在購房時應已知曉所購樓盤無架空層設計。另，經(jīng)專業(yè)部門認定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質(zhì)性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應參照非違約方的實際損失。審理中，原告楊某主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標準支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調(diào)整。本院認為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準、當事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標準為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任，即被告武漢財富興園公司應向原告楊某支付逾期交房違約金11，092元（466，040元×0.0001×238天）。故原告楊某主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金55，225.74元的訴訟請求，本院在11，092元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:
一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付逾期交房違約金11，092元；
二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費590元（已減半收取，原告楊某已預交），由原告楊某負擔471元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負擔119元，并在履行上述給付義務時一并支付給原告楊某。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級人民法院。上訴人在提交上訴狀時預交案件受理費590元，款匯武漢市中級人民法院。戶名:武漢市財政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費分戶；帳戶:07×××93；開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號:832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預交訴訟費用的，按自動撤回上訴處理。

本院認為，原告楊某與被告武漢財富興園公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》是雙方真實意思表示，且內(nèi)容并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效，雙方均應按照合同約定全面履行義務。被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房期限內(nèi)交付符合合同約定的房屋，已構(gòu)成違約，應依法承擔相應的違約責任，即支付相應的違約金。
關(guān)于違約金計算的起止時間問題。本院認為，被告武漢財富興園公司未能在雙方約定的交房時間即2011年12月31日前交房，故應當從其次日起即2012年1月1日起計付逾期交房違約金。原告楊某雖未收房，但鑒于被告武漢財富興園公司于2012年8月23日、25日已分別取得涉案樓盤的《湖北省房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》和《武漢市商品房項目竣工交付使用備案證》，根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》第九條關(guān)于交房期限及條件中“完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續(xù)”的規(guī)定，訴爭房屋于2012年8月25日已具備合同約定的交付使用條件。故原告認為逾期交房的違約金應計算至2012年8月25日止（應為238天，原告訴稱的237天計算有誤），符合法律規(guī)定，本院予以確認。
關(guān)于合同約定的違約金標準是否過高以及是否需要調(diào)整問題。本案中，在原告楊某購房之前，被告武漢財富興園公司就已調(diào)整了原審批規(guī)劃即取消42-45棟樓的架空層，而根據(jù)被告武漢財富興園公司營銷中心大廳的沙盤模型顯示，涉案樓盤42-45棟樓在對外銷售時并無架空層，且原告楊某在購買涉案房屋時，45棟樓的一樓早已建成，故原告楊某在購房時應已知曉所購樓盤無架空層設計。另，經(jīng)專業(yè)部門認定，取消架空層對日照和小區(qū)整體綠化并無影響，可見，取消架空層對原告并未造成實質(zhì)性影響，但包括原告在內(nèi)的業(yè)主通過群信群訪、堵馬路等過激方式維權(quán)，一定程度上也影響了涉案樓盤的規(guī)劃驗收進度。本院認為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條 ?等規(guī)定已確定我國違約金制度系以賠償非違約方的損失為主要功能，而不是旨在嚴厲懲罰違約方，因此違約金比例的確定應參照非違約方的實際損失。審理中，原告楊某主張被告武漢財富興園公司按照合同約定的日萬分之五的標準支付違約金，但未提供有效證據(jù)證明其實際損失；被告武漢財富興園公司則辯稱合同約定的違約金標準過高，要求法院依法進行調(diào)整。本院認為，合同中約定的日萬分之五違約金明顯過高，應依法予以調(diào)整，依據(jù)公平原則和誠實信用原則以及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?的規(guī)定、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，綜合參考該樓盤及同地段同類房屋租金、中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準、當事人過錯程度等因素，本院確定本案違約金的計算標準為已付購房款的日萬分之一。
綜上所述，被告武漢財富興園公司因遲延完成規(guī)劃驗收等因素所致遲延交房，已構(gòu)成違約，應承擔相應的違約責任，即被告武漢財富興園公司應向原告楊某支付逾期交房違約金11，092元（466，040元×0.0001×238天）。故原告楊某主張被告武漢財富興園公司向其支付違約金55，225.74元的訴訟請求，本院在11，092元的范圍內(nèi)予以支持，超過的部分，不予支持。
依照《中華人民共和國合同法》第五條 ?、第六條 ?、第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第一百一十四條 ?、最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第二十九條 ?、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條 ?之規(guī)定，判決如下:

一、被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向原告楊某支付逾期交房違約金11，092元；
二、駁回原告楊某的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條 ?之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費590元（已減半收取，原告楊某已預交），由原告楊某負擔471元，被告武漢財富興園置業(yè)發(fā)展有限公司負擔119元，并在履行上述給付義務時一并支付給原告楊某。

審判長：屠俊霞

書記員：趙靚