原告：楊某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，鄂州市人，住鄂州市鄂城區(qū)，
委托訴訟代理人：張方生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住鄂州市鄂城區(qū)，代理權(quán)限：特別授權(quán)）。
被告：鄂州鑫廈置業(yè)有限公司，住所地：鄂州市濱湖北路13號(hào)中房綜合樓第三層第四間。
法定代表人：范志平，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：李景珍，湖北吳都律師事務(wù)所律師（代理權(quán)限：特別授權(quán)）。

原告楊某訴被告鄂州鑫廈置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫廈置業(yè)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，于2018年8月29日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告楊某的委托訴訟代理人張方生，被告鑫廈置業(yè)公司的委托訴訟代理人李景珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告楊某訴稱：2016年3月5日前，被告向原告借款18萬(wàn)元，約定在2016年6月前付清。因不能按期付清，2016年9月26日，雙方簽訂鑫廈名居第1幢2單元404號(hào)房的《商品房買賣合同》，將上述借款轉(zhuǎn)為購(gòu)房預(yù)付款18萬(wàn)元，單價(jià)每平方米2600元，建筑面積約123.8平方米。因被告原因無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，且該房已被黃石市黃石港區(qū)人民法院在執(zhí)行（2016）第0202民初字第409號(hào)民事判決過(guò)程中查封，被告的行為已構(gòu)成逾期違約。為維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告具狀法院，請(qǐng)求1、解除原、被告雙方鑫廈名居第1幢2單元404號(hào)房的《商品房買賣合同》；2、判令被告返還購(gòu)房款18萬(wàn)元，賠償損失42.098萬(wàn)元；3、由被告承擔(dān)本案一切訴訟費(fèi)用。
被告鑫廈置業(yè)公司辯稱，借款屬實(shí)，但買賣關(guān)系不屬實(shí)。當(dāng)時(shí)為了保障18萬(wàn)元能夠收回，所以簽訂了商品房買賣合同，18萬(wàn)元是借給被告的，并且該房屋已被周衛(wèi)星起訴并申請(qǐng)查封，該房屋已經(jīng)進(jìn)入執(zhí)行。原被告之間不存在商品房買賣合同關(guān)系，應(yīng)是擔(dān)保關(guān)系。該房屋備案在周衛(wèi)星名下，也是借款抵押備案。請(qǐng)求依法判決。
原告楊某為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：
證據(jù)一，原告身份證復(fù)印件一份、被告企業(yè)信息查詢單一份。擬證明原、被告基本信息情況，
證據(jù)二，被告承諾書(shū)復(fù)印件一份、原告與杜正旺的結(jié)婚證復(fù)印件、原告的丈夫杜正旺的銀行交易明細(xì)清單。擬證明被告向原告借款18萬(wàn)元，約定在2016年6月前付清，并以房屋為抵償物。
證據(jù)三，被告與原告簽訂的《商品房買賣合同》。擬證明原告向被告購(gòu)買涉案房屋并已交納18萬(wàn)元的購(gòu)房款的事實(shí)。
證據(jù)四，黃石市黃石港區(qū)人民法院查封鑫廈名居1幢2單元404號(hào)房屋的裁定書(shū)復(fù)印件。擬證明被告已構(gòu)成合同的逾期違約。
證據(jù)五?；ヂ?lián)網(wǎng)下載的鑫廈名居銷售價(jià)格信息。擬證明被告的房屋現(xiàn)均價(jià)為每平方米5880元，被告的違約行為給原告造成的損失至少406064元以上。
證據(jù)六，借條復(fù)印件三份。擬證明購(gòu)房款來(lái)源。
被告鑫廈置業(yè)公司向本院提交房屋備案單據(jù)一份，擬證明本案合同買賣的房屋于2014年3月就備案在周衛(wèi)星名下。
庭審質(zhì)證過(guò)程中，被告對(duì)原告提供的證據(jù)一無(wú)異議；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無(wú)法認(rèn)可，但認(rèn)可借款是18萬(wàn)元，利息不清楚；對(duì)證據(jù)三認(rèn)為不真實(shí)，并不是真實(shí)的房屋買賣；對(duì)證據(jù)四，真實(shí)性予以認(rèn)可，但證明目的不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)五，對(duì)網(wǎng)絡(luò)價(jià)格不持異議，但當(dāng)時(shí)房屋買賣并沒(méi)有按市場(chǎng)價(jià)格，且原告沒(méi)有付清全款，雙方不是真實(shí)的買賣合同關(guān)系，不能按買賣合同的損失進(jìn)行計(jì)算；對(duì)證據(jù)六，復(fù)印件無(wú)法證明真實(shí)性。
原告對(duì)被告提交的證據(jù)表示不清楚。

本院認(rèn)為，原、被告雙方對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議的上述證據(jù)，本院依法予以采信。原告提交的證據(jù)二與證據(jù)六相對(duì)應(yīng)，且原告對(duì)借款18萬(wàn)元的事實(shí)并未否認(rèn)，本院對(duì)以上兩份證據(jù)均予以采信。被告對(duì)原告提交的證據(jù)三只是否認(rèn)其有效性，但對(duì)合同簽訂的事實(shí)無(wú)法提供有效的證據(jù)進(jìn)行反駁，本院對(duì)該證據(jù)亦予以采信。
綜合當(dāng)事人舉證和當(dāng)庭陳述意見(jiàn)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：
被告鑫廈置業(yè)公司的法定代表人為范志平。2012年10月20日，范志平向原告楊某出具借款90000.00元的借條一張。2013年5月3日，范志平又向原告出具借款40000.00元的借條一張。2014年元月14日，范志平再次向原告出具借款50000.00元的借條一張。上述借條均約定月利息2%，未約定還款時(shí)間。2016年3月5日，范志平向原告出具承諾書(shū)一份，承諾上述借款共計(jì)180000.00元，“該款于2016年5月份6月份分二次付清，如到期不能付清，借款人承諾以鑫廈名居小區(qū)內(nèi)的房屋作為抵押還款，房?jī)r(jià)按2600元㎡計(jì)算”。2016年9月26日，原告與被告鑫廈置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，約定原告向被告購(gòu)買由被告開(kāi)發(fā)的“鄂州市鑫廈名居”1棟2單元404房屋一套，面積約為123.8平方米，房屋單價(jià)為2600元平方米，總價(jià)為321880.00元，上述借款抵作首付款180000.00元。而上述房屋早在2014年3月17日已備案登記于周衛(wèi)星名下。2017年4月23日，湖北省黃石市黃石港區(qū)人民法院根據(jù)周衛(wèi)星的申請(qǐng)，裁定查封了上述爭(zhēng)議房屋。原告認(rèn)可被告已付2014年11月之前的利息共計(jì)71200.00元?，F(xiàn)原告認(rèn)為被告違約給自己造成損失，遂訴至本院。
本院認(rèn)為，原告楊某與被告鑫廈置業(yè)公司之間客觀存在民間借貸關(guān)系。原、被告的商品房買賣合同實(shí)際是為抵償借款的一種方式，以房抵債的行為不影響房屋買賣合同的效力。但本案涉案房屋在原、被告雙方簽訂買賣合同之前已備案在他人名下，被告亦不認(rèn)可該合同，基于目前合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告要求解除房屋買賣合同，該訴請(qǐng)本院予以支持。根據(jù)湖北省高院關(guān)于當(dāng)前商事審判疑難問(wèn)題裁判指引的相關(guān)意見(jiàn)，當(dāng)事人一方未先行通知即直接向法院起訴請(qǐng)求解除合同的，原告遞交起訴狀并經(jīng)由法院向被告送達(dá)的行為視為向合同相對(duì)方發(fā)出了解除合同的通知，如確認(rèn)合同解除有效，合同解除的時(shí)間為起訴狀副本送達(dá)至被告之日。本案合同交易并未完成，原告只是抵付了首付款，雙方的合同義務(wù)均未履行完畢，原告訴請(qǐng)的差價(jià)利益屬于期待可能發(fā)生的損失，不同于直接損失，且房屋在實(shí)際交易中都存在價(jià)格上的不確定即浮動(dòng)因素，并非完全按宣傳單上某一時(shí)段的均價(jià)計(jì)算，因此原告要求按該均價(jià)確定其直接損失，本院不予支持。被告明知該合同無(wú)法履行，違約在先，除返還購(gòu)房款外，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約損失。根據(jù)湖北省高級(jí)人民法院關(guān)于違約金的相關(guān)規(guī)定，逾期違約金最高不能超過(guò)年利率24%，即94920.00元（2016年9月26日至2018年11月26日）。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十六條，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)原告楊某解除合同的行為有效，原告楊某與被告鑫廈置業(yè)公司于2016年9月26日簽訂的商品房買賣合同已于2018年8月20日解除。
二、被告鑫廈置業(yè)公司于本判決生效之日起十日內(nèi)返還原告楊某首付款180000.00元，違約損失94920.00元，合計(jì)274920.00元。
三、駁回原告楊某的其他訴訟請(qǐng)求。
本案受理費(fèi)10610.00元，保全費(fèi)3570.00元，合計(jì)14180.00元，由原告楊某承擔(dān)4180.00元，被告鑫廈置業(yè)公司承擔(dān)10000.00元。
如不服本判決，可自本判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省鄂州市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng) ：李婷
審判員 ：梅良軍
審判員 ：周小娟

書(shū)記員： ：萬(wàn)吳萌