原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工作單位中央電視臺經(jīng)濟與法欄目，職業(yè)記者，住北京市朝陽區(qū)。
被告：黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)北五道街8號4層1門。
法定代表人：遲元波，職務：董事長。
委托代理人：李方雙，黑龍江郝雅楓律師事務所律師。
委托代理人：吳海軍，黑龍江郝雅楓律師事務所律師。
被告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省雙鴨山市居民，住雙鴨山市。
委托代理人：李方雙，黑龍江郝雅楓律師事務所律師。
第三人：饒河縣人民政府，住所地饒河縣饒河鎮(zhèn)。
委托代理人：姚彬，饒河縣政府法制辦負責人。
委托代理人：陳永勝，饒河縣房屋征收辦主任。
第三人：集賢縣程順房屋拆遷有限公司，住所地雙鴨山市集賢縣福利鎮(zhèn)。
法定代表人：田立剛，該公司董事長。

原告楊某與被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金地園公司）、楊某，第三人饒河縣人民政府、集賢縣程順房屋拆遷有限公司房屋拆遷安置補償合同糾紛一案，本院于2018年1月8日受理后，依法適用普通程序于2018年3月22日、9月12日公開開庭審理了本案。原告楊某；被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司委托代理人李方雙、吳海軍，被告楊某、委托代理人李方雙；第三人饒河縣人民政府委托代理人姚彬、陳永勝，第三人集賢縣程順房屋拆遷有限責任公司法定代表人田立剛經(jīng)本院合法傳喚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某向本院提出訴訟請求：1、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依合同約定還建面積944平方米按市場價進行賠償3360000元；2、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司依合同約定面積1032平方米按市場差價進行賠償1444800元；3、判令被告楊某對被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的違約行為承擔連帶保證責任，并對原告上述所有主張承擔全部連帶賠償責任。增加訴訟請求：1、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司從2015年12月31日應當交付房屋之日起，依賠償房屋價款總額4804800元按人民銀行同期貸款利率向原告支付利息損失，直到實際付清賠償之日止。2、判令被告楊某對黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的違約行為承擔全部連帶保證責任，并對原告所有主張包括該增加訴訟請求第一項承擔全部連帶賠償責任。事實與理由：2014年初，被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理楊某代表該公司因開發(fā)饒河縣濱江國際商業(yè)步行街項目要求征收原告的私有房屋，被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和原告簽訂了《房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書》（以下簡稱為原協(xié)議書），約定原告被拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換為濱江國際步行街A區(qū)1#樓（東苑與江邊路口）東門從南至北第一門第一戶，甲方應當在2014年12月30日前交付達到約定的上下水電暖三通標準的房屋。如果出現(xiàn)違約，被告金地園公司將向原告按拆遷價款的兩倍即1737600元支付違約金。被告楊某作為保證被告金地園公司履約的連帶責任擔保人向原告楊某承擔連帶責任擔保。協(xié)議簽訂后，原告的房屋被被告拆除并在該址建設新樓，但被告并未按該協(xié)議約定為原告建設房屋，更無法按約定在2014年12月30日向原告交付房屋，構(gòu)成違約。2015年5月，上述三方又重新簽訂了《房屋拆遷補償（補充）協(xié)議》，該補充協(xié)議在原協(xié)議的基礎上對各方權(quán)利義務進行了變更和補充，并明確約定被告需在2015年6月15日前為原告開工建設房屋，但時至今日，被告依然沒有依約開工。望法院依法作出公正判決以保護原告的合法權(quán)益不受侵犯。
被告金地園公司辯稱，不同意原告的訴訟請求。1、雙方簽訂的合同屬于無效合同，因該合同違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，即違反了國有土地上房屋征收與補償條例第四條規(guī)定的房屋征收由市、縣級人民政府確定的征收部門實施征收。故黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不是國有土地上的房屋征收主體，故該合同屬于無效合同。2.原告不存在訴求中稱為的損失，根據(jù)在安置書中對價值的確認，原告原有房屋價值為868800元，不存在其他損失。3.由于原告的原因，以及政府部門的原因，原告的房屋產(chǎn)權(quán)至今沒有滅籍，由于政府部門的原因，該地塊沒有掛牌出售，不能正常進行建設施工，因此假使合同有效，也是由于原告以及政府行政部門的原因不能進行實際履行，被告金地園公司不存在任何過錯，符合合同法規(guī)定的情勢變更原則，金地園公司也不應承擔賠償義務。4.合同中約定的違約金明顯過高，且房屋被拆遷并不產(chǎn)生其他損失。綜上，懇請人民法院依法駁回原告對被告金地園公司的訴訟請求。
被告楊某辯稱，不同意原告訴訟請求。1.因主合同無效，擔保合同作為從合同自然無效。2.因保證期間已過時效，假使合同有效，楊某也不承擔保證責任。
第三人饒河縣人民政府述稱，依據(jù)國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋征收的主體應當為縣政府的房屋征收主管部門，2013年饒河縣人民政府下發(fā)了征收決定，確定了征收部門、征收范圍、征收時間，本案爭議的房屋征收超出了縣政府征收決定中所確定的征收時間，不符合法定程序，但原、被告雙方本著自愿協(xié)商的方式，簽訂了安置協(xié)議書意思表示明確真實，所以該行為實質(zhì)上是本案原、被告雙方當事人的普通民商事行為，與縣政府沒有法律上的權(quán)利義務關系。
第三人集賢縣程順房屋拆遷有限公司述稱，饒河縣政府沒有委托我公司進行拆遷工作，是黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司公司借用我的拆遷資質(zhì)，我給補蓋的章，具體拆遷行為我們公司沒有實施。
經(jīng)審理查明，原告楊某與被告金地園公司于2014年5月8日簽訂房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書，協(xié)議中約定：楊某以建筑面積99.7平方米、45.1平方米房屋兩棟，評估單價6000元/平方米，評估總價為868800元，調(diào)換金地園公司建設的濱江國際步行街A區(qū)1#樓東門從南至北第一門第一戶，總計400平方米，一樓200平方米，二樓100平方米。金地園公司在一二層的基礎上為楊某建設三層，面積與一二層等同不低于200平方米，楊某按1200元/平方米向金地園公司支付價款，房款總額為240000元，工程完工房屋交付后三個工作日內(nèi)支付50%，私有房屋產(chǎn)權(quán)證交付后三個工作日內(nèi)，支付剩余50%。上述600平方米建筑所有稅費包括但不限于營業(yè)稅、契稅等均由金地園公司承擔，并保證在2015年6月30日前將楊某6**平方米（超出部分以實際面積為準）的房屋所有權(quán)證辦理完畢并交付楊某。金地園公司如出現(xiàn)違約需向楊某按拆遷價款的二倍支付違約金，金地園公司在2014年12月30日前依照國家或地方人民政府規(guī)定，將符合規(guī)定的商品房交付給楊某使用。如遇國家有關政策調(diào)整，不可抗力因素或未按征收程序規(guī)定時限搬遷的，金地園公司可據(jù)實予以延期。該協(xié)議書的落款處征收人蓋章為金地園公司，擔保人署名為楊某。協(xié)議簽訂后，楊某房屋已于2014年初被金地園公司拆除并施工建設，但金地園公司已無法按協(xié)議約定的期限于2014年12月30日前向楊某交付房屋，已經(jīng)違約。金地園公司、楊某、楊某于2015年5月28日在原協(xié)議書的基礎上簽訂了房屋拆遷補償（補充）協(xié)議，協(xié)議中約定：1、甲方（金地園公司）自愿自己投資建設原協(xié)議書約定的第三層實際為第四層房屋200平方米和該房屋南側(cè)即蓋樓房東南拐角的144平方米（12米×12米房屋），并免除原協(xié)議預定由乙方支付240000元建房款的義務，甲方不再向乙方收取任何價款包括辦理房產(chǎn)證所需的各種稅費均由甲方承擔。整個東南側(cè)除去框架外，全部使用高級落地商城270度外飄窗。2、原協(xié)議書中約定的濱江國際商業(yè)步行街A區(qū)1#樓一層為復式，一層層高5.8米，現(xiàn)同意中間2.8米處加隔層。由甲方按復式（即一層改為上下二層）設計、施工、辦理產(chǎn)權(quán)證照并承擔建設及所有稅費。說明：第一層5.8米包括2.8米處中間加層按照一層辦理房產(chǎn)證。上述拆遷補償實際面積為一層200平方米，加層（即一層到二層之間）200平方米，二層200平方米，三層200平方米加南側(cè)拐角144平方米即344平方米，補償面積共計944平方米。3、由于甲方由原告的三層建筑變更為六層建筑（頂層樓定加蓋閣樓部分東側(cè)需向西后退四米，外加觀景露臺護欄），所以現(xiàn)要求乙方按照建筑面積成本價格購買該樓房在原告基礎上加蓋的三層樓房即四五六層，因此從4層到6層（實際加一層為5到7層）每層樓從該樓最南側(cè)即東南角向北依次為第一戶144平方米（把東南角），第二戶100平方米，第三戶100平方米，每層樓房共計344平方米×三層樓即四、五、六層共計1032平方米，乙方每平方米按照1100元人民幣向甲方交納建房費用，共計人民幣1245200元。該款項在2015年12月1日前甲方將房屋交付后三個工作日內(nèi)支付50%，剩余的50%在甲方為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證交付后三個工作日內(nèi)交付。4、該樓房甲方拆遷補償給乙方的實際面積共計944平方米，購買面積為1032平方米，兩項共計1976平方米，如有拆除面積，所有建筑成本包括稅費等全部價款均由甲方承擔，乙方不再承擔任何支出。該樓房為電梯和步行樓梯公用，該樓南側(cè)甲方保留有通行道路，以便乙方所屬房屋西側(cè)通道可以在此同行。甲方將蓋樓房設計方案在本協(xié)議簽字或蓋章之日起一個月內(nèi)提供給乙方審核通過。甲方承諾該棟樓房將在2015年6月15日前開工建設。5、甲方保證將在2015年12月1日前將原協(xié)議書和本補充協(xié)議承諾的樓房交付給乙方。并將該樓房的國有土地使用證和楊某名下的房屋所有權(quán)證等所有房屋所需合法手續(xù)辦理完畢并交付乙方楊某。6、如甲方不能再2015年6月15日前開工建設或未按期于2015年12月1日前向乙方交付上述達到入住條件并符合房屋交付標準的房屋或不能按期交付房產(chǎn)證或者出現(xiàn)其他違約，甲方需向乙方支付違約金1737600元，并且甲方需從2015年12月1日起按照2173600元的日萬分之五向乙方支付延遲交付房屋的滯納金，直到房屋實際交付給乙方為止。（滯納金計算依據(jù)：1976平方米×1100元/平方米=2173600元）7、丙方擔保人楊某個人作為金地園公司履行該協(xié)議的保證人，自愿對金地園公司應當向乙方楊某履行的義務對乙方楊某承擔連帶保證責任。
被告金地園公司已不能按期施工、無法按照協(xié)議中約定的期限交付房屋。以上事實由原告提供的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書一份、房屋拆遷補償（補充）協(xié)議一份予以佐證。該證據(jù)來源合法，內(nèi)容真實可信，本院予以采信。被告金地園公司提供饒政發(fā)[2013]1號、10號文件，饒河縣人民政府關于房屋征收的決定復印件一份、集賢縣程順房屋拆遷有限公司向雙鴨山市中級人民法院提供的情況說明復印件一份，蔡善新的房屋征收安置協(xié)議書復印件一份。上述證據(jù)因被告不能提供與復印件核對的原件，且與本案查明事實并無關聯(lián)，本院不予采信。

本院認為，原、被告雙方簽訂的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書和房屋拆遷補償（補充）協(xié)議，是雙方平等主體之間的權(quán)利義務約定，不違反法律強制性規(guī)定，故應認定為有效，原告按照約定履行了合同義務，作為被告（拆遷人）應當予以補償，被告提出房屋拆遷主體應為第三人即饒河縣人民政府應承擔補償義務的辯解，因第三人饒河縣政府未實際履行拆遷行為，又未與原告簽訂拆遷協(xié)議，故不承擔補償責任，第三人集賢縣程順房屋拆遷有限公司雖在安置協(xié)議書上加蓋了公章，但因未有任何證據(jù)證實其實施了拆遷行為，且在原、被告簽訂的（補充）協(xié)議，被告自認為是拆遷人，證明原告的房屋是由被告拆遷，原告又不要求程順公司承擔責任，故集賢縣程順房屋拆遷有限公司不承擔責任，對原告的訴訟請求，被告要求按市場價格進行賠償，因雙方在安置協(xié)議書中約定了評估單價，應以約定價格賠償，因被告現(xiàn)無法繼續(xù)履行合同，協(xié)議應予解除，并按協(xié)議預定承擔違約責任，支付延遲交付房屋的滯納金。原告房屋實際被拆遷面積為144.8平方米，評估價值為868800元。因此，被告金地園公司應當賠償原告實際損失868800元。因被告違反合同約定，構(gòu)成違約，被告金地園公司應當承擔違約責任，向原告支付違約金1737600元。并自2015年12月1日起按2173600元（1976平方米×1100元/平方米=2173600元）的日萬分之五計算延遲交付房屋的滯納金至賠償款項清償時止。被告楊某在房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書及房屋拆遷補償（補充）協(xié)議中擔保人處簽字，故楊某應當對金地園公司的違約承擔擔保責任，對于原告該訴訟請求，本院予以支持。原告其他訴訟請求，本院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國擔保法》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告楊某與被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書及房屋拆遷補償（補充）協(xié)議；
二、被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)賠償原告損失868800元，支付違約金1737600元；并自2015年12月1日起按2173600元的日萬分之五計算滯納金至賠償款項清償時止；
三、被告楊某對上述賠償款項承擔連帶清償責任；
四、駁回原告楊某其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費35020元，保全費5000元，由被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提交副本，上訴于雙鴨山市中級人民法院。

審判長 孫金濤
人民陪審員 劉曉詠
人民陪審員 劉暢

書記員： 董泓杉