原告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，工作單位中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)與法欄目，職業(yè)記者，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。
被告：黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地哈爾濱市道外區(qū)北五道街8號(hào)4層1門(mén)。
法定代表人：遲元波，職務(wù)：董事長(zhǎng)。
委托代理人：李方雙，黑龍江郝雅楓律師事務(wù)所律師。
委托代理人：吳海軍，黑龍江郝雅楓律師事務(wù)所律師。
被告：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，黑龍江省雙鴨山市居民，住雙鴨山市。
委托代理人：李方雙，黑龍江郝雅楓律師事務(wù)所律師。
第三人：饒河縣人民政府，住所地饒河縣饒河鎮(zhèn)。
委托代理人：姚彬，饒河縣政府法制辦負(fù)責(zé)人。
委托代理人：陳永勝，饒河縣房屋征收辦主任。
第三人：集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司，住所地雙鴨山市集賢縣福利鎮(zhèn)。
法定代表人：田立剛，該公司董事長(zhǎng)。

原告楊某與被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金地園公司）、楊某，第三人饒河縣人民政府、集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院于2018年1月8日受理后，依法適用普通程序于2018年3月22日、9月12日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。原告楊某；被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司委托代理人李方雙、吳海軍，被告楊某、委托代理人李方雙；第三人饒河縣人民政府委托代理人姚彬、陳永勝，第三人集賢縣程順?lè)课莶疬w有限責(zé)任公司法定代表人田立剛經(jīng)本院合法傳喚到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
楊某向本院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依合同約定還建面積944平方米按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行賠償3360000元；2、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司依合同約定面積1032平方米按市場(chǎng)差價(jià)進(jìn)行賠償1444800元；3、判令被告楊某對(duì)被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的違約行為承擔(dān)連帶保證責(zé)任，并對(duì)原告上述所有主張承擔(dān)全部連帶賠償責(zé)任。增加訴訟請(qǐng)求：1、判令被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司從2015年12月31日應(yīng)當(dāng)交付房屋之日起，依賠償房屋價(jià)款總額4804800元按人民銀行同期貸款利率向原告支付利息損失，直到實(shí)際付清賠償之日止。2、判令被告楊某對(duì)黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的違約行為承擔(dān)全部連帶保證責(zé)任，并對(duì)原告所有主張包括該增加訴訟請(qǐng)求第一項(xiàng)承擔(dān)全部連帶賠償責(zé)任。事實(shí)與理由：2014年初，被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钅炒碓摴疽蜷_(kāi)發(fā)饒河縣濱江國(guó)際商業(yè)步行街項(xiàng)目要求征收原告的私有房屋，被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和原告簽訂了《房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為原協(xié)議書(shū)），約定原告被拆遷的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換為濱江國(guó)際步行街A區(qū)1#樓（東苑與江邊路口）東門(mén)從南至北第一門(mén)第一戶，甲方應(yīng)當(dāng)在2014年12月30日前交付達(dá)到約定的上下水電暖三通標(biāo)準(zhǔn)的房屋。如果出現(xiàn)違約，被告金地園公司將向原告按拆遷價(jià)款的兩倍即1737600元支付違約金。被告楊某作為保證被告金地園公司履約的連帶責(zé)任擔(dān)保人向原告楊某承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。協(xié)議簽訂后，原告的房屋被被告拆除并在該址建設(shè)新樓，但被告并未按該協(xié)議約定為原告建設(shè)房屋，更無(wú)法按約定在2014年12月30日向原告交付房屋，構(gòu)成違約。2015年5月，上述三方又重新簽訂了《房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議》，該補(bǔ)充協(xié)議在原協(xié)議的基礎(chǔ)上對(duì)各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了變更和補(bǔ)充，并明確約定被告需在2015年6月15日前為原告開(kāi)工建設(shè)房屋，但時(shí)至今日，被告依然沒(méi)有依約開(kāi)工。望法院依法作出公正判決以保護(hù)原告的合法權(quán)益不受侵犯。
被告金地園公司辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。1、雙方簽訂的合同屬于無(wú)效合同，因該合同違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，即違反了國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例第四條規(guī)定的房屋征收由市、縣級(jí)人民政府確定的征收部門(mén)實(shí)施征收。故黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司不是國(guó)有土地上的房屋征收主體，故該合同屬于無(wú)效合同。2.原告不存在訴求中稱(chēng)為的損失，根據(jù)在安置書(shū)中對(duì)價(jià)值的確認(rèn)，原告原有房屋價(jià)值為868800元，不存在其他損失。3.由于原告的原因，以及政府部門(mén)的原因，原告的房屋產(chǎn)權(quán)至今沒(méi)有滅籍，由于政府部門(mén)的原因，該地塊沒(méi)有掛牌出售，不能正常進(jìn)行建設(shè)施工，因此假使合同有效，也是由于原告以及政府行政部門(mén)的原因不能進(jìn)行實(shí)際履行，被告金地園公司不存在任何過(guò)錯(cuò)，符合合同法規(guī)定的情勢(shì)變更原則，金地園公司也不應(yīng)承擔(dān)賠償義務(wù)。4.合同中約定的違約金明顯過(guò)高，且房屋被拆遷并不產(chǎn)生其他損失。綜上，懇請(qǐng)人民法院依法駁回原告對(duì)被告金地園公司的訴訟請(qǐng)求。
被告楊某辯稱(chēng)，不同意原告訴訟請(qǐng)求。1.因主合同無(wú)效，擔(dān)保合同作為從合同自然無(wú)效。2.因保證期間已過(guò)時(shí)效，假使合同有效，楊某也不承擔(dān)保證責(zé)任。
第三人饒河縣人民政府述稱(chēng)，依據(jù)國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，房屋征收的主體應(yīng)當(dāng)為縣政府的房屋征收主管部門(mén)，2013年饒河縣人民政府下發(fā)了征收決定，確定了征收部門(mén)、征收范圍、征收時(shí)間，本案爭(zhēng)議的房屋征收超出了縣政府征收決定中所確定的征收時(shí)間，不符合法定程序，但原、被告雙方本著自愿協(xié)商的方式，簽訂了安置協(xié)議書(shū)意思表示明確真實(shí)，所以該行為實(shí)質(zhì)上是本案原、被告雙方當(dāng)事人的普通民商事行為，與縣政府沒(méi)有法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
第三人集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司述稱(chēng)，饒河縣政府沒(méi)有委托我公司進(jìn)行拆遷工作，是黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司公司借用我的拆遷資質(zhì)，我給補(bǔ)蓋的章，具體拆遷行為我們公司沒(méi)有實(shí)施。
經(jīng)審理查明，原告楊某與被告金地園公司于2014年5月8日簽訂房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)，協(xié)議中約定：楊某以建筑面積99.7平方米、45.1平方米房屋兩棟，評(píng)估單價(jià)6000元/平方米，評(píng)估總價(jià)為868800元，調(diào)換金地園公司建設(shè)的濱江國(guó)際步行街A區(qū)1#樓東門(mén)從南至北第一門(mén)第一戶，總計(jì)400平方米，一樓200平方米，二樓100平方米。金地園公司在一二層的基礎(chǔ)上為楊某建設(shè)三層，面積與一二層等同不低于200平方米，楊某按1200元/平方米向金地園公司支付價(jià)款，房款總額為240000元，工程完工房屋交付后三個(gè)工作日內(nèi)支付50%，私有房屋產(chǎn)權(quán)證交付后三個(gè)工作日內(nèi)，支付剩余50%。上述600平方米建筑所有稅費(fèi)包括但不限于營(yíng)業(yè)稅、契稅等均由金地園公司承擔(dān)，并保證在2015年6月30日前將楊某6**平方米（超出部分以實(shí)際面積為準(zhǔn)）的房屋所有權(quán)證辦理完畢并交付楊某。金地園公司如出現(xiàn)違約需向楊某按拆遷價(jià)款的二倍支付違約金，金地園公司在2014年12月30日前依照國(guó)家或地方人民政府規(guī)定，將符合規(guī)定的商品房交付給楊某使用。如遇國(guó)家有關(guān)政策調(diào)整，不可抗力因素或未按征收程序規(guī)定時(shí)限搬遷的，金地園公司可據(jù)實(shí)予以延期。該協(xié)議書(shū)的落款處征收人蓋章為金地園公司，擔(dān)保人署名為楊某。協(xié)議簽訂后，楊某房屋已于2014年初被金地園公司拆除并施工建設(shè)，但金地園公司已無(wú)法按協(xié)議約定的期限于2014年12月30日前向楊某交付房屋，已經(jīng)違約。金地園公司、楊某、楊某于2015年5月28日在原協(xié)議書(shū)的基礎(chǔ)上簽訂了房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議，協(xié)議中約定：1、甲方（金地園公司）自愿自己投資建設(shè)原協(xié)議書(shū)約定的第三層實(shí)際為第四層房屋200平方米和該房屋南側(cè)即蓋樓房東南拐角的144平方米（12米×12米房屋），并免除原協(xié)議預(yù)定由乙方支付240000元建房款的義務(wù)，甲方不再向乙方收取任何價(jià)款包括辦理房產(chǎn)證所需的各種稅費(fèi)均由甲方承擔(dān)。整個(gè)東南側(cè)除去框架外，全部使用高級(jí)落地商城270度外飄窗。2、原協(xié)議書(shū)中約定的濱江國(guó)際商業(yè)步行街A區(qū)1#樓一層為復(fù)式，一層層高5.8米，現(xiàn)同意中間2.8米處加隔層。由甲方按復(fù)式（即一層改為上下二層）設(shè)計(jì)、施工、辦理產(chǎn)權(quán)證照并承擔(dān)建設(shè)及所有稅費(fèi)。說(shuō)明：第一層5.8米包括2.8米處中間加層按照一層辦理房產(chǎn)證。上述拆遷補(bǔ)償實(shí)際面積為一層200平方米，加層（即一層到二層之間）200平方米，二層200平方米，三層200平方米加南側(cè)拐角144平方米即344平方米，補(bǔ)償面積共計(jì)944平方米。3、由于甲方由原告的三層建筑變更為六層建筑（頂層樓定加蓋閣樓部分東側(cè)需向西后退四米，外加觀景露臺(tái)護(hù)欄），所以現(xiàn)要求乙方按照建筑面積成本價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該樓房在原告基礎(chǔ)上加蓋的三層樓房即四五六層，因此從4層到6層（實(shí)際加一層為5到7層）每層樓從該樓最南側(cè)即東南角向北依次為第一戶144平方米（把東南角），第二戶100平方米，第三戶100平方米，每層樓房共計(jì)344平方米×三層樓即四、五、六層共計(jì)1032平方米，乙方每平方米按照1100元人民幣向甲方交納建房費(fèi)用，共計(jì)人民幣1245200元。該款項(xiàng)在2015年12月1日前甲方將房屋交付后三個(gè)工作日內(nèi)支付50%，剩余的50%在甲方為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證交付后三個(gè)工作日內(nèi)交付。4、該樓房甲方拆遷補(bǔ)償給乙方的實(shí)際面積共計(jì)944平方米，購(gòu)買(mǎi)面積為1032平方米，兩項(xiàng)共計(jì)1976平方米，如有拆除面積，所有建筑成本包括稅費(fèi)等全部?jī)r(jià)款均由甲方承擔(dān)，乙方不再承擔(dān)任何支出。該樓房為電梯和步行樓梯公用，該樓南側(cè)甲方保留有通行道路，以便乙方所屬房屋西側(cè)通道可以在此同行。甲方將蓋樓房設(shè)計(jì)方案在本協(xié)議簽字或蓋章之日起一個(gè)月內(nèi)提供給乙方審核通過(guò)。甲方承諾該棟樓房將在2015年6月15日前開(kāi)工建設(shè)。5、甲方保證將在2015年12月1日前將原協(xié)議書(shū)和本補(bǔ)充協(xié)議承諾的樓房交付給乙方。并將該樓房的國(guó)有土地使用證和楊某名下的房屋所有權(quán)證等所有房屋所需合法手續(xù)辦理完畢并交付乙方楊某。6、如甲方不能再2015年6月15日前開(kāi)工建設(shè)或未按期于2015年12月1日前向乙方交付上述達(dá)到入住條件并符合房屋交付標(biāo)準(zhǔn)的房屋或不能按期交付房產(chǎn)證或者出現(xiàn)其他違約，甲方需向乙方支付違約金1737600元，并且甲方需從2015年12月1日起按照2173600元的日萬(wàn)分之五向乙方支付延遲交付房屋的滯納金，直到房屋實(shí)際交付給乙方為止。（滯納金計(jì)算依據(jù)：1976平方米×1100元/平方米=2173600元）7、丙方擔(dān)保人楊某個(gè)人作為金地園公司履行該協(xié)議的保證人，自愿對(duì)金地園公司應(yīng)當(dāng)向乙方楊某履行的義務(wù)對(duì)乙方楊某承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
被告金地園公司已不能按期施工、無(wú)法按照協(xié)議中約定的期限交付房屋。以上事實(shí)由原告提供的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)一份、房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議一份予以佐證。該證據(jù)來(lái)源合法，內(nèi)容真實(shí)可信，本院予以采信。被告金地園公司提供饒政發(fā)[2013]1號(hào)、10號(hào)文件，饒河縣人民政府關(guān)于房屋征收的決定復(fù)印件一份、集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司向雙鴨山市中級(jí)人民法院提供的情況說(shuō)明復(fù)印件一份，蔡善新的房屋征收安置協(xié)議書(shū)復(fù)印件一份。上述證據(jù)因被告不能提供與復(fù)印件核對(duì)的原件，且與本案查明事實(shí)并無(wú)關(guān)聯(lián)，本院不予采信。

本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)和房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議，是雙方平等主體之間的權(quán)利義務(wù)約定，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效，原告按照約定履行了合同義務(wù)，作為被告（拆遷人）應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償，被告提出房屋拆遷主體應(yīng)為第三人即饒河縣人民政府應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)的辯解，因第三人饒河縣政府未實(shí)際履行拆遷行為，又未與原告簽訂拆遷協(xié)議，故不承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任，第三人集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司雖在安置協(xié)議書(shū)上加蓋了公章，但因未有任何證據(jù)證實(shí)其實(shí)施了拆遷行為，且在原、被告簽訂的（補(bǔ)充）協(xié)議，被告自認(rèn)為是拆遷人，證明原告的房屋是由被告拆遷，原告又不要求程順公司承擔(dān)責(zé)任，故集賢縣程順?lè)课莶疬w有限公司不承擔(dān)責(zé)任，對(duì)原告的訴訟請(qǐng)求，被告要求按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行賠償，因雙方在安置協(xié)議書(shū)中約定了評(píng)估單價(jià)，應(yīng)以約定價(jià)格賠償，因被告現(xiàn)無(wú)法繼續(xù)履行合同，協(xié)議應(yīng)予解除，并按協(xié)議預(yù)定承擔(dān)違約責(zé)任，支付延遲交付房屋的滯納金。原告房屋實(shí)際被拆遷面積為144.8平方米，評(píng)估價(jià)值為868800元。因此，被告金地園公司應(yīng)當(dāng)賠償原告實(shí)際損失868800元。因被告違反合同約定，構(gòu)成違約，被告金地園公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，向原告支付違約金1737600元。并自2015年12月1日起按2173600元（1976平方米×1100元/平方米=2173600元）的日萬(wàn)分之五計(jì)算延遲交付房屋的滯納金至賠償款項(xiàng)清償時(shí)止。被告楊某在房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)及房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議中擔(dān)保人處簽字，故楊某應(yīng)當(dāng)對(duì)金地園公司的違約承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，對(duì)于原告該訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。原告其他訴訟請(qǐng)求，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第十八條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告楊某與被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議書(shū)及房屋拆遷補(bǔ)償（補(bǔ)充）協(xié)議；
二、被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后三十日內(nèi)賠償原告損失868800元，支付違約金1737600元；并自2015年12月1日起按2173600元的日萬(wàn)分之五計(jì)算滯納金至賠償款項(xiàng)清償時(shí)止；
三、被告楊某對(duì)上述賠償款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；
四、駁回原告楊某其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)35020元，保全費(fèi)5000元，由被告黑龍江金地園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于雙鴨山市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) 孫金濤
人民陪審員 劉曉詠
人民陪審員 劉暢

書(shū)記員： 董泓杉