委托代理人：杜娟，湖北金翅律師事務(wù)所律師。
委托代理人：張萌鋼，湖北金翅律師事務(wù)所律師。
申請(qǐng)執(zhí)行人：余某某。
被執(zhí)行人：張少敏（曾用名張佳藝）。
被執(zhí)行人：王文穎。
被執(zhí)行人：荊州市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：湖北省荊州市荊州區(qū)景明觀路80號(hào)辦公樓。
法定代表人：張佳藝，該公司總經(jīng)理。
本院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人余某某與被執(zhí)行人張少敏、王文穎、荊州市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案中，于2014年6月17日作出（2014）鄂武昌執(zhí)字第00399-2號(hào)執(zhí)行裁定，裁定：拍賣張少敏、王文穎名下武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702房等多處房產(chǎn)。2015年3月3日，本院作出（2014）鄂武昌執(zhí)字第00399-3號(hào)執(zhí)行裁定，裁定繼續(xù)查封張少敏、王文穎名下武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702房等多處房產(chǎn)，查封期限三年。

案外人楊某對(duì)本院裁定拍賣及繼續(xù)查封坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室房屋的執(zhí)行行為提出書面異議。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審查?，F(xiàn)已審查終結(jié)。
異議人楊某稱：2004年初張少敏、王文穎因?yàn)榍肺业?0余萬元一直無法清償，經(jīng)我多次催要，張少敏、王文穎夫婦與我達(dá)成合意將坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層的1702房屋轉(zhuǎn)讓給我，同時(shí)約定該房屋的貸款由我清償。我于2004年6月起一直居住在該房屋內(nèi)并繳納物業(yè)管理費(fèi)至今。張少敏、王文穎夫婦將該房屋轉(zhuǎn)讓給我后、我一直按照約定清償房屋貸款，大概還了20萬元之后，由于法院在2007年11月之后將該房查封才導(dǎo)致我無法按時(shí)清償房屋貸款。在張少敏、王文穎夫婦將房屋轉(zhuǎn)讓給我的時(shí)候因?yàn)榉课輰儆诎唇曳慨a(chǎn)，張少敏、王文穎夫婦擔(dān)心把房屋轉(zhuǎn)讓給我后我不能按照約定償還銀行貸款，所以約定等房屋貸款還清后再辦理房屋過戶登記。我已經(jīng)于2009年6月2日繳納了房屋過戶的稅費(fèi)但是由于張少敏、王文穎夫婦的原因，一直沒能辦理過戶登記。我對(duì)法院裁定對(duì)坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室房屋的查封和拍賣行為有異議。我認(rèn)為法院查封和拍賣坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室房屋是不合法的。但我對(duì)（2013）鄂武漢中民商初字第00053號(hào)民事判決書的判決無異議。據(jù)此請(qǐng)求：1、裁定解除對(duì)上述房屋的查封；2、裁定終止對(duì)上述房屋的拍賣。
異議人提供的證據(jù)有：一、2003年11月25日張少敏與聯(lián)合置業(yè)（武漢）有限公司簽訂的《商品房買賣合同》一份；二、張少敏2013年11月8日的《聲明書》一份；以上兩份證據(jù)證明張少敏2004年初已將房屋轉(zhuǎn)讓給了楊某。三、麗島花園管理處2013年10月25日出具的《入住證明》一份；四、麗島花園管理處出具的楊某繳納物業(yè)費(fèi)的《物業(yè)費(fèi)繳納清單》一份；五、麗島花園管理處開具的《武漢市服務(wù)業(yè)發(fā)票》一份；六、2007年12月10日張少敏向洪山區(qū)局繳納維修基金的《湖北省住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金專用收據(jù)》一份；以上四份證據(jù)證明，2004年6月起楊某入住武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室，合法占有該不動(dòng)產(chǎn)。七、張少敏在建設(shè)銀行開戶的個(gè)人存折交易流水三頁。以上證據(jù)證明張少敏把還貸存折交給了楊某，由楊某還貸，楊某一直按聲明書的約定每月償還銀行貸款。八、2009年6月12日《武漢市房地產(chǎn)行政事業(yè)收費(fèi)繳款通知單》一份。證據(jù)證明楊某已經(jīng)于2009年6月12日替張少敏繳納了張少敏應(yīng)繳納的房屋稅費(fèi)。
審查查明，申請(qǐng)執(zhí)行人余某某與被執(zhí)行人張少敏、王文穎、荊州市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，武漢市中級(jí)人民法院于2013年3月12日作出（2013）鄂武漢中民商初字第00053-1號(hào)民事裁定，裁定凍結(jié)張少敏、王文穎、荊州市昌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銀行存款800萬元，如存款不足，查封等價(jià)值的其他財(cái)產(chǎn)。2013年3月14日，武漢市中級(jí)人民法院查封了張少敏名下坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室房屋。2013年9月2日，武漢市中級(jí)人民法院作出（2013）鄂武漢中民商初字第00053號(hào)民事判決，判決張少敏、王文穎向余某某償還借款780萬元及利息。判決生效后張少敏、王文穎未履行判決確定的義務(wù)。2013年12月13日，余某某向武漢市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。2014年2月21，武漢市中級(jí)人民法院將該案指定本院執(zhí)行。本院受理后，于2014年6月17日作出（2014）鄂武昌執(zhí)字第00399-2號(hào)執(zhí)行裁定，裁定：拍賣張少敏、王文穎名下武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702房等多處房產(chǎn)。2015年3月3日，本院作出（2014）鄂武昌執(zhí)字第00399-3號(hào)執(zhí)行裁定書，續(xù)查封該房屋。此外，武漢市洪山區(qū)人民法院在2011年8月10日也查封了該房屋。
另查明，坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702號(hào)房是被執(zhí)行人張少敏以按揭貸款的方式向聯(lián)合置業(yè)（武漢）有限公司購買。張少敏于2003年12月31日將該房屋抵押給中國建設(shè)銀行股份有限公司武漢省直支行，并進(jìn)行了抵押登記，抵押期限為2003年12月31日到2018年12月31日。2013年10月25日，武漢麗島物業(yè)管理有限公司麗島花園管理處出具入住證明（茲有本小區(qū)業(yè)主楊某于2004年6月至今住麗島花園竹園C棟15層1702室）和收取物業(yè)管理費(fèi)的記錄單（時(shí)間：2004年6月至2015年7月），2013年11月8日張少敏出具聲明書，聲明書載明“本人聲明：本人及老公（王文穎）于2003年將位于洪山區(qū)珞獅南路麗島花園竹園C座1702室的房產(chǎn)出賣給楊某。因該房屋尚欠銀行貸款，楊某承諾代替本人每月償還房屋的銀行貸款。本人于2005年初將中國建設(shè)銀行湖北省分行的還貸存折（賬號(hào)：28×××64，戶名：張少敏）交給楊某保管，以方便其按時(shí)存入現(xiàn)金繳納房屋銀行貸款。該存折至今未收回，特此說明！聲明人：張少敏2013年11月8日?！睆埳倜粼谥袊ㄔO(shè)銀行湖北省分行武漢光谷支行活期存折記載，張少敏償還貸款的最后日期為2007年7月。

本院認(rèn)為，異議人楊某自稱2004年初即與張少敏、王文穎達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓合意，但未簽訂合法有效的書面買賣合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：一、在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二、在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；三、已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；四、非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。異議人楊某提供證據(jù)不足以證明其提出的異議申請(qǐng)同時(shí)滿足上述規(guī)定的四個(gè)條件，本院依據(jù)生效裁判文書查封、拍賣張少敏購買的坐落于武漢市洪山區(qū)珞獅路497號(hào)麗島花園竹園C棟15層1702室房屋于法有據(jù)。異議人楊某提出的異議理由不成立，其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百六十五條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

駁回異議人楊某的執(zhí)行異議。
如不服本裁定，可在裁定書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院提起訴訟。

審　判　長(zhǎng)　　萬文沙 審　判　員　　陶沖祥 人民陪審員　　謝　莎

書記員：馮武